От Георгий Ответить на сообщение
К Георгий Ответить по почте
Дата 16.09.2004 20:42:14 Найти в дереве
Рубрики Тексты; Версия для печати

Председатель ЖСК - отмирающая профессия? (*+)

http://www.spbvedomosti.ru/2004/09/15/egwegwe.shtml

Председатель ЖСК - отмирающая профессия. Кто придет ему на смену?





<Нынешняя система управления кооперативными домами и ТСЖ - социалистический атавизм, так как в ней не может быть эффективного
руководителя. Председатели по своей сути не способны справиться с поставленными задачами, да они в этом и не заинтересованы.
Отвечать за обслуживание дома должна профессиональная управляющая компания>. Как ни странно, это говорит председатель ЖСК, который
за три года привел свой обычный панельный дом в такой идеальный порядок, которому могут позавидовать жильцы элитных новостроек. По
его мнению, быть эффективными управленцами жилищным хозяйством при сложившейся системе ЖКХ могут только отдельные инициативные
личности, но их количество на общую ситуацию не влияет.

Впрочем, начнем с предыстории. Дом на Малой Балканской, 46, во Фрунзенском районе три года назад практически ничем не отличался от
соседних. 9-этажная панелька 1977 года постройки, 6 подъездов, 223 квартиры, 580 жильцов. Правда, ничем не отличался, сказать будет
не совсем правильно. Дом изначально был кооперативом, сменились несколько председателей, при последнем, проработавшем лет 10, дом
пришел в такое состояние, что многие жильцы стали его покидать. Подвал был затоплен круглый год. Причем как из-за протечек труб
холодного водоснабжения, так из-за разрывов канализационной трубы, которую никто не ремонтировал. Можно представить, какой стоял
запах. Казалось бы, кооператив в этой ситуации должен вызывать сантехников, аварийные бригады. Но руководство действовало вяло,
сантехники под различными предлогами лезть в подвал отказывались, аварийщики также не приезжали.

Чтобы получить полную картину, нужно прибавить к этому протечки кровли, частые аварии стояков в квартирах, приводившие к затоплению
соседей, отсутствие дверей в нескольких подъездах, разбитые стекла, аварии электропроводки. Конечно же, были долги по коммунальным
платежам. Надо полагать, терпение жильцов достигло какой-то критической точки, после которой они стали принимать действия, чтобы к
власти пришел инициативный человек. Смена правления кооператива, по закону, решается на собрании. Но его фактически не было. Просто
несколько десятков возмущенных жильцов примерно три года назад назначили нового председателя.

Нашего героя зовут Борис Зверев, он военный пенсионер, еще довольно молодой - ему нет и 60, причем по специальности инженер-механик,
что для роли председателя весьма кстати.

Новый председатель сразу же отказался от услуг ЖЭСа и заключил договор с управляющей компанией, с которой составили план работ на 10
лет.

Первое, что сделали предприниматели, - поставили узел учета тепловой энергии. Жильцы потратили на него 120 тысяч рублей, но он
окупился за 8 месяцев, а затем стал приносить экономию примерно по 400 тысяч рублей в год. Сэкономленные деньги стали вкладывать в
ремонт, причем финансовая отчетность было полностью прозрачная. Жильцам особенно импонировала экономия. Например, в прошлом году
ремонт сделали на миллион двести пятьдесят тысяч, а с жильцов собрали... 460 тысяч рублей. Не секрет, что во многих кооперативах
ситуация обратная. Экономия получалась за счет того же узла учета тепловой энергии, счетчика холодной воды, двухтарифного счетчика
электроэнергии (день - ночь). К тому же правление дома контролировало закупки материалов управляющей компанией, проверяло ход
выполнения работ. Видя результаты благоустройства, жильцы не отказывались платить деньги.

В доме не за 10 лет, как планировалось, а менее чем за 3 года проведена огромная работа. Осушили подвал, отремонтировали
канализацию, заменили во всем доме железные стояки холодной воды на современные полипропиленовые. Причем в подвале поставили фильтр
очистки воды на весь дом. Это предмет особой гордости (рассказывают, что приезжавшие в гости немцы говорили, что вода из-под крана
чище, чем у них). Отремонтировали протекающую кровлю, по-новому заделали швы между панелями домов, раньше из них дуло - теперь зимой
в квартирах намного теплее, что также обеспечивает экономию средств. В подъездах сделали косметический ремонт. Поставили видеофоны,
и по домашнему телевизору по специальному каналу можно смотреть, что делается у подъезда. Монтаж видеофонов совместили с установкой
кабельного телевидения, на чем тоже сэкономили: просто подключили к видеокамере у подъезда дополнительный канал, за который плата не
берется. Электросеть полностью поменяли, причем алюминиевые провода на медные. По сравнению с такими крупными видами ремонтов
линолеум в подъездах, красивые почтовые ящики, зеркала и дезодоранты в лифтах кажутся мелочью.

Чтобы жильцы могли оценить перемены не только на глазок, но и в деньгах, председатель каждый год с помощью специалистов по
недвижимости оценивает рыночную стоимость квартир, которая возрастает за счет ремонтов. Известно, что риэлтерские компании смотрят
не только на метраж квартиры, но и на состояние дома. Поэтому, например, трехкомнатная квартира за последний год подорожала на
полторы тысячи долларов - без учета общего роста стоимости жилья.

Нельзя сказать, что все шло идеально.

<Например, были проблемы с дворниками, они халтурили из-за известного дефицита этой профессии. Управляющая компания по просьбе
правления дома их часто меняла. Теперь нашли простой выход: желающие подзаработать жильцы кооператива сами трудятся дворниками в
доме и на прилегающей территории. К качеству их работы ни у кого нет претензий>, - рассказывает председатель.

Как видно, председатель из этого дома - специалист в своем деле.

Однако обобщенный портрет деловых качеств председателя кооператива или ТСЖ, по мнению Бориса Зверева, не вызывает особых симпатий.
Такое мнение у него создалось в результате многочисленных контактов с коллегами. Обычно председатель - это мужчина или женщина в
основном пенсионного возраста, редко с высшим образованием. Их зарплата составляет сейчас 3, редко 5 - 6 тысяч рублей, но это более
чем в 2 раза больше пенсии, поэтому они в большинстве своем не хотят ссориться с жильцами и проводить работы, для которых нужно
собирать дополнительные деньги. Их цель - сохранить свое место. <Хороших председателей мало. Некоторые инициативные люди, конечно,
могут наладить работу. Но в целом нельзя рассчитывать на личностей. Поэтому ТСЖ и ЖСК - абсолютно бесперспективная форма
управления>, - таково мнение председателя кооператива, выведшего дом из бардака.

Какой же выход из создавшегося положения? Борис Зверев считает, что руководить управлением дома должен не председатель, который, по
сути, обычный жилец, а профессионалы. Профессионалами же у нас пока являются управляющие компании. Например, не любой председатель
может разобраться в технических и финансовых вопросах содержания дома. Это должны делать специалисты. Причем Борис Зверев считает,
что эти компании могут не только проводить и предлагать определенные виды работ, но и осуществлять сбор денег у жильцов.
Председатели и правление должны только контролировать их работу и проверять финансовую отчетность.

Конечно, мы не хотим принизить всех руководителей ЖСК и ТСЖ. Но в то же время никто не станет отрицать некомпетентность многих
председателей, неразумное использование средств, да и обычное воровство также не редкость. Теоретически каждый дом может найти
компетентного председателя. Но, может быть, прав Борис Зверев, что многие руководящие функции стоит передать управляющим компаниям.
Дешевле будет.

Игорь КУРНЫГИН