Приватизация ЖКХ в Эстонии делает его нормальной отраслью современной экономики
Вячеслав Иванов
Власти Эстонии избрали самый радикальный способ реформирования ЖКХ - полную его приватизацию. Процесс шел 12 лет и сейчас завершается. В Таллине это уже произошло: 1 января нынешнего года был ликвидирован последний элемент государственной системы ЖКХ - муниципальная служба заказчика по управлению жилыми домами.
Само управление, как и непосредственное обслуживание жилого фонда, давно уже осуществляется частным бизнесом. А теперь и функции заказчика в столице полностью переданы в частные руки (в большинстве домов заказчиком уже давно стали сами жильцы или нанятые ими фирмы, с 1 января этот порядок распространился на оставшихся). Хотя государство еще владеет некоторыми стратегическими объектами (котельными, ТЭЦ, тепловыми сетями), но управляют ими все же частники. Таким образом, Эстония первой на территории бывшего СССР завершает полный демонтаж государственной системы ЖКХ.
Себе дешевле
Жилой фонд в Эстонии сейчас практически полностью находится в частных руках (около 98% городских квартир принадлежит частным лицам, кооперативам или фирмам, 2% - государственный социальный жилой фонд). В абсолютном большинстве домов существуют либо квартирные товарищества (КТ - объединяют владельцев квартир; это аналог российских товариществ собственников жилья), либо жилищные товарищества (ЖТ - бывшие жилищные кооперативы, которым формально принадлежат квартиры; их очень мало - в 20 раз меньше, чем КТ). Эти товарищества получили дома на баланс и управляют ими, то есть организуют содержание и ремонт жилых зданий. Последнее обстоятельство принципиально отличает Эстонию от соседей: в Латвии и Литве (не говоря уж о России) вопросами эксплуатации жилого фонда по-прежнему в основном занимаются городские власти.
Бывший председатель Союза квартирных товариществ Эстонии (СКТЭ - Eesti Korteriьhistute Liit), а ныне мэр города Раквере Андрес Яадла полагает, что создание института квартирных товариществ было единственно верным решением для налаживания нормального управления домами. Характерно, что сразу после выхода на сцену квартирных товариществ (еще даже до принятия мер по энергосбережению) расходы по содержанию и ремонту жилых зданий резко сократились - в среднем не менее чем на 30-35%, считает заместитель начальника департамента жилищного хозяйства Таллинской мэрии Прийт Пяртельпоэг. Появление множества независимых заказчиков (товариществ) стимулировало создание многоцелевого рынка услуг в сфере жилищного хозяйства, породило сильную конкуренцию на рынке строительных и ремонтных услуг, где сегодня действуют уже десятки малых, средних и даже крупных фирм.
Для управления домом КТ нанимают специализированные фирмы или физических лиц, имеющих специальные лицензии, которые выдает (с разрешения Министерства образования) Союз кооперативных товариществ Эстонии выпускникам курсов менеджеров для жилищных товариществ; за последние три года курс обучения здесь прошли более 10 тысяч человек, так что найти грамотного управляющего сегодня не составляет труда.
Распределение функций между правлением товарищества и управляющим может быть различным. Нередки случаи, когда правление вообще обходится без управляющего - само решает эксплуатационные и управленческие вопросы, но поручает специализированной фирме вывоз мусора и уборку территории. Иногда в качестве дворников или уборщиков лестничных клеток и подъездов нанимают желающих из числа жильцов дома. Тем более что из-за безработицы и неполной занятости свободных рабочих рук хватает, да и для трудоспособных пенсионеров это тоже неплохая возможность дополнительного заработка.
С фирмами, выигравшими конкурс на ремонт или обслуживание, правление КТ от имени всех жильцов заключает соответствующий договор, в котором устанавливаются сроки и оговаривается требуемое качество работ, а также санкции на случай невыполнения сторонами взаимных обязательств. При этом преимущества всегда на стороне заказчика, то есть квартирного товарищества, которое вправе расторгнуть договор с фирмой или не оплачивать некачественно выполненные работы. Разумеется, все претензии должны быть документально оформлены и обоснованы, поскольку фирма-исполнитель может оспорить действия заказчика через суд, а тот - назначить независимую экспертизу.
Квартирные товарищества, по закону, являются некоммерческими предприятиями (не могут распределять между своими членами прибыль от хозяйственной деятельности). Весь получаемый (если он есть) доход они обязаны использовать на содержание и развитие своей собственности, то есть зданий и сооружений.
Все главные, стратегические вопросы решает общее собрание жильцов, которое проводится не реже одного раза в год. Оно же избирает на оговоренный срок (обычно два или три года) правление и председателя (им может стать и человек со стороны), назначает бухгалтера, а также создает ревизионную комиссию, следящую за финансовой деятельностью товарищества. Бухгалтер ежемесячно составляет и рассылает владельцам квартир подробные счета, где точно указывается расход воды на данную квартиру, размер платы за отопление, за пользование лифтом, за вывоз мусора и т.д. В случае возникновения подозрений относительно деятельности бухгалтера или председателя правления ревизионная комиссия вправе пригласить аудитора или добиться проведения профессиональной ревизии компетентными органами - Минфином, судом или другими инстанциями. Такая система сужает возможности для злоупотреблений и обеспечивает прозрачность финансовой деятельности КТ.
Здания модернизируются
Как только домами начали управлять товарищества, многие из них стали активно заниматься модернизацией своих зданий - утеплением стен и оконных проемов, обновлением крыш, установкой новых ("теплосберегающих" и "вороустойчивых") входных дверей в подъездах. Некоторые даже заменяют отопительное оборудование (бойлеры или газовые котлы).
Если у товарищества нет для финансирования таких дорогостоящих работ достаточно серьезного источника доходов (в виде отчислений от аренды нежилых помещений дома и др.), то оно может взять банковский кредит на весьма выгодных условиях: на срок до 10 лет под 6-6,5% годовых. Вообще-то банк берет свои обычные 11-13%. Однако по действующей с 2002 года договоренности между СКТЭ и столичной мэрией муниципалитет покрывает разницу. Свою долю КТ оплачивают, увеличивая квартплату жильцам на крону-полторы (6-10 американских центов - по нынешнему курсу 1 доллар стоит примерно 15 эстонских крон).
Опыт пионеров модернизации - нескольких квартирных товариществ в пятиэтажках таллинского микрорайона Мустамяэ (ровесника московских Черемушек) - показал, что только за счет сокращения расходов на отопление затраты окупаются минимум через 5-7 лет. При этом значительно увеличивается и рыночная стоимость таких квартир. Если в прежние годы из-за устаревающего жилищного фонда в этом районе новые жильцы селились неохотно, то теперь в специализированных изданиях все чаще можно встретить объявление желающих купить квартиру именно в модернизированном доме в Мустамяэ. При этом цены, например, на двухкомнатные квартиры в домах-"хрущевках" поднялись, по сравнению с временами пятилетней и более давности, в среднем на 30-40% (на 6,5-8,5 тыс. долларов).
В течение 2002 года такие кредиты на модернизацию домов при поддержке города взяли 68 товариществ на общую сумму 40 млн эстонских крон (2,7 млн долларов). Сегодня этот таллинский опыт кредитования находит все большее применение в других регионах Эстонии. Например, с начала нынешнего года на такую же систему перешел муниципалитет второго по величине города страны - Тарту.
Следует отметить, что этот способ модернизации стал возможен из-за того, что размер квартирной платы (из которой и оплачиваются кредиты) устанавливают сами жильцы на общем собрании товарищества.
Экономить стало выгодно
Сегодня в самоуправляющихся (через квартирные или жилищные товарищества) таллинских домах величина квартплаты колеблется от 4 до 5,5 кроны (26-37 центов) за квадратный метр. В нее (помимо отчислений на оплату кредита на модернизацию) входит плата за текущий ремонт крыши, лестничных пролетов и площадок, общих входных дверей, канализации и водопровода - словом, всего хозяйства, которое находится в коллективной собственности обитателей дома. В зависимости от жилой площади квартплата составляет примерно половину от общих платежей за двух-трехкомнатную квартиру летом и четверть - в период отопительного сезона (в Петербурге - около 20% круглый год).
Домовое самоуправление стимулирует жильцов и к экономии. Практически все владельцы квартир установили индивидуальные водомеры, а в каждом подъезде или доме есть теплосчетчики. После их установки расход пресной воды в бытовом секторе снизился с 250 литров на человека в сутки до 108 литров - уровня допустимого санитарного минимума. По теплу точных данных нет, однако курирующий коммунальную сферу Таллина вице-мэр Владимир Панов считает, что в бытовом секторе расход сократился примерно вдвое - за счет более рационального использования теплоносителей (вследствие модернизации зданий), лучшей теплоизоляции подземных трасс (забота Tallinna Soojus) и других мер.
Качество обслуживания жилья в Эстонии (особенно в Таллине) выше, чем в России, а относительные затраты населения - почти такие же или даже ниже. Если средняя зарплата по стране сегодня составляет примерно 5,5 тыс. крон (370 долларов) в месяц, а средняя пенсия - около 1,5 тыс. крон (100 долларов), то плата (без электроэнергии, телефона и кабельного TV - они оплачиваются отдельно) за типовую двухкомнатную квартиру в Таллине - примерно 600 крон (40 долларов) летом и до 1000 крон (67 долларов) зимой. В других регионах Эстонии цены существенно ниже, причем на северо-востоке страны, где компактно проживает преимущественно русскоязычное население и где ощутимо выше безработица (а соответственно, ниже платежеспособность жителей), они могут быть в полтора-два раза меньше столичных.
Сложив с себя функции по управлению жилым фондом, государство сосредоточило усилия на социальной поддержке населения. Малоимущим выплачиваются адресные дотации (правда, только самым бедным). В некоторых случаях государство финансирует организацию минимального уровня жизнеобеспечения. Например, в таллинском районе старых застроек Нымме большинство домов не имело центральной системы канализации и власти полностью компенсируют жильцам подключение к ней.
Главный вопрос
Нынешняя система ЖКХ стала возможна благодаря двум обстоятельствам: массовому объединению жильцов в квартирные товарищества и уходу государства из сферы ЖКХ. Причем второе невозможно без первого - пока жильцы не взяли на себя управление домом, государство не может сложить с себя эту обязанность. Таким образом, главным условием успеха эстонской реформы ЖКХ следует считать массовое создание КТ. То, что в Эстонии это удалось, не следует считать тривиальным (в других странах Балтии этого не произошло).
Квартирное товарищество - это элемент гражданского общества, создание которого в постсоветской стране представляет серьезную проблему. Большинство владельцев квартир - люди, за времена советской власти утратившие чувство ответственности. Это касалось и собственной семьи, не говоря уже о своем жилище, обслуживание которого всегда считалось имманентной обязанностью государства. Взять на себя эту ответственность постсоветским людям психологически очень трудно, даже если жилье стало их частной собственностью.
По мнению нынешнего председателя СКТЭ Марит Отсинг, видимо, у эстонцев, веками живших обособленными хуторами, чувство хозяина не полностью искоренено за предыдущие десятилетия, а от них оно передается и живущим в Эстонии русским. Конечно, процесс возрождения хозяйского отношения к своему жилью и в Эстонии шел тяжело. И потому государство решило его стимулировать. Видя, как владельцы приватизированных квартир не торопятся брать в свои руки управление жильем, власти в середине 1995 года приняли закон о квартирных товариществах. Согласно этому закону, в каждом доме, где приватизировано не менее 25% квартир, их владельцы обязаны создать квартирное товарищество, которое принимает здание на баланс со всеми вытекающими обстоятельствами (то есть обязанностями по эксплуатации и ремонту).
Этого оказалось достаточно - процесс создания КТ пошел весьма энергично. В 1996 году появился СКТЭ. Сейчас он объединяет более 800 местных товариществ, в составе которых всего примерно 100 тыс. жильцов, и число это постоянно растет. По данным СКТЭ, ежемесячно в стране регистрируется около 90 новых КТ, и к концу 2002 года их насчитывалось уже более 6700 плюс 305 жилищных товариществ (они постепенно преобразуются в КТ).
В общей сложности обе формы товариществ охватывают сейчас более 300 тыс. квартир, где проживают почти 700 тыс. жильцов, то есть больше половины населения страны. Еще примерно четверть ее жителей живут в многоквартирных зданиях, где пока еще не созданы квартирные товарищества, и около 24% населения - в собственных домах.
Таллин - в авангарде реформы. По расчетам мэрии, на 31 декабря прошлого года в столице оставалось 984 многоквартирных здания (меньше 5% от общего количества), жильцы которых еще не создали квартирные товарищества и, соответственно, не приняли от города управление своими домами. Этим по договорам с мэрией (частично на средства городского бюджета) занимались 12 жилищно-эксплуатационных фирм (в том числе бывшие муниципальные домоуправления, приватизированные в 2000 году).
Однако гарантированный доход вне зависимости от результатов деятельности делал работу этих фирм малоэффективной, и городская управа приняла решение, что с 1 января 2003 года договоры с ними прекращаются (а мэрия слагает с себя обязанности заказчика услуг по управлению домами). В зданиях, где так и не созданы квартирные товарищества, будут либо назначены внешние управляющие (до создания КТ), либо специальные люди (избранные по конкурсу) займутся организацией товариществ. Все организационные расходы оплачиваются нерасторопными жильцами.
