Форум С.Кара-Мурзы: Ветка : "ипотека - слишком дорогостоящее удовольствие для россиян."

От	Ф.А.Ф.
К	Администрация (И.Т.)
Дата	26.01.2005 14:18:58
Рубрики	Прочее; Россия-СССР;

"ипотека - слишком дорогостоящее удовольствие для россиян."

http://www.rosbalt.ru/2005/01/26/193754.html

Росбалт, 26/01/2005, Главная лента 11:13
Федеральный центр не даст стране замерзнуть

О прохождении Россией осенне-зимнего отопительного сезона и перспективах развития рынка доступного жилья в интервью «Росбалту» рассказал заместитель руководителя Федерального агентства по строительству и ЖКХ (Росстрой) Юрий Тыртышов.

--------------------------------------------------------------------------------

- Юрий Павлович, два месяца назад Федеральное агентство по строительству и ЖКХ было переподчинено недавно созданному Министерству регионального развития РФ. В чем смысл этого шага?

- На мой взгляд, такое решение исходит из логики проводимой в настоящее время реформы местного самоуправления и административной реформы. Согласно Федеральному закону N131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», вопросы оказания жилищно-коммунальных услуг законодательно признаны вопросами местного значения, то есть решаемыми муниципалитетом.
Закон вступает в полную силу с января 2006 года, а в текущем году проводятся подготовительные процедуры. В частности, на муниципальный уровень, районный и поселенческий, передается имущество, необходимое для выполнения предписанных полномочий, и так далее. Под эту модель корректируются налоговая и бюджетная системы.

У государственных органов власти в субъектах Федерации остаются только вопросы тарифного регулирования и социальной поддержки населения при оплате услуг, а также целевые инвестиционные программы. На федеральном уровне — федеральные целевые программы, контроль за ситуацией и законодательное сопровождение функционирования отрасли.
Появление в структуре федеральных органов власти Министерства регионального развития и передача в его ведение нашего Федерального агентства отразили потребность в иных взаимоотношениях с регионами по вопросам, отнесенным к низовым уровням власти.

- Изменились ли в связи с этим задачи и функции Агентства?

- Увеличилось количество федеральных целевых программ, заказчиком по которым теперь выступает Росcтрой. Нам передали от Минэкономразвития такие программы, как «Экономическое и социальное развитие Дальнего Востока и Забайкалья», «Юг России», программы социально-экономического развития Республики Татарстан, Республики Башкортостан, Калининградской области.
Это — в дополнение к тем программам, которые мы уже реализовывали: программа восстановления Чеченской Республики, модернизации объектов ЖКХ, программа ликвидации ветхого и аварийного жилищного фонда и другие.
Функции Агентства не изменились, но, возможно, некоторые из них получат более детализированную формулировку при идущей сейчас процедуре корректировки Положения об Агентстве.

- Как руководитель федерального оперативного штаба, как вы оцениваете первые итоги прохождения Россией отопительного сезона? Помогает ли работникам ЖКХ сравнительно теплая зима?

- Эта зима в системах ЖКХ проходит более стабильно. Некоторые сложности были при запуске отопления. С задержкой и срывами по отдельным муниципальным образованиям вошли в зиму такие регионы, как Сахалинская, Читинская, Камчатская, Владимирская области. В Ульяновской области повторился кризисный сценарий с энергодолгами. Несколько крупных аварий уже в разгар отопительного сезона произошли в Якутии. Но самые большие проблемы мы имели по Корякскому автономному округу, где руководство не только сорвало план заготовки топлива, но и не спешило признавать и исправлять ошибки.

Мы особенно тщательно готовились к первым общероссийским новогодним каникулам, потому что, как показал опыт прошлых лет, всё самое чрезвычайное в ЖКХ случается в период массовых гуляний. В итоге на контроле Росстроя находились только 6 крупных аварийных ситуаций, последствия которых удалось быстро ликвидировать.
На сегодняшний день на контроле оперативного штаба нет ни одной крупной аварийной ситуации. Думаю, что за этим стоит работа коммунальных служб, а не теплая зима. Для ЖКХ нет большой разницы между минус 20 и минус 2 — системы теплоснабжения все равно должны работать непрерывно. Для коммуникаций даже хуже, если учащаются циклы замерзания и оттаивания.

- Возможно ли в России в ближайшие годы повторение «аварийной» зимы 2002-2003 в еще более опасном варианте?

- Думаю, что нет, потому что времена омертвлявшего финансового голода в ЖКХ миновали. Финансовое положение стабилизируется. По крайней мере, прекращено накапливание значительной кредиторской задолженности. Годовые убытки предприятий составляют менее 10 процентов, тогда как раньше они доходили до трети.
В текущем году мы завершаем переход отрасли на бездотационные тарифы. Это важно не само по себе, а как мера, открывающая путь частному бизнесу в ЖКХ. Безубыточный тариф делает отрасль действительно инвестиционно привлекательной. Значит, будут обновляться сети, оборудование...

Хотя, я не стал бы умалять роль и ответственность федерального центра в деле комплексной модернизации отрасли. Мы были свидетелями того, как полная «муниципализация» коммунальной реформы в 90-х годах обернулась массовым банкротством предприятий и ростом аварийности. На мой взгляд, сегодня федеральная составляющая в инвестиционном процессе — это обязательное условие. Ведь она, помимо прочего, еще и дает возможность контроля над инвестиционным проектом и эффективностью использования средств, которые поступают из различных источников.
Я всегда выступал против полного ухода государства из сектора ЖКХ. Даже в условиях коммерциализации государственный и муниципальный сектор должен составлять не менее 25% в отраслевой структуре. Если аварийная зима 2002-2003 годов вдруг повторится, людям невозможно будет объяснить, что Москва — ни при чем.

- К вопросу о тарифах. Не опасаетесь ли вы того, что намеченный в текущем году переход на стопроцентную оплату услуг ЖКХ будет сорван в связи с тем, что население и без того лишилось сейчас многих льгот?

- Я не вижу такой угрозы, потому что в ЖКХ была и сохраняется очень гибкая система социальной поддержки малообеспеченных семей. Все, у кого коммунальные платежи превышают 22 процента от совокупного дохода семьи, будут получать субсидии.
В тех регионах, где соблюдались стандарты перехода на бездотационное финансирование ЖКХ, последний этап реформы пройдет безболезненно. В среднем по стране стандарты уровня оплаты населением услуг ЖКХ к концу 2004 года уже были доведены до 87%. Фактически, с учетом льгот и субсидий, население стало оплачивать 65% стоимости услуг.

В начале января мы особенно внимательно отслеживали ситуацию с ростом тарифов. В среднем по стране тарифы на услуги с началом года выросли на 23,3%. Значительный рост был допущен, например, в Костромской, Вологодской, Архангельской, Белгородской, Орловской, Ярославской областях, в Кабардино-Балкарии, Татарстане и Москве. Сейчас в Агентстве формируются группы для выезда в территории, где, на наш взгляд, обоснованность такого резкого увеличения требует проверки. В данном вопросе мы будем взаимодействовать с Федеральной службой по антимонопольной политике и по тарифам.
Одновременно будем отслеживать, насколько успешно в регионах реализуется программа предоставления субсидий малообеспеченным семьям при оплате услуг ЖКХ. Мы прогнозируем, что число получателей субсидий должно увеличиться с 13,5% до 15-17% процентов.

- Увеличится ли, на ваш взгляд, в 2005 году число граждан, для которых рынок жилья окажется, наконец, доступным?

- Я понимаю логику вашего вопроса. Если мы прогнозируем увеличение числа семей, имеющих право на получение субсидий при оплате жилищно-коммунальных услуг, можем ли мы говорить о росте покупательской способности на рынке жилья?

Как вы знаете, Министерство экономического развития России прогнозирует дальнейшее увеличение реальных доходов населения. Просто одновременно с этим будет меняться структура семейных расходов, увеличится доля коммунальных платежей. Изменение структуры не надо воспринимать как абсолютный показатель. За границей семья может расходовать до 40 процентов средств на оплату жилища, но при этом еще остается на безбедную жизнь.

Кроме того, на мой взгляд, решая задачу доступности рынка жилья, мы, прежде всего, должны опереться не на текущие доходы населения, а на механизмы вовлечения в оборот имеющихся сбережений граждан — плюс длительная отсрочка в погашении недостающей суммы. Однако ипотека, на мой взгляд, пока слишком дорогостоящее удовольствие для россиян.

При сохранении имеющихся темпов — примерно 7-процентном годовом росте — объем строительства жилья в 2005 году должен составить примерно 43 млн. кв. метров. Разумеется, это не те темпы, которые бы позволили решить задачу в ближайшем будущем. Поэтому сегодня мы ищем новые финансовые и административные механизмы. Пока реальными шагами в этом направлении стали принятие жилищного пакета законов и пусть и незначительное, но увеличение финансирования программы «Жилище».
В феврале вопрос о программах жилищного строительства будет вынесен на Госсовет. Мы ждем от него принципиальных решений.

От	Павел
К	Ф.А.Ф. (26.01.2005 14:18:58)
Дата	26.01.2005 18:32:16

С учетом всех нынешних условий ...

... зарплат, цен на недвижимость и процентов - весь этот звон об ипотеке не более чем PR акция

От	И.Л.П.
К	Павел (26.01.2005 18:32:16)
Дата	27.01.2005 13:34:27

Re: Вопрос более фундаментальный

Современный уровень экономического развития России в принципе недостаточен для обеспечения всех граждан благоустроенным жильем. Никакой конкретный финансовый механизм не может изменить эту ситуацию сам по себе.

Ипотека - очень неэффективный способ с точки зрения граждан. Фактически, принцип такой - "купи одну квартиру себе и еще одну банку". Это с учетом того, что стоимость квартир и без того завышается, ибо строителям нужна прибыль, а они также кредитуются в банках - т.е. часть прибыли должны отдавать им.

От	IGA
К	И.Л.П. (27.01.2005 13:34:27)
Дата	27.01.2005 14:10:06

Угу (-)

От	alex~1
К	Ф.А.Ф. (26.01.2005 14:18:58)
Дата	26.01.2005 17:00:19

Re: "ипотека -...

Сама фраза об ипотеке как слишком дорогостоящем удовольствии говорит о том, что произносящий ее обращается или к идиотам, или к папуасам. Впрочем, виноват. Папуасы, вероятно, знают, что такое ипотека.

От	alex~1
К	alex~1 (26.01.2005 17:00:19)
Дата	26.01.2005 17:03:07

Черт, еще забыл.

Марксисты это тоже знают.

С учетом нравов - на всякий случай. Все мои замечания не имееют никакого отношения к Ф.А.Ф. Вообще-то это и так понятно, но мало ли что...

От	alex~1
К	Ф.А.Ф. (26.01.2005 14:18:58)
Дата	26.01.2005 16:50:07

Re: "ипотека -...

На всякий случай, по поводу терминов.

Ипотека - это кредит под залог недвижимости. Каким образом можно приобрести что-то (в том числе и недвижимость, ессно), ЕЩЕ не имея этой недвижимости, С ПОМОЩЬЮ ИПОТЕКИ, одним ельцепутам разных сортов, видов и рангов известно.

Шагают бараны в ряд,
Бьют барабаны.
Кожу для них дают
Сами бараны.

Б. Брехт

От	Кудинов Игорь
К	alex~1 (26.01.2005 16:50:07)
Дата	26.01.2005 17:18:11

не сочтите за ельцепута

но покупка квартиры "по ипотеке" подразумевает кредит на квартиру под залог этой же квартиры, когда право собственности оформляется одновременно с закладной.

От	alex~1
К	Кудинов Игорь (26.01.2005 17:18:11)
Дата	26.01.2005 17:33:08

Re: не сочтите...

>но покупка квартиры "по ипотеке" подразумевает кредит на квартиру под залог этой же квартиры, когда право собственности оформляется одновременно с закладной.

Игорь, ну ЧТО ВЫ ГОВОРИТЕ?

У Вас нет квартиры. У Банка она есть. Он ВАМ продает СВОЮ квартиру БЕЗО ВСЯКОГО ЗАЛОГА С ВАШЕЙ СТОРОНЫ.
Это простая продажа квартиры в рассрочку. Это можно сделать в силу особого характера недвижимости как товара (ее не "съешь, не порвешь и не потеряешь", ее легко отобрать обратно). За некоторый риск банк дерет сумму, существенно более высокую, нежели рыночная стоимость квартиры. Когда именно оформляется право собственности - это никого в данном случае не волнует.

Схема может быть удобной для покупателя в рассрочку при определенных обстоятельствах, но ПРИ ЧЕМ ЗДЕСЬ "ИПОТЕКА"?

Если бы это в Россиянии было названо не "Ипотекой", а "Одигитрией" или "Гипотенузой", Вы бы тоже не возражали?

От	Кудинов Игорь
К	alex~1 (26.01.2005 17:33:08)
Дата	26.01.2005 17:51:56

а что, в "ипотеке" сокрыто более глубокое значение ?

конечно, любят у нас всякие модные и\или туманные словечки, после "ваучера", собственно, удивляться уже нечему - ну да, продажа квартиры в рассрочку. Не самим банком, но дружественными ему конторами. С обеспечением кредита в виде квартиры.

Одигитрией - да запросто. Гипотенузой, лет через 10, когда все забудут, что это такое - тоже запросто. Вот у меня на подъезде висит реклама салона красоты "Шпинель" %) - и что ?

От	Пасечник
К	Кудинов Игорь (26.01.2005 17:51:56)
Дата	26.01.2005 18:29:17

Мне просто интересно...

>Одигитрией - да запросто. Гипотенузой, лет через 10, когда все забудут, что это такое - тоже запросто. Вот у меня на подъезде висит реклама салона красоты "Шпинель" %) - и что ?

А почему "Шпинель" не подходит для названия салона красоты? Замечательный по красоте камень.

Все фигня, кроме пчел.

От	Кудинов Игорь
К	Пасечник (26.01.2005 18:29:17)
Дата	26.01.2005 18:40:04

Ну парикмахерская же....

Однако не парикмахерская это, а "салон красоты". Они куда там шпинели, рубины и смарагды вставляют? в стрижки?

От	Iva
К	alex~1 (26.01.2005 17:33:08)
Дата	26.01.2005 17:42:55

Вы совсем не понимаете суть ипотеки.

Привет

>У Вас нет квартиры. У Банка она есть. Он ВАМ продает СВОЮ квартиру БЕЗО ВСЯКОГО ЗАЛОГА С ВАШЕЙ СТОРОНЫ.
>Это простая продажа квартиры в рассрочку. Это можно сделать в силу особого характера недвижимости как товара (ее не "съешь, не порвешь и не потеряешь", ее легко отобрать обратно). За некоторый риск банк дерет сумму, существенно более высокую, нежели рыночная стоимость квартиры. Когда именно оформляется право собственности - это никого в данном случае не волнует.

Не верно. Ни у вас, ни у банка квартиры НЕТ. У вас есть сумма на первоначальный взнос и доход. У банка есть деньги, которые он вам дает на приобретение квартиры. Работа у него такая деньги под проценты давать.
Вы идете покупать квартиру. Банк выделяет вам кредит с условием залога вашей новой квартиры. После завершения оформления документов банк платит ПРОДАВЦУ.

Если вы просрочиваете несколько платежей квартира выставляется на продажу и из полученной суммы погашается кредит банка.

Владимир

От	alex~1
К	Iva (26.01.2005 17:42:55)
Дата	26.01.2005 18:11:38

Зато Вы все понимаете.

>Не верно. Ни у вас, ни у банка квартиры НЕТ. У вас есть сумма на первоначальный взнос и доход. У банка есть деньги,...

Пока согласен.

>... которые он вам дает на приобретение квартиры. Работа у него такая деньги под проценты давать.

Ага. Без залога. Которого у вас, по вашим же объяснениям, нет. Работа у него такая - благодеяниями заниматься.

>Вы идете покупать квартиру.

На какие шиши? У Вас есть деньги на первоначальный взнос, и все. Квартиры еще нет, раз Вы идете ее покупать. Какой дурак вам ее продаст?

> Банк выделяет вам кредит с условием залога вашей новой квартиры.

Банк выделяет вам кредит под залог ВАШЕЙ квартиры, которую вы только собираетесь купить за этот кредит у Продавца. Какая-то солидаристско-бандитская разборка по понятиям. :) Недаром она вам, русскому, ишущему потерянную Россию, понятна. Мне, евроцентристу, до вашей культурно-обусловленной мудрости не доплыть.

> После завершения оформления документов банк платит ПРОДАВЦУ.

Ну и чем, кроме чисто юридических формальностей (типа чего это банк занялся торговлей недвижимостью на деньги клиентов?) это отличается от описанной мной схемы - банк покупает на свои деньги квартиру у продавца и тут же продает ее в рассрочку любителю ипотеки по-русски?

>Если вы просрочиваете несколько платежей квартира выставляется на продажу и из полученной суммы погашается кредит банка.

Т.е. банк (фактически владелец и продавец) получает свои деньги обратно, а квартиру перепродает (возвращает) за меньшую (по сравнению с полученной от энтузиаста ипотеки по-русски) сумму формальному продавцу квартиры.

Теперь о subj'е, о том, что я не понимаю суть ипотеки. Еще раз Вам говорю. Ипотека - это получение кредита АБСОЛЮТНО ДЛЯ ЛЮБЫХ ЦЕЛЕЙ ПОД ЗАЛОГ ВАШЕЙ, еще раз, УЖЕ ВАШЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ. Эта недвижимость - ВАШ залог для получения кредита в банке. Все. Никого не интересует, что вы собираетесь с этим кредитом делать. Только проценты выплачивайте.

Мне не верите - в справочниках посмотрите.
Впрочем, о чем это я. Не надо смотреть в справочниках - Вам это не поможет. Вспомним про асов, ленд-лиз, второй фронт в Тунисе, теорему Геделя и все остальное.

Не для Вас стараюсь - может, кому-то вменяемому интересно.

От	Пасечник
К	alex~1 (26.01.2005 18:11:38)
Дата	26.01.2005 18:43:46

Alex, ну зачем так упираться?

Зачем так упорно защищать уже проигранную позицию?

>>Не верно. Ни у вас, ни у банка квартиры НЕТ. У вас есть сумма на первоначальный взнос и доход. У банка есть деньги,...
>
>Пока согласен.

>>... которые он вам дает на приобретение квартиры. Работа у него такая деньги под проценты давать.
>
>Ага. Без залога. Которого у вас, по вашим же объяснениям, нет. Работа у него такая - благодеяниями заниматься.

С залогом конечно.

>>Вы идете покупать квартиру.
>
>На какие шиши? У Вас есть деньги на первоначальный взнос, и все. Квартиры еще нет, раз Вы идете ее покупать. Какой дурак вам ее продаст?

>> Банк выделяет вам кредит с условием залога вашей новой квартиры.
>
>Банк выделяет вам кредит под залог ВАШЕЙ квартиры, которую вы только собираетесь купить за этот кредит у Продавца. Какая-то солидаристско-бандитская разборка по понятиям. :) Недаром она вам, русскому, ишущему потерянную Россию, понятна. Мне, евроцентристу, до вашей культурно-обусловленной мудрости не доплыть.

К чему подобные термины: "солидаристско-бандитская разборка по понятиям"? Просто ОДНОВРЕМЕННОЕ заключение нескольких договоров, вещь употребляемая ну очень часто.

>> После завершения оформления документов банк платит ПРОДАВЦУ.
>
>Ну и чем, кроме чисто юридических формальностей (типа чего это банк занялся торговлей недвижимостью на деньги клиентов?) это отличается от описанной мной схемы - банк покупает на свои деньги квартиру у продавца и тут же продает ее в рассрочку любителю ипотеки по-русски?

А что юридических недостаточно? Если интересуют не юридические, то все риски по изменению цен на недвижимость попадают на собственника квартиры, если цены растут, он получает дополнительный доход и наоборот, в нашем случае - это покупатель квартиры, банк получает только %%. Если бы собственником квартиры был банк, то он бы просто вернул покупателю часть выплаченную в счет погашения основного долга и все.

>>Если вы просрочиваете несколько платежей квартира выставляется на продажу и из полученной суммы погашается кредит банка.
>
>Т.е. банк (фактически владелец и продавец) получает свои деньги обратно, а квартиру перепродает (возвращает) за меньшую (по сравнению с полученной от энтузиаста ипотеки по-русски) сумму формальному продавцу квартиры.

>Теперь о subj'е, о том, что я не понимаю суть ипотеки. Еще раз Вам говорю. Ипотека - это получение кредита АБСОЛЮТНО ДЛЯ ЛЮБЫХ ЦЕЛЕЙ ПОД ЗАЛОГ ВАШЕЙ, еще раз, УЖЕ ВАШЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ. Эта недвижимость - ВАШ залог для получения кредита в банке. Все. Никого не интересует, что вы собираетесь с этим кредитом делать. Только проценты выплачивайте.

Что вот так вот прямо и написано? Ипотека только в том случае если кредит под ЛЮБЫЕ цели? А если не любые, то уже и не ипотека?
Вообще-то когда банк интересует, что вы собираетесь делать с кредитом - это стандартный случай.

>Мне не верите - в справочниках посмотрите.
>Впрочем, о чем это я. Не надо смотреть в справочниках - Вам это не поможет. Вспомним про асов, ленд-лиз, второй фронт в Тунисе, теорему Геделя и все остальное.

>Не для Вас стараюсь - может, кому-то вменяемому интересно.

Мне интересно. Про Тунис и асов я не писал :)

Все фигня, кроме пчел.

От	alex~1
К	Пасечник (26.01.2005 18:43:46)
Дата	26.01.2005 19:22:12

Re: Alex, ну...

>Зачем так упорно защищать уже проигранную позицию?

Ну вот, и здесь второй фронт. :)

>С залогом конечно.

Квартира, из-за которой сыр-бор - это залог в данном случае? Или залог - это что-то совсем другое?
Если залог - что-то другое, то при чем здесь мешанина из банков и риэлтеров? Я беру кредит в банке подо что-то, на эти деньги покупаю у продавца квартиру. Хоть сразу, хоть в рассрочку. При чем здесь ипотека?
Если залог - все-таки квартира, то каким образом банк мне выдает кредит под залог (Вы же сами считаете, что под залог) той квартиры, которой у меня еще нет?
Факт остается фактом - банк, выдавая кредит под залог квартиры, выдает его собственнику квартиры. Это означает, что если кредит предоставляется мне, то еще до получения кредита в банке продавец ДАРИТ мне, будущему заемщику, квартиру. Если он мне ее еще не подарил, то она не может служить МОИМ залогом в банке - но служит, раз Вы так на этом настаиваете.

>>На какие шиши? У Вас есть деньги на первоначальный взнос, и все. Квартиры еще нет, раз Вы идете ее покупать. Какой дурак вам ее продаст?
>
>>> Банк выделяет вам кредит с условием залога вашей новой квартиры.

Которую мне любезно подарил продавец. Купить мне ее не на что - кредит будет только тогда, когда квартира юридически будет моей.

>К чему подобные термины: "солидаристско-бандитская разборка по понятиям"? Просто ОДНОВРЕМЕННОЕ заключение нескольких договоров, вещь употребляемая ну очень часто.

Здесь не просто одновременное заключение нескольких договоров.

>Если интересуют не юридические, то все риски по изменению цен на недвижимость попадают на собственника квартиры, если цены растут, он получает дополнительный доход и наоборот, в нашем случае - это покупатель квартиры, банк получает только %%.

Ну и чем это отличается от продажи в рассрочку, о чем я и говорю? Собственником все равно в обоих случаях становится одно и то же "лицо" - приобретатель квартиры.

>Если бы собственником квартиры был банк, то он бы просто вернул покупателю часть выплаченную в счет погашения основного долга и все.

Банк - как нормальный банк при нормальной ипотеке, так и русский банк при юридически щекотливой (скажем так) торговле недвижимостью в рассрочку - собственником уже не является. Опять разницы нет. В одном случае он получает процент по кредиту как банк, в другом - процент по кредиту как банк и процент по рассрочке как продавец. Наверное, он делится последним с продавцом квартир. :)

>Что вот так вот прямо и написано? Ипотека только в том случае если кредит под ЛЮБЫЕ цели? А если не любые, то уже и не ипотека?

Написано, что ипотека - кредит под залог недвижимости. Все, собственно.

>Вообще-то когда банк интересует, что вы собираетесь делать с кредитом - это стандартный случай.

Я уже отвечал на это замечание IV'е.

>Мне интересно. Про Тунис и асов я не писал :)

Конечно. Это эпопея была с Iv'ой. Посмотрите в архивах. Хорошо посмеетесь.

>Все фигня, кроме пчел.
Как и пчелы.

От	Дм. Ниткин
К	alex~1 (26.01.2005 19:22:12)
Дата	26.01.2005 22:59:29

Re: Alex, ну...

> Ну вот, и здесь второй фронт. :)

Зайду с фланга :)

>Факт остается фактом - банк, выдавая кредит под залог квартиры, выдает
>его собственнику квартиры. Это означает, что если кредит
>предоставляется мне, то еще до получения кредита в банке продавец
>ДАРИТ мне, будущему заемщику, квартиру.

Он не дарит вам квартиру, потому что получает за нее живые деньги разом на
всю сумму. Можно сказать, что он поставляет вам товар несколько раньше, чем
получает деньги, но это не есть дарение. Деньги идут с вашего счета в
банке-кредиторе на счет продавца. Откуда они там взялись? - а банк вам выдал
ипотечный кредит. Под залог квартиры, приобретаемой на эти деньги. Кредит
целевой и ни на что другое использован быть не может.

>Которую мне любезно подарил продавец. Купить мне ее не на что -
>кредит будет только тогда, когда квартира юридически будет моей.

На это есть юрисконсульты и службы регистрации прав на недвижимость.
Квартира юридически будет вашей с момента регистрации сделки в гос органе
(по росийскому законодательству). Через минуту, когда чернила на гос.штампе
высохнут, вы можете отдавать ее в залог. Еще через час деньги пройдут по
банковским счетам. Вечером вы будете с заложенной квартирой, продавец - с
деньгами, а банк - с правами требования по кредиту и с правами
залогодержателя.

>Ну и чем это отличается от продажи в рассрочку, о чем я и говорю?

Тем, что продавец получает деньги сразу.

А еще тем, что права требования по ипотечному кредиту являются очень надежно
обеспеченным активом, и поэтому банк может пустить их во вторичный оборот,
или сам выпустить долговые бумаги под их обеспечение. Еще тем, что
государственное агентство может скупать такие права требования на льготных
условиях, что позволяет банку снизить ставку по кредиту ниже обычно
применяемой, и следовательно, сделать кредит более доступным - при прежней
выгодности для банка.

Алекс, мы же вроде разобрались: марксисты не относятся к служителям культа
как к заведомым обманщикам. Зато мне кажется, что они только так относятся к
банкирам.

От	alex~1
К	Дм. Ниткин (26.01.2005 22:59:29)
Дата	27.01.2005 01:46:29

Re: Alex, ну...

>Зайду с фланга :)

Совершим маневр-с "все направо" :)

>Он не дарит вам квартиру, потому что получает за нее живые деньги разом на
>всю сумму. Можно сказать, что он поставляет вам товар несколько раньше, чем
>получает деньги, но это не есть дарение. Деньги идут с вашего счета в
>банке-кредиторе на счет продавца. Откуда они там взялись? - а банк вам выдал
>ипотечный кредит. Под залог квартиры, приобретаемой на эти деньги. Кредит
>целевой и ни на что другое использован быть не может.

Чудесно. Пусть целевой - это непринципиально.
Итак, банк перевел СВОИ деньги на счет покупателю, и тут же всю сумму за квартиру - на счет продавца уже с моего счета. Оставим формальности.
Суть, о которой я говорил: я, заемщик/покупатель, ничего своего (недвижимости) не плачу. В смысле ничего своего, что было моим до этой хитрой сделки.
Банк оплатил за меня квартиру, ее продавец доволен и отвалил с наших глаз долой с деньгами, я должен банку стоимость квартиры, процент по кредиту и, возможно, процент за продажу как бы в рассрочку. Эти "два вида процентов", что называется, сам бог велел объединить и назвать "процентом по ипотечному кредиту".

>На это есть юрисконсульты и службы регистрации прав на недвижимость.
>Квартира юридически будет вашей с момента регистрации сделки в гос органе
>(по росийскому законодательству). Через минуту, когда чернила на гос.штампе
>высохнут, вы можете отдавать ее в залог. Еще через час деньги пройдут по
>банковским счетам. Вечером вы будете с заложенной квартирой, продавец - с
>деньгами, а банк - с правами требования по кредиту и с правами
>залогодержателя.

Все чудесно, это я понимаю. Но я это и описывал, только без юридических формальностей, которые в нашим случае только затемняют принципиальную разницу между "ипотекой" и нормальной ипотекой.

>>Ну и чем это отличается от продажи в рассрочку, о чем я и говорю?
>
>Тем, что продавец получает деньги сразу.

Так в роли продавца теперь выступает банк - вот и все. Только называет это (по закону) не торговлей недвижимостью (перекупленной у продавца) в рассрочку, а предоставлением ипотечного кредита под залог недвижимости.
Банк так заинтересован в процентах, что сам готов мне оплатить мой "залог". Отсюда следствие - эти проценты будут людоедские, а отнюдь не обычные, классические "ипотечные" проценты под нормальный залог недвижимости.

Опровергнуть или подтвердить мое (или Ваше, или Iv'ы, или Пасечника) толкование могут только ставка процента по такому кредиту. Насколько я знаю, нормальная ипотека считается надежным обеспечением с невысоким риском, процент будет небольшой.

Каковы цифры? Кудинов привел кое-что. Как я и ожидал, совсем непохоже на обычный банковский кредит под солидное обеспечение.
Кроме того, я вижу подтверждение своего понимания в том, что кредит под залог недвижимости (настоящая ипотека) получить очень трудно. А так называемый "ипотечный" - намного проще. Банк дерет такие проценты, которые эквивалентны оплате банковского кредита плюс сдача жилья, принадлежащего банку, заемщику. Если он оплачивает стоимость квартиры, банк ее сам же и продает. Типа "я купил, я и продам". Риск в случае падения цен на недвижимость оплачивает, без сомнения, заемщик. Это наверняка заложено в "процент по ипотечному кредиту". Если же цены выросли, то банк еще и выиграет, если заемщик не сможет оплатить очень высокие проценты - квартиру можно конфисковать и выгодно продать. Впрочем, лишние деньги (сверх того, что банк планировал получить) можно и вернуть - честность, как известно, превыше всего. :)

>А еще тем, что права требования по ипотечному кредиту являются очень надежно
>обеспеченным активом, и поэтому банк может пустить их во вторичный оборот,
>или сам выпустить долговые бумаги под их обеспечение.

Так это и будет нормальной ипотекой для банка - эти долговые бумаги хорошо обеспечены недвижимостью в случае неуплаты получателем квартиры/заемщиком процентов по очень высоким, выше обычной ставки, кредиту, или же успешными такими платежами. Все правильно.

> Еще тем, что
>государственное агентство может скупать такие права требования на льготных
>условиях, что позволяет банку снизить ставку по кредиту ниже обычно
>применяемой, и следовательно, сделать кредит более доступным - при прежней
>выгодности для банка.

Еще одна выгода.

>Алекс, мы же вроде разобрались: марксисты не относятся к служителям культа
>как к заведомым обманщикам. Зато мне кажется, что они только так относятся к
>банкирам.

Нет, это Вам показалось. Я не вижу, чтобы банк здесь кого-то обманывал. В конце концов, такая схема для некоторых в определенных обстоятельствах кажется удобной. Хочешь - бери такой "ипотечный кредит", все условия указаны, все без обмана, честная обдираловка, не хочешь - не надо.
Если кто-то проявил нечеловеческий энтузиазм и считает, что банк его благодетель - так каждый может оценивать ситуацию по-своему.

С уважением

PS За цифры буду благодарен всем. Даже самому интересно. :)

От	Пасечник
К	alex~1 (27.01.2005 01:46:29)
Дата	27.01.2005 10:12:05

Кое-какие цифры дать я могу

>Все чудесно, это я понимаю. Но я это и описывал, только без юридических формальностей, которые в нашим случае только затемняют принципиальную разницу между "ипотекой" и нормальной ипотекой.

>Так в роли продавца теперь выступает банк - вот и все. Только называет это (по закону) не торговлей недвижимостью (перекупленной у продавца) в рассрочку, а предоставлением ипотечного кредита под залог недвижимости.
>Банк так заинтересован в процентах, что сам готов мне оплатить мой "залог". Отсюда следствие - эти проценты будут людоедские, а отнюдь не обычные, классические "ипотечные" проценты под нормальный залог недвижимости.

>Опровергнуть или подтвердить мое (или Ваше, или Iv'ы, или Пасечника) толкование могут только ставка процента по такому кредиту. Насколько я знаю, нормальная ипотека считается надежным обеспечением с невысоким риском, процент будет небольшой.

>Каковы цифры? Кудинов привел кое-что. Как я и ожидал, совсем непохоже на обычный банковский кредит под солидное обеспечение.
>Кроме того, я вижу подтверждение своего понимания в том, что кредит под залог недвижимости (настоящая ипотека) получить очень трудно. А так называемый "ипотечный" - намного проще. Банк дерет такие проценты, которые эквивалентны оплате банковского кредита плюс сдача жилья, принадлежащего банку, заемщику. Если он оплачивает стоимость квартиры, банк ее сам же и продает. Типа "я купил, я и продам". Риск в случае падения цен на недвижимость оплачивает, без сомнения, заемщик. Это наверняка заложено в "процент по ипотечному кредиту".

Нет, это заложено в схему приобретения, покупатель оплачивает из своих сбережений 30% стоимости квартиры, т.е. - это уже является гарантией от падения цен в пределах 30%.

>Если же цены выросли, то банк еще и выиграет, если заемщик не сможет оплатить очень высокие проценты - квартиру можно конфисковать и выгодно продать. Впрочем, лишние деньги (сверх того, что банк планировал получить) можно и вернуть - честность, как известно, превыше всего. :)

Ну если покупатель не дурак, то постарается сделать это сам, найдет покупателя, перезаймет деньги на короткий срок, погасит досрочно кредит банку, продаст квартиру и раздаст долги.

>С уважением

>PS За цифры буду благодарен всем. Даже самому интересно. :)

Цифры по Райфайзенбанку:
Сумма кредита: от 20 000 $
Срок: от года до 15 лет
Ставки по кредиту:
Для кредитов сроком на 10 лет:
При наличии подтверждения дохода по форме 2-НДФЛ, или налоговой декларации, или выписок по счетам, для сотрудников корпоративных клиентов Банка 11% годовых.
При наличии подтверждения дохода в свободной форме 12% годовых.
Для кредитов сроком на 15 лет:
Для кредитов сроком на 10 лет:
При наличии подтверждения дохода по форме 2-НДФЛ, или налоговой декларации, или выписок по счетам, для сотрудников корпоративных клиентов Банка 13% годовых.
При наличии подтверждения дохода в свободной форме 14% годовых.

Близкие цифры по Московскому Международному Банку, повторять не буду.

Ставки валютные. Я не вижу где здесь задраны %% по сравнению с обычным кредитом.

Все фигня, кроме пчел.

От	Дм. Ниткин
К	alex~1 (27.01.2005 01:46:29)
Дата	27.01.2005 10:06:59

Re: Alex, ну...

>Банк оплатил за меня квартиру, ее продавец доволен и отвалил с наших глаз долой с деньгами, я должен банку стоимость квартиры, процент по кредиту и, возможно, процент за продажу как бы в рассрочку. Эти "два вида процентов", что называется, сам бог велел объединить и назвать "процентом по ипотечному кредиту".

В нашем случае нет этих двух видов процентов. Потому что "процент за продажу в рассрочку" - это и есть процент, который берет продавец за то, что кредитует покупателя товаром. В нашем случае продавец получает деньги сразу и уходит довольным, а банк берет обычный процент по кредиту (на самом деле даже ниже, чем обычный).

>Банк так заинтересован в процентах, что сам готов мне оплатить мой "залог". Отсюда следствие - эти проценты будут людоедские, а отнюдь не обычные, классические "ипотечные" проценты под нормальный залог недвижимости.

>Кроме того, я вижу подтверждение своего понимания в том, что кредит под залог недвижимости (настоящая ипотека) получить очень трудно. А так называемый "ипотечный" - намного проще. Банк дерет такие проценты, которые эквивалентны оплате банковского кредита плюс сдача жилья, принадлежащего банку, заемщику. Если он оплачивает стоимость квартиры, банк ее сам же и продает. Типа "я купил, я и продам". Риск в случае падения цен на недвижимость оплачивает, без сомнения, заемщик. Это наверняка заложено в "процент по ипотечному кредиту".

Падение цен на недвижимость вообще не влияет на отношения банка с заемщиком. У банка в этой ситуации два главных риска: риск возникновения неплатежеспособности у заемщика и процентный риск (риск роста инфляции и процентных ставок, который сделает кредитование по начальной ставке невыгодным). Риск, что при реализации залога не будет покрыт остаток задолженности - это уже риск второго порядка, и он достаточно низкий. Гораздо выше риск, что квартиру вообще не удастся реализовать - закон встанет на сторону жильца.

>Если же цены выросли, то банк еще и выиграет, если заемщик не сможет оплатить очень высокие проценты - квартиру можно конфисковать и выгодно продать. Впрочем, лишние деньги (сверх того, что банк планировал получить) можно и вернуть - честность, как известно, превыше всего. :)

Юридически в этой ситуации банк не может получить ничего сверх остатка задолженности по кредиту, просроченных процентов, прописанных в договоре штрафов за просрочку и издержек по реализации залога. Весь остаток - (бывшему) квартировладельцу.

>Нет, это Вам показалось. Я не вижу, чтобы банк здесь кого-то обманывал. В конце концов, такая схема для некоторых в определенных обстоятельствах кажется удобной. Хочешь - бери такой "ипотечный кредит", все условия указаны, все без обмана, честная обдираловка, не хочешь - не надо.

>Если кто-то проявил нечеловеческий энтузиазм и считает, что банк его благодетель - так каждый может оценивать ситуацию по-своему.

О благодеянии речь не идет. Коммерция, и не более того.

>PS За цифры буду благодарен всем. Даже самому интересно. :)

Пара ссылок

http://www.rusipoteka.ru/analytics/
http://ipoteka.spb.ru/uslov.html

Заверяю Вас, что эти ставки существенно ниже, чем по обычному краткосрочному коммерческому кредитованию. Но занимаются этим банки крайне неохотно - именно из-за того, что навар невелик, потенциальных заемщиков немного, оформление сделки трудоемко, суммы кредитов небольшие, а риск роста процентных ставок - более чем реален.

Напомню, что уровень инфляции - это нижний порог процентной ставки при кредитовании.

От	Никола
К	Дм. Ниткин (27.01.2005 10:06:59)
Дата	27.01.2005 12:30:46

Я тоже кое-что знаю.

>Падение цен на недвижимость вообще не влияет на отношения банка с заемщиком. У банка в этой ситуации два главных риска: риск возникновения неплатежеспособности у заемщика и процентный риск (риск роста инфляции и процентных ставок, который сделает кредитование по начальной ставке невыгодным). Риск, что при реализации залога не будет покрыт остаток задолженности - это уже риск второго порядка, и он достаточно низкий. Гораздо выше риск, что квартиру вообще не удастся реализовать - закон встанет на сторону жильца.

Все верно, кроме одного. С 01.01.2005 закон на другой стороне (п.2 ст.292 ГК РФ).

>>Если же цены выросли, то банк еще и выиграет, если заемщик не сможет оплатить очень высокие проценты - квартиру можно конфисковать и выгодно продать. Впрочем, лишние деньги (сверх того, что банк планировал получить) можно и вернуть - честность, как известно, превыше всего. :)
>
>Юридически в этой ситуации банк не может получить ничего сверх остатка задолженности по кредиту, просроченных процентов, прописанных в договоре штрафов за просрочку и издержек по реализации залога. Весь остаток - (бывшему) квартировладельцу.

Совершенно верно.

>>PS За цифры буду благодарен всем. Даже самому интересно. :)
>
>Пара ссылок

> http://www.rusipoteka.ru/analytics/
> http://ipoteka.spb.ru/uslov.html

>Заверяю Вас, что эти ставки существенно ниже, чем по обычному краткосрочному коммерческому кредитованию.

А вот здесь позвольте Вам не поверить. Наша контора, например, кредитуется значительно (порой в разы) дешевле. (Но у нас, правда, и обеспечение иное).
Ставки по ипотечным кредитам я считаю завышенными потому что:
1. Они практически не отличаются (не ниже, или очень немного ниже) чем ставки по обычным коммерческим кредитам на те же сроки. Это ненормально для потребительских кредитов, к которым ипотечный кредит на приобретение жилья и относится.
2. В Европе ставки по ипотечным кредитам значительно дешевле коммерческих. Это достигается за счет активного участия муниципалитетов и государства в кредитовании. Такое участие выражается не только в предоставлении нуждающимся долгосрочных ссуд, но и в предоставлении существенных налоговых и других преимуществ банкам, кредитующим покупку жилья (потребительские кредиты).
(Источник - Терновская Е. "Ипотека: проблемы и перспективы" Хозяйство и право 1997 № 9))
В России такой помощи от государства, а тем более от муниципалитетов пока ждать не приходится.

Это же ответ Пасечнику, почему он не видит завышение процентных ставок.

>Но занимаются этим банки крайне неохотно - именно из-за того, что навар невелик, потенциальных заемщиков немного, оформление сделки трудоемко, суммы кредитов небольшие, а риск роста процентных ставок - более чем реален.

Ну здесь опять все верно.

>Напомню, что уровень инфляции - это нижний порог процентной ставки при кредитовании.

От	alex~1
К	Дм. Ниткин (27.01.2005 10:06:59)
Дата	27.01.2005 11:07:31

Спасибо за цифры. И Пасечнику тоже. Посмотрю. (-)

От	Iva
К	alex~1 (26.01.2005 18:11:38)
Дата	26.01.2005 18:25:17

Re: Зато Вы...

Привет

>>... которые он вам дает на приобретение квартиры. Работа у него такая деньги под проценты давать.
>
>Ага. Без залога. Которого у вас, по вашим же объяснениям, нет. Работа у него такая - благодеяниями заниматься.

Банк может давать и без залога. И большинство банковских займов в мире так и делается.

>>Вы идете покупать квартиру.
>
>На какие шиши? У Вас есть деньги на первоначальный взнос, и все. Квартиры еще нет, раз Вы идете ее покупать. Какой дурак вам ее продаст?

Вы до конца прочитали мой постинг или сразу писать ответ?

>> Банк выделяет вам кредит с условием залога вашей новой квартиры.
>
>Банк выделяет вам кредит под залог ВАШЕЙ квартиры, которую вы только собираетесь купить за этот кредит у Продавца. Какая-то солидаристско-бандитская разборка по понятиям. :) Недаром она вам, русскому, ишущему потерянную Россию, понятна. Мне, евроцентристу, до вашей культурно-обусловленной мудрости не доплыть.

Именно так, по крайней мере в Канаде, где система отработана. В том момент, когда банк реально выдает деньги продавцу - квартира уже ваша. Право собственности уже перешло.

>Ну и чем, кроме чисто юридических формальностей (типа чего это банк занялся торговлей недвижимостью на деньги клиентов?) это отличается от описанной мной схемы - банк покупает на свои деньги квартиру у продавца и тут же продает ее в рассрочку любителю ипотеки по-русски?

Банк не занимается торговлей недвижимостью - он кредитует торговлю недвижимостью.

>>Если вы просрочиваете несколько платежей квартира выставляется на продажу и из полученной суммы погашается кредит банка.
>
>Т.е. банк (фактически владелец и продавец) получает свои деньги обратно, а квартиру перепродает (возвращает) за меньшую (по сравнению с полученной от энтузиаста ипотеки по-русски) сумму формальному продавцу квартиры.

Банк не владелец квартиры. Квартира ни при каких условиях первому владельцу(продавцу) не возвращается.

>Теперь о subj'е, о том, что я не понимаю суть ипотеки. Еще раз Вам говорю. Ипотека - это получение кредита АБСОЛЮТНО ДЛЯ ЛЮБЫХ ЦЕЛЕЙ ПОД ЗАЛОГ ВАШЕЙ, еще раз, УЖЕ ВАШЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ. Эта недвижимость - ВАШ залог для получения кредита в банке. Все. Никого не интересует, что вы собираетесь с этим кредитом делать. Только проценты выплачивайте.

Это у вас иллюзии. Банк всегда хочет знать на что вы собираетесь использовать деньги.
Но если у вас есть оплаченный дом, то вы можете занять под него деньги и использовать по собственному усмотрению. Но это тот же моргидж, говоря по северо-американски, что и заем при покупке дома. И условия теже - проценты, предельные суммы.

>Мне не верите - в справочниках посмотрите.

А зачем? Я практику знаю. В стране, где этим занимаются приличное время и схемы и законы отработаны. Кто справочники составлял может никогда не сталкивался с ипотекой в реале.

Владимир

От	Баювар
К	Iva (26.01.2005 18:25:17)
Дата	26.01.2005 20:55:12

C ипотекой не скажу

>Именно так, по крайней мере в Канаде, где система отработана. В том момент, когда банк реально выдает деньги продавцу - квартира уже ваша. Право собственности уже перешло.

C ипотекой не скажу, а машину приятель купил в лизинг, что ли, так паспорт (fahrzeugbrief), удостоверяющий право владения, остался в банке.

В небе незнакомая звезда...

От	Iva
К	Баювар (26.01.2005 20:55:12)
Дата	27.01.2005 10:41:32

Лизинг это совсем другое дело.

Привет

>C ипотекой не скажу, а машину приятель купил в лизинг, что ли, так паспорт (fahrzeugbrief), удостоверяющий право владения, остался в банке.

Так это лизинг, а не покупка в кредит. Это не купил, а взял попользоваться на срок с правом выкупа по остаточной стоимости.

Владимир

От	alex~1
К	Iva (26.01.2005 18:25:17)
Дата	26.01.2005 18:57:31

Re: Зато Вы...

Привет, привет.

>>Ага. Без залога. Которого у вас, по вашим же объяснениям, нет. Работа у него такая - благодеяниями заниматься.
>
>Банк может давать и без залога. И большинство банковских займов в мире так и делается.

Итак, ипотечный кредит (вещь, на Западе распространенная) - это кредит без залога. Это, Владимир, будет покруче, чем Гедель в качестве штабного математика у Роммеля в Тунисе.

>>>Вы идете покупать квартиру.
>>
>>На какие шиши? У Вас есть деньги на первоначальный взнос, и все. Квартиры еще нет, раз Вы идете ее покупать. Какой дурак вам ее продаст?
>
>Вы до конца прочитали мой постинг или сразу писать ответ?

До конца. Жду ответа.

>>Банк выделяет вам кредит под залог ВАШЕЙ квартиры, которую вы только собираетесь купить за этот кредит у Продавца. Какая-то солидаристско-бандитская разборка по понятиям. :) Недаром она вам, русскому, ишущему потерянную Россию, понятна. Мне, евроцентристу, до вашей культурно-обусловленной мудрости не доплыть.
>
>Именно так, по крайней мере в Канаде, где система отработана. В том момент, когда банк реально выдает деньги продавцу - квартира уже ваша. Право собственности уже перешло.

Ну при чем здесь право собственности? Я могу квартиру подарить, безо всякой ипотеки и вообще всего остального. Право собственности перейдет к тому, кому я ее подарил. Далось Вам всем право собственности.

>>Ну и чем, кроме чисто юридических формальностей (типа чего это банк занялся торговлей недвижимостью на деньги клиентов?) это отличается от описанной мной схемы - банк покупает на свои деньги квартиру у продавца и тут же продает ее в рассрочку любителю ипотеки по-русски?
>
>Банк не занимается торговлей недвижимостью - он кредитует торговлю недвижимостью.

Т.е. он дает кредит продавцу недвижимостью? Как иначе прикажете понимать Вашу фразу?
Следовательно, Вы идете в банк просить банкира дать кредит тому торговцу недвижимостью, у которого собираетесь купить квартиру в рассрочку? В этом, по-Вашему, суть ипотеки?

>Банк не владелец квартиры. Квартира ни при каких условиях первому владельцу(продавцу) не возвращается.

А кому? Второму продавцу квартир? Достается банку? Что он с ней делать будет - сотрудникам улучшать жилищные условия?
Может, квартира остается самому любителю ипотеки по Iv'е? Это совсем круто.

Давайте подробнее о судьбе квартиры.
Я, любитель ипотеки, не заплатил взнос. Права собственности на квартиру принадлежат мне. Продавцу эта квартира не возвращается (так говормл IVa). Это означает, что остаются три варианта.
Первый.
Квартиру забирает банк и продает ее кому-то - но ни в коем случае не первоначальному продавцу квартиры, так как это запрещено Iv'ой. Следовательно, он продает ее обязательно иному продавцу квартир. :)
Второй.
Квартиру забирает банк и оставляет ее себе. Зачем - один Iva знает.
Третий.
Квартира остается у любителя ипотеки по IV'е. Это перспектива, наиболее радующая ельцепутов. И понятно, почему. Я, проштрафившийся любитель ипотеки, продаю свою квартиру. Получаю за нее деньги для возврата кредита банку, но и квартира - то, что я продал - все равно остается мне. Я ее продал, деньги получил - и ничего не продал! Нет, ельцепуты не дураки, что они от этой схемы в таком восторге!

Iva, кому остается квартира?

>>Теперь о subj'е, о том, что я не понимаю суть ипотеки. Еще раз Вам говорю. Ипотека - это получение кредита АБСОЛЮТНО ДЛЯ ЛЮБЫХ ЦЕЛЕЙ ПОД ЗАЛОГ ВАШЕЙ, еще раз, УЖЕ ВАШЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ. Эта недвижимость - ВАШ залог для получения кредита в банке. Все. Никого не интересует, что вы собираетесь с этим кредитом делать. Только проценты выплачивайте.
>
>Это у вас иллюзии. Банк всегда хочет знать на что вы собираетесь использовать деньги.

Это не его собачье дело, если кредит не целевой (впрочем, опять-таки, следить за целевым использованием кредита - насколько я знаю, дело не банка, а совсем других инстанций). Банк может интересоваться, что я, заемщик, собираюсь делать с деньгами ДО ТОГО, как мне банк дает кредит. Чтобы принять решение - давать или не давать.
Мало ли, что кому интересно? Я вам не о вуайеризме, а о том, что такое ипотека в нормальной рыночной экономике.

>Но если у вас есть оплаченный дом, то вы можете занять под него деньги и использовать по собственному усмотрению. Но это тот же моргидж, говоря по северо-американски, что и заем при покупке дома. И условия теже - проценты, предельные суммы.

Iva, еще раз. Вы можете послушать или нет? Ипотека - по определению - это кредит под залог недвижимости.
Заем под покупку чего угодно - в том числе и дома - без такого залога ипотекой не называется.

>А зачем? Я практику знаю. В стране, где этим занимаются приличное время и схемы и законы отработаны. Кто справочники составлял может никогда не сталкивался с ипотекой в реале.

Конечно. Поэтому я и сказал, что не надо Вам смотреть справочники - Вы и без обладаете априорными знаниями обо всем.

От	Iva
К	alex~1 (26.01.2005 18:57:31)
Дата	26.01.2005 19:23:18

Не передергивайте.

Привет

>>>Ага. Без залога. Которого у вас, по вашим же объяснениям, нет. Работа у него такая - благодеяниями заниматься.
>>
>>Банк может давать и без залога. И большинство банковских займов в мире так и делается.
>
>Итак, ипотечный кредит (вещь, на Западе распространенная) - это кредит без залога. Это, Владимир, будет покруче, чем Гедель в качестве штабного математика у Роммеля в Тунисе.

Я о кредитах вообще - работа у банка такая - и ипотечные кредиты не есть все кредиты и даже не большинство портфеля.

>>>>Вы идете покупать квартиру.
>>>
>>>На какие шиши? У Вас есть деньги на первоначальный взнос, и все. Квартиры еще нет, раз Вы идете ее покупать. Какой дурак вам ее продаст?
>>
>>Вы до конца прочитали мой постинг или сразу писать ответ?
>
>До конца. Жду ответа.

Так там двумя строчками ниже был ответ на ваш комментарий.
Если в деталях, то у вас есть ответ из банка, что банк готов вам выдать кредит такого размера. С ним и идете покупать. И в контракт о покупке ставится условие, что если банк вам не выдает кредита реально вы имеет право отказаться от покупки. Такое тоже бывает у одного моего знакомого так продажа сорвалась и покупка тоже. В последний день.

>>Именно так, по крайней мере в Канаде, где система отработана. В том момент, когда банк реально выдает деньги продавцу - квартира уже ваша. Право собственности уже перешло.
>
>Ну при чем здесь право собственности? Я могу квартиру подарить, безо всякой ипотеки и вообще всего остального. Право собственности перейдет к тому, кому я ее подарил. Далось Вам всем право собственности.

Потому и далось, что вы закладываете банку СВОЮ квартиру, а не чужую. Чужая банку как залог ВАШЕГО кредита не нужна - она не может быть вашим залогом.

>>Банк не занимается торговлей недвижимостью - он кредитует торговлю недвижимостью.
>
>Т.е. он дает кредит продавцу недвижимостью? Как иначе прикажете понимать Вашу фразу?
>Следовательно, Вы идете в банк просить банкира дать кредит тому торговцу недвижимостью, у которого собираетесь купить квартиру в рассрочку? В этом, по-Вашему, суть ипотеки?

Нет. Он дает кредит покупателю недвижимости.

>>Банк не владелец квартиры. Квартира ни при каких условиях первому владельцу(продавцу) не возвращается.
>
>А кому? Второму продавцу квартир? Достается банку? Что он с ней делать будет - сотрудникам улучшать жилищные условия?
>Может, квартира остается самому любителю ипотеки по Iv'е? Это совсем круто.

Она выставляется на продажу и продается. А уж кому она достанется в результате новой продажи - дело десятое.

>Давайте подробнее о судьбе квартиры.
>Я, любитель ипотеки, не заплатил взнос. Права собственности на квартиру принадлежат мне. Продавцу эта квартира не возвращается (так говормл IVa). Это означает, что остаются три варианта.
>Первый.
>Квартиру забирает банк и продает ее кому-то - но ни в коем случае не первоначальному продавцу квартиры, так как это запрещено Iv'ой. Следовательно, он продает ее обязательно иному продавцу квартир. :)

Почти. Банк ее арестовывает и выставляет на продажу. Далее он получает непогашенный долг, а остальная сумма возвращается вам.

>Второй.
>Квартиру забирает банк и оставляет ее себе. Зачем - один Iva знает.
>Третий.
>Квартира остается у любителя ипотеки по IV'е. Это перспектива, наиболее радующая ельцепутов. И понятно, почему. Я, проштрафившийся любитель ипотеки, продаю свою квартиру. Получаю за нее деньги для возврата кредита банку, но и квартира - то, что я продал - все равно остается мне. Я ее продал, деньги получил - и ничего не продал! Нет, ельцепуты не дураки, что они от этой схемы в таком восторге!

>Iva, кому остается квартира?

Никому - она продается.

>>Это у вас иллюзии. Банк всегда хочет знать на что вы собираетесь использовать деньги.
>
>Это не его собачье дело, если кредит не целевой (впрочем, опять-таки, следить за целевым использованием кредита - насколько я знаю, дело не банка, а совсем других инстанций).

Тут вы нее правы. Если банк выдает целевой кредит, то он и контролирует. Он оплачивает согласованные счета, а не просто выдает вам деньги.

>Банк может интересоваться, что я, заемщик, собираюсь делать с деньгами ДО ТОГО, как мне банк дает кредит. Чтобы принять решение - давать или не давать.

Угу.

>>Но если у вас есть оплаченный дом, то вы можете занять под него деньги и использовать по собственному усмотрению. Но это тот же моргидж, говоря по северо-американски, что и заем при покупке дома. И условия теже - проценты, предельные суммы.
>
>Iva, еще раз. Вы можете послушать или нет? Ипотека - по определению - это кредит под залог недвижимости.
>Заем под покупку чего угодно - в том числе и дома - без такого залога ипотекой не называется.

Согласен.

Владимир

От	alex~1
К	Iva (26.01.2005 19:23:18)
Дата	26.01.2005 20:42:15

Re: Не передергивайте.

>Я о кредитах вообще - работа у банка такая - и ипотечные кредиты не есть все кредиты и даже не большинство портфеля.

Вообще-то речь шла об ипотечных кредитах. С этим-то никак не разберемся.

>Если в деталях, то у вас есть ответ из банка, что банк готов вам выдать кредит такого размера.

Под ЧТО??? С какого бодуна банк готов мне выдать ипотечный (о других сейчас разговора нет) кредит такого размера? Под квартиру, которую я куплю себе на деньги этого же банка? Это означает, что банк выдает МНЕ кредит под залог чужого имущества - реальной квртиры, которая будет моей ЗА ДЕНЬГИ банка. Это то же самое, что банк купил себе квартиру и дает ее мне, чтобы я в ней жил и выплачивал ее стоимость вместе с банковскими процентами (и с процентами за продажу в рассрочку). Я если я не уплачу, то он свою же бывшую квартиру заберет "в качестве залога".
Про что я и говорю.
Там есть одна интересная вещь, о чем ниже.

> С ним и идете покупать. И в контракт о покупке ставится условие, что если банк вам не выдает кредита реально вы имеет право отказаться от покупки. Такое тоже бывает у одного моего знакомого так продажа сорвалась и покупка тоже. В последний день.

Да это понятно. Чего же продавцу не продать, если у покупателя квартиры есть деньги в виде обязательства банка.

>Потому и далось, что вы закладываете банку СВОЮ квартиру, а не чужую. Чужая банку как залог ВАШЕГО кредита не нужна - она не может быть вашим залогом.

Какая же она "моя" в смысле залога, если я купил я купил ее за деньги банка? Получается, что весь интерес банка - взятие с меня людоедских процентов (уж никак не меньше, чем стоимость снятия такой квартиры в месяц). Иначе я возьму ипотечный кредит под залог моей будущей квартиры, пойду с бумажкой от доброго банкира к риэлторам, оплачу первоначальный взнос продавцу (заняв их у друзей до получения кредита) и буду жить в своей квартире, экономя на ее съеме, пока денег из кредита хватит. Потом скажу - увы, оплатить проценты по кредиту не удалось, что поделать, забирайте мой залог - квартиру. Все равно я своих денег за нее ни копейки не заплатил, разбирайтесь там с продавцом квартиры сами и продавайте, кому угодно.

Это в случае, если кредит все-таки выдается мне (как заемщику).

Другое дело, если денег я не увижу, и мое дело - отнести бумажку из банка продавцам квартир. Банк выплачивает деньги не мне, а продавцу квартиры, а продавец в ответ дарит мне квартиру (за первоначальный взнос). Я же, живя в квартире, выплачиваю банку оговоренные проценты, и денег по ипотечному кредиту в упор не вижу.
Но это эквивалентно покупкой банком квартиры у продавца с последующей продажей ее мне в рассрочку с немедленной передачей права собственности (это никогда не поздно отыграть назад), о чем я и говорил. Смысл - простой обход некоторых юридических тонкостей.

>>>Банк не занимается торговлей недвижимостью - он кредитует торговлю недвижимостью.

Какой из описанных мной вариантов соответствует практике? Банк передает кредитные деньги мне, а уж я сам расплачиваюсь с продавцом квартир в рассрочку, или НЕПОСРЕДСТВЕННО продавцу квартир (за исключением начального взноса)?

>Нет. Он дает кредит покупателю недвижимости.

Так сказать, "живыми деньгами"? Чтобы он мог расплатиться за квартиру в рассрочку с продавцом квартир?

>Почти. Банк ее арестовывает и выставляет на продажу. Далее он получает непогашенный долг, а остальная сумма возвращается вам.

Т.е. Вы подтверждаете, что продавец квартиры уже не при чем - он свое уже получил при передаче права собственности на свою бывшую квартиру - хоть банку, хоть покупателю. Или же банк после продажи квартиры возвращает сам уже СВОЙ долг (если он есть) продавцу. Естественно, этот долг может возникнуть только в случае, если банк должен деньги продавцу - другими словами, он купил СЕБЕ у продавца квартиру.
Я и говорил, что, за исключением формальностей, ситуация эквивалентна покупке банком квартиры и продавца за свои деньги с последующей продажей в рассрочку.

>Никому - она продается.

Кем? Банком за долги заемщика банку? Это значит, что продавец квартир уже в стороне, успешно продав квартиру кому-то из двух других сторон. Если он продал квартиру покупателю, но еще чего-то не получил, то он может сам потребовать ареста имущемства покупателя на этом основании. Но это не так - кредит оплачивает банк, он сам это гарантировал бумагой при покупке покупателем квартиры. Следовательно, фактически продавец продал квартиру банку.

Еще раз. Все время получается, что при такой схеме банк просто торгует квартирами в рассрочку. Всем выгодно (при определнном стечении обстоятельств). А торговцам недвижимостью - всегда.
НО ЭТО НЕ НАЗЫВАЕТСЯ ИПОТЕКОЙ в приличном обществе.

>>Это не его собачье дело, если кредит не целевой (впрочем, опять-таки, следить за целевым использованием кредита - насколько я знаю, дело не банка, а совсем других инстанций).
>
>Тут вы нее правы. Если банк выдает целевой кредит, то он и контролирует. Он оплачивает согласованные счета, а не просто выдает вам деньги.

Насчет целевого кредита - не спорю. Но это непринципиально в данном случае. Ипотека - не целевой кредит.

Вывод. Существуют прохиндейские схемы, трактуемые Вами как ипотека. Из этих схем следует сумасшедший процент по кредиту, далекий от нормального банковского процента - как плата за риск при отсутствии реального залога. Потому что залог оплачивает не заемщик, а кредитор.

Такой рисковый кредит ипотекой в приличном обществе не называется.

От	Iva
К	alex~1 (26.01.2005 20:42:15)
Дата	27.01.2005 08:38:48

Re: Не передергивайте.

Привет

>Под ЧТО??? С какого бодуна банк готов мне выдать ипотечный (о других сейчас разговора нет) кредит такого размера? Под квартиру, которую я куплю себе на деньги этого же банка?

Не правильно. Банк не даст вам денег на всю стоимость квартиры - ни один и никогда. Вы сами оплатили первый взнос.

>Это означает, что банк выдает МНЕ кредит под залог чужого имущества - реальной квртиры, которая будет моей ЗА ДЕНЬГИ банка. Это то же самое, что банк купил себе квартиру и дает ее мне, чтобы я в ней жил и выплачивал ее стоимость вместе с банковскими процентами (и с процентами за продажу в рассрочку). Я если я не уплачу, то он свою же бывшую квартиру заберет "в качестве залога".

Не верно - право собственности у вас.

>Какая же она "моя" в смысле залога, если я купил я купил ее за деньги банка? Получается, что весь интерес банка - взятие с меня людоедских процентов (уж никак не меньше, чем стоимость снятия такой квартиры в месяц).

Заблуждаетесь в Канаде не только проценты по моргиджу, но и вместе с ежемесечной суммой на погашение основной суммы, как правило ниже арендной платы.

> Иначе я возьму ипотечный кредит под залог моей будущей квартиры, пойду с бумажкой от доброго банкира к риэлторам, оплачу первоначальный взнос продавцу (заняв их у друзей до получения кредита) и буду жить в своей квартире, экономя на ее съеме, пока денег из кредита хватит. Потом скажу - увы, оплатить проценты по кредиту не удалось, что поделать, забирайте мой залог - квартиру. Все равно я своих денег за нее ни копейки не заплатил, разбирайтесь там с продавцом квартиры сами и продавайте, кому угодно.

Это как так? Вы наивно считаете, что банк вам выдает кредит на ВСЮ сотимость квартиры, включая первый взнос. Размер банковского кредита СОТИМОСТЬ КВАРТИРЫ МИНУС ПЕРВЫЙ ВЗНОС. Ни один банк не даст вам ипотечный крдит на ВСЮ стоимость залога. Дураков нет.

>Другое дело, если денег я не увижу, и мое дело - отнести бумажку из банка продавцам квартир. Банк выплачивает деньги не мне, а продавцу квартиры, а продавец в ответ дарит мне квартиру (за первоначальный взнос). Я же, живя в квартире, выплачиваю банку оговоренные проценты, и денег по ипотечному кредиту в упор не вижу.

Не увидите.

>Но это эквивалентно покупкой банком квартиры у продавца с последующей продажей ее мне в рассрочку с немедленной передачей права собственности (это никогда не поздно отыграть назад), о чем я и говорил. Смысл - простой обход некоторых юридических тонкостей.

Интересно как вы хотите отыгрывать право собственности? иА право собственности влечет определнные неприятные обязанности - типа платежа налога на имущество.

>Какой из описанных мной вариантов соответствует практике? Банк передает кредитные деньги мне, а уж я сам расплачиваюсь с продавцом квартир в рассрочку, или НЕПОСРЕДСТВЕННО продавцу квартир (за исключением начального взноса)?

В Канаде деньги передаются лоеру покупателя, он передает их лореу продавца по завершении сделки.

>Так сказать, "живыми деньгами"? Чтобы он мог расплатиться за квартиру в рассрочку с продавцом квартир?

Какую рассрочку с продавцом?

>Т.е. Вы подтверждаете, что продавец квартиры уже не при чем - он свое уже получил при передаче права собственности на свою бывшую квартиру - хоть банку, хоть покупателю. Или же банк после продажи квартиры возвращает сам уже СВОЙ долг (если он есть) продавцу. Естественно, этот долг может возникнуть только в случае, если банк должен деньги продавцу - другими словами, он купил СЕБЕ у продавца квартиру.

Проадвцу никто нечего не должен - он получил свои деньги полностью и пошел по своим делам.

>Кем? Банком за долги заемщика банку?

Да.

>Это значит, что продавец квартир уже в стороне, успешно продав квартиру кому-то из двух других сторон. Если он продал квартиру покупателю, но еще чего-то не получил, то он может сам потребовать ареста имущемства покупателя на этом основании. Но это не так - кредит оплачивает банк, он сам это гарантировал бумагой при покупке покупателем квартиры. Следовательно, фактически продавец продал квартиру банку.

И фактически и юридически покупателю. Но собственность отягчена залогом.

>Еще раз. Все время получается, что при такой схеме банк просто торгует квартирами в рассрочку. Всем выгодно (при определнном стечении обстоятельств). А торговцам недвижимостью - всегда.
>НО ЭТО НЕ НАЗЫВАЕТСЯ ИПОТЕКОЙ в приличном обществе.

Именно в приличном обществе так и называется. Я вам канадскую схему рассказываю, она работает не одно десятилетие.

>Насчет целевого кредита - не спорю. Но это непринципиально в данном случае. Ипотека - не целевой кредит.

Если на покупку дома - то целевой. Если под имеющийся, не купленный в кредит, дом - то нецелевой.

>Вывод. Существуют прохиндейские схемы, трактуемые Вами как ипотека. Из этих схем следует сумасшедший процент по кредиту, далекий от нормального банковского процента - как плата за риск при отсутствии реального залога. Потому что залог оплачивает не заемщик, а кредитор.

Какой сумашедший? На пять лет 5-6% при фиксированном проценте и порядка 3.5% при изменяющемся.

Владимир

От	alex~1
К	Iva (27.01.2005 08:38:48)
Дата	27.01.2005 12:03:01

Re: Не передергивайте.

>>Под ЧТО??? С какого бодуна банк готов мне выдать ипотечный (о других сейчас разговора нет) кредит такого размера? Под квартиру, которую я куплю себе на деньги этого же банка?
>
>Не правильно. Банк не даст вам денег на всю стоимость квартиры - ни один и никогда. Вы сами оплатили первый взнос.

IVa, опять банк выступает в качестве "торговца недвижимостью". Если я оплатил первый взнос продавцу квартиры, то что проку от этого для банка? Потом я, кажется, сам решаю, какой кредит мне брать. Полная это стоимость, неполная - банк об этом знает, если держит мою будущую квартиру в руках. Дм. Ниткин привел цифры - есть размер кредита, есть срок, есть ежемесячная сумма платежа. Все. Я прихожу в банк и говорю: нужен "ипотечный" кредит на сумму n единиц сроком на m лет. Квартира явялется достаточным обеспечением (по стоимости). Какая разница банку, какой я уплатил первый взнос, если он банк, а не фактический продавец квартиры мне?

>>Это означает, что банк выдает МНЕ кредит под залог чужого имущества - реальной квртиры, которая будет моей ЗА ДЕНЬГИ банка. Это то же самое, что банк купил себе квартиру и дает ее мне, чтобы я в ней жил и выплачивал ее стоимость вместе с банковскими процентами (и с процентами за продажу в рассрочку). Я если я не уплачу, то он свою же бывшую квартиру заберет "в качестве залога".
>
>Не верно - право собственности у вас.

Да я это и имею в виду. Просто не стал это еще раз подчеркивать - уже говорилось об этом. Да, право собственности у меня. Но у меня не будет моей квартиры, пока банк ее сам мне не купит, назвав это выдачей мне "ипотечного кредита".

>>Какая же она "моя" в смысле залога, если я купил я купил ее за деньги банка? Получается, что весь интерес банка - взятие с меня людоедских процентов (уж никак не меньше, чем стоимость снятия такой квартиры в месяц).
>
>Заблуждаетесь в Канаде не только проценты по моргиджу, но и вместе с ежемесечной суммой на погашение основной суммы, как правило ниже арендной платы.

Ну конечно, кредитование, связанное с жильем, в Канаде (или там в Штатах) играет иную роль, не ту, что в России. Именно потому, что условия совсем другие.

>Это как так? Вы наивно считаете, что банк вам выдает кредит на ВСЮ сотимость квартиры, включая первый взнос. Размер банковского кредита СОТИМОСТЬ КВАРТИРЫ МИНУС ПЕРВЫЙ ВЗНОС. Ни один банк не даст вам ипотечный крдит на ВСЮ стоимость залога. Дураков нет.

Это принципиально для того, что мы обсуждаем?

>>Другое дело, если денег я не увижу, и мое дело - отнести бумажку из банка продавцам квартир. Банк выплачивает деньги не мне, а продавцу квартиры, а продавец в ответ дарит мне квартиру (за первоначальный взнос). Я же, живя в квартире, выплачиваю банку оговоренные проценты, и денег по ипотечному кредиту в упор не вижу.
>
>Не увидите.

Вот именно, и я о том же.

>>Но это эквивалентно покупкой банком квартиры у продавца с последующей продажей ее мне в рассрочку с немедленной передачей права собственности (это никогда не поздно отыграть назад), о чем я и говорил. Смысл - простой обход некоторых юридических тонкостей.
>
>Интересно как вы хотите отыгрывать право собственности? иА право собственности влечет определнные неприятные обязанности - типа платежа налога на имущество.

Я имел в виду - банк это право собственности может легко себе вернуть в случае неуплаты платежей.

>>Какой из описанных мной вариантов соответствует практике? Банк передает кредитные деньги мне, а уж я сам расплачиваюсь с продавцом квартир в рассрочку, или НЕПОСРЕДСТВЕННО продавцу квартир (за исключением начального взноса)?
>
>В Канаде деньги передаются лоеру покупателя, он передает их лореу продавца по завершении сделки.

Опять-таки, банк платит продавцу. Остальное - юридические штучки, чтобы не было видно, что банк занимается, строго говоря, не своим делом. А так - все классно. Обслуживание кредита - какие вопросы?
Так и я про то же.

>>Так сказать, "живыми деньгами"? Чтобы он мог расплатиться за квартиру в рассрочку с продавцом квартир?
>
>Какую рассрочку с продавцом?

Как какую? По форме - кредит под МОЮ недвижимость. Я эту недвижимость должен купить у продавца. Не у банка же. В рассрочку, не в рассрочку - в данном случае неважно. Я этому продавцу долден деньги. Поэтому, как Вы и описали, деньги из банка идут лоеру покупателя, и только от него - лоеру продавца. ВСе чинно. Я получил кредит из банка и передал деньги продавцу в обмен на недвижимость. Комар носа не подточит. На самом деле - я этих денег в принципе не видел. Потому что фактически квартиру покупает банк. А потом продает (под видом ипотечного кредита) мне. В рассрочку, но с немедленной передачей в собственность. Собственность на эту квартиру банку и не нужна - разве что налоги платить.

>>Т.е. Вы подтверждаете, что продавец квартиры уже не при чем - он свое уже получил при передаче права собственности на свою бывшую квартиру - хоть банку, хоть покупателю. Или же банк после продажи квартиры возвращает сам уже СВОЙ долг (если он есть) продавцу. Естественно, этот долг может возникнуть только в случае, если банк должен деньги продавцу - другими словами, он купил СЕБЕ у продавца квартиру.
>
>Проадвцу никто нечего не должен - он получил свои деньги полностью и пошел по своим делам.

Вот именно. Причем от банка фактически, хотя чмсто формально - от меня. Больше о нем говорить нечего.
Еще раз. Чем это отличается от продажи банком мне ЕГО недвижимости в рассрочку под видом "ипотечного кредита" с немедленной передачей права собственности?
Совершенно понятно, почему в условиях по ссылке Дм. Ниткина указывается, что заемщик должен гарантировать только возможность оплаты процентов по кредиту. Квартира была им предоставлена банк, банк ее оплатил, в случае чего он себе же ее заберет и обратно. Все остальное - фактически в руках банка. Квартира с ее стоимостью, заявленная цена (т.е. размер "кредита") и пр.

Мне немного удивительно, что такая операция приравнивается к краткосрочному коммерческому кредиту, как показали данные Ниткина и Пасечника. Впрочем, это тоже можно понять, если считать, что рынок таких услуг очень мал и желающих получать квартиру ДЛЯ ЖИЛЬЯ, а не для спекуляций на рынке недвижимости при таких условиях немного.

>>Еще раз. Все время получается, что при такой схеме банк просто торгует квартирами в рассрочку. Всем выгодно (при определнном стечении обстоятельств). А торговцам недвижимостью - всегда.
>>НО ЭТО НЕ НАЗЫВАЕТСЯ ИПОТЕКОЙ в приличном обществе.
>
>Именно в приличном обществе так и называется. Я вам канадскую схему рассказываю, она работает не одно десятилетие.

Ну, значит Канада тоже на очереди. :)

От	Iva
К	alex~1 (27.01.2005 12:03:01)
Дата	27.01.2005 14:03:29

Re: Не передергивайте.

Привет

Вы полегче в теоретизировании. Я вам рассказываю как схема реально работает.

>
>IVa, опять банк выступает в качестве "торговца недвижимостью". Если я оплатил первый взнос продавцу квартиры, то что проку от этого для банка? Потом я, кажется, сам решаю, какой кредит мне брать.

Не фига. Вы можете взять меньше, больше вам не дадут. Ограничения следующие - минимум от ( 75% от стоимости дома и вашего трехлетнего дохода). Можете взять меньше, но никак не больше.

>Полная это стоимость, неполная - банк об этом знает, если держит мою будущую квартиру в руках. Дм. Ниткин привел цифры - есть размер кредита, есть срок, есть ежемесячная сумма платежа. Все. Я прихожу в банк и говорю: нужен "ипотечный" кредит на сумму n единиц сроком на m лет. Квартира явялется достаточным обеспечением (по стоимости). Какая разница банку, какой я уплатил первый взнос, если он банк, а не фактический продавец квартиры мне?

Как какая????!!!! :-). Это гарантирует ему надежность вложений в данную операцию. Он выдает вам кредит на покупку дома 75%, вы вкладываете своих 25%. Если вы не платите кредит - банк выставляет ваш дом по 80-85% цены и быстро его продает. Вы получаете свои 5-10%. Банк справедливо расчитывает, что вы очень постараетесь не допустить потери 15-20% от стоимости дома - данная сумма для вас очень существенна.

>Да я это и имею в виду. Просто не стал это еще раз подчеркивать - уже говорилось об этом. Да, право собственности у меня. Но у меня не будет моей квартиры, пока банк ее сам мне не купит, назвав это выдачей мне "ипотечного кредита".

Не верно. Вы можете занять у банка, у своих знакомых и купить дом. Как в этом случае? У меня такие знакомые были.

>Ну конечно, кредитование, связанное с жильем, в Канаде (или там в Штатах) играет иную роль, не ту, что в России. Именно потому, что условия совсем другие.

По моемому зависимость обратная.

>Это принципиально для того, что мы обсуждаем?

Судя по вопросам выше - да.

>Я имел в виду - банк это право собственности может легко себе вернуть в случае неуплаты платежей.

Он его не возваращает, ему это нафиг не нужно. Понимаете, если вы поговорите с банкиром о кредите под любые цели - он вам скажет открытым текстом - мне не нужен ни ваш дом, ни ваш склад товаров - я не фирма по реализации. Мне нужна уверенность в том, что вы вернете занятые у меня деньги.

>Как какую? По форме - кредит под МОЮ недвижимость. Я эту недвижимость должен купить у продавца. Не у банка же. В рассрочку, не в рассрочку - в данном случае неважно. Я этому продавцу долден деньги. Поэтому, как Вы и описали, деньги из банка идут лоеру покупателя, и только от него - лоеру продавца. ВСе чинно. Я получил кредит из банка и передал деньги продавцу в обмен на недвижимость. Комар носа не подточит. На самом деле - я этих денег в принципе не видел. Потому что фактически квартиру покупает банк. А потом продает (под видом ипотечного кредита) мне. В рассрочку, но с немедленной передачей в собственность. Собственность на эту квартиру банку и не нужна - разве что налоги платить.

>Вот именно. Причем от банка фактически, хотя чмсто формально - от меня. Больше о нем говорить нечего.

Если согласиться с вашими тезисами то получается, что ни один банк нигде никогда никакими кредитами под залог не занимался - все они занимались торговлей чем-то.
Это оригинальная мысль, но я не готов к столь нестандартному подходу :-).

>Мне немного удивительно, что такая операция приравнивается к краткосрочному коммерческому кредиту, как показали данные Ниткина и Пасечника. Впрочем, это тоже можно понять, если считать, что рынок таких услуг очень мал и желающих получать квартиру ДЛЯ ЖИЛЬЯ, а не для спекуляций на рынке недвижимости при таких условиях немного.

А тут может быть куча законодательных камней для российского рынка. Которые не позволят сделать ипотеку надежным вложением для банков.

>>Именно в приличном обществе так и называется. Я вам канадскую схему рассказываю, она работает не одно десятилетие.
>
>Ну, значит Канада тоже на очереди. :)

Ну значит во всем мире ипотеки и залогового кредитования не было и нет.

Владимир

От	Iva
К	Iva (27.01.2005 14:03:29)
Дата	27.01.2005 14:38:13

Можно добавить про проценты

Привет

почему они не будут в России такие как в Канаде даже для ипотеки.

Причин несколько:
1. отсутствие стабильности в обществе и государстве в целом ( страновые риски)
2. отсутствие кредитной истории заемщика и органов ее отслеживающих
3. отсутствие надежной государственной системы по сбору налогов и выявлению неплатильщиков.
4. отсутствие страхования кредитов.
5. черные и серые доходы.
6. законодательные проблемы.

По канадским стандартам никому в России давать кредит нельзя! Неправданно рисковано. Поэтому проценты будут всегда выше
чем там. Т.е. самый надежный заемщик здесь будет платить гораздо больше очень ненадежного заемщика там.

Владимир

От	alex~1
К	Iva (27.01.2005 08:38:48)
Дата	27.01.2005 11:11:54

Re: Не передергивайте.

>>Под ЧТО??? С какого бодуна банк готов мне выдать ипотечный (о других сейчас разговора нет) кредит такого размера? Под квартиру, которую я куплю себе на деньги этого же банка?
>
>Не правильно. Банк не даст вам денег на всю стоимость квартиры - ни один и никогда. Вы сами оплатили первый взнос.

IVa, опять банк выступает в качестве торговца недвижимостью. Если я оплатил первый взнос продавцу квартиры, то что проку от этого для банка? Потом я, кажется, сам решаю, какой

>>Это означает, что банк выдает МНЕ кредит под залог чужого имущества - реальной квртиры, которая будет моей ЗА ДЕНЬГИ банка. Это то же самое, что банк купил себе квартиру и дает ее мне, чтобы я в ней жил и выплачивал ее стоимость вместе с банковскими процентами (и с процентами за продажу в рассрочку). Я если я не уплачу, то он свою же бывшую квартиру заберет "в качестве залога".
>
>Не верно - право собственности у вас.

>>Какая же она "моя" в смысле залога, если я купил я купил ее за деньги банка? Получается, что весь интерес банка - взятие с меня людоедских процентов (уж никак не меньше, чем стоимость снятия такой квартиры в месяц).
>
>Заблуждаетесь в Канаде не только проценты по моргиджу, но и вместе с ежемесечной суммой на погашение основной суммы, как правило ниже арендной платы.

>> Иначе я возьму ипотечный кредит под залог моей будущей квартиры, пойду с бумажкой от доброго банкира к риэлторам, оплачу первоначальный взнос продавцу (заняв их у друзей до получения кредита) и буду жить в своей квартире, экономя на ее съеме, пока денег из кредита хватит. Потом скажу - увы, оплатить проценты по кредиту не удалось, что поделать, забирайте мой залог - квартиру. Все равно я своих денег за нее ни копейки не заплатил, разбирайтесь там с продавцом квартиры сами и продавайте, кому угодно.
>
>Это как так? Вы наивно считаете, что банк вам выдает кредит на ВСЮ сотимость квартиры, включая первый взнос. Размер банковского кредита СОТИМОСТЬ КВАРТИРЫ МИНУС ПЕРВЫЙ ВЗНОС. Ни один банк не даст вам ипотечный крдит на ВСЮ стоимость залога. Дураков нет.

>>Другое дело, если денег я не увижу, и мое дело - отнести бумажку из банка продавцам квартир. Банк выплачивает деньги не мне, а продавцу квартиры, а продавец в ответ дарит мне квартиру (за первоначальный взнос). Я же, живя в квартире, выплачиваю банку оговоренные проценты, и денег по ипотечному кредиту в упор не вижу.
>
>Не увидите.

>>Но это эквивалентно покупкой банком квартиры у продавца с последующей продажей ее мне в рассрочку с немедленной передачей права собственности (это никогда не поздно отыграть назад), о чем я и говорил. Смысл - простой обход некоторых юридических тонкостей.
>
>Интересно как вы хотите отыгрывать право собственности? иА право собственности влечет определнные неприятные обязанности - типа платежа налога на имущество.

>>Какой из описанных мной вариантов соответствует практике? Банк передает кредитные деньги мне, а уж я сам расплачиваюсь с продавцом квартир в рассрочку, или НЕПОСРЕДСТВЕННО продавцу квартир (за исключением начального взноса)?
>
>В Канаде деньги передаются лоеру покупателя, он передает их лореу продавца по завершении сделки.

>>Так сказать, "живыми деньгами"? Чтобы он мог расплатиться за квартиру в рассрочку с продавцом квартир?
>
>Какую рассрочку с продавцом?

>>Т.е. Вы подтверждаете, что продавец квартиры уже не при чем - он свое уже получил при передаче права собственности на свою бывшую квартиру - хоть банку, хоть покупателю. Или же банк после продажи квартиры возвращает сам уже СВОЙ долг (если он есть) продавцу. Естественно, этот долг может возникнуть только в случае, если банк должен деньги продавцу - другими словами, он купил СЕБЕ у продавца квартиру.
>
>Проадвцу никто нечего не должен - он получил свои деньги полностью и пошел по своим делам.

>>Кем? Банком за долги заемщика банку?
>
>Да.

>>Это значит, что продавец квартир уже в стороне, успешно продав квартиру кому-то из двух других сторон. Если он продал квартиру покупателю, но еще чего-то не получил, то он может сам потребовать ареста имущемства покупателя на этом основании. Но это не так - кредит оплачивает банк, он сам это гарантировал бумагой при покупке покупателем квартиры. Следовательно, фактически продавец продал квартиру банку.
>
>И фактически и юридически покупателю. Но собственность отягчена залогом.

>>Еще раз. Все время получается, что при такой схеме банк просто торгует квартирами в рассрочку. Всем выгодно (при определнном стечении обстоятельств). А торговцам недвижимостью - всегда.
>>НО ЭТО НЕ НАЗЫВАЕТСЯ ИПОТЕКОЙ в приличном обществе.
>
>Именно в приличном обществе так и называется. Я вам канадскую схему рассказываю, она работает не одно десятилетие.

>>Насчет целевого кредита - не спорю. Но это непринципиально в данном случае. Ипотека - не целевой кредит.
>
>Если на покупку дома - то целевой. Если под имеющийся, не купленный в кредит, дом - то нецелевой.

>>Вывод. Существуют прохиндейские схемы, трактуемые Вами как ипотека. Из этих схем следует сумасшедший процент по кредиту, далекий от нормального банковского процента - как плата за риск при отсутствии реального залога. Потому что залог оплачивает не заемщик, а кредитор.
>
>Какой сумашедший? На пять лет 5-6% при фиксированном проценте и порядка 3.5% при изменяющемся.

>Владимир

От	Кудинов Игорь
К	alex~1 (26.01.2005 20:42:15)
Дата	26.01.2005 22:16:38

о_чем__сыр-бор_?_

о грабительских процентах целевых кредитов на покупку жилья? Или о
неправильном толковании "ипотеки" , первоначальным смыслом которой была
выдача кредитов под залог недвижимости?

Проценты и в самом деле грабительские - мы тут с коллегами прикидывали
недавно, получается ОДНА квартира в цену ДВУХ лет на 20. В первом
приближении, выплаты равны стоимости аренды этой же квартиры. Даже была
какая-то реклама, на этом построеная - вроде, деньги те же, что и за
съем, но квартира получается вашей, в итоге...

Кредиты под залог недвижимости (не называемые "ипотека") дает сбербанк.
Могу сказать, что геморрой просто чудовищный - тетка на моих глазах
бегала с тоннами бумаги. Условия совершенно кабальные. Можно посмотреть
на их сайте. Сейчас сижу на очень жидком канале, и потому всех желающих
отправлю смотреть самим. Кредиты на покупку жилья - можно посмотреть в
deltabank.ru или deltacredit.ru, не помню точно.

Но пипл хавает. У нас "кредиты" ничем не лучше "ипотеки" - Я долго с
изумлением смотрел на толпы желающих купить какое-нибудь фуфло на кредит
"русского стандарта" под даже не грабительские, а именно людоедские 29%
+ 2% лукавых в месяц. итого 50% годовых. Не поверил разговорам, зашел в
контору - мамочки, люди просто душатся в очередях в кассы деньги
отдавать...

РАссматривать "банк" отдельно от "продавца" не стоит, поскольку чаще
всего за этим стоят одни и те же группы, новые такие гомологи
южнокорейских чеболей у нас народились. Вроде Интеко строит, а банк
Москвы или какой там еще кредиты выдает. Ясно дело, под чьей кепкой все
это благолепие произрастает.

От	Лом
К	Кудинов Игорь (26.01.2005 22:16:38)
Дата	27.01.2005 00:10:33

Сами себя едят.

>Но пипл хавает. У нас "кредиты" ничем не лучше "ипотеки" - Я долго с
>изумлением смотрел на толпы желающих купить какое-нибудь фуфло на кредит
>"русского стандарта" под даже не грабительские, а именно людоедские 29%
>+ 2% лукавых в месяц. итого 50% годовых.

Что то фрейдистски-подсознательное и в то же время предостерегающее в названии.

Уже давно заметил, что практически все брэнды задействовавшие слово "русский", по сути своей питаются человечинкой. А еще более интересно, что настоящие русские на дух не переносят бравирование русскостью и национальностью вообще, перемежающегося биением себя пяткой в грудь в периоды культурно-исторических затемнений сознания. Те же, кого "покупает" такой брэнд, расплачиваются за свою "культуру" - самоедство сплошное выходит. Из принципа туда не зашел бы, даже ничего не зная о процентах.

Русский дом Селенга...

От	Дм. Ниткин
К	Лом (27.01.2005 00:10:33)
Дата	27.01.2005 10:11:29

Не обижайтесь, но

>Уже давно заметил, что практически все брэнды задействовавшие слово "русский", по сути своей питаются человечинкой.

У меня та же идиосинкразия к брэнду "народный". Если предлагают вложить деньги или усилия во что-нибудь "народное" - наверняка обманут.

У нас в городе один банк, когда почувствовал, что банкротство не за горами, вставил в свое название слово "народный" и начал распродавать акции в мелкую розницу...

От	Лом
К	Дм. Ниткин (27.01.2005 10:11:29)
Дата	27.01.2005 15:05:44

Не на что.

Это струны одной и той же гитары. Их часто даже вместе вместе используют. Есть еще и "имперский". Некоторые любят себя императорами почувствовать.

>>Уже давно заметил, что практически все брэнды задействовавшие слово "русский", по сути своей питаются человечинкой.
>
>У меня та же идиосинкразия к брэнду "народный". Если предлагают вложить деньги или усилия во что-нибудь "народное" - наверняка обманут.

>У нас в городе один банк, когда почувствовал, что банкротство не за горами, вставил в свое название слово "народный" и начал распродавать акции в мелкую розницу...

От	Александр
К	Лом (27.01.2005 00:10:33)
Дата	27.01.2005 00:53:43

Ну положим не сами. Режимчик то кохово-абрамовичевский.

>>Но пипл хавает. У нас "кредиты" ничем не лучше "ипотеки" - Я долго с
>>изумлением смотрел на толпы желающих купить какое-нибудь фуфло на кредит
>>"русского стандарта" под даже не грабительские, а именно людоедские 29%
>>+ 2% лукавых в месяц. итого 50% годовых.

Ну так а что поделаешь если что либералы, что марксисты твердят что смысл жизни в прогрессивнoм фуфле, чего бы оно не стоило.

>Уже давно заметил, что практически все брэнды задействовавшие слово "русский", по сути своей питаются человечинкой.

Вот я и гляжу ваш брат либерал-троцкист позакрывал кафедры русской истории в ленинградском университете и русской музыки в консерватории того же города. Люто ненавидят.

> А еще более интересно, что настоящие русские на дух не переносят бравирование русскостью и национальностью вообще

Например такого

(1947 год)

После того как русофобы 80 лет (с небольшим перерывомв 1941-1953 годах) били жандармскими дубинками каждого кто вспоминал о своей национальной принадлежности, а русские с их традиционным уважением к государству шли на уступки. .

>Те же, кого "покупает" такой брэнд, расплачиваются за свою "культуру" - самоедство сплошное выходит.

Те кто покупают ваше "дешевое и качественное" фуфло расплачиваются за то что позволяли марксистско-либеральным прогрессистам так долго издеваться над русской культурой и морочить головы молодежи.

> Из принципа туда не зашел бы, даже ничего не зная о процентах.

Еше бы. Со своих процент брать вам запрешено.

От	Лом
К	Александр (27.01.2005 00:53:43)
Дата	27.01.2005 02:09:04

Режимчик то сами выбрали, за него и держатся...

>>Уже давно заметил, что практически все брэнды задействовавшие слово "русский", по сути своей питаются человечинкой.
>
>Вот я и гляжу ваш брат либерал-троцкист позакрывал кафедры русской истории в ленинградском университете и русской музыки в консерватории того же города. Люто ненавидят.

:-) Мой брат - беспартийный, ничего в ближайшее время не закрывал, но отзывался о техасских рэйнджерах.

>Те кто покупают ваше "дешевое и качественное" фуфло расплачиваются за то что позволяли марксистско-либеральным прогрессистам так долго издеваться над русской культурой и морочить головы молодежи.

>> Из принципа туда не зашел бы, даже ничего не зная о процентах.
>
>Еше бы. Со своих процент брать вам запрешено.

Чего то у вас уже совсем эклипс, началось. Ваше... Свои...

Вам валерьяновый корень, спиртовую настоечку, десять капель. И еще снатворного со слабительным.

От	alex~1
К	alex~1 (26.01.2005 20:42:15)
Дата	26.01.2005 20:52:47

Кстати, мои выводы просто проверить.

Есть на форуме кто-то, кто знаком с реальными цифрами по такой "ипотеке"?

От	Durga
К	Кудинов Игорь (26.01.2005 17:18:11)
Дата	26.01.2005 17:21:45

Типа

Не заплатил вовремя кредит - потерял и бабки уже отданные и квартиру?

>но покупка квартиры "по ипотеке" подразумевает кредит на квартиру под залог этой же квартиры, когда право собственности оформляется одновременно с закладной.

От	Iva
К	Durga (26.01.2005 17:21:45)
Дата	26.01.2005 17:28:01

Re: Типа

Привет

>Не заплатил вовремя кредит - потерял и бабки уже отданные и квартиру?

Если цены на недвижимость не упали, то нет.

У нас многое могут принять, удивляющее мир. Но вообще недвижимость является только залогом и после ее продажи банк забирает сумму невыплаченного долга, а остальное остается владельцу.
Реально без потерь владелец не уйдет, так как банк продает быстро и, следовательно, дешево.

Владимир

От	Кудинов Игорь
К	Iva (26.01.2005 17:28:01)
Дата	26.01.2005 17:59:08

Re: Типа да

конечно, что-то вернут, но мало, банк не упустит возможности ободрать клиента - накрутят штрафов, неустоек, толкнут квартиру вполцены в доле с риэлтерами или просто какой-нибудь секретутке пятого подползающего .