От alex~1
К Iva
Дата 26.01.2005 18:57:31
Рубрики Прочее; Россия-СССР;

Re: Зато Вы...

Привет, привет.

>>Ага. Без залога. Которого у вас, по вашим же объяснениям, нет. Работа у него такая - благодеяниями заниматься.
>
>Банк может давать и без залога. И большинство банковских займов в мире так и делается.

Итак, ипотечный кредит (вещь, на Западе распространенная) - это кредит без залога. Это, Владимир, будет покруче, чем Гедель в качестве штабного математика у Роммеля в Тунисе.

>>>Вы идете покупать квартиру.
>>
>>На какие шиши? У Вас есть деньги на первоначальный взнос, и все. Квартиры еще нет, раз Вы идете ее покупать. Какой дурак вам ее продаст?
>
>Вы до конца прочитали мой постинг или сразу писать ответ?

До конца. Жду ответа.

>>Банк выделяет вам кредит под залог ВАШЕЙ квартиры, которую вы только собираетесь купить за этот кредит у Продавца. Какая-то солидаристско-бандитская разборка по понятиям. :) Недаром она вам, русскому, ишущему потерянную Россию, понятна. Мне, евроцентристу, до вашей культурно-обусловленной мудрости не доплыть.
>
>Именно так, по крайней мере в Канаде, где система отработана. В том момент, когда банк реально выдает деньги продавцу - квартира уже ваша. Право собственности уже перешло.

Ну при чем здесь право собственности? Я могу квартиру подарить, безо всякой ипотеки и вообще всего остального. Право собственности перейдет к тому, кому я ее подарил. Далось Вам всем право собственности.

>>Ну и чем, кроме чисто юридических формальностей (типа чего это банк занялся торговлей недвижимостью на деньги клиентов?) это отличается от описанной мной схемы - банк покупает на свои деньги квартиру у продавца и тут же продает ее в рассрочку любителю ипотеки по-русски?
>
>Банк не занимается торговлей недвижимостью - он кредитует торговлю недвижимостью.

Т.е. он дает кредит продавцу недвижимостью? Как иначе прикажете понимать Вашу фразу?
Следовательно, Вы идете в банк просить банкира дать кредит тому торговцу недвижимостью, у которого собираетесь купить квартиру в рассрочку? В этом, по-Вашему, суть ипотеки?

>Банк не владелец квартиры. Квартира ни при каких условиях первому владельцу(продавцу) не возвращается.

А кому? Второму продавцу квартир? Достается банку? Что он с ней делать будет - сотрудникам улучшать жилищные условия?
Может, квартира остается самому любителю ипотеки по Iv'е? Это совсем круто.

Давайте подробнее о судьбе квартиры.
Я, любитель ипотеки, не заплатил взнос. Права собственности на квартиру принадлежат мне. Продавцу эта квартира не возвращается (так говормл IVa). Это означает, что остаются три варианта.
Первый.
Квартиру забирает банк и продает ее кому-то - но ни в коем случае не первоначальному продавцу квартиры, так как это запрещено Iv'ой. Следовательно, он продает ее обязательно иному продавцу квартир. :)
Второй.
Квартиру забирает банк и оставляет ее себе. Зачем - один Iva знает.
Третий.
Квартира остается у любителя ипотеки по IV'е. Это перспектива, наиболее радующая ельцепутов. И понятно, почему. Я, проштрафившийся любитель ипотеки, продаю свою квартиру. Получаю за нее деньги для возврата кредита банку, но и квартира - то, что я продал - все равно остается мне. Я ее продал, деньги получил - и ничего не продал! Нет, ельцепуты не дураки, что они от этой схемы в таком восторге!

Iva, кому остается квартира?

>>Теперь о subj'е, о том, что я не понимаю суть ипотеки. Еще раз Вам говорю. Ипотека - это получение кредита АБСОЛЮТНО ДЛЯ ЛЮБЫХ ЦЕЛЕЙ ПОД ЗАЛОГ ВАШЕЙ, еще раз, УЖЕ ВАШЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ. Эта недвижимость - ВАШ залог для получения кредита в банке. Все. Никого не интересует, что вы собираетесь с этим кредитом делать. Только проценты выплачивайте.
>
>Это у вас иллюзии. Банк всегда хочет знать на что вы собираетесь использовать деньги.

Это не его собачье дело, если кредит не целевой (впрочем, опять-таки, следить за целевым использованием кредита - насколько я знаю, дело не банка, а совсем других инстанций). Банк может интересоваться, что я, заемщик, собираюсь делать с деньгами ДО ТОГО, как мне банк дает кредит. Чтобы принять решение - давать или не давать.
Мало ли, что кому интересно? Я вам не о вуайеризме, а о том, что такое ипотека в нормальной рыночной экономике.

>Но если у вас есть оплаченный дом, то вы можете занять под него деньги и использовать по собственному усмотрению. Но это тот же моргидж, говоря по северо-американски, что и заем при покупке дома. И условия теже - проценты, предельные суммы.

Iva, еще раз. Вы можете послушать или нет? Ипотека - по определению - это кредит под залог недвижимости.
Заем под покупку чего угодно - в том числе и дома - без такого залога ипотекой не называется.

>А зачем? Я практику знаю. В стране, где этим занимаются приличное время и схемы и законы отработаны. Кто справочники составлял может никогда не сталкивался с ипотекой в реале.

Конечно. Поэтому я и сказал, что не надо Вам смотреть справочники - Вы и без обладаете априорными знаниями обо всем.
От Iva
К alex~1 (26.01.2005 18:57:31)
Дата 26.01.2005 19:23:18

Не передергивайте.

Привет

>>>Ага. Без залога. Которого у вас, по вашим же объяснениям, нет. Работа у него такая - благодеяниями заниматься.
>>
>>Банк может давать и без залога. И большинство банковских займов в мире так и делается.
>
>Итак, ипотечный кредит (вещь, на Западе распространенная) - это кредит без залога. Это, Владимир, будет покруче, чем Гедель в качестве штабного математика у Роммеля в Тунисе.

Я о кредитах вообще - работа у банка такая - и ипотечные кредиты не есть все кредиты и даже не большинство портфеля.

>>>>Вы идете покупать квартиру.
>>>
>>>На какие шиши? У Вас есть деньги на первоначальный взнос, и все. Квартиры еще нет, раз Вы идете ее покупать. Какой дурак вам ее продаст?
>>
>>Вы до конца прочитали мой постинг или сразу писать ответ?
>
>До конца. Жду ответа.

Так там двумя строчками ниже был ответ на ваш комментарий.
Если в деталях, то у вас есть ответ из банка, что банк готов вам выдать кредит такого размера. С ним и идете покупать. И в контракт о покупке ставится условие, что если банк вам не выдает кредита реально вы имеет право отказаться от покупки. Такое тоже бывает у одного моего знакомого так продажа сорвалась и покупка тоже. В последний день.

>>Именно так, по крайней мере в Канаде, где система отработана. В том момент, когда банк реально выдает деньги продавцу - квартира уже ваша. Право собственности уже перешло.
>
>Ну при чем здесь право собственности? Я могу квартиру подарить, безо всякой ипотеки и вообще всего остального. Право собственности перейдет к тому, кому я ее подарил. Далось Вам всем право собственности.

Потому и далось, что вы закладываете банку СВОЮ квартиру, а не чужую. Чужая банку как залог ВАШЕГО кредита не нужна - она не может быть вашим залогом.

>>Банк не занимается торговлей недвижимостью - он кредитует торговлю недвижимостью.
>
>Т.е. он дает кредит продавцу недвижимостью? Как иначе прикажете понимать Вашу фразу?
>Следовательно, Вы идете в банк просить банкира дать кредит тому торговцу недвижимостью, у которого собираетесь купить квартиру в рассрочку? В этом, по-Вашему, суть ипотеки?

Нет. Он дает кредит покупателю недвижимости.

>>Банк не владелец квартиры. Квартира ни при каких условиях первому владельцу(продавцу) не возвращается.
>
>А кому? Второму продавцу квартир? Достается банку? Что он с ней делать будет - сотрудникам улучшать жилищные условия?
>Может, квартира остается самому любителю ипотеки по Iv'е? Это совсем круто.

Она выставляется на продажу и продается. А уж кому она достанется в результате новой продажи - дело десятое.

>Давайте подробнее о судьбе квартиры.
>Я, любитель ипотеки, не заплатил взнос. Права собственности на квартиру принадлежат мне. Продавцу эта квартира не возвращается (так говормл IVa). Это означает, что остаются три варианта.
>Первый.
>Квартиру забирает банк и продает ее кому-то - но ни в коем случае не первоначальному продавцу квартиры, так как это запрещено Iv'ой. Следовательно, он продает ее обязательно иному продавцу квартир. :)

Почти. Банк ее арестовывает и выставляет на продажу. Далее он получает непогашенный долг, а остальная сумма возвращается вам.

>Второй.
>Квартиру забирает банк и оставляет ее себе. Зачем - один Iva знает.
>Третий.
>Квартира остается у любителя ипотеки по IV'е. Это перспектива, наиболее радующая ельцепутов. И понятно, почему. Я, проштрафившийся любитель ипотеки, продаю свою квартиру. Получаю за нее деньги для возврата кредита банку, но и квартира - то, что я продал - все равно остается мне. Я ее продал, деньги получил - и ничего не продал! Нет, ельцепуты не дураки, что они от этой схемы в таком восторге!

>Iva, кому остается квартира?

Никому - она продается.

>>Это у вас иллюзии. Банк всегда хочет знать на что вы собираетесь использовать деньги.
>
>Это не его собачье дело, если кредит не целевой (впрочем, опять-таки, следить за целевым использованием кредита - насколько я знаю, дело не банка, а совсем других инстанций).

Тут вы нее правы. Если банк выдает целевой кредит, то он и контролирует. Он оплачивает согласованные счета, а не просто выдает вам деньги.

>Банк может интересоваться, что я, заемщик, собираюсь делать с деньгами ДО ТОГО, как мне банк дает кредит. Чтобы принять решение - давать или не давать.

Угу.

>>Но если у вас есть оплаченный дом, то вы можете занять под него деньги и использовать по собственному усмотрению. Но это тот же моргидж, говоря по северо-американски, что и заем при покупке дома. И условия теже - проценты, предельные суммы.
>
>Iva, еще раз. Вы можете послушать или нет? Ипотека - по определению - это кредит под залог недвижимости.
>Заем под покупку чего угодно - в том числе и дома - без такого залога ипотекой не называется.

Согласен.

Владимир
От alex~1
К Iva (26.01.2005 19:23:18)
Дата 26.01.2005 20:42:15

Re: Не передергивайте.

>Я о кредитах вообще - работа у банка такая - и ипотечные кредиты не есть все кредиты и даже не большинство портфеля.

Вообще-то речь шла об ипотечных кредитах. С этим-то никак не разберемся.

>Если в деталях, то у вас есть ответ из банка, что банк готов вам выдать кредит такого размера.

Под ЧТО??? С какого бодуна банк готов мне выдать ипотечный (о других сейчас разговора нет) кредит такого размера? Под квартиру, которую я куплю себе на деньги этого же банка? Это означает, что банк выдает МНЕ кредит под залог чужого имущества - реальной квртиры, которая будет моей ЗА ДЕНЬГИ банка. Это то же самое, что банк купил себе квартиру и дает ее мне, чтобы я в ней жил и выплачивал ее стоимость вместе с банковскими процентами (и с процентами за продажу в рассрочку). Я если я не уплачу, то он свою же бывшую квартиру заберет "в качестве залога".
Про что я и говорю.
Там есть одна интересная вещь, о чем ниже.


> С ним и идете покупать. И в контракт о покупке ставится условие, что если банк вам не выдает кредита реально вы имеет право отказаться от покупки. Такое тоже бывает у одного моего знакомого так продажа сорвалась и покупка тоже. В последний день.

Да это понятно. Чего же продавцу не продать, если у покупателя квартиры есть деньги в виде обязательства банка.

>Потому и далось, что вы закладываете банку СВОЮ квартиру, а не чужую. Чужая банку как залог ВАШЕГО кредита не нужна - она не может быть вашим залогом.

Какая же она "моя" в смысле залога, если я купил я купил ее за деньги банка? Получается, что весь интерес банка - взятие с меня людоедских процентов (уж никак не меньше, чем стоимость снятия такой квартиры в месяц). Иначе я возьму ипотечный кредит под залог моей будущей квартиры, пойду с бумажкой от доброго банкира к риэлторам, оплачу первоначальный взнос продавцу (заняв их у друзей до получения кредита) и буду жить в своей квартире, экономя на ее съеме, пока денег из кредита хватит. Потом скажу - увы, оплатить проценты по кредиту не удалось, что поделать, забирайте мой залог - квартиру. Все равно я своих денег за нее ни копейки не заплатил, разбирайтесь там с продавцом квартиры сами и продавайте, кому угодно.

Это в случае, если кредит все-таки выдается мне (как заемщику).

Другое дело, если денег я не увижу, и мое дело - отнести бумажку из банка продавцам квартир. Банк выплачивает деньги не мне, а продавцу квартиры, а продавец в ответ дарит мне квартиру (за первоначальный взнос). Я же, живя в квартире, выплачиваю банку оговоренные проценты, и денег по ипотечному кредиту в упор не вижу.
Но это эквивалентно покупкой банком квартиры у продавца с последующей продажей ее мне в рассрочку с немедленной передачей права собственности (это никогда не поздно отыграть назад), о чем я и говорил. Смысл - простой обход некоторых юридических тонкостей.

>>>Банк не занимается торговлей недвижимостью - он кредитует торговлю недвижимостью.

Какой из описанных мной вариантов соответствует практике? Банк передает кредитные деньги мне, а уж я сам расплачиваюсь с продавцом квартир в рассрочку, или НЕПОСРЕДСТВЕННО продавцу квартир (за исключением начального взноса)?

>Нет. Он дает кредит покупателю недвижимости.

Так сказать, "живыми деньгами"? Чтобы он мог расплатиться за квартиру в рассрочку с продавцом квартир?

>Почти. Банк ее арестовывает и выставляет на продажу. Далее он получает непогашенный долг, а остальная сумма возвращается вам.

Т.е. Вы подтверждаете, что продавец квартиры уже не при чем - он свое уже получил при передаче права собственности на свою бывшую квартиру - хоть банку, хоть покупателю. Или же банк после продажи квартиры возвращает сам уже СВОЙ долг (если он есть) продавцу. Естественно, этот долг может возникнуть только в случае, если банк должен деньги продавцу - другими словами, он купил СЕБЕ у продавца квартиру.
Я и говорил, что, за исключением формальностей, ситуация эквивалентна покупке банком квартиры и продавца за свои деньги с последующей продажей в рассрочку.

>Никому - она продается.

Кем? Банком за долги заемщика банку? Это значит, что продавец квартир уже в стороне, успешно продав квартиру кому-то из двух других сторон. Если он продал квартиру покупателю, но еще чего-то не получил, то он может сам потребовать ареста имущемства покупателя на этом основании. Но это не так - кредит оплачивает банк, он сам это гарантировал бумагой при покупке покупателем квартиры. Следовательно, фактически продавец продал квартиру банку.

Еще раз. Все время получается, что при такой схеме банк просто торгует квартирами в рассрочку. Всем выгодно (при определнном стечении обстоятельств). А торговцам недвижимостью - всегда.
НО ЭТО НЕ НАЗЫВАЕТСЯ ИПОТЕКОЙ в приличном обществе.

>>Это не его собачье дело, если кредит не целевой (впрочем, опять-таки, следить за целевым использованием кредита - насколько я знаю, дело не банка, а совсем других инстанций).
>
>Тут вы нее правы. Если банк выдает целевой кредит, то он и контролирует. Он оплачивает согласованные счета, а не просто выдает вам деньги.

Насчет целевого кредита - не спорю. Но это непринципиально в данном случае. Ипотека - не целевой кредит.

Вывод. Существуют прохиндейские схемы, трактуемые Вами как ипотека. Из этих схем следует сумасшедший процент по кредиту, далекий от нормального банковского процента - как плата за риск при отсутствии реального залога. Потому что залог оплачивает не заемщик, а кредитор.

Такой рисковый кредит ипотекой в приличном обществе не называется.
От Iva
К alex~1 (26.01.2005 20:42:15)
Дата 27.01.2005 08:38:48

Re: Не передергивайте.

Привет

>Под ЧТО??? С какого бодуна банк готов мне выдать ипотечный (о других сейчас разговора нет) кредит такого размера? Под квартиру, которую я куплю себе на деньги этого же банка?

Не правильно. Банк не даст вам денег на всю стоимость квартиры - ни один и никогда. Вы сами оплатили первый взнос.

>Это означает, что банк выдает МНЕ кредит под залог чужого имущества - реальной квртиры, которая будет моей ЗА ДЕНЬГИ банка. Это то же самое, что банк купил себе квартиру и дает ее мне, чтобы я в ней жил и выплачивал ее стоимость вместе с банковскими процентами (и с процентами за продажу в рассрочку). Я если я не уплачу, то он свою же бывшую квартиру заберет "в качестве залога".

Не верно - право собственности у вас.

>Какая же она "моя" в смысле залога, если я купил я купил ее за деньги банка? Получается, что весь интерес банка - взятие с меня людоедских процентов (уж никак не меньше, чем стоимость снятия такой квартиры в месяц).

Заблуждаетесь в Канаде не только проценты по моргиджу, но и вместе с ежемесечной суммой на погашение основной суммы, как правило ниже арендной платы.

> Иначе я возьму ипотечный кредит под залог моей будущей квартиры, пойду с бумажкой от доброго банкира к риэлторам, оплачу первоначальный взнос продавцу (заняв их у друзей до получения кредита) и буду жить в своей квартире, экономя на ее съеме, пока денег из кредита хватит. Потом скажу - увы, оплатить проценты по кредиту не удалось, что поделать, забирайте мой залог - квартиру. Все равно я своих денег за нее ни копейки не заплатил, разбирайтесь там с продавцом квартиры сами и продавайте, кому угодно.

Это как так? Вы наивно считаете, что банк вам выдает кредит на ВСЮ сотимость квартиры, включая первый взнос. Размер банковского кредита СОТИМОСТЬ КВАРТИРЫ МИНУС ПЕРВЫЙ ВЗНОС. Ни один банк не даст вам ипотечный крдит на ВСЮ стоимость залога. Дураков нет.

>Другое дело, если денег я не увижу, и мое дело - отнести бумажку из банка продавцам квартир. Банк выплачивает деньги не мне, а продавцу квартиры, а продавец в ответ дарит мне квартиру (за первоначальный взнос). Я же, живя в квартире, выплачиваю банку оговоренные проценты, и денег по ипотечному кредиту в упор не вижу.

Не увидите.

>Но это эквивалентно покупкой банком квартиры у продавца с последующей продажей ее мне в рассрочку с немедленной передачей права собственности (это никогда не поздно отыграть назад), о чем я и говорил. Смысл - простой обход некоторых юридических тонкостей.

Интересно как вы хотите отыгрывать право собственности? иА право собственности влечет определнные неприятные обязанности - типа платежа налога на имущество.

>Какой из описанных мной вариантов соответствует практике? Банк передает кредитные деньги мне, а уж я сам расплачиваюсь с продавцом квартир в рассрочку, или НЕПОСРЕДСТВЕННО продавцу квартир (за исключением начального взноса)?

В Канаде деньги передаются лоеру покупателя, он передает их лореу продавца по завершении сделки.

>Так сказать, "живыми деньгами"? Чтобы он мог расплатиться за квартиру в рассрочку с продавцом квартир?

Какую рассрочку с продавцом?

>Т.е. Вы подтверждаете, что продавец квартиры уже не при чем - он свое уже получил при передаче права собственности на свою бывшую квартиру - хоть банку, хоть покупателю. Или же банк после продажи квартиры возвращает сам уже СВОЙ долг (если он есть) продавцу. Естественно, этот долг может возникнуть только в случае, если банк должен деньги продавцу - другими словами, он купил СЕБЕ у продавца квартиру.

Проадвцу никто нечего не должен - он получил свои деньги полностью и пошел по своим делам.

>Кем? Банком за долги заемщика банку?

Да.

>Это значит, что продавец квартир уже в стороне, успешно продав квартиру кому-то из двух других сторон. Если он продал квартиру покупателю, но еще чего-то не получил, то он может сам потребовать ареста имущемства покупателя на этом основании. Но это не так - кредит оплачивает банк, он сам это гарантировал бумагой при покупке покупателем квартиры. Следовательно, фактически продавец продал квартиру банку.

И фактически и юридически покупателю. Но собственность отягчена залогом.

>Еще раз. Все время получается, что при такой схеме банк просто торгует квартирами в рассрочку. Всем выгодно (при определнном стечении обстоятельств). А торговцам недвижимостью - всегда.
>НО ЭТО НЕ НАЗЫВАЕТСЯ ИПОТЕКОЙ в приличном обществе.

Именно в приличном обществе так и называется. Я вам канадскую схему рассказываю, она работает не одно десятилетие.

>Насчет целевого кредита - не спорю. Но это непринципиально в данном случае. Ипотека - не целевой кредит.

Если на покупку дома - то целевой. Если под имеющийся, не купленный в кредит, дом - то нецелевой.

>Вывод. Существуют прохиндейские схемы, трактуемые Вами как ипотека. Из этих схем следует сумасшедший процент по кредиту, далекий от нормального банковского процента - как плата за риск при отсутствии реального залога. Потому что залог оплачивает не заемщик, а кредитор.

Какой сумашедший? На пять лет 5-6% при фиксированном проценте и порядка 3.5% при изменяющемся.

Владимир
От alex~1
К Iva (27.01.2005 08:38:48)
Дата 27.01.2005 12:03:01

Re: Не передергивайте.

>>Под ЧТО??? С какого бодуна банк готов мне выдать ипотечный (о других сейчас разговора нет) кредит такого размера? Под квартиру, которую я куплю себе на деньги этого же банка?
>
>Не правильно. Банк не даст вам денег на всю стоимость квартиры - ни один и никогда. Вы сами оплатили первый взнос.

IVa, опять банк выступает в качестве "торговца недвижимостью". Если я оплатил первый взнос продавцу квартиры, то что проку от этого для банка? Потом я, кажется, сам решаю, какой кредит мне брать. Полная это стоимость, неполная - банк об этом знает, если держит мою будущую квартиру в руках. Дм. Ниткин привел цифры - есть размер кредита, есть срок, есть ежемесячная сумма платежа. Все. Я прихожу в банк и говорю: нужен "ипотечный" кредит на сумму n единиц сроком на m лет. Квартира явялется достаточным обеспечением (по стоимости). Какая разница банку, какой я уплатил первый взнос, если он банк, а не фактический продавец квартиры мне?

>>Это означает, что банк выдает МНЕ кредит под залог чужого имущества - реальной квртиры, которая будет моей ЗА ДЕНЬГИ банка. Это то же самое, что банк купил себе квартиру и дает ее мне, чтобы я в ней жил и выплачивал ее стоимость вместе с банковскими процентами (и с процентами за продажу в рассрочку). Я если я не уплачу, то он свою же бывшую квартиру заберет "в качестве залога".
>
>Не верно - право собственности у вас.

Да я это и имею в виду. Просто не стал это еще раз подчеркивать - уже говорилось об этом. Да, право собственности у меня. Но у меня не будет моей квартиры, пока банк ее сам мне не купит, назвав это выдачей мне "ипотечного кредита".

>>Какая же она "моя" в смысле залога, если я купил я купил ее за деньги банка? Получается, что весь интерес банка - взятие с меня людоедских процентов (уж никак не меньше, чем стоимость снятия такой квартиры в месяц).
>
>Заблуждаетесь в Канаде не только проценты по моргиджу, но и вместе с ежемесечной суммой на погашение основной суммы, как правило ниже арендной платы.

Ну конечно, кредитование, связанное с жильем, в Канаде (или там в Штатах) играет иную роль, не ту, что в России. Именно потому, что условия совсем другие.

>Это как так? Вы наивно считаете, что банк вам выдает кредит на ВСЮ сотимость квартиры, включая первый взнос. Размер банковского кредита СОТИМОСТЬ КВАРТИРЫ МИНУС ПЕРВЫЙ ВЗНОС. Ни один банк не даст вам ипотечный крдит на ВСЮ стоимость залога. Дураков нет.

Это принципиально для того, что мы обсуждаем?

>>Другое дело, если денег я не увижу, и мое дело - отнести бумажку из банка продавцам квартир. Банк выплачивает деньги не мне, а продавцу квартиры, а продавец в ответ дарит мне квартиру (за первоначальный взнос). Я же, живя в квартире, выплачиваю банку оговоренные проценты, и денег по ипотечному кредиту в упор не вижу.
>
>Не увидите.

Вот именно, и я о том же.

>>Но это эквивалентно покупкой банком квартиры у продавца с последующей продажей ее мне в рассрочку с немедленной передачей права собственности (это никогда не поздно отыграть назад), о чем я и говорил. Смысл - простой обход некоторых юридических тонкостей.
>
>Интересно как вы хотите отыгрывать право собственности? иА право собственности влечет определнные неприятные обязанности - типа платежа налога на имущество.

Я имел в виду - банк это право собственности может легко себе вернуть в случае неуплаты платежей.

>>Какой из описанных мной вариантов соответствует практике? Банк передает кредитные деньги мне, а уж я сам расплачиваюсь с продавцом квартир в рассрочку, или НЕПОСРЕДСТВЕННО продавцу квартир (за исключением начального взноса)?
>
>В Канаде деньги передаются лоеру покупателя, он передает их лореу продавца по завершении сделки.

Опять-таки, банк платит продавцу. Остальное - юридические штучки, чтобы не было видно, что банк занимается, строго говоря, не своим делом. А так - все классно. Обслуживание кредита - какие вопросы?
Так и я про то же.

>>Так сказать, "живыми деньгами"? Чтобы он мог расплатиться за квартиру в рассрочку с продавцом квартир?
>
>Какую рассрочку с продавцом?

Как какую? По форме - кредит под МОЮ недвижимость. Я эту недвижимость должен купить у продавца. Не у банка же. В рассрочку, не в рассрочку - в данном случае неважно. Я этому продавцу долден деньги. Поэтому, как Вы и описали, деньги из банка идут лоеру покупателя, и только от него - лоеру продавца. ВСе чинно. Я получил кредит из банка и передал деньги продавцу в обмен на недвижимость. Комар носа не подточит. На самом деле - я этих денег в принципе не видел. Потому что фактически квартиру покупает банк. А потом продает (под видом ипотечного кредита) мне. В рассрочку, но с немедленной передачей в собственность. Собственность на эту квартиру банку и не нужна - разве что налоги платить.

>>Т.е. Вы подтверждаете, что продавец квартиры уже не при чем - он свое уже получил при передаче права собственности на свою бывшую квартиру - хоть банку, хоть покупателю. Или же банк после продажи квартиры возвращает сам уже СВОЙ долг (если он есть) продавцу. Естественно, этот долг может возникнуть только в случае, если банк должен деньги продавцу - другими словами, он купил СЕБЕ у продавца квартиру.
>
>Проадвцу никто нечего не должен - он получил свои деньги полностью и пошел по своим делам.

Вот именно. Причем от банка фактически, хотя чмсто формально - от меня. Больше о нем говорить нечего.
Еще раз. Чем это отличается от продажи банком мне ЕГО недвижимости в рассрочку под видом "ипотечного кредита" с немедленной передачей права собственности?
Совершенно понятно, почему в условиях по ссылке Дм. Ниткина указывается, что заемщик должен гарантировать только возможность оплаты процентов по кредиту. Квартира была им предоставлена банк, банк ее оплатил, в случае чего он себе же ее заберет и обратно. Все остальное - фактически в руках банка. Квартира с ее стоимостью, заявленная цена (т.е. размер "кредита") и пр.

Мне немного удивительно, что такая операция приравнивается к краткосрочному коммерческому кредиту, как показали данные Ниткина и Пасечника. Впрочем, это тоже можно понять, если считать, что рынок таких услуг очень мал и желающих получать квартиру ДЛЯ ЖИЛЬЯ, а не для спекуляций на рынке недвижимости при таких условиях немного.

>>Еще раз. Все время получается, что при такой схеме банк просто торгует квартирами в рассрочку. Всем выгодно (при определнном стечении обстоятельств). А торговцам недвижимостью - всегда.
>>НО ЭТО НЕ НАЗЫВАЕТСЯ ИПОТЕКОЙ в приличном обществе.
>
>Именно в приличном обществе так и называется. Я вам канадскую схему рассказываю, она работает не одно десятилетие.

Ну, значит Канада тоже на очереди. :)
От Iva
К alex~1 (27.01.2005 12:03:01)
Дата 27.01.2005 14:03:29

Re: Не передергивайте.

Привет

Вы полегче в теоретизировании. Я вам рассказываю как схема реально работает.

>
>IVa, опять банк выступает в качестве "торговца недвижимостью". Если я оплатил первый взнос продавцу квартиры, то что проку от этого для банка? Потом я, кажется, сам решаю, какой кредит мне брать.

Не фига. Вы можете взять меньше, больше вам не дадут. Ограничения следующие - минимум от ( 75% от стоимости дома и вашего трехлетнего дохода). Можете взять меньше, но никак не больше.

>Полная это стоимость, неполная - банк об этом знает, если держит мою будущую квартиру в руках. Дм. Ниткин привел цифры - есть размер кредита, есть срок, есть ежемесячная сумма платежа. Все. Я прихожу в банк и говорю: нужен "ипотечный" кредит на сумму n единиц сроком на m лет. Квартира явялется достаточным обеспечением (по стоимости). Какая разница банку, какой я уплатил первый взнос, если он банк, а не фактический продавец квартиры мне?

Как какая????!!!! :-). Это гарантирует ему надежность вложений в данную операцию. Он выдает вам кредит на покупку дома 75%, вы вкладываете своих 25%. Если вы не платите кредит - банк выставляет ваш дом по 80-85% цены и быстро его продает. Вы получаете свои 5-10%. Банк справедливо расчитывает, что вы очень постараетесь не допустить потери 15-20% от стоимости дома - данная сумма для вас очень существенна.

>Да я это и имею в виду. Просто не стал это еще раз подчеркивать - уже говорилось об этом. Да, право собственности у меня. Но у меня не будет моей квартиры, пока банк ее сам мне не купит, назвав это выдачей мне "ипотечного кредита".

Не верно. Вы можете занять у банка, у своих знакомых и купить дом. Как в этом случае? У меня такие знакомые были.

>Ну конечно, кредитование, связанное с жильем, в Канаде (или там в Штатах) играет иную роль, не ту, что в России. Именно потому, что условия совсем другие.

По моемому зависимость обратная.

>Это принципиально для того, что мы обсуждаем?

Судя по вопросам выше - да.

>Я имел в виду - банк это право собственности может легко себе вернуть в случае неуплаты платежей.

Он его не возваращает, ему это нафиг не нужно. Понимаете, если вы поговорите с банкиром о кредите под любые цели - он вам скажет открытым текстом - мне не нужен ни ваш дом, ни ваш склад товаров - я не фирма по реализации. Мне нужна уверенность в том, что вы вернете занятые у меня деньги.

>Как какую? По форме - кредит под МОЮ недвижимость. Я эту недвижимость должен купить у продавца. Не у банка же. В рассрочку, не в рассрочку - в данном случае неважно. Я этому продавцу долден деньги. Поэтому, как Вы и описали, деньги из банка идут лоеру покупателя, и только от него - лоеру продавца. ВСе чинно. Я получил кредит из банка и передал деньги продавцу в обмен на недвижимость. Комар носа не подточит. На самом деле - я этих денег в принципе не видел. Потому что фактически квартиру покупает банк. А потом продает (под видом ипотечного кредита) мне. В рассрочку, но с немедленной передачей в собственность. Собственность на эту квартиру банку и не нужна - разве что налоги платить.

>Вот именно. Причем от банка фактически, хотя чмсто формально - от меня. Больше о нем говорить нечего.

Если согласиться с вашими тезисами то получается, что ни один банк нигде никогда никакими кредитами под залог не занимался - все они занимались торговлей чем-то.
Это оригинальная мысль, но я не готов к столь нестандартному подходу :-).

>Мне немного удивительно, что такая операция приравнивается к краткосрочному коммерческому кредиту, как показали данные Ниткина и Пасечника. Впрочем, это тоже можно понять, если считать, что рынок таких услуг очень мал и желающих получать квартиру ДЛЯ ЖИЛЬЯ, а не для спекуляций на рынке недвижимости при таких условиях немного.

А тут может быть куча законодательных камней для российского рынка. Которые не позволят сделать ипотеку надежным вложением для банков.

>>Именно в приличном обществе так и называется. Я вам канадскую схему рассказываю, она работает не одно десятилетие.
>
>Ну, значит Канада тоже на очереди. :)

Ну значит во всем мире ипотеки и залогового кредитования не было и нет.

Владимир
От Iva
К Iva (27.01.2005 14:03:29)
Дата 27.01.2005 14:38:13

Можно добавить про проценты

Привет

почему они не будут в России такие как в Канаде даже для ипотеки.

Причин несколько:
1. отсутствие стабильности в обществе и государстве в целом ( страновые риски)
2. отсутствие кредитной истории заемщика и органов ее отслеживающих
3. отсутствие надежной государственной системы по сбору налогов и выявлению неплатильщиков.
4. отсутствие страхования кредитов.
5. черные и серые доходы.
6. законодательные проблемы.

По канадским стандартам никому в России давать кредит нельзя! Неправданно рисковано. Поэтому проценты будут всегда выше
чем там. Т.е. самый надежный заемщик здесь будет платить гораздо больше очень ненадежного заемщика там.

Владимир
От alex~1
К Iva (27.01.2005 08:38:48)
Дата 27.01.2005 11:11:54

Re: Не передергивайте.

>>Под ЧТО??? С какого бодуна банк готов мне выдать ипотечный (о других сейчас разговора нет) кредит такого размера? Под квартиру, которую я куплю себе на деньги этого же банка?
>
>Не правильно. Банк не даст вам денег на всю стоимость квартиры - ни один и никогда. Вы сами оплатили первый взнос.

IVa, опять банк выступает в качестве торговца недвижимостью. Если я оплатил первый взнос продавцу квартиры, то что проку от этого для банка? Потом я, кажется, сам решаю, какой

>>Это означает, что банк выдает МНЕ кредит под залог чужого имущества - реальной квртиры, которая будет моей ЗА ДЕНЬГИ банка. Это то же самое, что банк купил себе квартиру и дает ее мне, чтобы я в ней жил и выплачивал ее стоимость вместе с банковскими процентами (и с процентами за продажу в рассрочку). Я если я не уплачу, то он свою же бывшую квартиру заберет "в качестве залога".
>
>Не верно - право собственности у вас.

>>Какая же она "моя" в смысле залога, если я купил я купил ее за деньги банка? Получается, что весь интерес банка - взятие с меня людоедских процентов (уж никак не меньше, чем стоимость снятия такой квартиры в месяц).
>
>Заблуждаетесь в Канаде не только проценты по моргиджу, но и вместе с ежемесечной суммой на погашение основной суммы, как правило ниже арендной платы.

>> Иначе я возьму ипотечный кредит под залог моей будущей квартиры, пойду с бумажкой от доброго банкира к риэлторам, оплачу первоначальный взнос продавцу (заняв их у друзей до получения кредита) и буду жить в своей квартире, экономя на ее съеме, пока денег из кредита хватит. Потом скажу - увы, оплатить проценты по кредиту не удалось, что поделать, забирайте мой залог - квартиру. Все равно я своих денег за нее ни копейки не заплатил, разбирайтесь там с продавцом квартиры сами и продавайте, кому угодно.
>
>Это как так? Вы наивно считаете, что банк вам выдает кредит на ВСЮ сотимость квартиры, включая первый взнос. Размер банковского кредита СОТИМОСТЬ КВАРТИРЫ МИНУС ПЕРВЫЙ ВЗНОС. Ни один банк не даст вам ипотечный крдит на ВСЮ стоимость залога. Дураков нет.

>>Другое дело, если денег я не увижу, и мое дело - отнести бумажку из банка продавцам квартир. Банк выплачивает деньги не мне, а продавцу квартиры, а продавец в ответ дарит мне квартиру (за первоначальный взнос). Я же, живя в квартире, выплачиваю банку оговоренные проценты, и денег по ипотечному кредиту в упор не вижу.
>
>Не увидите.

>>Но это эквивалентно покупкой банком квартиры у продавца с последующей продажей ее мне в рассрочку с немедленной передачей права собственности (это никогда не поздно отыграть назад), о чем я и говорил. Смысл - простой обход некоторых юридических тонкостей.
>
>Интересно как вы хотите отыгрывать право собственности? иА право собственности влечет определнные неприятные обязанности - типа платежа налога на имущество.

>>Какой из описанных мной вариантов соответствует практике? Банк передает кредитные деньги мне, а уж я сам расплачиваюсь с продавцом квартир в рассрочку, или НЕПОСРЕДСТВЕННО продавцу квартир (за исключением начального взноса)?
>
>В Канаде деньги передаются лоеру покупателя, он передает их лореу продавца по завершении сделки.

>>Так сказать, "живыми деньгами"? Чтобы он мог расплатиться за квартиру в рассрочку с продавцом квартир?
>
>Какую рассрочку с продавцом?

>>Т.е. Вы подтверждаете, что продавец квартиры уже не при чем - он свое уже получил при передаче права собственности на свою бывшую квартиру - хоть банку, хоть покупателю. Или же банк после продажи квартиры возвращает сам уже СВОЙ долг (если он есть) продавцу. Естественно, этот долг может возникнуть только в случае, если банк должен деньги продавцу - другими словами, он купил СЕБЕ у продавца квартиру.
>
>Проадвцу никто нечего не должен - он получил свои деньги полностью и пошел по своим делам.

>>Кем? Банком за долги заемщика банку?
>
>Да.

>>Это значит, что продавец квартир уже в стороне, успешно продав квартиру кому-то из двух других сторон. Если он продал квартиру покупателю, но еще чего-то не получил, то он может сам потребовать ареста имущемства покупателя на этом основании. Но это не так - кредит оплачивает банк, он сам это гарантировал бумагой при покупке покупателем квартиры. Следовательно, фактически продавец продал квартиру банку.
>
>И фактически и юридически покупателю. Но собственность отягчена залогом.

>>Еще раз. Все время получается, что при такой схеме банк просто торгует квартирами в рассрочку. Всем выгодно (при определнном стечении обстоятельств). А торговцам недвижимостью - всегда.
>>НО ЭТО НЕ НАЗЫВАЕТСЯ ИПОТЕКОЙ в приличном обществе.
>
>Именно в приличном обществе так и называется. Я вам канадскую схему рассказываю, она работает не одно десятилетие.

>>Насчет целевого кредита - не спорю. Но это непринципиально в данном случае. Ипотека - не целевой кредит.
>
>Если на покупку дома - то целевой. Если под имеющийся, не купленный в кредит, дом - то нецелевой.

>>Вывод. Существуют прохиндейские схемы, трактуемые Вами как ипотека. Из этих схем следует сумасшедший процент по кредиту, далекий от нормального банковского процента - как плата за риск при отсутствии реального залога. Потому что залог оплачивает не заемщик, а кредитор.
>
>Какой сумашедший? На пять лет 5-6% при фиксированном проценте и порядка 3.5% при изменяющемся.

>Владимир
От Кудинов Игорь
К alex~1 (26.01.2005 20:42:15)
Дата 26.01.2005 22:16:38

о_чем__сыр-бор_?_

о грабительских процентах целевых кредитов на покупку жилья? Или о
неправильном толковании "ипотеки" , первоначальным смыслом которой была
выдача кредитов под залог недвижимости?

Проценты и в самом деле грабительские - мы тут с коллегами прикидывали
недавно, получается ОДНА квартира в цену ДВУХ лет на 20. В первом
приближении, выплаты равны стоимости аренды этой же квартиры. Даже была
какая-то реклама, на этом построеная - вроде, деньги те же, что и за
съем, но квартира получается вашей, в итоге...

Кредиты под залог недвижимости (не называемые "ипотека") дает сбербанк.
Могу сказать, что геморрой просто чудовищный - тетка на моих глазах
бегала с тоннами бумаги. Условия совершенно кабальные. Можно посмотреть
на их сайте. Сейчас сижу на очень жидком канале, и потому всех желающих
отправлю смотреть самим. Кредиты на покупку жилья - можно посмотреть в
deltabank.ru или deltacredit.ru, не помню точно.

Но пипл хавает. У нас "кредиты" ничем не лучше "ипотеки" - Я долго с
изумлением смотрел на толпы желающих купить какое-нибудь фуфло на кредит
"русского стандарта" под даже не грабительские, а именно людоедские 29%
+ 2% лукавых в месяц. итого 50% годовых. Не поверил разговорам, зашел в
контору - мамочки, люди просто душатся в очередях в кассы деньги
отдавать...

РАссматривать "банк" отдельно от "продавца" не стоит, поскольку чаще
всего за этим стоят одни и те же группы, новые такие гомологи
южнокорейских чеболей у нас народились. Вроде Интеко строит, а банк
Москвы или какой там еще кредиты выдает. Ясно дело, под чьей кепкой все
это благолепие произрастает.
От Лом
К Кудинов Игорь (26.01.2005 22:16:38)
Дата 27.01.2005 00:10:33

Сами себя едят.

>Но пипл хавает. У нас "кредиты" ничем не лучше "ипотеки" - Я долго с
>изумлением смотрел на толпы желающих купить какое-нибудь фуфло на кредит
>"русского стандарта" под даже не грабительские, а именно людоедские 29%
>+ 2% лукавых в месяц. итого 50% годовых.

Что то фрейдистски-подсознательное и в то же время предостерегающее в названии.

Уже давно заметил, что практически все брэнды задействовавшие слово "русский", по сути своей питаются человечинкой. А еще более интересно, что настоящие русские на дух не переносят бравирование русскостью и национальностью вообще, перемежающегося биением себя пяткой в грудь в периоды культурно-исторических затемнений сознания. Те же, кого "покупает" такой брэнд, расплачиваются за свою "культуру" - самоедство сплошное выходит. Из принципа туда не зашел бы, даже ничего не зная о процентах.

Русский дом Селенга...
От Дм. Ниткин
К Лом (27.01.2005 00:10:33)
Дата 27.01.2005 10:11:29

Не обижайтесь, но

>Уже давно заметил, что практически все брэнды задействовавшие слово "русский", по сути своей питаются человечинкой.

У меня та же идиосинкразия к брэнду "народный". Если предлагают вложить деньги или усилия во что-нибудь "народное" - наверняка обманут.

У нас в городе один банк, когда почувствовал, что банкротство не за горами, вставил в свое название слово "народный" и начал распродавать акции в мелкую розницу...
От Лом
К Дм. Ниткин (27.01.2005 10:11:29)
Дата 27.01.2005 15:05:44

Не на что.

Это струны одной и той же гитары. Их часто даже вместе вместе используют. Есть еще и "имперский". Некоторые любят себя императорами почувствовать.

>>Уже давно заметил, что практически все брэнды задействовавшие слово "русский", по сути своей питаются человечинкой.
>
>У меня та же идиосинкразия к брэнду "народный". Если предлагают вложить деньги или усилия во что-нибудь "народное" - наверняка обманут.

>У нас в городе один банк, когда почувствовал, что банкротство не за горами, вставил в свое название слово "народный" и начал распродавать акции в мелкую розницу...
От Александр
К Лом (27.01.2005 00:10:33)
Дата 27.01.2005 00:53:43

Ну положим не сами. Режимчик то кохово-абрамовичевский.

>>Но пипл хавает. У нас "кредиты" ничем не лучше "ипотеки" - Я долго с
>>изумлением смотрел на толпы желающих купить какое-нибудь фуфло на кредит
>>"русского стандарта" под даже не грабительские, а именно людоедские 29%
>>+ 2% лукавых в месяц. итого 50% годовых.

Ну так а что поделаешь если что либералы, что марксисты твердят что смысл жизни в прогрессивнoм фуфле, чего бы оно не стоило.

>Уже давно заметил, что практически все брэнды задействовавшие слово "русский", по сути своей питаются человечинкой.

Вот я и гляжу ваш брат либерал-троцкист позакрывал кафедры русской истории в ленинградском университете и русской музыки в консерватории того же города. Люто ненавидят.

> А еще более интересно, что настоящие русские на дух не переносят бравирование русскостью и национальностью вообще

Например такого

(1947 год)


После того как русофобы 80 лет (с небольшим перерывомв 1941-1953 годах) били жандармскими дубинками каждого кто вспоминал о своей национальной принадлежности, а русские с их традиционным уважением к государству шли на уступки. .

>Те же, кого "покупает" такой брэнд, расплачиваются за свою "культуру" - самоедство сплошное выходит.

Те кто покупают ваше "дешевое и качественное" фуфло расплачиваются за то что позволяли марксистско-либеральным прогрессистам так долго издеваться над русской культурой и морочить головы молодежи.

> Из принципа туда не зашел бы, даже ничего не зная о процентах.

Еше бы. Со своих процент брать вам запрешено.
От Лом
К Александр (27.01.2005 00:53:43)
Дата 27.01.2005 02:09:04

Режимчик то сами выбрали, за него и держатся...


>>Уже давно заметил, что практически все брэнды задействовавшие слово "русский", по сути своей питаются человечинкой.
>
>Вот я и гляжу ваш брат либерал-троцкист позакрывал кафедры русской истории в ленинградском университете и русской музыки в консерватории того же города. Люто ненавидят.

:-) Мой брат - беспартийный, ничего в ближайшее время не закрывал, но отзывался о техасских рэйнджерах.

>Те кто покупают ваше "дешевое и качественное" фуфло расплачиваются за то что позволяли марксистско-либеральным прогрессистам так долго издеваться над русской культурой и морочить головы молодежи.

>> Из принципа туда не зашел бы, даже ничего не зная о процентах.
>
>Еше бы. Со своих процент брать вам запрешено.

Чего то у вас уже совсем эклипс, началось. Ваше... Свои...

Вам валерьяновый корень, спиртовую настоечку, десять капель. И еще снатворного со слабительным.
От alex~1
К alex~1 (26.01.2005 20:42:15)
Дата 26.01.2005 20:52:47

Кстати, мои выводы просто проверить.

Есть на форуме кто-то, кто знаком с реальными цифрами по такой "ипотеке"?