>Полезно рассказать об опыте (не худшем), о к-ром писал Сильвер1.
>Суть - возложить преследование неплательщиков на самих же жильцов. Результат - вражда до драк.
то, что нашёл в архивах по "сильвер1"
(для справки интересующимся)
=========================================== https://vif2ne.org/nvz/forum/7/archive/90/90443.htm
«Прямо скажем, все воры в домоуправлении» (с) М. Булгаков
Как я погляжу, в России тоже собираются завести канитель с жилтовариществами. Гарантирую массу впечатлений. И схема практически копирует нашу эстонскую. Если есть хотя бы пара собственников квартир в доме, то они имеют право организовать жилтоварищество. Дело, кстати, очень прибыльное, но изрядно склочное. Т.е. небольшая группа изворотливых умников, может объявить дом товариществом и переключить на себя все договора об обслуживании, ремонте, сдаче в аренду помещений и т.п. Они же будут выставлять счета жильцам (как им вздумается) и рассчитываться с поставщиками за воду, тепло и тому подобное. Устав напишут под себя, потом трудновато сковырнуть будет (хоть и есть типовой). В Эстонии в этих товариществах идут постоянные склоки, разборки, суды, до мордобоя доходит. А что в России будет….
На собрания товарищества хожу как в цирк: вопли, столкновения противоборствующих группировок жильцов, слезы, истерики, взаимные претензии…. И именно товарищество подает в суд на выселение за неуплату. В моем доме было уже два прецедента. Продали квартиры по суду, часть денег (забрав долг перед товариществом) вернули выселенным.
Да-а, будет чем развлечься дорогим россиянам.
Госстрой устроил ревизию ЖКХ
Вчера Госстрой России завершил ревизию коммунального хозяйства 16 регионов страны, которые едва не вымерзли в прошедшую зиму. Вывод: без спасателей и внушительной финансовой помощи многим городам не обойтись.
Сегодня, 26 июня, итоги проверки вместе с предварительной сметой помощи будут переданы в Правительство, с их учетом кабинет министров примет специальное постановление о срочной финпомощи регионам.
К вам едет ревизор
Семь дней семь экспертных бригад, сформированных из работников ведомства, местных ЖКХ, жилищных инспекций, энергетиков и спасателей МЧС, дотошно исследовали состояние труб, котельных и жилья в городах и поселках.
Вообще-то предварительная ревизия коммунального хозяйства страны была завершена в рекордные сроки еще в мае. Тогда была подсчитана сумма, без которой провальные регионы не смогут самостоятельно ее подготовить к зиме - 13,47 млрд. рублей. Эти деньги предполагалось направить в регионы адресно и на паритетных условиях. Проще говоря, сколько центр отдаст конкретной котельной, столько же местные власти вложат в нее. Однако в начале июня первый заместитель главы Госстроя Сергей Круглик сообщил, что Правительство готово выделить всего лишь 5-5,5 млрд. рублей. Выяснилось, что из сметы исключены местные водоканалы и иные коммунальные структуры, на чью работу не влияют морозы. Деньги отпущены только на котельные и трубы, подводящие тепло в дома.
Котельная оптом и в розницу
Эксперты оказались в растерянности. Выяснилось, что жителям двух городков Иркутской области - Черемхово и Слюдянка - грозят не только морозы, но и новоявленные капиталисты от ЖКХ, с которыми никто не знает, что делать. Тепло в дома подается здесь исключительно частное. Каждый из этих городков обогревает по одной приватизированной котельной, сообщил замглавы Госстроя Леонид Чернышов. Однако владельцы решили их продать: на кочегарах много не наваришь. Они направили местной администрации предложение приобрести котельную за 30-40 млн. рублей. Власть не поверила. Но когда иркутские капиталисты пригрозили разобрать свою собственность на кирпичи и пустить их с молотка, направили запрос в местную прокуратуру. Та констатировала: отнять котельные нельзя, приобретены на законных основаниях. На днях вмешался и Госстрой, который запросил в МАП России: правомочны ли частники? Если выясниться, что - да, придется ведомству просить кабинет министров выделить деньги и на покупку этих котельных.
Теперь выясняется, что у коммунальщиков как-то не складывается с капиталистами. Ведь они, как известно, поклоняются только одному богу - выгоде. Например, РАО "ЕЭС России" еще весной громогласно объявило, что собирается делать бизнес на коммуналке в десяти городах России, а ныне не спешит реализовывать свои планы. Договоры с губернаторами не подписаны, поскольку менеджеры этой компании, по словам специалистов Госстроя, еще не определились: будет ли от этой затеи выгода.
По сути завершилась и громкая эпопея в Перми. Леонид Чернышов сообщил, что глава города отказался передавать местный водоканал в частное управление на 49 лет. Причем на решение главы города явно повлияло экспертное заключение ведомства.
Судя по его словам, после того как СМИ рассказали об этой беспрецедентной сделке, в Госстрой обратились общественные организации Перми. Специалисты ведомства проанализировали договор и пришли к выводу, что рано или поздно местный водоканал отошел бы в частную собственность: сумма обещанных инвестиций превышала саму ее стоимость. Во-вторых, документ был прописан таким образом, что частник действительно мог поднять плату за воду. Ведь в нем оговаривалось, что доход должен оставаться неизменным. Поставит жилец счетчик и станет экономить на воде - доходы у собственника упадут. Лишь повышая тариф, он может поднять выручку до прежнего уровня.
В общем, теперь Госстрой категорически против приватизации тех коммунальных контор, которые обеспечивают людей водой и теплом. Он считает, что водоканалы и котельные можно передавать частнику только в доверительное управление и только на 5 лет. В пример при этом ведомство ставит коммунальных капиталистов из городов Отрадный, Чапаевск и Сызрань Самарской области.
Усть-Кут к замерзанию готов
Похоже, жителям Усть-Кута Иркутской области не избежать новых бед. Ведь именно этот город прошлой зимой привел страну в состояние шока. В одной из квартир от холода замерз одинокий пенсионер. Его тело спасатели буквально откалывали ото льда.
Когда же экспертная бригада Госстроя наведалась сюда недавно, то не смогла обнаружить в котельных ни ремонтников, ни кочегаров. Им спокойно объяснили, что начался сезон охоты и рыбалки. Это главное дело мужчин этого региона. Когда вернутся? Мэр не ведает. Впрочем, не сильно озабочена местная администрация и "боеготовностью" котельных: их вид и состояние привели экспертную бригаду в уныние. Леонид Чернышов вынужден был констатировать, что здесь полагаются только на деньги центра (а их запросила администрация Усть-Кута около 120 млн. рублей). Но похоже, даже эти деньги не спасут местных жителей. Эксперты выяснили здесь одну характерную для российской глубинки деталь. По бумагам стоимость коммунальных услуг составляет 38 рублей в расчете на один квадратный метр. Население реально платит 15 рублей. При этом городские власти даже не пытаются найти средства для компенсации этой разницы.
Возможно, именно по этой причине в смете срочных затрат на "коммуналку" теперь значатся уже 50 регионов. Как поспешил пояснить Леонид Чернышов - это дотационные регионы, которые не могут перезимовать без федеральной помощи. Если этот список утвердит Правительство, самые большие деньги из казны - около 300 млн. рублей - получают из года в год замерзающие Якутия, Карелия, Мурманская область другие северные территории. Любопытно, что в этот список угодила и Омская область, в которой прошлой зимой состоялась выездная коллегия Госстроя. Тогда достижения омичей были преподнесены чуть ли не как образец переустройства коммунального хозяйства страны.
Впрочем, помощь из центра - небезвозмездная. В Госстрое уверяют, что деньги регионам выделяются в виде беспроцентной ссуды сроком на три года. Причем долг планируется списать из регионального бюджета в принудительном порядке. Халявы не будет.
Ираида Семенова
Опубликовано в "Российской газете" от 26 июня 2003 г., No 123 (3237).
----------------------------------------------------------------------
"Эсперт Северо-Запад" № 3 2003г.
Приватизация ЖКХ в Эстонии делает его нормальной отраслью современной экономики
Вячеслав Иванов
Власти Эстонии избрали самый радикальный способ реформирования ЖКХ - полную его приватизацию. Процесс шел 12 лет и сейчас завершается. В Таллине это уже произошло: 1 января нынешнего года был ликвидирован последний элемент государственной системы ЖКХ - муниципальная служба заказчика по управлению жилыми домами.
Само управление, как и непосредственное обслуживание жилого фонда, давно уже осуществляется частным бизнесом. А теперь и функции заказчика в столице полностью переданы в частные руки (в большинстве домов заказчиком уже давно стали сами жильцы или нанятые ими фирмы, с 1 января этот порядок распространился на оставшихся). Хотя государство еще владеет некоторыми стратегическими объектами (котельными, ТЭЦ, тепловыми сетями), но управляют ими все же частники. Таким образом, Эстония первой на территории бывшего СССР завершает полный демонтаж государственной системы ЖКХ.
Себе дешевле
Жилой фонд в Эстонии сейчас практически полностью находится в частных руках (около 98% городских квартир принадлежит частным лицам, кооперативам или фирмам, 2% - государственный социальный жилой фонд). В абсолютном большинстве домов существуют либо квартирные товарищества (КТ - объединяют владельцев квартир; это аналог российских товариществ собственников жилья), либо жилищные товарищества (ЖТ - бывшие жилищные кооперативы, которым формально принадлежат квартиры; их очень мало - в 20 раз меньше, чем КТ). Эти товарищества получили дома на баланс и управляют ими, то есть организуют содержание и ремонт жилых зданий. Последнее обстоятельство принципиально отличает Эстонию от соседей: в Латвии и Литве (не говоря уж о России) вопросами эксплуатации жилого фонда по-прежнему в основном занимаются городские власти.
Бывший председатель Союза квартирных товариществ Эстонии (СКТЭ - Eesti Korteriьhistute Liit), а ныне мэр города Раквере Андрес Яадла полагает, что создание института квартирных товариществ было единственно верным решением для налаживания нормального управления домами. Характерно, что сразу после выхода на сцену квартирных товариществ (еще даже до принятия мер по энергосбережению) расходы по содержанию и ремонту жилых зданий резко сократились - в среднем не менее чем на 30-35%, считает заместитель начальника департамента жилищного хозяйства Таллинской мэрии Прийт Пяртельпоэг. Появление множества независимых заказчиков (товариществ) стимулировало создание многоцелевого рынка услуг в сфере жилищного хозяйства, породило сильную конкуренцию на рынке строительных и ремонтных услуг, где сегодня действуют уже десятки малых, средних и даже крупных фирм.
Для управления домом КТ нанимают специализированные фирмы или физических лиц, имеющих специальные лицензии, которые выдает (с разрешения Министерства образования) Союз кооперативных товариществ Эстонии выпускникам курсов менеджеров для жилищных товариществ; за последние три года курс обучения здесь прошли более 10 тысяч человек, так что найти грамотного управляющего сегодня не составляет труда.
Распределение функций между правлением товарищества и управляющим может быть различным. Нередки случаи, когда правление вообще обходится без управляющего - само решает эксплуатационные и управленческие вопросы, но поручает специализированной фирме вывоз мусора и уборку территории. Иногда в качестве дворников или уборщиков лестничных клеток и подъездов нанимают желающих из числа жильцов дома. Тем более что из-за безработицы и неполной занятости свободных рабочих рук хватает, да и для трудоспособных пенсионеров это тоже неплохая возможность дополнительного заработка.
С фирмами, выигравшими конкурс на ремонт или обслуживание, правление КТ от имени всех жильцов заключает соответствующий договор, в котором устанавливаются сроки и оговаривается требуемое качество работ, а также санкции на случай невыполнения сторонами взаимных обязательств. При этом преимущества всегда на стороне заказчика, то есть квартирного товарищества, которое вправе расторгнуть договор с фирмой или не оплачивать некачественно выполненные работы. Разумеется, все претензии должны быть документально оформлены и обоснованы, поскольку фирма-исполнитель может оспорить действия заказчика через суд, а тот - назначить независимую экспертизу.
Квартирные товарищества, по закону, являются некоммерческими предприятиями (не могут распределять между своими членами прибыль от хозяйственной деятельности). Весь получаемый (если он есть) доход они обязаны использовать на содержание и развитие своей собственности, то есть зданий и сооружений.
Все главные, стратегические вопросы решает общее собрание жильцов, которое проводится не реже одного раза в год. Оно же избирает на оговоренный срок (обычно два или три года) правление и председателя (им может стать и человек со стороны), назначает бухгалтера, а также создает ревизионную комиссию, следящую за финансовой деятельностью товарищества. Бухгалтер ежемесячно составляет и рассылает владельцам квартир подробные счета, где точно указывается расход воды на данную квартиру, размер платы за отопление, за пользование лифтом, за вывоз мусора и т.д. В случае возникновения подозрений относительно деятельности бухгалтера или председателя правления ревизионная комиссия вправе пригласить аудитора или добиться проведения профессиональной ревизии компетентными органами - Минфином, судом или другими инстанциями. Такая система сужает возможности для злоупотреблений и обеспечивает прозрачность финансовой деятельности КТ.
Здания модернизируются
Как только домами начали управлять товарищества, многие из них стали активно заниматься модернизацией своих зданий - утеплением стен и оконных проемов, обновлением крыш, установкой новых ("теплосберегающих" и "вороустойчивых") входных дверей в подъездах. Некоторые даже заменяют отопительное оборудование (бойлеры или газовые котлы).
Если у товарищества нет для финансирования таких дорогостоящих работ достаточно серьезного источника доходов (в виде отчислений от аренды нежилых помещений дома и др.), то оно может взять банковский кредит на весьма выгодных условиях: на срок до 10 лет под 6-6,5% годовых. Вообще-то банк берет свои обычные 11-13%. Однако по действующей с 2002 года договоренности между СКТЭ и столичной мэрией муниципалитет покрывает разницу. Свою долю КТ оплачивают, увеличивая квартплату жильцам на крону-полторы (6-10 американских центов - по нынешнему курсу 1 доллар стоит примерно 15 эстонских крон).
Опыт пионеров модернизации - нескольких квартирных товариществ в пятиэтажках таллинского микрорайона Мустамяэ (ровесника московских Черемушек) - показал, что только за счет сокращения расходов на отопление затраты окупаются минимум через 5-7 лет. При этом значительно увеличивается и рыночная стоимость таких квартир. Если в прежние годы из-за устаревающего жилищного фонда в этом районе новые жильцы селились неохотно, то теперь в специализированных изданиях все чаще можно встретить объявление желающих купить квартиру именно в модернизированном доме в Мустамяэ. При этом цены, например, на двухкомнатные квартиры в домах-"хрущевках" поднялись, по сравнению с временами пятилетней и более давности, в среднем на 30-40% (на 6,5-8,5 тыс. долларов).
В течение 2002 года такие кредиты на модернизацию домов при поддержке города взяли 68 товариществ на общую сумму 40 млн эстонских крон (2,7 млн долларов). Сегодня этот таллинский опыт кредитования находит все большее применение в других регионах Эстонии. Например, с начала нынешнего года на такую же систему перешел муниципалитет второго по величине города страны - Тарту.
Следует отметить, что этот способ модернизации стал возможен из-за того, что размер квартирной платы (из которой и оплачиваются кредиты) устанавливают сами жильцы на общем собрании товарищества.
Экономить стало выгодно
Сегодня в самоуправляющихся (через квартирные или жилищные товарищества) таллинских домах величина квартплаты колеблется от 4 до 5,5 кроны (26-37 центов) за квадратный метр. В нее (помимо отчислений на оплату кредита на модернизацию) входит плата за текущий ремонт крыши, лестничных пролетов и площадок, общих входных дверей, канализации и водопровода - словом, всего хозяйства, которое находится в коллективной собственности обитателей дома. В зависимости от жилой площади квартплата составляет примерно половину от общих платежей за двух-трехкомнатную квартиру летом и четверть - в период отопительного сезона (в Петербурге - около 20% круглый год).
Домовое самоуправление стимулирует жильцов и к экономии. Практически все владельцы квартир установили индивидуальные водомеры, а в каждом подъезде или доме есть теплосчетчики. После их установки расход пресной воды в бытовом секторе снизился с 250 литров на человека в сутки до 108 литров - уровня допустимого санитарного минимума. По теплу точных данных нет, однако курирующий коммунальную сферу Таллина вице-мэр Владимир Панов считает, что в бытовом секторе расход сократился примерно вдвое - за счет более рационального использования теплоносителей (вследствие модернизации зданий), лучшей теплоизоляции подземных трасс (забота Tallinna Soojus) и других мер.
Качество обслуживания жилья в Эстонии (особенно в Таллине) выше, чем в России, а относительные затраты населения - почти такие же или даже ниже. Если средняя зарплата по стране сегодня составляет примерно 5,5 тыс. крон (370 долларов) в месяц, а средняя пенсия - около 1,5 тыс. крон (100 долларов), то плата (без электроэнергии, телефона и кабельного TV - они оплачиваются отдельно) за типовую двухкомнатную квартиру в Таллине - примерно 600 крон (40 долларов) летом и до 1000 крон (67 долларов) зимой. В других регионах Эстонии цены существенно ниже, причем на северо-востоке страны, где компактно проживает преимущественно русскоязычное население и где ощутимо выше безработица (а соответственно, ниже платежеспособность жителей), они могут быть в полтора-два раза меньше столичных.
Сложив с себя функции по управлению жилым фондом, государство сосредоточило усилия на социальной поддержке населения. Малоимущим выплачиваются адресные дотации (правда, только самым бедным). В некоторых случаях государство финансирует организацию минимального уровня жизнеобеспечения. Например, в таллинском районе старых застроек Нымме большинство домов не имело центральной системы канализации и власти полностью компенсируют жильцам подключение к ней.
Главный вопрос
Нынешняя система ЖКХ стала возможна благодаря двум обстоятельствам: массовому объединению жильцов в квартирные товарищества и уходу государства из сферы ЖКХ. Причем второе невозможно без первого - пока жильцы не взяли на себя управление домом, государство не может сложить с себя эту обязанность. Таким образом, главным условием успеха эстонской реформы ЖКХ следует считать массовое создание КТ. То, что в Эстонии это удалось, не следует считать тривиальным (в других странах Балтии этого не произошло).
Квартирное товарищество - это элемент гражданского общества, создание которого в постсоветской стране представляет серьезную проблему. Большинство владельцев квартир - люди, за времена советской власти утратившие чувство ответственности. Это касалось и собственной семьи, не говоря уже о своем жилище, обслуживание которого всегда считалось имманентной обязанностью государства. Взять на себя эту ответственность постсоветским людям психологически очень трудно, даже если жилье стало их частной собственностью.
По мнению нынешнего председателя СКТЭ Марит Отсинг, видимо, у эстонцев, веками живших обособленными хуторами, чувство хозяина не полностью искоренено за предыдущие десятилетия, а от них оно передается и живущим в Эстонии русским. Конечно, процесс возрождения хозяйского отношения к своему жилью и в Эстонии шел тяжело. И потому государство решило его стимулировать. Видя, как владельцы приватизированных квартир не торопятся брать в свои руки управление жильем, власти в середине 1995 года приняли закон о квартирных товариществах. Согласно этому закону, в каждом доме, где приватизировано не менее 25% квартир, их владельцы обязаны создать квартирное товарищество, которое принимает здание на баланс со всеми вытекающими обстоятельствами (то есть обязанностями по эксплуатации и ремонту).
Этого оказалось достаточно - процесс создания КТ пошел весьма энергично. В 1996 году появился СКТЭ. Сейчас он объединяет более 800 местных товариществ, в составе которых всего примерно 100 тыс. жильцов, и число это постоянно растет. По данным СКТЭ, ежемесячно в стране регистрируется около 90 новых КТ, и к концу 2002 года их насчитывалось уже более 6700 плюс 305 жилищных товариществ (они постепенно преобразуются в КТ).
В общей сложности обе формы товариществ охватывают сейчас более 300 тыс. квартир, где проживают почти 700 тыс. жильцов, то есть больше половины населения страны. Еще примерно четверть ее жителей живут в многоквартирных зданиях, где пока еще не созданы квартирные товарищества, и около 24% населения - в собственных домах.
Таллин - в авангарде реформы. По расчетам мэрии, на 31 декабря прошлого года в столице оставалось 984 многоквартирных здания (меньше 5% от общего количества), жильцы которых еще не создали квартирные товарищества и, соответственно, не приняли от города управление своими домами. Этим по договорам с мэрией (частично на средства городского бюджета) занимались 12 жилищно-эксплуатационных фирм (в том числе бывшие муниципальные домоуправления, приватизированные в 2000 году).
Однако гарантированный доход вне зависимости от результатов деятельности делал работу этих фирм малоэффективной, и городская управа приняла решение, что с 1 января 2003 года договоры с ними прекращаются (а мэрия слагает с себя обязанности заказчика услуг по управлению домами). В зданиях, где так и не созданы квартирные товарищества, будут либо назначены внешние управляющие (до создания КТ), либо специальные люди (избранные по конкурсу) займутся организацией товариществ. Все организационные расходы оплачиваются нерасторопными жильцами.
>Качество обслуживания жилья в Эстонии (особенно в Таллине) выше, чем в России, а относительные затраты населения - почти такие же или даже ниже. Если средняя зарплата по стране сегодня составляет примерно 5,5 тыс. крон (370 долларов) в месяц, а средняя пенсия - около 1,5 тыс. крон (100 долларов), то плата (без электроэнергии, телефона и кабельного TV - они оплачиваются отдельно) за типовую двухкомнатную квартиру в Таллине - примерно 600 крон (40 долларов) летом и до 1000 крон (67 долларов) зимой.
1. Из приведенной средней зарплаты следует вычесть подоходный налог с частного лица - 26% (остается , соответственно, 4000 тыс. ЕЕК).
2. Реальные коммунальные платежи за двухкомнатную квартиру в спальном районе Таллина
с учетом электроэнергии, телефона и прочего составляют от 1400 ЕЕК летом, до 2500 зимой. Лично у меня трехкомнатная в Ласнамяе (новый спальный район). В счете за декабрь, который выкатило мне наше жилтоварищество, значится 3800 ЕЕК (без телефона, ТВ т.п.).
3. Следует еще учитывать, что кроме текущего ремонта и косметики (о коих говорится в статье) существуют аварийные работы, замена изношенных стояков, кап.ремонты и т.п.. Затраты на эти работы ,естественно, расписываются товариществами на жильцов. Слава богу, что мой дом был сдан в эксплуатацию в 1985 году и еще вполне... Впрочем, большая часть массового жилья в Таллине была построена именно в восьмидесятые годы. Это облегчает дело.
4. Цены на продукцию естественных монополий (электроэнергия, тепло, вода, газ и т.п.)регулируются государством. Например, сделка с приватизацией Нарвской и Прибалтийской ГРЭС сорвалась потому, что американский концерн, нацелившийся на это дело, требовал свободных цен на электроэнергию. По расчетам, переход к свободным ценам, поднимет уровень коммунальных платежей еще в полтора/два раза.
5. Склоки, скандалы и судебные разбирательства, связанные с жилтовариществами - обычное дело.
