От alex~1
К Пасечник
Дата 26.01.2005 19:22:12
Рубрики Прочее; Россия-СССР;

Re: Alex, ну...

>Зачем так упорно защищать уже проигранную позицию?

Ну вот, и здесь второй фронт. :)

>С залогом конечно.

Квартира, из-за которой сыр-бор - это залог в данном случае? Или залог - это что-то совсем другое?
Если залог - что-то другое, то при чем здесь мешанина из банков и риэлтеров? Я беру кредит в банке подо что-то, на эти деньги покупаю у продавца квартиру. Хоть сразу, хоть в рассрочку. При чем здесь ипотека?
Если залог - все-таки квартира, то каким образом банк мне выдает кредит под залог (Вы же сами считаете, что под залог) той квартиры, которой у меня еще нет?
Факт остается фактом - банк, выдавая кредит под залог квартиры, выдает его собственнику квартиры. Это означает, что если кредит предоставляется мне, то еще до получения кредита в банке продавец ДАРИТ мне, будущему заемщику, квартиру. Если он мне ее еще не подарил, то она не может служить МОИМ залогом в банке - но служит, раз Вы так на этом настаиваете.


>>На какие шиши? У Вас есть деньги на первоначальный взнос, и все. Квартиры еще нет, раз Вы идете ее покупать. Какой дурак вам ее продаст?
>
>>> Банк выделяет вам кредит с условием залога вашей новой квартиры.

Которую мне любезно подарил продавец. Купить мне ее не на что - кредит будет только тогда, когда квартира юридически будет моей.

>К чему подобные термины: "солидаристско-бандитская разборка по понятиям"? Просто ОДНОВРЕМЕННОЕ заключение нескольких договоров, вещь употребляемая ну очень часто.

Здесь не просто одновременное заключение нескольких договоров.

>Если интересуют не юридические, то все риски по изменению цен на недвижимость попадают на собственника квартиры, если цены растут, он получает дополнительный доход и наоборот, в нашем случае - это покупатель квартиры, банк получает только %%.

Ну и чем это отличается от продажи в рассрочку, о чем я и говорю? Собственником все равно в обоих случаях становится одно и то же "лицо" - приобретатель квартиры.

>Если бы собственником квартиры был банк, то он бы просто вернул покупателю часть выплаченную в счет погашения основного долга и все.

Банк - как нормальный банк при нормальной ипотеке, так и русский банк при юридически щекотливой (скажем так) торговле недвижимостью в рассрочку - собственником уже не является. Опять разницы нет. В одном случае он получает процент по кредиту как банк, в другом - процент по кредиту как банк и процент по рассрочке как продавец. Наверное, он делится последним с продавцом квартир. :)

>Что вот так вот прямо и написано? Ипотека только в том случае если кредит под ЛЮБЫЕ цели? А если не любые, то уже и не ипотека?

Написано, что ипотека - кредит под залог недвижимости. Все, собственно.

>Вообще-то когда банк интересует, что вы собираетесь делать с кредитом - это стандартный случай.

Я уже отвечал на это замечание IV'е.

>Мне интересно. Про Тунис и асов я не писал :)

Конечно. Это эпопея была с Iv'ой. Посмотрите в архивах. Хорошо посмеетесь.

>Все фигня, кроме пчел.
Как и пчелы.
От Дм. Ниткин
К alex~1 (26.01.2005 19:22:12)
Дата 26.01.2005 22:59:29

Re: Alex, ну...

> Ну вот, и здесь второй фронт. :)

Зайду с фланга :)

>Факт остается фактом - банк, выдавая кредит под залог квартиры, выдает
>его собственнику квартиры. Это означает, что если кредит
>предоставляется мне, то еще до получения кредита в банке продавец
>ДАРИТ мне, будущему заемщику, квартиру.

Он не дарит вам квартиру, потому что получает за нее живые деньги разом на
всю сумму. Можно сказать, что он поставляет вам товар несколько раньше, чем
получает деньги, но это не есть дарение. Деньги идут с вашего счета в
банке-кредиторе на счет продавца. Откуда они там взялись? - а банк вам выдал
ипотечный кредит. Под залог квартиры, приобретаемой на эти деньги. Кредит
целевой и ни на что другое использован быть не может.

>Которую мне любезно подарил продавец. Купить мне ее не на что -
>кредит будет только тогда, когда квартира юридически будет моей.

На это есть юрисконсульты и службы регистрации прав на недвижимость.
Квартира юридически будет вашей с момента регистрации сделки в гос органе
(по росийскому законодательству). Через минуту, когда чернила на гос.штампе
высохнут, вы можете отдавать ее в залог. Еще через час деньги пройдут по
банковским счетам. Вечером вы будете с заложенной квартирой, продавец - с
деньгами, а банк - с правами требования по кредиту и с правами
залогодержателя.

>Ну и чем это отличается от продажи в рассрочку, о чем я и говорю?

Тем, что продавец получает деньги сразу.

А еще тем, что права требования по ипотечному кредиту являются очень надежно
обеспеченным активом, и поэтому банк может пустить их во вторичный оборот,
или сам выпустить долговые бумаги под их обеспечение. Еще тем, что
государственное агентство может скупать такие права требования на льготных
условиях, что позволяет банку снизить ставку по кредиту ниже обычно
применяемой, и следовательно, сделать кредит более доступным - при прежней
выгодности для банка.

Алекс, мы же вроде разобрались: марксисты не относятся к служителям культа
как к заведомым обманщикам. Зато мне кажется, что они только так относятся к
банкирам.
От alex~1
К Дм. Ниткин (26.01.2005 22:59:29)
Дата 27.01.2005 01:46:29

Re: Alex, ну...

>Зайду с фланга :)

Совершим маневр-с "все направо" :)

>Он не дарит вам квартиру, потому что получает за нее живые деньги разом на
>всю сумму. Можно сказать, что он поставляет вам товар несколько раньше, чем
>получает деньги, но это не есть дарение. Деньги идут с вашего счета в
>банке-кредиторе на счет продавца. Откуда они там взялись? - а банк вам выдал
>ипотечный кредит. Под залог квартиры, приобретаемой на эти деньги. Кредит
>целевой и ни на что другое использован быть не может.

Чудесно. Пусть целевой - это непринципиально.
Итак, банк перевел СВОИ деньги на счет покупателю, и тут же всю сумму за квартиру - на счет продавца уже с моего счета. Оставим формальности.
Суть, о которой я говорил: я, заемщик/покупатель, ничего своего (недвижимости) не плачу. В смысле ничего своего, что было моим до этой хитрой сделки.
Банк оплатил за меня квартиру, ее продавец доволен и отвалил с наших глаз долой с деньгами, я должен банку стоимость квартиры, процент по кредиту и, возможно, процент за продажу как бы в рассрочку. Эти "два вида процентов", что называется, сам бог велел объединить и назвать "процентом по ипотечному кредиту".

>На это есть юрисконсульты и службы регистрации прав на недвижимость.
>Квартира юридически будет вашей с момента регистрации сделки в гос органе
>(по росийскому законодательству). Через минуту, когда чернила на гос.штампе
>высохнут, вы можете отдавать ее в залог. Еще через час деньги пройдут по
>банковским счетам. Вечером вы будете с заложенной квартирой, продавец - с
>деньгами, а банк - с правами требования по кредиту и с правами
>залогодержателя.

Все чудесно, это я понимаю. Но я это и описывал, только без юридических формальностей, которые в нашим случае только затемняют принципиальную разницу между "ипотекой" и нормальной ипотекой.

>>Ну и чем это отличается от продажи в рассрочку, о чем я и говорю?
>
>Тем, что продавец получает деньги сразу.

Так в роли продавца теперь выступает банк - вот и все. Только называет это (по закону) не торговлей недвижимостью (перекупленной у продавца) в рассрочку, а предоставлением ипотечного кредита под залог недвижимости.
Банк так заинтересован в процентах, что сам готов мне оплатить мой "залог". Отсюда следствие - эти проценты будут людоедские, а отнюдь не обычные, классические "ипотечные" проценты под нормальный залог недвижимости.

Опровергнуть или подтвердить мое (или Ваше, или Iv'ы, или Пасечника) толкование могут только ставка процента по такому кредиту. Насколько я знаю, нормальная ипотека считается надежным обеспечением с невысоким риском, процент будет небольшой.

Каковы цифры? Кудинов привел кое-что. Как я и ожидал, совсем непохоже на обычный банковский кредит под солидное обеспечение.
Кроме того, я вижу подтверждение своего понимания в том, что кредит под залог недвижимости (настоящая ипотека) получить очень трудно. А так называемый "ипотечный" - намного проще. Банк дерет такие проценты, которые эквивалентны оплате банковского кредита плюс сдача жилья, принадлежащего банку, заемщику. Если он оплачивает стоимость квартиры, банк ее сам же и продает. Типа "я купил, я и продам". Риск в случае падения цен на недвижимость оплачивает, без сомнения, заемщик. Это наверняка заложено в "процент по ипотечному кредиту". Если же цены выросли, то банк еще и выиграет, если заемщик не сможет оплатить очень высокие проценты - квартиру можно конфисковать и выгодно продать. Впрочем, лишние деньги (сверх того, что банк планировал получить) можно и вернуть - честность, как известно, превыше всего. :)


>А еще тем, что права требования по ипотечному кредиту являются очень надежно
>обеспеченным активом, и поэтому банк может пустить их во вторичный оборот,
>или сам выпустить долговые бумаги под их обеспечение.

Так это и будет нормальной ипотекой для банка - эти долговые бумаги хорошо обеспечены недвижимостью в случае неуплаты получателем квартиры/заемщиком процентов по очень высоким, выше обычной ставки, кредиту, или же успешными такими платежами. Все правильно.

> Еще тем, что
>государственное агентство может скупать такие права требования на льготных
>условиях, что позволяет банку снизить ставку по кредиту ниже обычно
>применяемой, и следовательно, сделать кредит более доступным - при прежней
>выгодности для банка.

Еще одна выгода.

>Алекс, мы же вроде разобрались: марксисты не относятся к служителям культа
>как к заведомым обманщикам. Зато мне кажется, что они только так относятся к
>банкирам.

Нет, это Вам показалось. Я не вижу, чтобы банк здесь кого-то обманывал. В конце концов, такая схема для некоторых в определенных обстоятельствах кажется удобной. Хочешь - бери такой "ипотечный кредит", все условия указаны, все без обмана, честная обдираловка, не хочешь - не надо.
Если кто-то проявил нечеловеческий энтузиазм и считает, что банк его благодетель - так каждый может оценивать ситуацию по-своему.

С уважением

PS За цифры буду благодарен всем. Даже самому интересно. :)
От Пасечник
К alex~1 (27.01.2005 01:46:29)
Дата 27.01.2005 10:12:05

Кое-какие цифры дать я могу


>Все чудесно, это я понимаю. Но я это и описывал, только без юридических формальностей, которые в нашим случае только затемняют принципиальную разницу между "ипотекой" и нормальной ипотекой.

>Так в роли продавца теперь выступает банк - вот и все. Только называет это (по закону) не торговлей недвижимостью (перекупленной у продавца) в рассрочку, а предоставлением ипотечного кредита под залог недвижимости.
>Банк так заинтересован в процентах, что сам готов мне оплатить мой "залог". Отсюда следствие - эти проценты будут людоедские, а отнюдь не обычные, классические "ипотечные" проценты под нормальный залог недвижимости.

>Опровергнуть или подтвердить мое (или Ваше, или Iv'ы, или Пасечника) толкование могут только ставка процента по такому кредиту. Насколько я знаю, нормальная ипотека считается надежным обеспечением с невысоким риском, процент будет небольшой.

>Каковы цифры? Кудинов привел кое-что. Как я и ожидал, совсем непохоже на обычный банковский кредит под солидное обеспечение.
>Кроме того, я вижу подтверждение своего понимания в том, что кредит под залог недвижимости (настоящая ипотека) получить очень трудно. А так называемый "ипотечный" - намного проще. Банк дерет такие проценты, которые эквивалентны оплате банковского кредита плюс сдача жилья, принадлежащего банку, заемщику. Если он оплачивает стоимость квартиры, банк ее сам же и продает. Типа "я купил, я и продам". Риск в случае падения цен на недвижимость оплачивает, без сомнения, заемщик. Это наверняка заложено в "процент по ипотечному кредиту".

Нет, это заложено в схему приобретения, покупатель оплачивает из своих сбережений 30% стоимости квартиры, т.е. - это уже является гарантией от падения цен в пределах 30%.

>Если же цены выросли, то банк еще и выиграет, если заемщик не сможет оплатить очень высокие проценты - квартиру можно конфисковать и выгодно продать. Впрочем, лишние деньги (сверх того, что банк планировал получить) можно и вернуть - честность, как известно, превыше всего. :)

Ну если покупатель не дурак, то постарается сделать это сам, найдет покупателя, перезаймет деньги на короткий срок, погасит досрочно кредит банку, продаст квартиру и раздаст долги.


>С уважением

>PS За цифры буду благодарен всем. Даже самому интересно. :)

Цифры по Райфайзенбанку:
Сумма кредита: от 20 000 $
Срок: от года до 15 лет
Ставки по кредиту:
Для кредитов сроком на 10 лет:
При наличии подтверждения дохода по форме 2-НДФЛ, или налоговой декларации, или выписок по счетам, для сотрудников корпоративных клиентов Банка 11% годовых.
При наличии подтверждения дохода в свободной форме 12% годовых.
Для кредитов сроком на 15 лет:
Для кредитов сроком на 10 лет:
При наличии подтверждения дохода по форме 2-НДФЛ, или налоговой декларации, или выписок по счетам, для сотрудников корпоративных клиентов Банка 13% годовых.
При наличии подтверждения дохода в свободной форме 14% годовых.

Близкие цифры по Московскому Международному Банку, повторять не буду.

Ставки валютные. Я не вижу где здесь задраны %% по сравнению с обычным кредитом.

Все фигня, кроме пчел.
От Дм. Ниткин
К alex~1 (27.01.2005 01:46:29)
Дата 27.01.2005 10:06:59

Re: Alex, ну...

>Банк оплатил за меня квартиру, ее продавец доволен и отвалил с наших глаз долой с деньгами, я должен банку стоимость квартиры, процент по кредиту и, возможно, процент за продажу как бы в рассрочку. Эти "два вида процентов", что называется, сам бог велел объединить и назвать "процентом по ипотечному кредиту".

В нашем случае нет этих двух видов процентов. Потому что "процент за продажу в рассрочку" - это и есть процент, который берет продавец за то, что кредитует покупателя товаром. В нашем случае продавец получает деньги сразу и уходит довольным, а банк берет обычный процент по кредиту (на самом деле даже ниже, чем обычный).

>Банк так заинтересован в процентах, что сам готов мне оплатить мой "залог". Отсюда следствие - эти проценты будут людоедские, а отнюдь не обычные, классические "ипотечные" проценты под нормальный залог недвижимости.

>Кроме того, я вижу подтверждение своего понимания в том, что кредит под залог недвижимости (настоящая ипотека) получить очень трудно. А так называемый "ипотечный" - намного проще. Банк дерет такие проценты, которые эквивалентны оплате банковского кредита плюс сдача жилья, принадлежащего банку, заемщику. Если он оплачивает стоимость квартиры, банк ее сам же и продает. Типа "я купил, я и продам". Риск в случае падения цен на недвижимость оплачивает, без сомнения, заемщик. Это наверняка заложено в "процент по ипотечному кредиту".

Падение цен на недвижимость вообще не влияет на отношения банка с заемщиком. У банка в этой ситуации два главных риска: риск возникновения неплатежеспособности у заемщика и процентный риск (риск роста инфляции и процентных ставок, который сделает кредитование по начальной ставке невыгодным). Риск, что при реализации залога не будет покрыт остаток задолженности - это уже риск второго порядка, и он достаточно низкий. Гораздо выше риск, что квартиру вообще не удастся реализовать - закон встанет на сторону жильца.

>Если же цены выросли, то банк еще и выиграет, если заемщик не сможет оплатить очень высокие проценты - квартиру можно конфисковать и выгодно продать. Впрочем, лишние деньги (сверх того, что банк планировал получить) можно и вернуть - честность, как известно, превыше всего. :)

Юридически в этой ситуации банк не может получить ничего сверх остатка задолженности по кредиту, просроченных процентов, прописанных в договоре штрафов за просрочку и издержек по реализации залога. Весь остаток - (бывшему) квартировладельцу.

>Нет, это Вам показалось. Я не вижу, чтобы банк здесь кого-то обманывал. В конце концов, такая схема для некоторых в определенных обстоятельствах кажется удобной. Хочешь - бери такой "ипотечный кредит", все условия указаны, все без обмана, честная обдираловка, не хочешь - не надо.

>Если кто-то проявил нечеловеческий энтузиазм и считает, что банк его благодетель - так каждый может оценивать ситуацию по-своему.

О благодеянии речь не идет. Коммерция, и не более того.

>PS За цифры буду благодарен всем. Даже самому интересно. :)

Пара ссылок

http://www.rusipoteka.ru/analytics/
http://ipoteka.spb.ru/uslov.html

Заверяю Вас, что эти ставки существенно ниже, чем по обычному краткосрочному коммерческому кредитованию. Но занимаются этим банки крайне неохотно - именно из-за того, что навар невелик, потенциальных заемщиков немного, оформление сделки трудоемко, суммы кредитов небольшие, а риск роста процентных ставок - более чем реален.

Напомню, что уровень инфляции - это нижний порог процентной ставки при кредитовании.
От Никола
К Дм. Ниткин (27.01.2005 10:06:59)
Дата 27.01.2005 12:30:46

Я тоже кое-что знаю.

>Падение цен на недвижимость вообще не влияет на отношения банка с заемщиком. У банка в этой ситуации два главных риска: риск возникновения неплатежеспособности у заемщика и процентный риск (риск роста инфляции и процентных ставок, который сделает кредитование по начальной ставке невыгодным). Риск, что при реализации залога не будет покрыт остаток задолженности - это уже риск второго порядка, и он достаточно низкий. Гораздо выше риск, что квартиру вообще не удастся реализовать - закон встанет на сторону жильца.

Все верно, кроме одного. С 01.01.2005 закон на другой стороне (п.2 ст.292 ГК РФ).

>>Если же цены выросли, то банк еще и выиграет, если заемщик не сможет оплатить очень высокие проценты - квартиру можно конфисковать и выгодно продать. Впрочем, лишние деньги (сверх того, что банк планировал получить) можно и вернуть - честность, как известно, превыше всего. :)
>
>Юридически в этой ситуации банк не может получить ничего сверх остатка задолженности по кредиту, просроченных процентов, прописанных в договоре штрафов за просрочку и издержек по реализации залога. Весь остаток - (бывшему) квартировладельцу.

Совершенно верно.

>>PS За цифры буду благодарен всем. Даже самому интересно. :)
>
>Пара ссылок

> http://www.rusipoteka.ru/analytics/
> http://ipoteka.spb.ru/uslov.html

>Заверяю Вас, что эти ставки существенно ниже, чем по обычному краткосрочному коммерческому кредитованию.

А вот здесь позвольте Вам не поверить. Наша контора, например, кредитуется значительно (порой в разы) дешевле. (Но у нас, правда, и обеспечение иное).
Ставки по ипотечным кредитам я считаю завышенными потому что:
1. Они практически не отличаются (не ниже, или очень немного ниже) чем ставки по обычным коммерческим кредитам на те же сроки. Это ненормально для потребительских кредитов, к которым ипотечный кредит на приобретение жилья и относится.
2. В Европе ставки по ипотечным кредитам значительно дешевле коммерческих. Это достигается за счет активного участия муниципалитетов и государства в кредитовании. Такое участие выражается не только в предоставлении нуждающимся долгосрочных ссуд, но и в предоставлении существенных налоговых и других преимуществ банкам, кредитующим покупку жилья (потребительские кредиты).
(Источник - Терновская Е. "Ипотека: проблемы и перспективы" Хозяйство и право 1997 № 9))
В России такой помощи от государства, а тем более от муниципалитетов пока ждать не приходится.

Это же ответ Пасечнику, почему он не видит завышение процентных ставок.

>Но занимаются этим банки крайне неохотно - именно из-за того, что навар невелик, потенциальных заемщиков немного, оформление сделки трудоемко, суммы кредитов небольшие, а риск роста процентных ставок - более чем реален.

Ну здесь опять все верно.

>Напомню, что уровень инфляции - это нижний порог процентной ставки при кредитовании.
От alex~1
К Дм. Ниткин (27.01.2005 10:06:59)
Дата 27.01.2005 11:07:31

Спасибо за цифры. И Пасечнику тоже. Посмотрю. (-)