Эксперты полагают, что жилищный фонд России находится в кризисной ситуации, и если не будут приняты меры, то через десять лет страна превратится в руины. На днях специалисты «Городского центра экспертиз» обнародовали результаты исследования жилого фонда в России. По их оценке, уже в ближайшие несколько лет собственникам и муниципальным властям придется спешно решать, что делать со старыми зданиями. В большей степени эта проблема касается регионов, поскольку в Москве из-за высокой стоимости земли и развитого рынка недвижимости интерес инвесторов к реконструкции жилого фонда велик. В регионах же этим заниматься некому.
С начала 2005 г. обрушилось около сорока зданий по причинам, не связанным с терактами и бытовыми авариями. При этом, по мнению управляющего директора по технической диагностике «Городского центра экспертиз» Александра Калухина, обрушения происходят по одной из трех причин. «Первая, самая распространенная причина обрушений зданий, – результат отсутствия контроля за состоянием зданий в 90-е годы, – говорит он. – За это время была утрачена часть документации на здания, а постоянно сменяющиеся собственники старались извлечь максимум выгоды, вложив минимум. К счастью, этот период уже подходит к концу, собственники превращаются в рачительных хозяев, стали внимательнее следить за своим имуществом. Вторая причина – ошибки, допущенные при проектировании. Эти ошибки бывают двух типов. Во-первых, допущенные преднамеренно. Захотел какой-нибудь начальник прорубить дверь или сломать стену. А стена оказалась несущей, пошла трещина… Часто аварии происходят после неграмотной перепланировки здания. Во-вторых, это ошибки, допущенные из-за халатности или неграмотности. Сейчас на рынке России огромное количество фирм, занимающихся проектированием, многие из них не имеют достаточной для этого рода деятельности квалификации. А государственная экспертиза, которую проходят все проекты, не является панацеей. Ошибка, которая стоила жизни 28 человек, – обрушение кровли в «Трансвааль-парке» (14 февраля 2004 г.) – произошла, по выводам комиссии, из-за неверных конструкторских решений. Но множество подобных ошибок остается без внимания».
Третьей причиной, по мнению г-на Калухина, являются ошибки, допущенные на этапе строительства. «Иногда это становится заметно сразу, например, 30 апреля 2005 г. произошло обрушение кровли на строящихся очистных сооружениях в Ленинградской области, – говорит он. – Наши эксперты установили причину аварии – брак металлоконструкций. Была нарушена технология изготовления балки, несущей покрытие здания». Специалисты «Городского центра экспертиз» видят в этом факте начальную фазу масштабного кризиса, связанного со старением и выходом из строя имеющегося жилого фонда в России. По мнению г-на Калухина, если не принять меры сейчас, то уже через десять лет Россия превратится в руины. Действительно, в свое время представитель тогда Минпромэнерго, а ныне глава департамента строительства и ЖКХ Леонид Чернышов говорил в интервью RBC daily, что эта проблема остро стоит в российских городах. Ее суть в том, что любой дом имеет свой срок службы, у многих он истекает. Однако заниматься реконструкцией или реновацией жилого фонда должен его собственник. Сейчас, как известно, собственниками жилья являются граждане, которые после истечения срока службы дома должны его утилизировать на собственные средства, а себе выстроить новое жилье. То же самое относится и к домам, построенным с нарушением технологии, – ремонтом также должны заниматься граждане.
Очевидно, что у большей части населения страны средств на это нет и в ближайшем будущем не появится. Более того, граждане даже и не задумаются о том, чтобы откладывать средства на будущую модернизацию своего жилья, что, впрочем, логично. В российской столице ситуация немного лучше: улучшение жилого фонда здесь проводится на средства инвесторов. «У нас есть программа комплексной реконструкции ветхого жилья, – сообщили RBC daily в стройкомплексе мэрии. – В соответствии с ней мы выставляем на реконструкцию по сорок кварталов в год. В ветхом состоянии у нас находится 28 млн кв. м жилья при общем размере жилого фонда 200 млн кв. м». Строительным компаниям в силу развитого рынка недвижимости Москвы участие в этих программах выгодно. «Наша компания активно участвует в городской программе по сносу пятиэтажек, поскольку для нас снос пятиэтажек и возведение на их месте современных многоэтажных домов – возможность работать за «короткие» деньги (как известно, город в этих случаях хотя и не очень щедр на субсидии, но зато платит вовремя) и дополнительное поле деятельности, то есть объемы», – сказал RBC daily заместитель генерального директора группы компаний «СУ-155», директор департамента строительства Валерий Грачев.
Однако Москва является чуть ли не единственным рынком, на котором инвесторам выгодно заниматься реконструкцией ветхого жилья. В регионах, где не столь благоприятная ценовая ситуация, инвесторы не готовы порой даже просто строить новые дома, не говоря о том, чтобы заниматься переселением граждан из ветхого фонда. На федеральном уровне существует программа реконструкции ветхого жилого фонда, однако, судя по количеству обрушений зданий, она не особенно эффективна. Варианта решения этой проблемы пока нет.
А кто-нибудь может сказать, какие дома более опасны?
> Количество обрушений зданий в силу естественного старения постоянно растет... С начала 2005 г. обрушилось около сорока зданий по причинам, не связанным с терактами и бытовыми авариями. <...>
Не подскажет ли кто-нибудь, а какие, собственно, дома упали? Или какие дома, как ожидается, выйдут из строя в первую очередь? Какой дом (при равном году постройки) простоит дольше - блочный, панельный, кирпичный или монолитный ? Вероятно, просто по году постройки судить нельзя (в Москве стоят многие дома, построенные еще в 19 веке), нужно смотреть еще и на проект. Дома каких серий рассчитаны на сколько лет эксплуатации? А с обратной стороны - про какие дома можно с большей долей уверенности ожидать, что они простоят еще долго?
Срок эксплуатации «хрущевок» 25 лет (я эту цифру слышал в начале 70-х).
Срок годности по замыслу строителей 100 лет.
Наиболее изношены дома серий К-7, II-32, II-35, 1МГ-300, 1–464, 1–468, 1–335.
Посмотреть как выглядят некоторые из этих домов можно здесь: http://orsn.ru/info/plan/ http://www.kdo.ru/guide/plan_ecology/plan_old/
Всего в Вологодской области насчитывает 671 дом, относящийся к периоду постройки конца 1950-х - начала 1970-х годов. Это 2,2 миллионов квадратных метров. В народе эти строения зовутся «хрущевками», выглядят они довольно-таки страшно, а внутри почти насквозь прогнили. Специалисты жилищно-коммунального хозяйства уже несколько десятилетий стоят перед проблемой катастрофического одряхления и безнадежного износа прежде всего инженерных коммуникаций этих домов: водопровод, газопровод, теплопровод уже давно никуда не годятся, так как 25-летний срок их эксплуатации давно истек. Сами же «хрущевки» по замыслу советских строителей имели срок годности в 100 лет, но цифра эта сугубо теоретическая, так как в ней учитывались регулярные и тщательные капремонты.
…
====================================== http://proxima.com.ua/articles/articles.php?clause=396
Хрущевки: сносить нельзя реконструировать
Превращение советской мечты в головную боль случилось как-то незаметно. Коммунизм мы так и не построили, а кучные серые микрорайоны панельных «хрущоб», построенных временно, лет на 20-30, остались стоять памятником надеждам на светлое завтра.
В целом, по оценке экспертов, физический износ жилого фонда пятиэтажек не превышает 30%, и, следовательно, их «массового падежа», как пишет «Российская газета», в скором времени ожидать не приходится. Конечно, условия жизни в них сложно назвать достойными XXI в. К тому же, уже сейчас проявилось множество дефектов и недостатков конструкций: нарушение гидроизоляции кровли, оседание (из-за отсутствия фиксации) утеплителя в трехслойных стеновых панелях и, как результат, промерзание их в верхней части. Жители уже привыкли к тому, что наружные стены пятиэтажек постепенно выпирают, а кое-где и вовсе готовы отвалиться...
Всерьез о проблеме обветшавших панелек задумались в конце 80-х гг., но из-за экономических неурядиц решение пришлось отложить. В середине 90-х гг. на прорыв панельной блокады двинулась Москва. В рамках первого этапа разработанной программы было снесено более 2 млн кв. м жилой площади «хрущоб» серий К-7 и 11-32, параллельно для «волнового» переселения возводились новые дома.
Сейчас активно обсуждается судьба пятиэтажек более новых 511-й и 515-й серий, москвичи решают, что выгоднее городу: сносить или реконструировать эти дома?
В Екатеринбурге пока столичного размаха в борьбе с панельной угрозой не наблюдается. Наиболее проблемными считаются дома серии 1-335, построенные в 50-60-е гг. «Эта серия изначально была неудачная, — говорит начальник отдела капитального строительства и ремонта муниципального предприятия «СУЭРЖ» Наталья Васильева. — Проект предполагал неполный каркас: внутри здания — колонны, снаружи — легкие панели стен. Почти сразу стало понятно, что такой нагрузки они нести не могут. Уже в конце 80-х гг. истек срок нормативной эксплуатации десятков домов, и муниципальные службы начали в экстренном порядке изучать зарубежный опыт. Ведь крупнопанельное жилье после войны строила не только Россия».
…
Однако, как говорят эксперты, процесс под контролем: упасть «хрущобам» не дадут, но лет через 5-10 надо готовиться к необходимости кардинальных решений.
…
====================================== http://art.tool.ru/ar/7813/43_hruschevki.html
Второе рождение «хрущевки»
Крупнопанельные пятиэтажки массовых серий, в народе прозванные «хрущевками», некогда возводились под лозунгом «Каждой советской семье к 2000 году — по отдельной квартире». С 1959 по 1985 годы по всей России появилось около 290 млн. м2 общей площади пятиэтажек, что составляет не менее 10% от жилого фонда страны. Теперь, по прошествии нескольких десятков лет, крупнопанельное массовое жилье стало серьезной проблемой.
По мнению специалистов, сегодня эти дома — один из самых проблемных участков жилищно-коммунальной реформы, поскольку через их стены, окна и чердаки уходит в три раза больше тепла, чем из современных зданий.
Наблюдение за крупнопанельными домами различных серий в течение более чем сорока лет выявило множество дефектов и недостатков конструкций. Наиболее распространенные и существенные: нарушение гидроизоляции кровли, оседание (из-за отсутствия фиксации) утеплителя в трехслойных стеновых панелях и, как результат, промерзание их в верхней части. Очень часто обнаруживается недостаточная долговечность материалов, использованных для заделки стыков между стеновыми панелями. Заполненные просмоленным канатом и заделанные цементно-песчаным раствором швы протекают и промерзают.
Еще в 1989 году начали всерьез задумываться о сносе и реконструкции «хрущевок». Но политические и экономические пертурбации начала 90-х не позволили вплотную заняться проблемой. И лишь в последние годы в крупных городах, например в Москве, Санкт-Петербурге и Нижнем Новгороде, начала осуществляться программа по реконструкции пятиэтажных жилых домов.
Сразу стало ясно, что к вопросу сносить или не сносить пятиэтажки, следует подходить дифференцированно, в зависимости от их конструкции, возраста и степени износа.
Дома, таких серий как К-7, II-32, II-35, 1МГ-300, 1–464, 1–468, 1–335 и др., возведенные в самом начале эры массового строительства, то есть в 1959–1962 гг., имеют тонкие наружные стены из облегченных ребристых керамзитобетонных панелей с недостаточными теплозащитными свойствами.
Кроме того, их отличительные особенности — это окна и балконные двери с узкими створками и спаренными переплетами, маленькие (5–6 м2) кухни, совмещенные санузлы, узкие коридоры без встроенных шкафов, проходные и полупроходные комнаты. В подавляющем большинстве случаев такие дома подлежат сносу, поскольку использованные технологии строительства не позволяют их реконструировать.
Иначе обстоит дело с домами серий: 1–464А и Д; 1–468А, Б, Д; 1–507; 1–510; 1605А; 1–515/9; 1–467А и Д; 1–447; 1–511; 1–510; 1–335Д и др. Теплозащитные свойства стен этих домов выше, они прочнее, имеют более удачные планировки квартир.
Физический износ капитальных конструкций построек 1963–1970 годов, как правило, не превышает 20%, притом, что внутридомовые сети требуют полной замены.
…