Новый Жилищный кодекс окончательно похоронил надежды обитателей ветхого жилья на получение собственной квартиры
С 1 марта вступает в силу новый Жилищный кодекс. Как предполагается, в связи с этим жизнь многих граждан России сильно изменится. "Власть" рассказывает, насколько сильно.
Где жить придется
По новому кодексу в России будет четыре вида жилья.
Первый тип жилья -- находящееся в частной собственности, то есть приватизированное до 1 января 2007 года или купленное на рынке до или после этой знаменательной даты, когда бесплатная приватизация полученных от государства до 1 марта 2005 года квартир заканчивается.
Второй тип -- социальное жилье. Его бесплатно получали и будут получать очередники. Но те, кто получит его после 1 марта 2005 года, приватизировать такое жилье не смогут.
Здесь вроде бы все понятно, за исключением того, что именно муниципалитеты будут считать моментом получения квартиры -- выдачу ордера или выдачу ключей от новой жилплощади. Если второе, многим гражданам, недавно ставшим счастливыми обладателями ордеров, но не успевшим въехать в недостроенные квартиры, придется пообивать пороги судов, доказывая свое право на приватизацию.
Третий тип -- специализированное жилье в госсобственности (служебные квартиры, общежития, жилье для беженцев и т. д.). Его нельзя продавать, обменивать или сдавать в поднаем.
И наконец, коммерческое жилье, которое сдается гражданам в коммерческий наем и которое может принадлежать как частным собственникам, так и государству.
В первую очередь коммерческими нанимателями квартир у государства станут не имеющие права жить в социальном жилье граждане (кто имеет такое право, см. ниже), но не приватизировавшие до 1 января 2007 года квартиры, в которых они сейчас прописаны и проживают. К коммерческому госфонду будут отнесены и дома, которые используются для временного поселения чиновников международных организаций и любых других граждан, способных заплатить за аренду.
Предполагается, что муниципалитеты смогут сдавать такое жилье с правом его постепенного выкупа. Такое право, скорее всего, будет выборочным -- в Москве подобная программа уже несколько лет действует для молодых семей.
Как платить придется
Плата за жилье разного вида, естественно, будет разная.
Все граждане будут оплачивать коммунальные услуги (свет, газ, тепло, горячую и холодную воду, вывоз мусора и проч.) и так называемую квартплату -- за содержание, управление и текущий ремонт квартиры.
У несобственников жилья (кроме признанных малоимущими) в квартплату добавляется еще и плата за пользование квартирой (наем). У собственников -- плата за капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
На вопрос о том, насколько будут различаться цены (хотя бы примерно), нам не смог ответить ни один специалист. Расценки должны устанавливать муниципалитеты, а они к новым расчетам еще не приступили. Есть только общие прогнозы, по которым квартплата может вырасти вдвое (сейчас она составляет примерно треть от общей платы за жилье, остальное -- коммунальные услуги). Размер платы за коммунальные услуги зависит от аппетитов естественных монополий и от того, будут ли пытаться местные власти снижать издержки в ЖКХ.
Семьи с низкими доходами, как и сейчас, сохранят право на адресные субсидии. Получатели субсидий определяются так. Регионы устанавливают максимально допустимую долю расходов на квартплату и коммунальные услуги в общем доходе семьи. Если расходы на оплату жилья выше этой доли, семье положена субсидия. Методику расчета субсидий создает правительство. Собственно, этот порядок уже действует два года (на субсидии сейчас имеют право 21 млн человек), и правительство уверяет, что механизм расчета и предоставления субсидий почти во всех регионах уже отработан. Пока установлен федеральный норматив максимально допустимой доли расходов на оплату жилья -- 22%. Однако некоторые регионы устанавливают ниже. Например, в Москве -- 10%. Если, например, плата за жилье и коммунальные услуги составляет 1 тыс. руб., общий доход семьи, претендующей на субсидию, должен быть меньше 10 тыс. руб.
Чем ниже планка, тем больше семей получает субсидии. Понятно, что в богатых регионах планка будет ниже, а в бедных -- выше. В 2004 году было выплачено 35,3 млрд руб. субсидий, что в среднем составило по 448,1 руб. на семью.
Но все равно несправедливости не избежать. Многие семьи чуть-чуть не дотягивают до получения субсидий. Чтобы облегчить участь людей с низкими доходами, в кодексе установлено, что для семей со среднедушевым доходом ниже прожиточного минимума (сейчас около 3 тыс. руб.) установленная для получения субсидий планка расходов на жилье в общем доходе семьи уменьшается на отношение среднедушевого дохода к прожиточному минимуму. В Москве семья, у которой среднедушевой доход -- половина прожиточного минимума, может обратиться за субсидиями, если ее расходы на жилье превысят не 10% от общего дохода, а 5%.
Кто по очереди
По закону о введении в действие Жилищного кодекса все, кто встал в очередь до 1 марта 2005 года, так в ней и останутся. Правда, при принятии кодекса в Думе разработчики утверждали, что нынешняя очередь из 4,4 млн семей должна сократиться до 2 млн (как считается, это "настоящие малоимущие"). Как совмещаются эти два утверждения, выяснить не удалось.
Единственное, что можно сказать точно, так это то, что после 1 марта в очередь смогут встать не просто все нуждающиеся по установленным в кодексе основаниям граждане, как сейчас, а только те нуждающиеся, которые будут признаны малоимущими и которые не воспользовались правом на бесплатную приватизацию.
Правда, скорее всего, и они не смогут этого сделать, потому что никто не знает, как эту малоимущесть определять. В кодексе записано, что статус гражданина будут вычислять, исходя из дохода на каждого члена семьи и принадлежащего семье налогооблагаемого имущества.
Методику вычислений должно разработать правительство. А она, по словам правительственных чиновников, пока только еще находится в процессе разработки.
На основании этой пока не существующей методики регионы будут принимать собственные законы, а муниципалитеты -- устанавливать местную планку доходов, ниже которой человек признается малоимущим. В постановке в очередь теперь будут участвовать и местные налоговые инспекции, которым также потребуется время для освоения нового для них рода деятельности.
Так что можно с уверенностью предположить, что с 1 марта постановка в очередь на социальное жилье просто остановится на неопределенное время.
Кто вне очереди
Внеочередное право на получение жилья сохраняется у граждан, жилые помещения которых признаны непригодными для жилья и не подлежащими восстановлению, у детей-сирот, у граждан, страдающих тяжелыми хроническими заболеваниями (больные туберкулезом в открытой форме, психически больные люди, семьи с ВИЧ-инфицированными детьми и т. д.). Список заболеваний устанавливается правительством. Его пока тоже нет.
Понятие первоочередного права на получение жилья, которым могли пользоваться разнообразные категории льготников (многодетные семьи, матери-одиночки, ветераны), из кодекса исключено -- они будут получать жилье на общих основаниях.
Если не платить
Гражданин--несобственник жилья, не платящий квартплату более шести месяцев, подлежит выселению по суду. Выселять будут в социальное жилье по нормам общежития (сейчас -- 6 м на человека). Правда, выселить можно только тех должников, которые не платят за жилье без уважительных причин. Как уверяют разработчики, если гражданин не платил за жилье, потому что ему на полгода задержали зарплату, суд не примет решения о выселении.
Что делать с собственниками квартир--злостными неплательщиками, будет решать суд. Однако собственников, у которых это единственная квартира, выселить будет невозможно. На них наложат штраф -- 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от невыплаченных сумм за каждый день просрочки. Например, если плата за жилье и коммунальные услуги составляет 1 тыс. руб. в месяц, то за день просрочки придется заплатить 43 коп. Понятно, что ущерб собственник несет небольшой. Правда, что делать, если собственник и штраф не станет платить, неизвестно.
Если ломать
Выселить нанимателя можно, если он "разрушает жилье или использует его в непредусмотренных целях и таким образом нарушает интересы соседей, что делает для них проживание в доме невозможным". Таких нанимателей сначала будут предупреждать и требовать от них устранения нарушений и разрушений. Если же они не выполнят требований, их можно выселить через суд.
У собственника по кодексу тоже можно отобрать квартиру за перепланировку, если суд сочтет, что она угрожает безопасности соседей и нарушает их права. Сначала суд предлагает восстановить предусмотренную проектом планировку, а если собственник не сделал этого, его квартира может быть продана на торгах. Восстановление обязан будет проводить новый собственник. Впрочем, если суд решит, что перепланировка никому не угрожает, ее можно будет легализовать.
Выяснить, когда начнутся рейды по новостройкам с поиском нарушителей, не удалось. Скорее всего, проблемы с неутвержденными перепланировками, как и сейчас, будут возникать у тех, кто решит продавать переделанную квартиру. Правда, у законопослушных граждан, желающих легально перепланировать квартиру, с 1 марта возникнут проблемы: правительство пока не утвердило единой формы разрешения на перепланировки.
Новый налог на недвижимость будет введен в ближайшие год-два. Исчисляться он будет исходя из рыночной стоимости квартиры. Так что за трехкомнатную квартиру в Москве он может составить $120-1600 в год
Как переселять будут
Граждане--несобственники квартир, живущие в социальном жилье, переселяются в другое жилье в нескольких случаях: если их дом сносится, если жилое помещение переводится в нежилое, если квартира признана непригодной для проживания, если после капитального ремонта дома площадь квартиры изменилась так, что семья оказалась нуждающейся в улучшении жилищных условий или, наоборот, норма площади на человека существенно превысит положенное (последнее особенно актуально при реконструкции старых зданий под элитное жилье).
При этом если раньше во всех этих ситуациях семья могла улучшить жилищные условия, то теперь дополнительные метры социальщики получат, только если жилое помещение признано непригодным для проживания. Во всех остальных случаях им дадут квартиру прежней площади. Так что если кто-то надеялся на автоматическое улучшение жилищных условий и держался за неприватизированную квартиру в доме, который планируется снести, например в пятиэтажке, то ничего это не даст.
Так что лучше приватизировать ее, если еще не поздно. Некоторые граждане, кстати, оказались опоздавшими с самого начала: живущим в ветхом и аварийном жилье было и раньше запрещено его приватизировать. Полученное после 1 марта социальное жилье они тоже не смогут приватизировать. Таким образом, они вовсе лишились права бесплатной приватизации.
Собственников переселять тоже можно, но лишь по двум основаниям: если принято решение об изъятии земельного участка под домом для государственных и муниципальных нужд или если дом признан аварийным или подлежащим сносу. При этом, согласно кодексу, государство выкупает у собственника квартиру по рыночной цене и оплачивает все расходы на временное проживание в другой квартире, поиск и оформление нового жилья (либо предоставляет собственнику другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену).
Правда, как известно, обычно понятие "рыночная цена" у собственника и государства расходится.
Как избавиться от бывшего родственника
Кодекс вроде бы расширяет права собственников жилья и поражает в правах бывших членов семьи собственника. Бывшие члены семьи теряют право на проживание в квартире.
Правда, это право может продлить суд, если, например, бывшая жена не может обеспечить себя жильем. Кроме того, суд может обязать собственника обеспечить жильем бывшего супруга и детей по их требованию.
Закон о введении в действие кодекса также несколько восстанавливает бывших членов семьи собственника в правах: если при приватизации члены семьи имели равные права пользования помещением с приватизировавшим его лицом, то они сохраняют право пользования помещением и после развода, если "иное не установлено законом или договором".
В общем, судиться с бывшим мужем или женой, скорее всего, в любом случае придется.
Во что нам это обойдется
Пока налог на недвижимость исчисляется по старой схеме -- не от рыночной стоимости квартиры, а от балансовой стоимости имущества по оценке БТИ.
По мнению специалистов, новый налог на недвижимость будет введен в ближайшие год-два. Исчисляться он будет исходя из рыночной стоимости квартиры. По законопроекту, который был подготовлен в Думе еще в прошлом году, ставку налога на недвижимость местные власти смогут варьировать от нынешних 0,1% стоимости имущества до 1%. Как предполагается, взиматься он будет с 80% рыночной стоимости квартиры.
Разработчики проекта утверждают, что налог на среднюю "трешку" не составит более 300 руб. в год. Возможно, где-то так и будет. Однако нетрудно подсчитать, что за среднюю московскую "трешку", ценой $150 - 200 тыс., придется заплатить от $120 до $1600 в год.
Не для всех собственников эта сумма окажется посильной. Так что у малоимущих граждан есть выбор: либо до 1 января 2007 года деприватизировать свою квартиру и заключить договор социального найма, либо после введения налога продавать квартиру и покупать меньшую.
ИРИНА ГРАНИК
"Реформа жилья может оказаться провальной"
К новому кодексу, как рассказал корреспонденту "Власти" Ирине Граник вице-спикер Госдумы, председатель рабочей группы по разработке пакета законов по формированию рынка доступного жилья Георгий Боос, не подготовились ни правительство, ни власти на местах.
-- Как будут определять, является ли гражданин малоимущим?
-- Определять, кто малоимущий, а кто нет, будут муниципалитеты в соответствии с законами регионов. Чтобы определить, малоимущий гражданин или нет, кодекс предписывает учитывать доход на каждого члена семьи и стоимость принадлежащего им налогооблагаемого имущества.
Для всех не признанных малоимущими граждан будут созданы условия для приобретения или найма жилья на рынке. Для этого мы приняли пакет законов по формированию рынка доступного жилья. Пакет стимулирует распространение и делает более доступными ипотечные механизмы приобретения жилья, долевые схемы участия в строительстве, жилищно-накопительные схемы. Кроме того, предусматривается господдержка отдельных категорий граждан, в том числе молодых семей, при покупке жилья.
Что касается методики определения того, кто является малоимущим, правительство обещало к 1 марта выпустить методические рекомендации для субъектов федерации и органов местного самоуправления. Но, к сожалению, с этим запаздывает.
-- Запланировано ли строительство общежитий для выселения тех, кто не платит за квартиру?
-- Пока с переселенческим жилищным фондом в муниципалитетах проблемы.
-- Кодекс вводит такие виды жилья: социальное жилье для малоимущих, государственное жилье по коммерческому найму и жилье в собственности. Как будут различаться ставки оплаты?
-- Пока трудно сказать. Стоимость жилищно-коммунальных услуг на один квадратный метр будут устанавливать муниципалитеты.
Очень важное положение кодекса: при оказании коммунальных услуг или услуг по ремонту ненадлежащего качества или с перебоями жильцы будут меньше платить. Однако методика снижения платы за жилье в этих случаях должна быть разработана правительством. А оно с этим опять-таки запаздывает. Также должна быть методика пересчета платы за отдельные виды коммунальных услуг при временном неиспользовании гражданами своих квартир. Однако и этой методики пока нет.
-- Можно ли сказать в целом, что регионы готовы к вступлению в силу нового Жилищного кодекса?
-- Какие-то готовы, какие-то нет. Все упирается в подзаконные акты и на местном уровне, и на федеральном уровне. Как я уже говорил, правительство запаздывает с федеральными подзаконными актами. Требуются единые правила и нормы для муниципалитетов, определение понятия "малоимущие", правила выдачи квартир по социальной очереди и так далее. Если так дальше пойдет, то я публично заявляю, что реформа жилья может оказаться провальной.
Выселенческая практика
15 июня 1998 года житель Петербурга Илья Числов получил повестку о выселении из однокомнатной квартиры за долги по коммунальным платежам за год и три месяца в размере 1,5 тыс. руб. Заинтересовавшимся этим случаем журналистам он заявил, что квартиру не покинет, а если его будут выселять насильно, обольет все бензином и сожжет. О дальнейшей судьбе Ильи Числова и его квартиры не сообщалось.
20 ноября 2000 года Магаданский горсуд вынес постановление о принудительном выселении семьи из пяти человек из трехкомнатной квартиры за долги по коммунальным платежам в размере 20 тыс. руб. Семье были предоставлены комнаты в коммунальной квартире.
18 декабря 2002 года Октябрьский райсуд Архангельска принял решение о выселении из двухкомнатной квартиры 34-летнего жителя города. За семь лет он задолжал более 20 тыс. руб. Неплательщик был переселен в коммуналку.
1 февраля 2003 года суд Ленинского района Саратова принял решение о выселении из четырехкомнатной квартиры семьи, задолжавшей за услуги ЖКХ 17 тыс. руб. Семье была выделена двухкомнатная квартира на окраине города.
1 июля 2003 года Нытвенский народный суд Перми удовлетворил иски управления ЖКХ о выселении троих граждан за долги. Одна из выселяемых женщин не платила коммунальщикам с 1996 года и задолжала 10 тыс. руб. Все неплательщики были выселены без предоставления другого жилья.
16 июня 2004 года суд города Салехарда постановил выселить из квартиры жителя города, не платившего за коммунальные услуги с апреля 1997 года и задолжавшего более 42 тыс. руб. Ему была предоставлена комната в коммуналке.
19 октября 2004 года по решению суда города Магнитогорска из двухкомнатной квартиры была выселена местная жительница Татьяна Кравченко. Ее долг коммунальщикам за три года составил 17 тыс. руб. Для погашения долга неплательщице предлагали работу дворника и уборщицы, но она отказалась. В итоге ей была предоставлена комната в коммуналке.
10 декабря 2004 года суд города Карабаново Владимирской области принял решение о выселении пенсионерки, которая семь лет не платила за двухкомнатную квартиру. У нее накопился долг, превышающий 30 тыс. руб. 11 декабря пенсионерку переселили в комнату в коммунальной квартире.
19 января 2005 года Череповецкий горсуд принял решение о выселении жителя города за неуплату коммунальных платежей. Долг неработающего мужчины за три года составил около 20 тыс. руб. Коммунальщики предлагали ему работу, чтобы иметь возможность высчитывать долг из зарплаты, но он отказался. Итог тот же -- комната в коммуналке.
"Кодекс -- яркий пример отмены и умаления прав граждан"
Депутат Госдумы Галина Хованская, в течение десяти лет возглавлявшая комиссию Мосгордумы по жилищной политике, рассказала корреспонденту "Власти" Сергею Петухову, чем ей не нравится новый Жилищный кодекс.
-- Почему вы выступали против кодекса?
-- Я выступала против во всех трех чтениях потому, что Жилищный кодекс противоречит Конституции РФ. В статье 55 Конституции сказано, что в России не могут приниматься законы, отменяющие или умаляющие права граждан, а кодекс и закон о введении его в действие -- яркий пример и отмены, и умаления прав граждан.
-- Как же депутаты смогли проголосовать за такой закон?
-- Проголосовали как миленькие. Сейчас все почему-то забыли о том, что Жилищный кодекс был внесен в Думу перед выборами президента на второй срок, но тогда его тормознули, а как только выборы прошли, закон начали гнать, и уже 10 июня продавили в первом чтении, потом было море поправок, но кодекс и закон о введении его в действие все-таки приняли в спешном порядке во втором и третьем чтениях.
-- Какие права граждан, по вашему мнению, особенно ущемлены?
-- Например, в новом Жилищном кодексе вообще отсутствует понятие о первоочередном праве на получение жилья. "Зачистку" льготников власти начали еще в августе принятием 122-го закона, а сейчас, 1 марта, новым Жилищным кодексом лишь закончили ее. По закону о монетизации льгот права на первоочередное получение социального жилья с 1 января 2005 года уже лишились реабилитированные, чернобыльцы, инвалиды, а с 1 марта этого права лишаются и инвалиды войны, семьи погибших, многодетные матери. В Жилищном кодексе осталось право только на внеочередное получение социального жилья, и в порядке общей очереди.
Кроме того, раньше для постановки на очередь достаточно было просто иметь квадратных метров меньше, чем полагается по нормам. А теперь еще нужно быть и малоимущим. А что такое малоимущие, никто в стране пока не знает. Жилищный кодекс предоставляет решать этот вопрос регионам. Но ни в одном субъекте федерации пока нет такого закона. Таким образом, постановка граждан, нуждающихся в социальном жилье, с 1 марта автоматически приостанавливается до тех пор, пока субъект федерации не примет соответствующий закон. А, например, в Мосгордуме такой законопроект на сегодня даже не внесен.
-- В каждом регионе будет своя шкала малоимущих?
-- Конечно, ведь в разных регионах разный прожиточный минимум, разная цена квадратного метра жилья. Но общий принцип для расчета, насколько я знаю, будет такой. По действующему законодательству максимальный размер государственной субсидии на приобретение жилья в РФ составляет сейчас 70% стоимости квартиры. Если доход человека и его имущество (которое он может продать) в сумме составляют 30% стоимости жилья, на которое он имеет право по санитарным нормам, то малоимущим его не признают. Малоимущими будут считаться те, у кого таких денег нет.
-- Тогда с учетом цен на жилье в Москве в категорию малоимущих попадет большинство ее населения.
-- В Москве расчеты будут вестись по цене самого дешевого типового жилья в районах массовой застройки, то есть из расчета 30 тыс. руб. за кв. м. Зная это, любой может сам подсчитать, малоимущий он или нет.
-- Как вы относитесь к запрету приватизации?
-- Это грозит взрывом недовольства со стороны граждан, которым до 1 марта этого года приватизировать свое жилье было запрещено законом. Они жили в общежитиях, аварийных домах, служебном жилье, надеясь, что вот-вот получат новую квартиру.
-- А таких много? Ленинградское шоссе перекрыть смогут?
-- Много или мало, судите сами. В Москве минимум 5% жилищного фонда -- это общаги, где люди живут как сельди в бочке. Плюс к этому аварийный фонд, плюс ветхое жилье. Всего наберется процентов десять москвичей, то есть около миллиона человек. Наверное, они могут перекрыть все московские трассы. А еще на надо забывать про людей, которые по каким-то причинам захотят отказаться от приватизации своего жилья. Сейчас, когда по новому Жилищному кодексу бесплатная приватизация закончится 1 января 2007 года, очереди на приватизацию в Москве стоят на полгода вперед. Но дело в том, что по новому Жилищному кодексу и деприватизировать свою квартиру можно только до 1 января 2007 года. А если после 2007 года кому-то покажется квартплата слишком большой, что ему делать?
-- Он сможет продать квартиру и переехать в меньшую и будет меньше платить...
-- Или в другой район, менее престижный. Но это, согласитесь, не прибавит гражданам любви к власти.
