Знаете ли вы, почему самым деловым и практичным из нас придётся
переквалифицироваться в: управдомы? Вот только один эпизод из нынешней
жизни. Во дворе многоквартирного дома в подмосковном Пушкино сожгли
машину. По версии милиции - хулиганы, по мнению же хозяина - конкуренты.
Не по бизнесу, а по ТСЖ. Формальное товарищество собственников жилья в
доме существует с момента пуска его в эксплуатацию. Но в конце прошлого
года Олег К., заручившись поддержкой соседей, начал подготовку к
созданию другого, реального. И тут посыпались анонимные угрозы по
телефону, потом запылала машина: Из-за чего сыр-бор? Из-за прав
составлять договоры с подрядчиками? Отнюдь. Дом новый, в престижном
районе, с отданными в наём нежилыми помещениями и стоянкой. Обслуживать
такой дом легко, а зарабатывать на нём ещё легче. Но ведь
интересоваться, как управляют нашей общей собственностью, куда именно
уходят заработанные деньги, мы абсолютно не приучены. А стоит
заинтересоваться, начинают пылать автомобили. В управдомы идти никто не
хочет. Да что там в управдомы, на собрание не вытащить! А ТСЖ меж тем
должны были быть созданы уже во всех домах. Саботируем сознательно? Или
просто не понимаем своей выгоды?
Домом управлять - не пирожки печь
ТСЖизация всей страны отменяется?
Первого марта должна была вступить в действие новая система управления
многоквартирными домами. Однако массового создания товариществ
собственников жилья пока не произошло. Революция в жилищно-коммунальной
сфере вновь отложена. До начала будущего года.
ОШИБКА РЕФОРМАТОРА
Я не случайно употребила словечко <вновь>. Жизнь наша столь богата
событиями, что о судьбоносных решениях власти, принятых всего 8-9 лет
назад, и их авторах почти уже никто не вспоминает. Сегодня имя бывшего
вице-премьера правительства РФ Бориса Немцова ассоциируется лишь с
несколькими поверхностными указами, ничего не давшими ни народу, ни
экономике. А ведь в 1997 году его подпись стояла под очень важным
документом - проектом жилищно-коммунальной реформы.
В основу было положено постепенное изменение управления собственностью.
Тогда росло число людей, приватизировавших свои квартиры, а плата за
коммунальные услуги и ремонт оставалась копеечной. Владели жильём
по-капиталистически, а платили по-социалистически. Этот парадокс
переходного периода и решили ликвидировать. А чтобы смягчить жёсткие
условия реформы, придумали две <подушки безопасности>: субсидии для
малоимущих и пенсионеров и право граждан объединяться в некоммерческие
организации, имеющие юридическое лицо и счёт в банке.
<Члены товарищества свободны от монополии муниципальных эксплуатационных
организаций, они могут самостоятельно решать, каким способом управлять
жильём, - рассказывала мне тогда Татьяна Кутакова, специалист фонда
<Институт экономики города>, принимавшего участие в разработке реформы
ЖКХ. - Товарищество имеет право нанимать профессиональных управляющих,
заключать договора с предприятиями на обслуживание, ремонт и
эксплуатацию здания, привлекать подрядчиков, контролировать качество их
работы. И главное - устанавливать размер платежей и взносов на основе
принятого бюджета. Таким образом, люди будут по-хозяйски относиться к
своей <крепости>, а также смогут удержать цены на приемлемом уровне>.
Всё это звучало довольно заманчиво. Однако реформаторы не учли тот факт,
что граждане совершенно не готовы к самостоятельным действиям, к тому,
чтобы включиться в управление жильём. Реформа забуксовала, не успев
начаться: за год в России было организовано всего 1000 товариществ -
капля в море. А потом грянул дефолт, после чего стало уже не до ЖКХ. И
разработки экономистов легли под зелёное сукно.
ДЕПУТАТ В ШАГОВОЙ ДОСТУПНОСТИ
- А на нас <немцовская> реформа повлияла благотворно, - считает Любовь
Адамская, председатель общественной организации содействия
благоустройству и развитию района Свиблово Северо-Восточного
административного округа Москвы и депутат муниципального собрания
района. - Именно в 1997 году у меня родилась идея организовать самых
активных жителей нашего микрорайона для благоустройства территории.
Началось всё, как говорит Любовь Владимировна, со <шкурных интересов>.
Когда она переехала с семьёй в микрорайон <21а> в Свиблове, то первым
делом, конечно, сделала хороший ремонт в квартире. Потом задумалась: дом
не новый, случись что с проржавевшими коммуникациями, вся красота
поплывёт. И уговорила жителей подъезда поменять краны, вложив в это
собственные средства. Потом написала объявление, в котором призвала
соседей навести чистоту в подъезде и во дворе.
И первыми откликнулись: подростки, на которых вечно ворчат соседи: то
они шумят, то на стенах рисуют.
<Любите рисовать? - спросила Адамская. - Что ж, вот вам кисти-краски,
сделайте так, чтобы наши подъезды стали самыми красивыми>.
И добровольцы взялись за дело. А за ними и взрослые втянулись. Выбрали
старших по этажу, по подъезду, а Адамскую - старшей по дому. С тех пор
все нужды стали обсуждаться коллегиально, на общем собрании, с
приглашением представителей ДЕЗа. Инициативу подхватили жители двух
других домов микрорайона.
Когда Любовь Адамскую выбрали депутатом муниципального собрания, стало
гораздо легче разговаривать с ДЕЗом. <Теперь я могу просто позвонить
директору и изложить все наши проблемы, - шутит Адамская. - Ведь мои
избиратели от меня в шаговой доступности:>
:Любовь Владимировна ведёт меня на экскурсию по 6-му подъезду.
Открывается лифт, и прямо перед глазами на стене - тигр, готовый к
прыжку, обезьяны, ещё какая-то экзотическая живность. Нарисовал эти
джунгли живущий здесь врач-невролог вместе со всей семьёй. На другом
этаже по стенам плавают осьминоги, медузы, разноцветные рыбки: А у
соседей внизу - никаких излишеств, просто скромный бордюр. Но везде
комнатные растения, занавески, у мусоропровода не увидишь ни пивных
бутылок, ни <бычков>. И почему этого нет в других домах? Всего и
дела-то - веничком несколько раз махнуть да фикус полить:
Пройдя восьмилетнюю <генеральную репетицию> по соуправлению жильём
вместе с эксплуатационной конторой, жители микрорайона <21а> уже давно
готовы к тому, чтобы стать фактическими хозяевами своего жилья. А как же
быть тем, кто только встаёт на этот путь? Новый Жилищный кодекс
предлагает выбор из трёх форм. Можно передать дом в управление другой
организации, например тому же ДЕЗу, или отдать на откуп каждому жильцу,
предоставляя ему право все договора с обсуживающими организациями
заключать самостоятельно. Это громоздкий и трудоёмкий процесс, на
который вряд ли кто решится.
Лучшим способом Адамская считает ТСЖ как наиболее демократическую форму
правления. Объединение граждан не только решает, как распорядиться
деньгами, куда в первую очередь их вложить, кого нанять для уборки,
ремонта, кружковой работы с детьми. Оно может создать ревизионную
комиссию и проверить, на что руководители тратят средства. А главное -
это некоммерческая организация, которая не ставит своей целью извлечение
прибыли. Даже если она и занимается коммерческой деятельностью,
например, сдаёт в аренду нежилые помещения, все средства согласно уставу
идут на содержание дома, а не, скажем, на норковую шубу для
председателя.
- Необходимо разъяснять населению, что товарищества собственников
жилья - это спасение, - говорит Любовь Адамская. - Наши граждане
пассивны. Сегодня у нас в районе только около 5 процентов жителей готовы
управлять домами. Остальные наверняка выберут вторую форму, то есть
пойдут на поклон к тем же ДЕЗам, которые не сегодня-завтра
реорганизуются в коммерческие предприятия. А что для коммерсантов
главное? Прибыль! Значит, цены взлетят до небес. В итоге жители всё
равно когда-нибудь объединятся в ТСЖ, но сначала им придётся пройти
жестокие уроки.
СТАРАЯ ПЕСНЯ О ГЛАВНОМ
Гладко было на бумаге, да забыли про овраги. Хорошо, если председатель
ТСЖ не только инициативен и неравнодушен к чистоте и порядку, но и
кристально честен. А вдруг появится мелкий махинатор, который
соблазнится общественными деньгами - и был таков? Не расплодятся ли
нечистые на руку менеджеры и управляющие?
- Кто входит в правление ТСЖ? Как правило, сами жильцы, - отвечает на
мои вопросы президент фонда <Коммунальная культура жизни> Андрей
Щавелев. - Если председатель ТСЖ живёт в одном с вами доме, согласитесь,
спрашивать с него за некачественную работу намного проще, чем
контролировать руководителя того же ДЕЗа, которого вы, скорее всего, и в
глаза-то не видели. А что касается плутоватых управляющих, так многое
будет зависеть от содержания договора, который вы с ними заключите.
- Но чтобы создать ТСЖ и управлять им, нужны специалисты - менеджеры,
бухгалтеры, юристы. Откуда им взяться за короткий срок?
- Я думаю, что проблем с привлечением менеджеров и бухгалтеров не должно
возникнуть. Кроме того, это могут быть и сами жильцы дома. Проблема в
том, какую зарплату им будут платить. Сумма должна быть согласована на
общем собрании собственников жилья, после чего она войдёт в обязательную
квартплату. Может возникнуть ситуация, когда квартплата после создания
ТСЖ вырастет. Но может быть и по-другому - она снизится, если нанятые
специалисты сумеют уменьшить затраты на коммунальные услуги. К примеру,
можно сберечь энергию, меньше средств расходовать на отопление дома.
- А если в округе только один ДЕЗ, где сидят всё те же нерадивые
сантехники, слесаря? Где искать новые организации? Не заставлять же
жителей самим чинить канализацию!
- Сейчас начинают создаваться частные управляющие компании, иногда,
между прочим, на базе успешно действующих ТСЖ. А кстати, как сейчас вы
можете повлиять на нерадивых сантехников? После того как вы наймёте их
по договору, вы сможете ввести штрафные санкции за некачественную
работу. Сегодня же единственный способ влияния - жалобы в вышестоящие
организации и в суд. Мне кажется, что денежные штрафные санкции всё-таки
более действенны.
А мне кажется, что власти наступают сейчас на те же самые грабли, что и
8 лет назад. Если товарищества собственников жилья - настолько выгодная
штука для большинства населения, почему же никто их не пропагандирует,
не объясняет народу их преимущества?
После экскурсии по микрорайону <21а> я возвращаюсь в свой дом,
построенный в конце 60-х годов, где стены расписаны вовсе не
осьминогами. Где мусоропровод поломан, кажется, со дня основания и
пахнет не фикусами, а гнилью. Откуда жильцы побогаче давно съехали в
элитное жильё, а здесь квартиры сдают приезжим. Где примерно половина
старожилов - либо неимущие пенсионеры, либо пьяницы, а средний класс
составляет всего 25% от общего числа жильцов и гнёт спину с утра до
вечера. Кто сможет убедить этих людей, что от внедрения ТСЖ им станет
легче жить?