От Iva
К alex~1
Дата 27.01.2005 08:38:48
Рубрики Прочее; Россия-СССР;

Re: Не передергивайте.

Привет

>Под ЧТО??? С какого бодуна банк готов мне выдать ипотечный (о других сейчас разговора нет) кредит такого размера? Под квартиру, которую я куплю себе на деньги этого же банка?

Не правильно. Банк не даст вам денег на всю стоимость квартиры - ни один и никогда. Вы сами оплатили первый взнос.

>Это означает, что банк выдает МНЕ кредит под залог чужого имущества - реальной квртиры, которая будет моей ЗА ДЕНЬГИ банка. Это то же самое, что банк купил себе квартиру и дает ее мне, чтобы я в ней жил и выплачивал ее стоимость вместе с банковскими процентами (и с процентами за продажу в рассрочку). Я если я не уплачу, то он свою же бывшую квартиру заберет "в качестве залога".

Не верно - право собственности у вас.

>Какая же она "моя" в смысле залога, если я купил я купил ее за деньги банка? Получается, что весь интерес банка - взятие с меня людоедских процентов (уж никак не меньше, чем стоимость снятия такой квартиры в месяц).

Заблуждаетесь в Канаде не только проценты по моргиджу, но и вместе с ежемесечной суммой на погашение основной суммы, как правило ниже арендной платы.

> Иначе я возьму ипотечный кредит под залог моей будущей квартиры, пойду с бумажкой от доброго банкира к риэлторам, оплачу первоначальный взнос продавцу (заняв их у друзей до получения кредита) и буду жить в своей квартире, экономя на ее съеме, пока денег из кредита хватит. Потом скажу - увы, оплатить проценты по кредиту не удалось, что поделать, забирайте мой залог - квартиру. Все равно я своих денег за нее ни копейки не заплатил, разбирайтесь там с продавцом квартиры сами и продавайте, кому угодно.

Это как так? Вы наивно считаете, что банк вам выдает кредит на ВСЮ сотимость квартиры, включая первый взнос. Размер банковского кредита СОТИМОСТЬ КВАРТИРЫ МИНУС ПЕРВЫЙ ВЗНОС. Ни один банк не даст вам ипотечный крдит на ВСЮ стоимость залога. Дураков нет.

>Другое дело, если денег я не увижу, и мое дело - отнести бумажку из банка продавцам квартир. Банк выплачивает деньги не мне, а продавцу квартиры, а продавец в ответ дарит мне квартиру (за первоначальный взнос). Я же, живя в квартире, выплачиваю банку оговоренные проценты, и денег по ипотечному кредиту в упор не вижу.

Не увидите.

>Но это эквивалентно покупкой банком квартиры у продавца с последующей продажей ее мне в рассрочку с немедленной передачей права собственности (это никогда не поздно отыграть назад), о чем я и говорил. Смысл - простой обход некоторых юридических тонкостей.

Интересно как вы хотите отыгрывать право собственности? иА право собственности влечет определнные неприятные обязанности - типа платежа налога на имущество.

>Какой из описанных мной вариантов соответствует практике? Банк передает кредитные деньги мне, а уж я сам расплачиваюсь с продавцом квартир в рассрочку, или НЕПОСРЕДСТВЕННО продавцу квартир (за исключением начального взноса)?

В Канаде деньги передаются лоеру покупателя, он передает их лореу продавца по завершении сделки.

>Так сказать, "живыми деньгами"? Чтобы он мог расплатиться за квартиру в рассрочку с продавцом квартир?

Какую рассрочку с продавцом?

>Т.е. Вы подтверждаете, что продавец квартиры уже не при чем - он свое уже получил при передаче права собственности на свою бывшую квартиру - хоть банку, хоть покупателю. Или же банк после продажи квартиры возвращает сам уже СВОЙ долг (если он есть) продавцу. Естественно, этот долг может возникнуть только в случае, если банк должен деньги продавцу - другими словами, он купил СЕБЕ у продавца квартиру.

Проадвцу никто нечего не должен - он получил свои деньги полностью и пошел по своим делам.

>Кем? Банком за долги заемщика банку?

Да.

>Это значит, что продавец квартир уже в стороне, успешно продав квартиру кому-то из двух других сторон. Если он продал квартиру покупателю, но еще чего-то не получил, то он может сам потребовать ареста имущемства покупателя на этом основании. Но это не так - кредит оплачивает банк, он сам это гарантировал бумагой при покупке покупателем квартиры. Следовательно, фактически продавец продал квартиру банку.

И фактически и юридически покупателю. Но собственность отягчена залогом.

>Еще раз. Все время получается, что при такой схеме банк просто торгует квартирами в рассрочку. Всем выгодно (при определнном стечении обстоятельств). А торговцам недвижимостью - всегда.
>НО ЭТО НЕ НАЗЫВАЕТСЯ ИПОТЕКОЙ в приличном обществе.

Именно в приличном обществе так и называется. Я вам канадскую схему рассказываю, она работает не одно десятилетие.

>Насчет целевого кредита - не спорю. Но это непринципиально в данном случае. Ипотека - не целевой кредит.

Если на покупку дома - то целевой. Если под имеющийся, не купленный в кредит, дом - то нецелевой.

>Вывод. Существуют прохиндейские схемы, трактуемые Вами как ипотека. Из этих схем следует сумасшедший процент по кредиту, далекий от нормального банковского процента - как плата за риск при отсутствии реального залога. Потому что залог оплачивает не заемщик, а кредитор.

Какой сумашедший? На пять лет 5-6% при фиксированном проценте и порядка 3.5% при изменяющемся.

Владимир
От alex~1
К Iva (27.01.2005 08:38:48)
Дата 27.01.2005 12:03:01

Re: Не передергивайте.

>>Под ЧТО??? С какого бодуна банк готов мне выдать ипотечный (о других сейчас разговора нет) кредит такого размера? Под квартиру, которую я куплю себе на деньги этого же банка?
>
>Не правильно. Банк не даст вам денег на всю стоимость квартиры - ни один и никогда. Вы сами оплатили первый взнос.

IVa, опять банк выступает в качестве "торговца недвижимостью". Если я оплатил первый взнос продавцу квартиры, то что проку от этого для банка? Потом я, кажется, сам решаю, какой кредит мне брать. Полная это стоимость, неполная - банк об этом знает, если держит мою будущую квартиру в руках. Дм. Ниткин привел цифры - есть размер кредита, есть срок, есть ежемесячная сумма платежа. Все. Я прихожу в банк и говорю: нужен "ипотечный" кредит на сумму n единиц сроком на m лет. Квартира явялется достаточным обеспечением (по стоимости). Какая разница банку, какой я уплатил первый взнос, если он банк, а не фактический продавец квартиры мне?

>>Это означает, что банк выдает МНЕ кредит под залог чужого имущества - реальной квртиры, которая будет моей ЗА ДЕНЬГИ банка. Это то же самое, что банк купил себе квартиру и дает ее мне, чтобы я в ней жил и выплачивал ее стоимость вместе с банковскими процентами (и с процентами за продажу в рассрочку). Я если я не уплачу, то он свою же бывшую квартиру заберет "в качестве залога".
>
>Не верно - право собственности у вас.

Да я это и имею в виду. Просто не стал это еще раз подчеркивать - уже говорилось об этом. Да, право собственности у меня. Но у меня не будет моей квартиры, пока банк ее сам мне не купит, назвав это выдачей мне "ипотечного кредита".

>>Какая же она "моя" в смысле залога, если я купил я купил ее за деньги банка? Получается, что весь интерес банка - взятие с меня людоедских процентов (уж никак не меньше, чем стоимость снятия такой квартиры в месяц).
>
>Заблуждаетесь в Канаде не только проценты по моргиджу, но и вместе с ежемесечной суммой на погашение основной суммы, как правило ниже арендной платы.

Ну конечно, кредитование, связанное с жильем, в Канаде (или там в Штатах) играет иную роль, не ту, что в России. Именно потому, что условия совсем другие.

>Это как так? Вы наивно считаете, что банк вам выдает кредит на ВСЮ сотимость квартиры, включая первый взнос. Размер банковского кредита СОТИМОСТЬ КВАРТИРЫ МИНУС ПЕРВЫЙ ВЗНОС. Ни один банк не даст вам ипотечный крдит на ВСЮ стоимость залога. Дураков нет.

Это принципиально для того, что мы обсуждаем?

>>Другое дело, если денег я не увижу, и мое дело - отнести бумажку из банка продавцам квартир. Банк выплачивает деньги не мне, а продавцу квартиры, а продавец в ответ дарит мне квартиру (за первоначальный взнос). Я же, живя в квартире, выплачиваю банку оговоренные проценты, и денег по ипотечному кредиту в упор не вижу.
>
>Не увидите.

Вот именно, и я о том же.

>>Но это эквивалентно покупкой банком квартиры у продавца с последующей продажей ее мне в рассрочку с немедленной передачей права собственности (это никогда не поздно отыграть назад), о чем я и говорил. Смысл - простой обход некоторых юридических тонкостей.
>
>Интересно как вы хотите отыгрывать право собственности? иА право собственности влечет определнные неприятные обязанности - типа платежа налога на имущество.

Я имел в виду - банк это право собственности может легко себе вернуть в случае неуплаты платежей.

>>Какой из описанных мной вариантов соответствует практике? Банк передает кредитные деньги мне, а уж я сам расплачиваюсь с продавцом квартир в рассрочку, или НЕПОСРЕДСТВЕННО продавцу квартир (за исключением начального взноса)?
>
>В Канаде деньги передаются лоеру покупателя, он передает их лореу продавца по завершении сделки.

Опять-таки, банк платит продавцу. Остальное - юридические штучки, чтобы не было видно, что банк занимается, строго говоря, не своим делом. А так - все классно. Обслуживание кредита - какие вопросы?
Так и я про то же.

>>Так сказать, "живыми деньгами"? Чтобы он мог расплатиться за квартиру в рассрочку с продавцом квартир?
>
>Какую рассрочку с продавцом?

Как какую? По форме - кредит под МОЮ недвижимость. Я эту недвижимость должен купить у продавца. Не у банка же. В рассрочку, не в рассрочку - в данном случае неважно. Я этому продавцу долден деньги. Поэтому, как Вы и описали, деньги из банка идут лоеру покупателя, и только от него - лоеру продавца. ВСе чинно. Я получил кредит из банка и передал деньги продавцу в обмен на недвижимость. Комар носа не подточит. На самом деле - я этих денег в принципе не видел. Потому что фактически квартиру покупает банк. А потом продает (под видом ипотечного кредита) мне. В рассрочку, но с немедленной передачей в собственность. Собственность на эту квартиру банку и не нужна - разве что налоги платить.

>>Т.е. Вы подтверждаете, что продавец квартиры уже не при чем - он свое уже получил при передаче права собственности на свою бывшую квартиру - хоть банку, хоть покупателю. Или же банк после продажи квартиры возвращает сам уже СВОЙ долг (если он есть) продавцу. Естественно, этот долг может возникнуть только в случае, если банк должен деньги продавцу - другими словами, он купил СЕБЕ у продавца квартиру.
>
>Проадвцу никто нечего не должен - он получил свои деньги полностью и пошел по своим делам.

Вот именно. Причем от банка фактически, хотя чмсто формально - от меня. Больше о нем говорить нечего.
Еще раз. Чем это отличается от продажи банком мне ЕГО недвижимости в рассрочку под видом "ипотечного кредита" с немедленной передачей права собственности?
Совершенно понятно, почему в условиях по ссылке Дм. Ниткина указывается, что заемщик должен гарантировать только возможность оплаты процентов по кредиту. Квартира была им предоставлена банк, банк ее оплатил, в случае чего он себе же ее заберет и обратно. Все остальное - фактически в руках банка. Квартира с ее стоимостью, заявленная цена (т.е. размер "кредита") и пр.

Мне немного удивительно, что такая операция приравнивается к краткосрочному коммерческому кредиту, как показали данные Ниткина и Пасечника. Впрочем, это тоже можно понять, если считать, что рынок таких услуг очень мал и желающих получать квартиру ДЛЯ ЖИЛЬЯ, а не для спекуляций на рынке недвижимости при таких условиях немного.

>>Еще раз. Все время получается, что при такой схеме банк просто торгует квартирами в рассрочку. Всем выгодно (при определнном стечении обстоятельств). А торговцам недвижимостью - всегда.
>>НО ЭТО НЕ НАЗЫВАЕТСЯ ИПОТЕКОЙ в приличном обществе.
>
>Именно в приличном обществе так и называется. Я вам канадскую схему рассказываю, она работает не одно десятилетие.

Ну, значит Канада тоже на очереди. :)
От Iva
К alex~1 (27.01.2005 12:03:01)
Дата 27.01.2005 14:03:29

Re: Не передергивайте.

Привет

Вы полегче в теоретизировании. Я вам рассказываю как схема реально работает.

>
>IVa, опять банк выступает в качестве "торговца недвижимостью". Если я оплатил первый взнос продавцу квартиры, то что проку от этого для банка? Потом я, кажется, сам решаю, какой кредит мне брать.

Не фига. Вы можете взять меньше, больше вам не дадут. Ограничения следующие - минимум от ( 75% от стоимости дома и вашего трехлетнего дохода). Можете взять меньше, но никак не больше.

>Полная это стоимость, неполная - банк об этом знает, если держит мою будущую квартиру в руках. Дм. Ниткин привел цифры - есть размер кредита, есть срок, есть ежемесячная сумма платежа. Все. Я прихожу в банк и говорю: нужен "ипотечный" кредит на сумму n единиц сроком на m лет. Квартира явялется достаточным обеспечением (по стоимости). Какая разница банку, какой я уплатил первый взнос, если он банк, а не фактический продавец квартиры мне?

Как какая????!!!! :-). Это гарантирует ему надежность вложений в данную операцию. Он выдает вам кредит на покупку дома 75%, вы вкладываете своих 25%. Если вы не платите кредит - банк выставляет ваш дом по 80-85% цены и быстро его продает. Вы получаете свои 5-10%. Банк справедливо расчитывает, что вы очень постараетесь не допустить потери 15-20% от стоимости дома - данная сумма для вас очень существенна.

>Да я это и имею в виду. Просто не стал это еще раз подчеркивать - уже говорилось об этом. Да, право собственности у меня. Но у меня не будет моей квартиры, пока банк ее сам мне не купит, назвав это выдачей мне "ипотечного кредита".

Не верно. Вы можете занять у банка, у своих знакомых и купить дом. Как в этом случае? У меня такие знакомые были.

>Ну конечно, кредитование, связанное с жильем, в Канаде (или там в Штатах) играет иную роль, не ту, что в России. Именно потому, что условия совсем другие.

По моемому зависимость обратная.

>Это принципиально для того, что мы обсуждаем?

Судя по вопросам выше - да.

>Я имел в виду - банк это право собственности может легко себе вернуть в случае неуплаты платежей.

Он его не возваращает, ему это нафиг не нужно. Понимаете, если вы поговорите с банкиром о кредите под любые цели - он вам скажет открытым текстом - мне не нужен ни ваш дом, ни ваш склад товаров - я не фирма по реализации. Мне нужна уверенность в том, что вы вернете занятые у меня деньги.

>Как какую? По форме - кредит под МОЮ недвижимость. Я эту недвижимость должен купить у продавца. Не у банка же. В рассрочку, не в рассрочку - в данном случае неважно. Я этому продавцу долден деньги. Поэтому, как Вы и описали, деньги из банка идут лоеру покупателя, и только от него - лоеру продавца. ВСе чинно. Я получил кредит из банка и передал деньги продавцу в обмен на недвижимость. Комар носа не подточит. На самом деле - я этих денег в принципе не видел. Потому что фактически квартиру покупает банк. А потом продает (под видом ипотечного кредита) мне. В рассрочку, но с немедленной передачей в собственность. Собственность на эту квартиру банку и не нужна - разве что налоги платить.

>Вот именно. Причем от банка фактически, хотя чмсто формально - от меня. Больше о нем говорить нечего.

Если согласиться с вашими тезисами то получается, что ни один банк нигде никогда никакими кредитами под залог не занимался - все они занимались торговлей чем-то.
Это оригинальная мысль, но я не готов к столь нестандартному подходу :-).

>Мне немного удивительно, что такая операция приравнивается к краткосрочному коммерческому кредиту, как показали данные Ниткина и Пасечника. Впрочем, это тоже можно понять, если считать, что рынок таких услуг очень мал и желающих получать квартиру ДЛЯ ЖИЛЬЯ, а не для спекуляций на рынке недвижимости при таких условиях немного.

А тут может быть куча законодательных камней для российского рынка. Которые не позволят сделать ипотеку надежным вложением для банков.

>>Именно в приличном обществе так и называется. Я вам канадскую схему рассказываю, она работает не одно десятилетие.
>
>Ну, значит Канада тоже на очереди. :)

Ну значит во всем мире ипотеки и залогового кредитования не было и нет.

Владимир
От Iva
К Iva (27.01.2005 14:03:29)
Дата 27.01.2005 14:38:13

Можно добавить про проценты

Привет

почему они не будут в России такие как в Канаде даже для ипотеки.

Причин несколько:
1. отсутствие стабильности в обществе и государстве в целом ( страновые риски)
2. отсутствие кредитной истории заемщика и органов ее отслеживающих
3. отсутствие надежной государственной системы по сбору налогов и выявлению неплатильщиков.
4. отсутствие страхования кредитов.
5. черные и серые доходы.
6. законодательные проблемы.

По канадским стандартам никому в России давать кредит нельзя! Неправданно рисковано. Поэтому проценты будут всегда выше
чем там. Т.е. самый надежный заемщик здесь будет платить гораздо больше очень ненадежного заемщика там.

Владимир
От alex~1
К Iva (27.01.2005 08:38:48)
Дата 27.01.2005 11:11:54

Re: Не передергивайте.

>>Под ЧТО??? С какого бодуна банк готов мне выдать ипотечный (о других сейчас разговора нет) кредит такого размера? Под квартиру, которую я куплю себе на деньги этого же банка?
>
>Не правильно. Банк не даст вам денег на всю стоимость квартиры - ни один и никогда. Вы сами оплатили первый взнос.

IVa, опять банк выступает в качестве торговца недвижимостью. Если я оплатил первый взнос продавцу квартиры, то что проку от этого для банка? Потом я, кажется, сам решаю, какой

>>Это означает, что банк выдает МНЕ кредит под залог чужого имущества - реальной квртиры, которая будет моей ЗА ДЕНЬГИ банка. Это то же самое, что банк купил себе квартиру и дает ее мне, чтобы я в ней жил и выплачивал ее стоимость вместе с банковскими процентами (и с процентами за продажу в рассрочку). Я если я не уплачу, то он свою же бывшую квартиру заберет "в качестве залога".
>
>Не верно - право собственности у вас.

>>Какая же она "моя" в смысле залога, если я купил я купил ее за деньги банка? Получается, что весь интерес банка - взятие с меня людоедских процентов (уж никак не меньше, чем стоимость снятия такой квартиры в месяц).
>
>Заблуждаетесь в Канаде не только проценты по моргиджу, но и вместе с ежемесечной суммой на погашение основной суммы, как правило ниже арендной платы.

>> Иначе я возьму ипотечный кредит под залог моей будущей квартиры, пойду с бумажкой от доброго банкира к риэлторам, оплачу первоначальный взнос продавцу (заняв их у друзей до получения кредита) и буду жить в своей квартире, экономя на ее съеме, пока денег из кредита хватит. Потом скажу - увы, оплатить проценты по кредиту не удалось, что поделать, забирайте мой залог - квартиру. Все равно я своих денег за нее ни копейки не заплатил, разбирайтесь там с продавцом квартиры сами и продавайте, кому угодно.
>
>Это как так? Вы наивно считаете, что банк вам выдает кредит на ВСЮ сотимость квартиры, включая первый взнос. Размер банковского кредита СОТИМОСТЬ КВАРТИРЫ МИНУС ПЕРВЫЙ ВЗНОС. Ни один банк не даст вам ипотечный крдит на ВСЮ стоимость залога. Дураков нет.

>>Другое дело, если денег я не увижу, и мое дело - отнести бумажку из банка продавцам квартир. Банк выплачивает деньги не мне, а продавцу квартиры, а продавец в ответ дарит мне квартиру (за первоначальный взнос). Я же, живя в квартире, выплачиваю банку оговоренные проценты, и денег по ипотечному кредиту в упор не вижу.
>
>Не увидите.

>>Но это эквивалентно покупкой банком квартиры у продавца с последующей продажей ее мне в рассрочку с немедленной передачей права собственности (это никогда не поздно отыграть назад), о чем я и говорил. Смысл - простой обход некоторых юридических тонкостей.
>
>Интересно как вы хотите отыгрывать право собственности? иА право собственности влечет определнные неприятные обязанности - типа платежа налога на имущество.

>>Какой из описанных мной вариантов соответствует практике? Банк передает кредитные деньги мне, а уж я сам расплачиваюсь с продавцом квартир в рассрочку, или НЕПОСРЕДСТВЕННО продавцу квартир (за исключением начального взноса)?
>
>В Канаде деньги передаются лоеру покупателя, он передает их лореу продавца по завершении сделки.

>>Так сказать, "живыми деньгами"? Чтобы он мог расплатиться за квартиру в рассрочку с продавцом квартир?
>
>Какую рассрочку с продавцом?

>>Т.е. Вы подтверждаете, что продавец квартиры уже не при чем - он свое уже получил при передаче права собственности на свою бывшую квартиру - хоть банку, хоть покупателю. Или же банк после продажи квартиры возвращает сам уже СВОЙ долг (если он есть) продавцу. Естественно, этот долг может возникнуть только в случае, если банк должен деньги продавцу - другими словами, он купил СЕБЕ у продавца квартиру.
>
>Проадвцу никто нечего не должен - он получил свои деньги полностью и пошел по своим делам.

>>Кем? Банком за долги заемщика банку?
>
>Да.

>>Это значит, что продавец квартир уже в стороне, успешно продав квартиру кому-то из двух других сторон. Если он продал квартиру покупателю, но еще чего-то не получил, то он может сам потребовать ареста имущемства покупателя на этом основании. Но это не так - кредит оплачивает банк, он сам это гарантировал бумагой при покупке покупателем квартиры. Следовательно, фактически продавец продал квартиру банку.
>
>И фактически и юридически покупателю. Но собственность отягчена залогом.

>>Еще раз. Все время получается, что при такой схеме банк просто торгует квартирами в рассрочку. Всем выгодно (при определнном стечении обстоятельств). А торговцам недвижимостью - всегда.
>>НО ЭТО НЕ НАЗЫВАЕТСЯ ИПОТЕКОЙ в приличном обществе.
>
>Именно в приличном обществе так и называется. Я вам канадскую схему рассказываю, она работает не одно десятилетие.

>>Насчет целевого кредита - не спорю. Но это непринципиально в данном случае. Ипотека - не целевой кредит.
>
>Если на покупку дома - то целевой. Если под имеющийся, не купленный в кредит, дом - то нецелевой.

>>Вывод. Существуют прохиндейские схемы, трактуемые Вами как ипотека. Из этих схем следует сумасшедший процент по кредиту, далекий от нормального банковского процента - как плата за риск при отсутствии реального залога. Потому что залог оплачивает не заемщик, а кредитор.
>
>Какой сумашедший? На пять лет 5-6% при фиксированном проценте и порядка 3.5% при изменяющемся.

>Владимир