От Мигель Ответить на сообщение
К Павел Чайлик Ответить по почте
Дата 18.03.2007 21:14:14 Найти в дереве
Рубрики Тексты; Версия для печати

Коротко о жилье (цитата)

"Хронический перекос в ценах, налогах, и параметрах спроса и предложения, подобный описанному в предыдущих разделах, наблюдается ещё в двух специфических сферах общественной жизни. Мы говорим о жилье и общественном транспорте, положение с которыми попытаемся рассмотреть только с точки зрения описанного дисбаланса, опуская прочие аспекты. В том, что системные проблемы в указанных областях не могли разрешиться во времена СССР и остались нерешёнными и поныне, есть некий метафизический парадокс. Впору поставить вопрос – а решаемы ли эти проблемы в российских условиях в принципе? И при каких условиях эти проблемы решаемы?
Начнём с жилья. Посмотрим, что поменялось со времён плановой экономики в области условно «бесплатного» жилья? Произошли ли какие-то существенные структурные позитивные подвижки в этой сфере? Нам представляется, что нет. Жильё просто вычеркнули из «условно-бесплатных», социально-обязательных благ, и теперь приобретение или строительство собственного жилья для большей части населения стало совершенно нереальным. Жилищное строительство почти стопроцентно стало коммерческим мероприятием. Осталось несколько категорий очередников, которые получают жильё формально бесплатно, хотя на самом деле эта «бесплатность» «повешена» на коммерческих застройщиков – они обязаны отдавать определённый процент построенных квартир (до 20-25%) местным органам исполнительной власти, которые затем распределяют полученные метры по принципам, близким к существовавшим в советскую эпоху. Сейчас жилья в России строится примерно две трети от уровня 1990 года, 430 тысяч квартир в 2003 г., причём свыше 40% площади приходится на индивидуальных застройщиков. При этом есть только два региона, где объёмы ввода жилья превышают показатели позднего СССР. Разумеется, это город-герой Москва, при этом стоимость жилья в нём в 2,5 раза превышает среднероссийский уровень, и… Московская область. Приобретение жилья путём покупки стало привилегией определённых категорий населения – успешных предпринимателей (получающих доходы, в основном, в торговле и сфере обслуживания), работников процветающих отраслей (в первую очередь, нефтегазовой) и суперведомств – МВД, МЧС, МПС. За бортом осталась основная масса бюджетников, работников обычных предприятий, жителей малых городов и сельской местности. И это притом, что в России в избытке имеются абсолютно все материальные факторы, достаточные как минимум для удвоения нынешних объёмов жилищного строительства – до 70-80-100 млн. кв. метров.
Почему же так мало граждан могут позволить себе приобрести жильё? Если говорить о «первичном» рынке – жилья в новостройках, то цену нового жилья можно разложить на две составляющие. Первая – это себестоимость строительства с нормальной прибылью застройщика на вложенный капитал, вторая – цена земли, на которой строится дом. Правомерно ли говорить о цене земли, если полноценного рынка земли в стране нет, а участки под застройку выделяются формально бесплатно или за низкую плату? Мы считаем, что вполне правомерно. Независимо от того, взимается ли плата при выделении земельных участков, сама по себе возможность иметь жильё в том или ином районе является некоторой привилегией, за которую люди готовы платить дополнительные деньги. Что и проявляется в разбросе продажной цены жилья по разным регионам – от 11,7 тыс. рублей за квадратный метр в Курской области до 47 тыс. в Москве (данные 2004 г.). Ясно, что возможностей по устройству на высокооплачиваемую работу в Москве намного больше, чем в Курске, и потенциальные покупатели готовы приплачивать за привилегию иметь жильё в Москве, а не в Курске. Поэтому цена земли неизбежно входит в стоимость жилья; особенно велика она в центрах больших городов и, конечно же, в Москве. В российской провинции цена жилья в новостройках куда ближе к себестоимости строительства (а в городах с погибающими градообразующими предприятиями, откуда бегут люди, цены на вторичном рынке жилья опускаются даже ниже себестоимости строительства новых квартир).
Как видно из этого объяснения, повышение средней доступности жилья может вестись по двум направлениям. Первое направление – это скорейшее выравнивание благосостояния в разных регионах, с тем чтобы, условно говоря, повышенные возможности устроиться на высокооплачиваемую работу в Москве не создавали ажиотажный спрос на жильё со стороны приезжих из депрессивных районов Курской области. Это приведёт к снижению цены земли на окраинах мегаполисов, в результате чего цена жилья в окраинных новостройках приблизится к себестоимости строительства. Второе направление – это снижение себестоимости жилья и повышение доходов населения.
Начнём с разбора второго направления. Средняя способность граждан приобрести жильё определяется двумя показателями. Во-первых, это соотношение цены одного квадратного метра жилплощади и среднего подушевого ежемесячного дохода. Во-вторых, это доля дохода, которую средний гражданин может направить на приобретение жилья после оплаты жизнеобеспечивающих расходов и обязательных выплат. Первый показатель определяется, по большому счёту, производительностью в строительстве и производстве стройматериалов. Второй показатель определяется общей производительностью экономики (в зависимости от производительности в машиностроении, легпроме, сельском хозяйстве, пищепроме, управлении и образовании, гражданин тратит на жизнеобеспечивающие расходы и обязательные выплаты большую или меньшую долю зарплаты).
В развитых странах соотношение цены одного квадратного метра жилплощади и среднего подушевого ежемесячного дохода, как правило, составляет меньше единицы (то есть стоимость одного квадратного метра меньше месячной зарплаты). В Канаде, к примеру, при определении того, можно ли дать семье жилищную ссуду, банки используют нехитрую формулу – годовой доход семьи до вычета налогов должен быть равен примерно трети стоимости приобретаемого жилья. Таким образом, при типичной площади квартиры 100 кв.м., указанное соотношение будет примерно 0,3. В России же это соотношение устойчиво составляет 3 и более (например, в 2004 г. средняя стоимость 1 кв. метра нового жилья составила почти 21 тыс. рублей, на вторичном рынке – 18 тыс. рублей, а среднемесячные душевые доходы – 6,4 тыс.). Но и это ещё не всё. Если в Канаде даже сравнительно низкие доходы позволяют оставлять на жильё до трети и более дохода, в России же значительная часть российских семей (особенно малообеспеченных) тратит более половины дохода на одно только питание. Даже у наиболее обеспеченных 10% россиян на продовольственные товары в 2003 г. пришлось 26% дохода! Ввиду дифференциации доходов, становится понятно, что для подавляющего большинства российского населения приобретение жилья является абсолютно нереальным. Если воспользоваться методикой канадских банков, то средний доход за три года позволит купить лишь 13 кв. метров жилплощади. Право, у дядюшки Тыквы из сказки про Чиполлино жилищная ситуация была лучше – у него хоть был клочочек земли!
В этой связи интересно проанализировать развернувшиеся в последнее время национальные проекты, в частности «Доступное жильё». Вроде бы, предпринимаются здравые меры по снижению себестоимости строительства и созданию условий для роста конкуренции среди застройщиков жилья. Так, предусматривается отход от советской практики решения проблемы теплоизоляции путём устройства более массивных каменных наружных стен. (При использовании технологий, альтернативных панельному домостроению, необходимая прочность достигается за счёт облегчённых несущих конструкций, а наружное утепление – использованием более дешёвых теплоизолирующих материалов.) Это позволяет снизить себестоимость жилья при малоэтажном строительстве, включая частные дома с отделкой, до менее чем 1 тыс. долл. за квадратный метр (без учёта коммуникаций). Облегчается (по крайней мере, на официальном уровне делается такая попытка) доступ застройщиков к освоению новых участков, выделяются новые жилищные кредиты. Выделяются государственные средства на выдачу ипотечных кредитов. Но вот жильё никак дешеветь не хочет, особенно в тех богатых регионах, в которых население может позволить себе воспользоваться национальным проектом и, например, купить жильё в кредит. Тут, правда, получился свой парадокс – с введением ипотечного кредитования жилья ситуация с ценами ещё более усугубилась, так как возможность платить за жильё в кредит ещё более взвинтила цены.
Таким образом, уже начало реализации национальных проектов свидетельствует то ли о том, что властью не учитываются важные факторы кризиса на рынке жилья, то ли о том, что она резко ограничена в возможности реального воздействия на ситуацию. В самом деле, попытаемся спрогнозировать ситуацию на рынке жилья через 5-7 лет в случае успеха проекта. По мере роста конкуренции среди застройщиков, цена нового жилья в большинстве российских регионов постепенно приблизится к себестоимости строительства. Но если при этом сохранится состояние спросо-ценового дисбаланса, то страна будет по-прежнему разделена на группу богатых городов, «сидящих на Трубе», и бедную провинцию. В Москве по-прежнему будет не хватать земли, по-прежнему туда будут рваться провинциалы, так что серьёзного снижения цены жилья в ней не произойдёт. А в провинции будут настолько низкие доходы, что снижение цены жилья до себестоимости строительства мало кому поможет. С другой стороны, социальная дифференциация и в Москве, и в провинции такова, что новое жильё могут себе позволить только наиболее обеспеченные слои населения. Наконец, вызванное дисбалансом отсутствие развития в перерабатывающей промышленности России показывает, что существенного повышения производительности всей экономики ожидать не приходится, так что доходы граждан не вырастут, выделить на жильё больше, чем сейчас, они не смогут.
Что можно сделать, чтобы это удвоение стало реальностью, а жильё при этом стало доступным большинству населения? Нам кажется, что первая ближайшая задача – переломить ситуацию с региональной и социальной дифференциацией населения по доходам. Не нужно дальнейшего роста Москвы и других мегаполисов – это часть всё того же непроизводительного разбухания сырьевых отраслей и обслуги, ничем не нужного стране! И процесс этот лучше всего остановить и обратить вспять именно выравниванием доходов по регионам через устранение спросо-ценового дисбаланса. В результате стройиндустрия будет равномерно развиваться по всей России, а не в одном лишь столичном регионе. Другая ближайшая задача – существенно уменьшить дифференциацию доходов между социальными слоями.
Кроме того, надо продолжать работу в рамках принятого национального проекта по поощрению развития и конкуренции в строительной индустрии. Когда стоимость жилья упадёт из-за откачки сверхдоходов из Москвы и более равномерного их распределения по разным регионам, а также насыщения строительной отрасли, она будет определяться уже себестоимостью строительства, на окраинах городов – с минимальным вкладом земельной ренты. В этих условиях необходимо будет отказаться от практики обязательной передачи части вновь вводимого фонда местным властям, способствующей повышению цены коммерческого жилья на стоимость «социальных квартир». Она ведёт к расслоению населения на два полюса – малой прослойки тех, кто может позволить себе покупку жилья, и тех, кому остаётся надеяться только на социальное жильё; гражданин со средними доходами и без льгот при этом вообще теряет все шансы. Всё жильё должно продаваться застройщиками на коммерческой основе, а социальное жильё должно приобретаться у застройщиков за счёт бюджетных средств. Вместо бесплатного распределения среди очередников-бюджетников, нужно вводить жилищные добавки к зарплатам, возможно, в виде жилищных сертификатов или подобных суррогатных денег ограниченного применения («только на жильё»).
Для максимального выравнивания доступности жилья для тех, кто его уже имеет, и тех, у кого его нет, необходимы ещё две меры в области ценового и налогового регулирования:
1) повышение коммунальных платежей до бездотационного уровня
2) введение налога на недвижимость, основанного на рыночной стоимости объекта недвижимости.
Естественно, что зарплаты, пенсии и прочие выплаты должны быть скорректированы с учётом увеличенных расходов, так что для большинства никакой разницы не будет – выросли коммунальные платежи на 1000 рублей, и зарплата тоже выросла на 1000 рублей. А вот если у человека уже есть большая квартира, то большой счёт за отопление заставит его трижды подумать, стоит ли приобретать новое жильё. А почему ещё государство должно доплачивать через низкие тарифы той части граждан, которой посчастливилось иметь большие площади?
Аналогичная ситуация и с налогом на недвижимость – думается, что его введение благотворно скажется на стоимости жилья. Ибо владение роскошными особняками повлечёт за собой необходимость выплачивать каждый год круглую сумму в виде налога на недвижимость. Объёмы строительства «элитного» жилья несколько сократятся в пользу больших объёмов «стандартного». Кроме того, заметные ежегодные выплаты умерят аппетиты спекулянтов, которые сейчас, в отсутствие такого налога, могут позволить себе вложить средства в квартиры с целью выгодно перепродать их через год-два, даже не сдавая их внаём на время ожидания. Таким образом, налог на недвижимость уменьшит объём спекуляций и снизит темпы роста цен. Причём облагаться этим налогом должны будут не только квартиры, но и участки земли в городе и ближайшем пригороде, так чтобы отбить охоту прихватывать за бесценок временно пустующие земли и ждать, пока на них вырастут цены.
Вместе с тем, необходимо предостеречь читателей и от чрезмерно оптимистичных ожиданий относительно быстрого решения жилищной проблемы по всей России. Производительность в стройиндустрии и всей экономике России настолько меньше той же канадской, да и стартовая обеспеченность жильём настолько ниже, что быстро добраться до канадского уровня заведомо невозможно. Даже если темпы ввода нового жилья и составят 75-80 млн. кв.м. в год, с учётом выхода из строя ветхого жилья и модернизации городов, масштабы прибавки к жилищному фонду едва ли существенно превысят 1/3 кв.м. на человека в год. Это суровая реальность, с которой необходимо считаться, а многим гражданам просто придётся несколько смирить свои притязания. Многие москвичи почему-то надеются, что доходы их сохранятся, а стоимость жилья упадёт до провинциальной; провинциалы же рассчитывают, что цены останутся прежними, а доходы вырастут до московских. Так вот, ни того, ни другого не будет. Доведение коммунальных тарифов, прежде всего отопления, до их реальной стоимости, отбивающей аппетит на излишнюю жилплощадь, должно рассматриваться в этом контексте именно как отрезвляющая мера. Если кто-то претендует на жильё большой площади и высокого качества в хорошем месте, то к этому не должно быть никаких административных препон. Однако такой человек должен знать, что ему придётся тратить до половины дохода на выплату налога на недвижимость и ипотечного кредита или арендной платы, а также на покрытие коммунальных тарифов. Бесплатного благосостояния не бывает." (Р.Скорынин, М.Кудрявцев. Политэкономия российских реформ (распределительный аспект). М., 2007 - to appear...)