|
|
От
|
Iva
|
|
|
К
|
alex~1
|
|
|
Дата
|
27.01.2005 14:03:29
|
|
|
Рубрики
|
Прочее; Россия-СССР;
|
|
Re: Не передергивайте.
Привет
Вы полегче в теоретизировании. Я вам рассказываю как схема реально работает.
>
>IVa, опять банк выступает в качестве "торговца недвижимостью". Если я оплатил первый взнос продавцу квартиры, то что проку от этого для банка? Потом я, кажется, сам решаю, какой кредит мне брать.
Не фига. Вы можете взять меньше, больше вам не дадут. Ограничения следующие - минимум от ( 75% от стоимости дома и вашего трехлетнего дохода). Можете взять меньше, но никак не больше.
>Полная это стоимость, неполная - банк об этом знает, если держит мою будущую квартиру в руках. Дм. Ниткин привел цифры - есть размер кредита, есть срок, есть ежемесячная сумма платежа. Все. Я прихожу в банк и говорю: нужен "ипотечный" кредит на сумму n единиц сроком на m лет. Квартира явялется достаточным обеспечением (по стоимости). Какая разница банку, какой я уплатил первый взнос, если он банк, а не фактический продавец квартиры мне?
Как какая????!!!! :-). Это гарантирует ему надежность вложений в данную операцию. Он выдает вам кредит на покупку дома 75%, вы вкладываете своих 25%. Если вы не платите кредит - банк выставляет ваш дом по 80-85% цены и быстро его продает. Вы получаете свои 5-10%. Банк справедливо расчитывает, что вы очень постараетесь не допустить потери 15-20% от стоимости дома - данная сумма для вас очень существенна.
>Да я это и имею в виду. Просто не стал это еще раз подчеркивать - уже говорилось об этом. Да, право собственности у меня. Но у меня не будет моей квартиры, пока банк ее сам мне не купит, назвав это выдачей мне "ипотечного кредита".
Не верно. Вы можете занять у банка, у своих знакомых и купить дом. Как в этом случае? У меня такие знакомые были.
>Ну конечно, кредитование, связанное с жильем, в Канаде (или там в Штатах) играет иную роль, не ту, что в России. Именно потому, что условия совсем другие.
По моемому зависимость обратная.
>Это принципиально для того, что мы обсуждаем?
Судя по вопросам выше - да.
>Я имел в виду - банк это право собственности может легко себе вернуть в случае неуплаты платежей.
Он его не возваращает, ему это нафиг не нужно. Понимаете, если вы поговорите с банкиром о кредите под любые цели - он вам скажет открытым текстом - мне не нужен ни ваш дом, ни ваш склад товаров - я не фирма по реализации. Мне нужна уверенность в том, что вы вернете занятые у меня деньги.
>Как какую? По форме - кредит под МОЮ недвижимость. Я эту недвижимость должен купить у продавца. Не у банка же. В рассрочку, не в рассрочку - в данном случае неважно. Я этому продавцу долден деньги. Поэтому, как Вы и описали, деньги из банка идут лоеру покупателя, и только от него - лоеру продавца. ВСе чинно. Я получил кредит из банка и передал деньги продавцу в обмен на недвижимость. Комар носа не подточит. На самом деле - я этих денег в принципе не видел. Потому что фактически квартиру покупает банк. А потом продает (под видом ипотечного кредита) мне. В рассрочку, но с немедленной передачей в собственность. Собственность на эту квартиру банку и не нужна - разве что налоги платить.
>Вот именно. Причем от банка фактически, хотя чмсто формально - от меня. Больше о нем говорить нечего.
Если согласиться с вашими тезисами то получается, что ни один банк нигде никогда никакими кредитами под залог не занимался - все они занимались торговлей чем-то.
Это оригинальная мысль, но я не готов к столь нестандартному подходу :-).
>Мне немного удивительно, что такая операция приравнивается к краткосрочному коммерческому кредиту, как показали данные Ниткина и Пасечника. Впрочем, это тоже можно понять, если считать, что рынок таких услуг очень мал и желающих получать квартиру ДЛЯ ЖИЛЬЯ, а не для спекуляций на рынке недвижимости при таких условиях немного.
А тут может быть куча законодательных камней для российского рынка. Которые не позволят сделать ипотеку надежным вложением для банков.
>>Именно в приличном обществе так и называется. Я вам канадскую схему рассказываю, она работает не одно десятилетие.
>
>Ну, значит Канада тоже на очереди. :)
Ну значит во всем мире ипотеки и залогового кредитования не было и нет.
Владимир