От alex~1 Ответить на сообщение
К Iva
Дата 26.01.2005 20:42:15 Найти в дереве
Рубрики Прочее; Россия-СССР; Версия для печати

Re: Не передергивайте.

>Я о кредитах вообще - работа у банка такая - и ипотечные кредиты не есть все кредиты и даже не большинство портфеля.

Вообще-то речь шла об ипотечных кредитах. С этим-то никак не разберемся.

>Если в деталях, то у вас есть ответ из банка, что банк готов вам выдать кредит такого размера.

Под ЧТО??? С какого бодуна банк готов мне выдать ипотечный (о других сейчас разговора нет) кредит такого размера? Под квартиру, которую я куплю себе на деньги этого же банка? Это означает, что банк выдает МНЕ кредит под залог чужого имущества - реальной квртиры, которая будет моей ЗА ДЕНЬГИ банка. Это то же самое, что банк купил себе квартиру и дает ее мне, чтобы я в ней жил и выплачивал ее стоимость вместе с банковскими процентами (и с процентами за продажу в рассрочку). Я если я не уплачу, то он свою же бывшую квартиру заберет "в качестве залога".
Про что я и говорю.
Там есть одна интересная вещь, о чем ниже.


> С ним и идете покупать. И в контракт о покупке ставится условие, что если банк вам не выдает кредита реально вы имеет право отказаться от покупки. Такое тоже бывает у одного моего знакомого так продажа сорвалась и покупка тоже. В последний день.

Да это понятно. Чего же продавцу не продать, если у покупателя квартиры есть деньги в виде обязательства банка.

>Потому и далось, что вы закладываете банку СВОЮ квартиру, а не чужую. Чужая банку как залог ВАШЕГО кредита не нужна - она не может быть вашим залогом.

Какая же она "моя" в смысле залога, если я купил я купил ее за деньги банка? Получается, что весь интерес банка - взятие с меня людоедских процентов (уж никак не меньше, чем стоимость снятия такой квартиры в месяц). Иначе я возьму ипотечный кредит под залог моей будущей квартиры, пойду с бумажкой от доброго банкира к риэлторам, оплачу первоначальный взнос продавцу (заняв их у друзей до получения кредита) и буду жить в своей квартире, экономя на ее съеме, пока денег из кредита хватит. Потом скажу - увы, оплатить проценты по кредиту не удалось, что поделать, забирайте мой залог - квартиру. Все равно я своих денег за нее ни копейки не заплатил, разбирайтесь там с продавцом квартиры сами и продавайте, кому угодно.

Это в случае, если кредит все-таки выдается мне (как заемщику).

Другое дело, если денег я не увижу, и мое дело - отнести бумажку из банка продавцам квартир. Банк выплачивает деньги не мне, а продавцу квартиры, а продавец в ответ дарит мне квартиру (за первоначальный взнос). Я же, живя в квартире, выплачиваю банку оговоренные проценты, и денег по ипотечному кредиту в упор не вижу.
Но это эквивалентно покупкой банком квартиры у продавца с последующей продажей ее мне в рассрочку с немедленной передачей права собственности (это никогда не поздно отыграть назад), о чем я и говорил. Смысл - простой обход некоторых юридических тонкостей.

>>>Банк не занимается торговлей недвижимостью - он кредитует торговлю недвижимостью.

Какой из описанных мной вариантов соответствует практике? Банк передает кредитные деньги мне, а уж я сам расплачиваюсь с продавцом квартир в рассрочку, или НЕПОСРЕДСТВЕННО продавцу квартир (за исключением начального взноса)?

>Нет. Он дает кредит покупателю недвижимости.

Так сказать, "живыми деньгами"? Чтобы он мог расплатиться за квартиру в рассрочку с продавцом квартир?

>Почти. Банк ее арестовывает и выставляет на продажу. Далее он получает непогашенный долг, а остальная сумма возвращается вам.

Т.е. Вы подтверждаете, что продавец квартиры уже не при чем - он свое уже получил при передаче права собственности на свою бывшую квартиру - хоть банку, хоть покупателю. Или же банк после продажи квартиры возвращает сам уже СВОЙ долг (если он есть) продавцу. Естественно, этот долг может возникнуть только в случае, если банк должен деньги продавцу - другими словами, он купил СЕБЕ у продавца квартиру.
Я и говорил, что, за исключением формальностей, ситуация эквивалентна покупке банком квартиры и продавца за свои деньги с последующей продажей в рассрочку.

>Никому - она продается.

Кем? Банком за долги заемщика банку? Это значит, что продавец квартир уже в стороне, успешно продав квартиру кому-то из двух других сторон. Если он продал квартиру покупателю, но еще чего-то не получил, то он может сам потребовать ареста имущемства покупателя на этом основании. Но это не так - кредит оплачивает банк, он сам это гарантировал бумагой при покупке покупателем квартиры. Следовательно, фактически продавец продал квартиру банку.

Еще раз. Все время получается, что при такой схеме банк просто торгует квартирами в рассрочку. Всем выгодно (при определнном стечении обстоятельств). А торговцам недвижимостью - всегда.
НО ЭТО НЕ НАЗЫВАЕТСЯ ИПОТЕКОЙ в приличном обществе.

>>Это не его собачье дело, если кредит не целевой (впрочем, опять-таки, следить за целевым использованием кредита - насколько я знаю, дело не банка, а совсем других инстанций).
>
>Тут вы нее правы. Если банк выдает целевой кредит, то он и контролирует. Он оплачивает согласованные счета, а не просто выдает вам деньги.

Насчет целевого кредита - не спорю. Но это непринципиально в данном случае. Ипотека - не целевой кредит.

Вывод. Существуют прохиндейские схемы, трактуемые Вами как ипотека. Из этих схем следует сумасшедший процент по кредиту, далекий от нормального банковского процента - как плата за риск при отсутствии реального залога. Потому что залог оплачивает не заемщик, а кредитор.

Такой рисковый кредит ипотекой в приличном обществе не называется.