|
|
От
|
Дм. Ниткин
|
|
|
К
|
alex~1
|
|
|
Дата
|
27.01.2005 10:06:59
|
|
|
Рубрики
|
Прочее; Россия-СССР;
|
|
Re: Alex, ну...
>Банк оплатил за меня квартиру, ее продавец доволен и отвалил с наших глаз долой с деньгами, я должен банку стоимость квартиры, процент по кредиту и, возможно, процент за продажу как бы в рассрочку. Эти "два вида процентов", что называется, сам бог велел объединить и назвать "процентом по ипотечному кредиту".
В нашем случае нет этих двух видов процентов. Потому что "процент за продажу в рассрочку" - это и есть процент, который берет продавец за то, что кредитует покупателя товаром. В нашем случае продавец получает деньги сразу и уходит довольным, а банк берет обычный процент по кредиту (на самом деле даже ниже, чем обычный).
>Банк так заинтересован в процентах, что сам готов мне оплатить мой "залог". Отсюда следствие - эти проценты будут людоедские, а отнюдь не обычные, классические "ипотечные" проценты под нормальный залог недвижимости.
>Кроме того, я вижу подтверждение своего понимания в том, что кредит под залог недвижимости (настоящая ипотека) получить очень трудно. А так называемый "ипотечный" - намного проще. Банк дерет такие проценты, которые эквивалентны оплате банковского кредита плюс сдача жилья, принадлежащего банку, заемщику. Если он оплачивает стоимость квартиры, банк ее сам же и продает. Типа "я купил, я и продам". Риск в случае падения цен на недвижимость оплачивает, без сомнения, заемщик. Это наверняка заложено в "процент по ипотечному кредиту".
Падение цен на недвижимость вообще не влияет на отношения банка с заемщиком. У банка в этой ситуации два главных риска: риск возникновения неплатежеспособности у заемщика и процентный риск (риск роста инфляции и процентных ставок, который сделает кредитование по начальной ставке невыгодным). Риск, что при реализации залога не будет покрыт остаток задолженности - это уже риск второго порядка, и он достаточно низкий. Гораздо выше риск, что квартиру вообще не удастся реализовать - закон встанет на сторону жильца.
>Если же цены выросли, то банк еще и выиграет, если заемщик не сможет оплатить очень высокие проценты - квартиру можно конфисковать и выгодно продать. Впрочем, лишние деньги (сверх того, что банк планировал получить) можно и вернуть - честность, как известно, превыше всего. :)
Юридически в этой ситуации банк не может получить ничего сверх остатка задолженности по кредиту, просроченных процентов, прописанных в договоре штрафов за просрочку и издержек по реализации залога. Весь остаток - (бывшему) квартировладельцу.
>Нет, это Вам показалось. Я не вижу, чтобы банк здесь кого-то обманывал. В конце концов, такая схема для некоторых в определенных обстоятельствах кажется удобной. Хочешь - бери такой "ипотечный кредит", все условия указаны, все без обмана, честная обдираловка, не хочешь - не надо.
>Если кто-то проявил нечеловеческий энтузиазм и считает, что банк его благодетель - так каждый может оценивать ситуацию по-своему.
О благодеянии речь не идет. Коммерция, и не более того.
>PS За цифры буду благодарен всем. Даже самому интересно. :)
Пара ссылок
http://www.rusipoteka.ru/analytics/
http://ipoteka.spb.ru/uslov.html
Заверяю Вас, что эти ставки существенно ниже, чем по обычному краткосрочному коммерческому кредитованию. Но занимаются этим банки крайне неохотно - именно из-за того, что навар невелик, потенциальных заемщиков немного, оформление сделки трудоемко, суммы кредитов небольшие, а риск роста процентных ставок - более чем реален.
Напомню, что уровень инфляции - это нижний порог процентной ставки при кредитовании.