От Alexandre Putt
К Владимир К.
Дата 28.05.2010 19:06:31
Рубрики Прочее; Показатели; Теоремы, доктрины;

Арендная плата не может быть меньше налога (-)
От Н.Н.
К Alexandre Putt (28.05.2010 19:06:31)
Дата 28.05.2010 20:01:20

Re: может

Вы считаете, сколько стоит арендовать целую квартиру. А ведь еще можно снимать комнату, угол комнаты, койку.
От Alexandre Putt
К Н.Н. (28.05.2010 20:01:20)
Дата 28.05.2010 20:06:38

Зачем? (+)

Всё равно владельцу платить налог. Поэтому налог будет разделён между владельцем жилья и съёмщиком.

В результате арендная плата вырастет после введения налога. Учитывая существующую разницу между арендой и предполагаемыми налоговыми платежами, сомнительно, что они сравняются.
От Владимир К.
К Alexandre Putt (28.05.2010 19:06:31)
Дата 28.05.2010 19:14:42

Читайте внимательно:

+++
Бывшие владельцы квартир станут квартиросъёмщиками с переездом в _худшее_
жильё, с арендной платой более низкой, чем налог с той квартиры, которой он
владел.
+++

Если рыночная стоимость арендованного жилья меньше рыночной стоимости
собственного жилья - может.

А случай, когда каким владел, такое и стал снимать - я не рассматриваю (как
раз по приведённой вами причине).
От Alexandre Putt
К Владимир К. (28.05.2010 19:14:42)
Дата 28.05.2010 19:18:38

Это абсолютно нереалистично

>Бывшие владельцы квартир станут квартиросъёмщиками с переездом в _худшее_
>жильё, с арендной платой более низкой, чем налог с той квартиры, которой он
>владел.

Налог с квартиры составит примерно 1-2 тысячи в месяц, может больше для очень хорошего жилья.

Типичная арендная плата (у нас в провинции) 10-15 тыс в месяц.

В Москве все цифры умножаем в 2-3 раза.

Налог же повысит и арендную плату в том числе (хотя не пропорционально). Так что обозначенный крайний сценарий (выселение с арендой дешевле налога) практически невозможен, если только не жить в дворце на Рублёвке.
От Владимир К.
К Alexandre Putt (28.05.2010 19:18:38)
Дата 28.05.2010 19:33:13

Нет, реалистично. Вы не учитываете возможных сдвигов в структуре предложения.

Сейчас жильё в аренду предлагают, в основном, мелкие "рантье", кому повезло
заиметь вторую квартирку.
Предложение с единичного такого экономического субъекта небольшое, а
аппетиты высоки (в пределе - желание "нигде не работать, и жить на доход с
аренды").
Соответственно отсутствует эффект объёма (извините, формулирую
приблизительно).

Когда на рынке образуются крупные арендодатели жилья, возникнет эффект
объёма (можно получать достаточную прибыль при меньшей цене).
Цены на аренду снизятся до величины, которую будут способны платить "новые
арендаторы".
От Alexandre Putt
К Владимир К. (28.05.2010 19:33:13)
Дата 28.05.2010 19:39:58

Нужно учитывать одну вещь

Арендная плата складывается из простого соображения: регулярного платежа, дисконтируемого в течение длительного периода времени (5-10 лет), требуемого для того, чтобы компенсировать крупное вложение в недвижимость.

Т.е. ниже определённой величины аренда никогда не упадёт - независимо от наличия крупных игроков.

Налог же устанавливается по другим соображениям. Поэтому я не думаю, что аренда когда-либо приблизиться к налогу. Считать лень.
От Иванов (А. Гуревич)
К Alexandre Putt (28.05.2010 19:39:58)
Дата 28.05.2010 20:17:08

Re: Нужно учитывать...

>Арендная плата складывается из простого соображения: регулярного платежа, дисконтируемого в течение длительного периода времени (5-10 лет), требуемого для того, чтобы компенсировать крупное вложение в недвижимость.

И это действительно так, достаточно посмотреть на данные рынка недвижимости. Вот вам и экономикс в действии!
От Alexandre Putt
К Иванов (А. Гуревич) (28.05.2010 20:17:08)
Дата 28.05.2010 20:21:48

Да, это примечательный факт. Владельцы не дураки, просчитывают варианты вложений (-)
От Владимир К.
К Alexandre Putt (28.05.2010 20:21:48)
Дата 28.05.2010 20:49:29

Хм. Так что же мешает стоимости аренды быть выше налога на одинаковое по стоимости жильё, но...

... быть ниже стоимости налога на покинутое более дорогое жильё?
От Alexandre Putt
К Владимир К. (28.05.2010 20:49:29)
Дата 28.05.2010 20:53:15

Необходимость

>... быть ниже стоимости налога на покинутое более дорогое жильё?

Для этого различие в цене жилья должно быть очень большим. Нет, конечно, особняк в центре Москвы по действительной рыночной оценке обходился бы намного дороже, чем аренда комнаты в "хрущёвке".

Но для большинства нормальных граждан такая ситуация неправдоподобна.

Хотя, конечно, высокий налог создаст стимул для переезда в компактное жильё.
От Владимир К.
К Alexandre Putt (28.05.2010 20:53:15)
Дата 28.05.2010 21:01:26

Мы не знаем, каково будет различие в цене жилья. Слишком изменится ситуация.

Риск не просчитан, а основания для опасений есть.

> Хотя, конечно, высокий налог создаст стимул для переезда в компактное
> жильё.

Кому - в более компактное, а кому в более плохое.
Хотя и "более компактное" - не более чем эвфемизм для "более плохое", не так
ли?

Так что какие-никакие последствия есть (иначе не стоило бы и огород
городить).
Остаётся только проанализировать, каковы будут социальные и экономические
последствия реформы в условиях реальности РФ.
Попытка чего тут и делается.
Причём, в первую очередь следует выявить негативные последствия на предмет
того, не окажутся ли среди них неприемлемые (те, которые не в состоянии быть
перекрытыми предполагаемым положительными последствиями).
Пока что просматривается то, что отрицательные последствия получат одни
люди, а положительные - совсем другие.
От Владимир К.
К Alexandre Putt (28.05.2010 19:39:58)
Дата 28.05.2010 19:57:29

Всё может быть не так, как теоретически рассчитывается.

Мы же не в "нормальной" экономике живём.
Большинство нынешних рантье, про которых я говорю, вообще ничего не вложили
в сдаваемую ими в аренду недвижимость (она им досталась по наследству или в
результате бесплатной приватизации).
Это не мешает им устанавливать запредельную (для массы) стоимость аренды.

С другой стороны, мы не знаем, по какой цене (с учётом того, какова будет
ожидаемая ценность "горящих" денег для скупающих недвижимость агентов рынка:
опоздал сегодня вложить в недвижимость - завтра эти деньги "помножились на
ноль") будет производиться выкуп имущества, конфискованного за долги.
Практика показывает, что она существенно ниже рыночной (чтобы побыстрее
продать, погасить из суммы выручки долг должника и не возиться с
непрофильным владением).
Тут открывается широкое поле для злоупотреблений (скупка "нужными людьми" и
пр.)

Как итог, вовсе не обязательно стоимость затраченных средств номинально
будет отражать для покупателя реальное вложение.
Очень возможно, что многие предпочтут владеть доходной недвижимостью,
наплевав на то, во сколько она номинально им обошлась перед тем, как "рубль
рухнул"/"акции сгорели".
От Иванов (А. Гуревич)
К Владимир К. (28.05.2010 19:57:29)
Дата 28.05.2010 20:08:32

Re: Всё может...

>Мы же не в "нормальной" экономике живём.
>Большинство нынешних рантье, про которых я говорю, вообще ничего не вложили
>в сдаваемую ими в аренду недвижимость (она им досталась по наследству или в
>результате бесплатной приватизации).

В "нормальной" экономике арендная плата не зависит от того, каким путем приобретена недвижимость.
От Владимир К.
К Иванов (А. Гуревич) (28.05.2010 20:08:32)
Дата 28.05.2010 20:43:34

Тогда причём тут "дисконтирование"?

Помимо приведённых мной соображений, ведь и срок дисконтирования владелец
может произвольно, исходя из собственных соображений, выбирать.
Что мы и наблюдаем: нынешние владельцы, которые вложили ноль, сроком
дисконтирования назначили себе один месяц и, начиная со второго, пошла
"чистая прибыль".
А цена зависит существенно того, каково предложение и сколько готовы платить
те немногие, на которых рассчитано то немногое предложение.

А тут и количество нуждающихся (более ограниченных в средствах) разом
увеличилось и предложение (потенциально более дешёвое, за счёт некоторых не
обязательно учитываемых экономическими расчётами внутренних возможностей)
возросло, с изменением его качественных характеристик.
Это будет уже другая ситуация на рынке. Да ещё вступят в действие иные
специфические перекосы.
От Alexandre Putt
К Владимир К. (28.05.2010 20:43:34)
Дата 28.05.2010 20:56:47

Re: Тогда причём...

У владельца есть варианты. Можно продать сдать квартиру в аренду или продать, а деньги вложить в другое место (в банк, акции купить, валюту, в бизнес на раскрутку...)

Поэтому не играет роли, как он получил жильё, бесплатно или нет.

Ситуация на рынке действительно изменится, но я не думаю, что так сильно и так быстро.
От Alexandre Putt
К Alexandre Putt (28.05.2010 20:56:47)
Дата 28.05.2010 20:58:53

Описка. "Можно сдать квартиру в аренду" (-)