От Никола
К Дм. Ниткин
Дата 27.01.2005 12:30:46
Рубрики Прочее; Россия-СССР;

Я тоже кое-что знаю.

>Падение цен на недвижимость вообще не влияет на отношения банка с заемщиком. У банка в этой ситуации два главных риска: риск возникновения неплатежеспособности у заемщика и процентный риск (риск роста инфляции и процентных ставок, который сделает кредитование по начальной ставке невыгодным). Риск, что при реализации залога не будет покрыт остаток задолженности - это уже риск второго порядка, и он достаточно низкий. Гораздо выше риск, что квартиру вообще не удастся реализовать - закон встанет на сторону жильца.

Все верно, кроме одного. С 01.01.2005 закон на другой стороне (п.2 ст.292 ГК РФ).

>>Если же цены выросли, то банк еще и выиграет, если заемщик не сможет оплатить очень высокие проценты - квартиру можно конфисковать и выгодно продать. Впрочем, лишние деньги (сверх того, что банк планировал получить) можно и вернуть - честность, как известно, превыше всего. :)
>
>Юридически в этой ситуации банк не может получить ничего сверх остатка задолженности по кредиту, просроченных процентов, прописанных в договоре штрафов за просрочку и издержек по реализации залога. Весь остаток - (бывшему) квартировладельцу.

Совершенно верно.

>>PS За цифры буду благодарен всем. Даже самому интересно. :)
>
>Пара ссылок

> http://www.rusipoteka.ru/analytics/
> http://ipoteka.spb.ru/uslov.html

>Заверяю Вас, что эти ставки существенно ниже, чем по обычному краткосрочному коммерческому кредитованию.

А вот здесь позвольте Вам не поверить. Наша контора, например, кредитуется значительно (порой в разы) дешевле. (Но у нас, правда, и обеспечение иное).
Ставки по ипотечным кредитам я считаю завышенными потому что:
1. Они практически не отличаются (не ниже, или очень немного ниже) чем ставки по обычным коммерческим кредитам на те же сроки. Это ненормально для потребительских кредитов, к которым ипотечный кредит на приобретение жилья и относится.
2. В Европе ставки по ипотечным кредитам значительно дешевле коммерческих. Это достигается за счет активного участия муниципалитетов и государства в кредитовании. Такое участие выражается не только в предоставлении нуждающимся долгосрочных ссуд, но и в предоставлении существенных налоговых и других преимуществ банкам, кредитующим покупку жилья (потребительские кредиты).
(Источник - Терновская Е. "Ипотека: проблемы и перспективы" Хозяйство и право 1997 № 9))
В России такой помощи от государства, а тем более от муниципалитетов пока ждать не приходится.

Это же ответ Пасечнику, почему он не видит завышение процентных ставок.

>Но занимаются этим банки крайне неохотно - именно из-за того, что навар невелик, потенциальных заемщиков немного, оформление сделки трудоемко, суммы кредитов небольшие, а риск роста процентных ставок - более чем реален.

Ну здесь опять все верно.

>Напомню, что уровень инфляции - это нижний порог процентной ставки при кредитовании.