От alex~1
К Дм. Ниткин
Дата 27.01.2005 01:46:29
Рубрики Прочее; Россия-СССР;

Re: Alex, ну...

>Зайду с фланга :)

Совершим маневр-с "все направо" :)

>Он не дарит вам квартиру, потому что получает за нее живые деньги разом на
>всю сумму. Можно сказать, что он поставляет вам товар несколько раньше, чем
>получает деньги, но это не есть дарение. Деньги идут с вашего счета в
>банке-кредиторе на счет продавца. Откуда они там взялись? - а банк вам выдал
>ипотечный кредит. Под залог квартиры, приобретаемой на эти деньги. Кредит
>целевой и ни на что другое использован быть не может.

Чудесно. Пусть целевой - это непринципиально.
Итак, банк перевел СВОИ деньги на счет покупателю, и тут же всю сумму за квартиру - на счет продавца уже с моего счета. Оставим формальности.
Суть, о которой я говорил: я, заемщик/покупатель, ничего своего (недвижимости) не плачу. В смысле ничего своего, что было моим до этой хитрой сделки.
Банк оплатил за меня квартиру, ее продавец доволен и отвалил с наших глаз долой с деньгами, я должен банку стоимость квартиры, процент по кредиту и, возможно, процент за продажу как бы в рассрочку. Эти "два вида процентов", что называется, сам бог велел объединить и назвать "процентом по ипотечному кредиту".

>На это есть юрисконсульты и службы регистрации прав на недвижимость.
>Квартира юридически будет вашей с момента регистрации сделки в гос органе
>(по росийскому законодательству). Через минуту, когда чернила на гос.штампе
>высохнут, вы можете отдавать ее в залог. Еще через час деньги пройдут по
>банковским счетам. Вечером вы будете с заложенной квартирой, продавец - с
>деньгами, а банк - с правами требования по кредиту и с правами
>залогодержателя.

Все чудесно, это я понимаю. Но я это и описывал, только без юридических формальностей, которые в нашим случае только затемняют принципиальную разницу между "ипотекой" и нормальной ипотекой.

>>Ну и чем это отличается от продажи в рассрочку, о чем я и говорю?
>
>Тем, что продавец получает деньги сразу.

Так в роли продавца теперь выступает банк - вот и все. Только называет это (по закону) не торговлей недвижимостью (перекупленной у продавца) в рассрочку, а предоставлением ипотечного кредита под залог недвижимости.
Банк так заинтересован в процентах, что сам готов мне оплатить мой "залог". Отсюда следствие - эти проценты будут людоедские, а отнюдь не обычные, классические "ипотечные" проценты под нормальный залог недвижимости.

Опровергнуть или подтвердить мое (или Ваше, или Iv'ы, или Пасечника) толкование могут только ставка процента по такому кредиту. Насколько я знаю, нормальная ипотека считается надежным обеспечением с невысоким риском, процент будет небольшой.

Каковы цифры? Кудинов привел кое-что. Как я и ожидал, совсем непохоже на обычный банковский кредит под солидное обеспечение.
Кроме того, я вижу подтверждение своего понимания в том, что кредит под залог недвижимости (настоящая ипотека) получить очень трудно. А так называемый "ипотечный" - намного проще. Банк дерет такие проценты, которые эквивалентны оплате банковского кредита плюс сдача жилья, принадлежащего банку, заемщику. Если он оплачивает стоимость квартиры, банк ее сам же и продает. Типа "я купил, я и продам". Риск в случае падения цен на недвижимость оплачивает, без сомнения, заемщик. Это наверняка заложено в "процент по ипотечному кредиту". Если же цены выросли, то банк еще и выиграет, если заемщик не сможет оплатить очень высокие проценты - квартиру можно конфисковать и выгодно продать. Впрочем, лишние деньги (сверх того, что банк планировал получить) можно и вернуть - честность, как известно, превыше всего. :)


>А еще тем, что права требования по ипотечному кредиту являются очень надежно
>обеспеченным активом, и поэтому банк может пустить их во вторичный оборот,
>или сам выпустить долговые бумаги под их обеспечение.

Так это и будет нормальной ипотекой для банка - эти долговые бумаги хорошо обеспечены недвижимостью в случае неуплаты получателем квартиры/заемщиком процентов по очень высоким, выше обычной ставки, кредиту, или же успешными такими платежами. Все правильно.

> Еще тем, что
>государственное агентство может скупать такие права требования на льготных
>условиях, что позволяет банку снизить ставку по кредиту ниже обычно
>применяемой, и следовательно, сделать кредит более доступным - при прежней
>выгодности для банка.

Еще одна выгода.

>Алекс, мы же вроде разобрались: марксисты не относятся к служителям культа
>как к заведомым обманщикам. Зато мне кажется, что они только так относятся к
>банкирам.

Нет, это Вам показалось. Я не вижу, чтобы банк здесь кого-то обманывал. В конце концов, такая схема для некоторых в определенных обстоятельствах кажется удобной. Хочешь - бери такой "ипотечный кредит", все условия указаны, все без обмана, честная обдираловка, не хочешь - не надо.
Если кто-то проявил нечеловеческий энтузиазм и считает, что банк его благодетель - так каждый может оценивать ситуацию по-своему.

С уважением

PS За цифры буду благодарен всем. Даже самому интересно. :)
От Пасечник
К alex~1 (27.01.2005 01:46:29)
Дата 27.01.2005 10:12:05

Кое-какие цифры дать я могу


>Все чудесно, это я понимаю. Но я это и описывал, только без юридических формальностей, которые в нашим случае только затемняют принципиальную разницу между "ипотекой" и нормальной ипотекой.

>Так в роли продавца теперь выступает банк - вот и все. Только называет это (по закону) не торговлей недвижимостью (перекупленной у продавца) в рассрочку, а предоставлением ипотечного кредита под залог недвижимости.
>Банк так заинтересован в процентах, что сам готов мне оплатить мой "залог". Отсюда следствие - эти проценты будут людоедские, а отнюдь не обычные, классические "ипотечные" проценты под нормальный залог недвижимости.

>Опровергнуть или подтвердить мое (или Ваше, или Iv'ы, или Пасечника) толкование могут только ставка процента по такому кредиту. Насколько я знаю, нормальная ипотека считается надежным обеспечением с невысоким риском, процент будет небольшой.

>Каковы цифры? Кудинов привел кое-что. Как я и ожидал, совсем непохоже на обычный банковский кредит под солидное обеспечение.
>Кроме того, я вижу подтверждение своего понимания в том, что кредит под залог недвижимости (настоящая ипотека) получить очень трудно. А так называемый "ипотечный" - намного проще. Банк дерет такие проценты, которые эквивалентны оплате банковского кредита плюс сдача жилья, принадлежащего банку, заемщику. Если он оплачивает стоимость квартиры, банк ее сам же и продает. Типа "я купил, я и продам". Риск в случае падения цен на недвижимость оплачивает, без сомнения, заемщик. Это наверняка заложено в "процент по ипотечному кредиту".

Нет, это заложено в схему приобретения, покупатель оплачивает из своих сбережений 30% стоимости квартиры, т.е. - это уже является гарантией от падения цен в пределах 30%.

>Если же цены выросли, то банк еще и выиграет, если заемщик не сможет оплатить очень высокие проценты - квартиру можно конфисковать и выгодно продать. Впрочем, лишние деньги (сверх того, что банк планировал получить) можно и вернуть - честность, как известно, превыше всего. :)

Ну если покупатель не дурак, то постарается сделать это сам, найдет покупателя, перезаймет деньги на короткий срок, погасит досрочно кредит банку, продаст квартиру и раздаст долги.


>С уважением

>PS За цифры буду благодарен всем. Даже самому интересно. :)

Цифры по Райфайзенбанку:
Сумма кредита: от 20 000 $
Срок: от года до 15 лет
Ставки по кредиту:
Для кредитов сроком на 10 лет:
При наличии подтверждения дохода по форме 2-НДФЛ, или налоговой декларации, или выписок по счетам, для сотрудников корпоративных клиентов Банка 11% годовых.
При наличии подтверждения дохода в свободной форме 12% годовых.
Для кредитов сроком на 15 лет:
Для кредитов сроком на 10 лет:
При наличии подтверждения дохода по форме 2-НДФЛ, или налоговой декларации, или выписок по счетам, для сотрудников корпоративных клиентов Банка 13% годовых.
При наличии подтверждения дохода в свободной форме 14% годовых.

Близкие цифры по Московскому Международному Банку, повторять не буду.

Ставки валютные. Я не вижу где здесь задраны %% по сравнению с обычным кредитом.

Все фигня, кроме пчел.
От Дм. Ниткин
К alex~1 (27.01.2005 01:46:29)
Дата 27.01.2005 10:06:59

Re: Alex, ну...

>Банк оплатил за меня квартиру, ее продавец доволен и отвалил с наших глаз долой с деньгами, я должен банку стоимость квартиры, процент по кредиту и, возможно, процент за продажу как бы в рассрочку. Эти "два вида процентов", что называется, сам бог велел объединить и назвать "процентом по ипотечному кредиту".

В нашем случае нет этих двух видов процентов. Потому что "процент за продажу в рассрочку" - это и есть процент, который берет продавец за то, что кредитует покупателя товаром. В нашем случае продавец получает деньги сразу и уходит довольным, а банк берет обычный процент по кредиту (на самом деле даже ниже, чем обычный).

>Банк так заинтересован в процентах, что сам готов мне оплатить мой "залог". Отсюда следствие - эти проценты будут людоедские, а отнюдь не обычные, классические "ипотечные" проценты под нормальный залог недвижимости.

>Кроме того, я вижу подтверждение своего понимания в том, что кредит под залог недвижимости (настоящая ипотека) получить очень трудно. А так называемый "ипотечный" - намного проще. Банк дерет такие проценты, которые эквивалентны оплате банковского кредита плюс сдача жилья, принадлежащего банку, заемщику. Если он оплачивает стоимость квартиры, банк ее сам же и продает. Типа "я купил, я и продам". Риск в случае падения цен на недвижимость оплачивает, без сомнения, заемщик. Это наверняка заложено в "процент по ипотечному кредиту".

Падение цен на недвижимость вообще не влияет на отношения банка с заемщиком. У банка в этой ситуации два главных риска: риск возникновения неплатежеспособности у заемщика и процентный риск (риск роста инфляции и процентных ставок, который сделает кредитование по начальной ставке невыгодным). Риск, что при реализации залога не будет покрыт остаток задолженности - это уже риск второго порядка, и он достаточно низкий. Гораздо выше риск, что квартиру вообще не удастся реализовать - закон встанет на сторону жильца.

>Если же цены выросли, то банк еще и выиграет, если заемщик не сможет оплатить очень высокие проценты - квартиру можно конфисковать и выгодно продать. Впрочем, лишние деньги (сверх того, что банк планировал получить) можно и вернуть - честность, как известно, превыше всего. :)

Юридически в этой ситуации банк не может получить ничего сверх остатка задолженности по кредиту, просроченных процентов, прописанных в договоре штрафов за просрочку и издержек по реализации залога. Весь остаток - (бывшему) квартировладельцу.

>Нет, это Вам показалось. Я не вижу, чтобы банк здесь кого-то обманывал. В конце концов, такая схема для некоторых в определенных обстоятельствах кажется удобной. Хочешь - бери такой "ипотечный кредит", все условия указаны, все без обмана, честная обдираловка, не хочешь - не надо.

>Если кто-то проявил нечеловеческий энтузиазм и считает, что банк его благодетель - так каждый может оценивать ситуацию по-своему.

О благодеянии речь не идет. Коммерция, и не более того.

>PS За цифры буду благодарен всем. Даже самому интересно. :)

Пара ссылок

http://www.rusipoteka.ru/analytics/
http://ipoteka.spb.ru/uslov.html

Заверяю Вас, что эти ставки существенно ниже, чем по обычному краткосрочному коммерческому кредитованию. Но занимаются этим банки крайне неохотно - именно из-за того, что навар невелик, потенциальных заемщиков немного, оформление сделки трудоемко, суммы кредитов небольшие, а риск роста процентных ставок - более чем реален.

Напомню, что уровень инфляции - это нижний порог процентной ставки при кредитовании.
От Никола
К Дм. Ниткин (27.01.2005 10:06:59)
Дата 27.01.2005 12:30:46

Я тоже кое-что знаю.

>Падение цен на недвижимость вообще не влияет на отношения банка с заемщиком. У банка в этой ситуации два главных риска: риск возникновения неплатежеспособности у заемщика и процентный риск (риск роста инфляции и процентных ставок, который сделает кредитование по начальной ставке невыгодным). Риск, что при реализации залога не будет покрыт остаток задолженности - это уже риск второго порядка, и он достаточно низкий. Гораздо выше риск, что квартиру вообще не удастся реализовать - закон встанет на сторону жильца.

Все верно, кроме одного. С 01.01.2005 закон на другой стороне (п.2 ст.292 ГК РФ).

>>Если же цены выросли, то банк еще и выиграет, если заемщик не сможет оплатить очень высокие проценты - квартиру можно конфисковать и выгодно продать. Впрочем, лишние деньги (сверх того, что банк планировал получить) можно и вернуть - честность, как известно, превыше всего. :)
>
>Юридически в этой ситуации банк не может получить ничего сверх остатка задолженности по кредиту, просроченных процентов, прописанных в договоре штрафов за просрочку и издержек по реализации залога. Весь остаток - (бывшему) квартировладельцу.

Совершенно верно.

>>PS За цифры буду благодарен всем. Даже самому интересно. :)
>
>Пара ссылок

> http://www.rusipoteka.ru/analytics/
> http://ipoteka.spb.ru/uslov.html

>Заверяю Вас, что эти ставки существенно ниже, чем по обычному краткосрочному коммерческому кредитованию.

А вот здесь позвольте Вам не поверить. Наша контора, например, кредитуется значительно (порой в разы) дешевле. (Но у нас, правда, и обеспечение иное).
Ставки по ипотечным кредитам я считаю завышенными потому что:
1. Они практически не отличаются (не ниже, или очень немного ниже) чем ставки по обычным коммерческим кредитам на те же сроки. Это ненормально для потребительских кредитов, к которым ипотечный кредит на приобретение жилья и относится.
2. В Европе ставки по ипотечным кредитам значительно дешевле коммерческих. Это достигается за счет активного участия муниципалитетов и государства в кредитовании. Такое участие выражается не только в предоставлении нуждающимся долгосрочных ссуд, но и в предоставлении существенных налоговых и других преимуществ банкам, кредитующим покупку жилья (потребительские кредиты).
(Источник - Терновская Е. "Ипотека: проблемы и перспективы" Хозяйство и право 1997 № 9))
В России такой помощи от государства, а тем более от муниципалитетов пока ждать не приходится.

Это же ответ Пасечнику, почему он не видит завышение процентных ставок.

>Но занимаются этим банки крайне неохотно - именно из-за того, что навар невелик, потенциальных заемщиков немного, оформление сделки трудоемко, суммы кредитов небольшие, а риск роста процентных ставок - более чем реален.

Ну здесь опять все верно.

>Напомню, что уровень инфляции - это нижний порог процентной ставки при кредитовании.
От alex~1
К Дм. Ниткин (27.01.2005 10:06:59)
Дата 27.01.2005 11:07:31

Спасибо за цифры. И Пасечнику тоже. Посмотрю. (-)