От alex~1 Ответить на сообщение
К Дм. Ниткин
Дата 27.01.2005 01:46:29 Найти в дереве
Рубрики Прочее; Россия-СССР; Версия для печати

Re: Alex, ну...

>Зайду с фланга :)

Совершим маневр-с "все направо" :)

>Он не дарит вам квартиру, потому что получает за нее живые деньги разом на
>всю сумму. Можно сказать, что он поставляет вам товар несколько раньше, чем
>получает деньги, но это не есть дарение. Деньги идут с вашего счета в
>банке-кредиторе на счет продавца. Откуда они там взялись? - а банк вам выдал
>ипотечный кредит. Под залог квартиры, приобретаемой на эти деньги. Кредит
>целевой и ни на что другое использован быть не может.

Чудесно. Пусть целевой - это непринципиально.
Итак, банк перевел СВОИ деньги на счет покупателю, и тут же всю сумму за квартиру - на счет продавца уже с моего счета. Оставим формальности.
Суть, о которой я говорил: я, заемщик/покупатель, ничего своего (недвижимости) не плачу. В смысле ничего своего, что было моим до этой хитрой сделки.
Банк оплатил за меня квартиру, ее продавец доволен и отвалил с наших глаз долой с деньгами, я должен банку стоимость квартиры, процент по кредиту и, возможно, процент за продажу как бы в рассрочку. Эти "два вида процентов", что называется, сам бог велел объединить и назвать "процентом по ипотечному кредиту".

>На это есть юрисконсульты и службы регистрации прав на недвижимость.
>Квартира юридически будет вашей с момента регистрации сделки в гос органе
>(по росийскому законодательству). Через минуту, когда чернила на гос.штампе
>высохнут, вы можете отдавать ее в залог. Еще через час деньги пройдут по
>банковским счетам. Вечером вы будете с заложенной квартирой, продавец - с
>деньгами, а банк - с правами требования по кредиту и с правами
>залогодержателя.

Все чудесно, это я понимаю. Но я это и описывал, только без юридических формальностей, которые в нашим случае только затемняют принципиальную разницу между "ипотекой" и нормальной ипотекой.

>>Ну и чем это отличается от продажи в рассрочку, о чем я и говорю?
>
>Тем, что продавец получает деньги сразу.

Так в роли продавца теперь выступает банк - вот и все. Только называет это (по закону) не торговлей недвижимостью (перекупленной у продавца) в рассрочку, а предоставлением ипотечного кредита под залог недвижимости.
Банк так заинтересован в процентах, что сам готов мне оплатить мой "залог". Отсюда следствие - эти проценты будут людоедские, а отнюдь не обычные, классические "ипотечные" проценты под нормальный залог недвижимости.

Опровергнуть или подтвердить мое (или Ваше, или Iv'ы, или Пасечника) толкование могут только ставка процента по такому кредиту. Насколько я знаю, нормальная ипотека считается надежным обеспечением с невысоким риском, процент будет небольшой.

Каковы цифры? Кудинов привел кое-что. Как я и ожидал, совсем непохоже на обычный банковский кредит под солидное обеспечение.
Кроме того, я вижу подтверждение своего понимания в том, что кредит под залог недвижимости (настоящая ипотека) получить очень трудно. А так называемый "ипотечный" - намного проще. Банк дерет такие проценты, которые эквивалентны оплате банковского кредита плюс сдача жилья, принадлежащего банку, заемщику. Если он оплачивает стоимость квартиры, банк ее сам же и продает. Типа "я купил, я и продам". Риск в случае падения цен на недвижимость оплачивает, без сомнения, заемщик. Это наверняка заложено в "процент по ипотечному кредиту". Если же цены выросли, то банк еще и выиграет, если заемщик не сможет оплатить очень высокие проценты - квартиру можно конфисковать и выгодно продать. Впрочем, лишние деньги (сверх того, что банк планировал получить) можно и вернуть - честность, как известно, превыше всего. :)


>А еще тем, что права требования по ипотечному кредиту являются очень надежно
>обеспеченным активом, и поэтому банк может пустить их во вторичный оборот,
>или сам выпустить долговые бумаги под их обеспечение.

Так это и будет нормальной ипотекой для банка - эти долговые бумаги хорошо обеспечены недвижимостью в случае неуплаты получателем квартиры/заемщиком процентов по очень высоким, выше обычной ставки, кредиту, или же успешными такими платежами. Все правильно.

> Еще тем, что
>государственное агентство может скупать такие права требования на льготных
>условиях, что позволяет банку снизить ставку по кредиту ниже обычно
>применяемой, и следовательно, сделать кредит более доступным - при прежней
>выгодности для банка.

Еще одна выгода.

>Алекс, мы же вроде разобрались: марксисты не относятся к служителям культа
>как к заведомым обманщикам. Зато мне кажется, что они только так относятся к
>банкирам.

Нет, это Вам показалось. Я не вижу, чтобы банк здесь кого-то обманывал. В конце концов, такая схема для некоторых в определенных обстоятельствах кажется удобной. Хочешь - бери такой "ипотечный кредит", все условия указаны, все без обмана, честная обдираловка, не хочешь - не надо.
Если кто-то проявил нечеловеческий энтузиазм и считает, что банк его благодетель - так каждый может оценивать ситуацию по-своему.

С уважением

PS За цифры буду благодарен всем. Даже самому интересно. :)