От Георгий
К Георгий
Дата 15.07.2004 23:52:25
Рубрики Тексты;

Принято думать, что всему причина - износ ЖКХ. А верно ли это? (*+)

http://www.spbvedomosti.ru/2004/07/14/jilischno.shtml

Жилищно-коммунальная диктатура



Принято считать, что в основе проблем нашей жилищно-коммунальной сферы - жуткий износ всего этого хозяйства и монополизм городских
жилищных служб. И если весь жилой фонд вдруг пройдет ремонт, а на смену городским монополистам придут частные фирмы, жить мы будем,
как в Европе. Но не путаем ли мы причины со следствиями?
Волею судеб появилась возможность приобрести новую квартиру. Строительный холдинг <ЛенСпецСМУ> предлагает нам новое жилье на любой
вкус (смотрите рекламные щиты этой организации, разбросанные по всему городу, в правом верхнем углу которых написано: <Будущее
строится сегодня>). Воспользуемся возможностью и заглянем в это будущее, которое создают нам строители <элитных> и <комфортных>
жилых домов. Право на суждение об элитном жилье оставим за <элитой>, остановимся на массовом - <комфортном>.
Сектор этот не новорожденный. Его родители кооперативы. Только в свое время кооперативы создавались местными структурами управления
и сразу приобретали полную независимость от строительных организаций. Теперь их плодят, кстати, по закону, сами строители. Это то же
самое, что кошке поручили разводить мышей. Постараюсь это доказать.
Для управления построенной недвижимостью при строительных организациях (компаниях, холдингах и др.) создаются кондоминиумы. В них,
естественно, сидит штат сотрудников, задача которого довести до ума построенные объекты и постепенно, в течение не более чем двух
лет (так по закону), передать их товариществам (ТСЖ). На самом деле главная их задача - не допустить в течение гарантийного срока
дома подачи рекламаций строителям. В доме могут появиться трещины, может гореть не рассчитанная на современные нагрузки проводка -
администрация подачи заявки на гарантийный ремонт не допустит и будет собирать деньги на ремонт с самих жильцов.
Проходит два, затем три года. Строители задерживают сдачу объекта в целом. <Добрая> кошка при этом, безмерно заботясь о благе мышей
(жильцов), использует свои возможности единоличного управления кондоминиумом, а потом и ТСЖ, в которое всеми правдами и неправдами
проводятся представители строительной организации. Теперь их задача - подключить к обслуживанию дома свои дочерние организации, те
самые частные фирмы, на которые все так уповают.
Для реализации своего (то есть <ЛенСпецСМУ>) интереса кондоминиум в нашем доме придумал эксплуатационный договор с дольщиками и
собственниками квартир, в котором санкции за неисполнение договорных обязательств распространяются только на <домовладельцев> -
собственников помещений. <Исполнитель> - ставленник строительной организации - отвечает лишь по закону, но не пойдешь же с каждым
строительным недочетом в суд. В то же время любые начисления в счете за услуги по содержанию дома и квартир просто <объясняют>
собственнику, не спрашивая его согласия на оплату. Даже целевые платежи, связанные с реконструкцией дома, строительством новых
помещений, пристроек, ремонтами и другими затратами, по данным договорам собственники обязываются оплачивать. А ведь, по уставу ТСЖ
и жилищному законодательству, такие затраты утверждаются только общим собранием товарищества.
Хитрость в том, что формально ТСЖ есть, а общее собрание и правление отсутствуют. Становлению и закреплению демократических
принципов управления коллективной собственностью в ТСЖ препятствуют сами строители и их кондоминиумы.
Формально 10% собственников могут созвать общее собрание, но никто сведений - какие квартиры уже прошли регистрацию в ГБР, кто в них
живет - инициативной группе не дает. Собрать кворум из 1000 квартир без помощи руководства ТСЖ нереально. А <назначенное>
строителями руководство собрания ни за что не допустит
Мы, собственники, еще не приучены к участию в управлении индивидульно-коллективной собственностью. Генетическая память больше
тяготеет к прошлому: к управляющему и швейцару, которые за все отвечают.
Но вернемся к ремонтным делам. Вообще-то в новом доме, построенном на проектном (имеется в виду хороший проект) уровне качества, в
течение 10 - 15 лет ремонтным фирмам делать нечего. При необходимости все профилактические и текущие ремонтные работы должны
оплачиваться, исходя из трудоемкости их исполнения и материальных затрат. У нас же заключаются договоры о ежемесячных выплатах
определенной суммы. В этой закрепленной выплате сидит вся порочность обслуживания. Считалось, что такой подход стимулирует
обслуживающую организацию выполнять все ремонты качественно, чтобы не делать повторной работы, а в освободившееся таким образом
время расширять зону обслуживания и тем самым зарабатывать больше. Но на деле получалась та же зарплата, <перекуры> на воздухе и
<разговоры> в конторе.
В рынке, если он действительно свободный рынок для всех, стимулом является качественное исполнение конкретных работ по возможно
более низкой цене. В противном случае покупатель услуги (ТСЖ) в следующий раз обратится к другой фирме. Но только в том случае, если
у ТСЖ и ремонтных фирм не общее руководство. К тому же если господа строители сдали товариществу халтуру, работы в таком доме по
устранению брака, недоделок и скрытых недостатков действительно много. Добавьте сюда ремонты в еще худшем исполнении, и сизифовой
работой все будут обеспечены на всю жизнь.
Теперь о комфортности нового жилья. Здесь каждый человек видит свои приоритеты. Но основные из них - это бытовые удобства,
благоустроенность общих помещений и окружающей территории, хорошие световые, температурные, звукопоглощающие и воздухообменные
условия в помещениях.
По сравнению с коллективным жильем советского периода в современном строительстве есть, несомненно, и прогрессивные элементы,
например: усилена теплоизоляция стен, стеклопакеты в окнах, более разнообразная планировка квартир, внедряется 2-трубная система
отопления и независимое присоединение к теплосетям. Хуже обстоит дело с независимым подогревом питьевой воды. Вот, собственно, и
все, на мой взгляд, основные новации в комфорте жилья для <среднего класса>.
Комфорт в квартирах собственники обеспечивают себе сами, выламывая бетонные стены и перегородки. Принуждают их к такому <погрому>
ничтожно маленькие санитарные помещения и даже кухни.
Перепланировка квартир после их проектной готовности - варварство. Где вы видели подобное в цивилизованных странах?
Изначально в договоре с дольщиком предлагаются две возможности осуществить изменение конструктивных элементов квартиры и общих
систем. Первая - путем заключения договора с <предприятием>, вторая - самостоятельно, но при условии согласования с <предприятием>
проекта изменений.
И вот тут и начинаются все злоключения. Первый вариант дорогой, второй может быть дешевле. Но еще дешевле, если не сообщать об
изменениях. Ведь никто не осуществляет контроль за <партизанскими> перестройками. Получив акт собственности на квартиру, бывший
дольщик вообще на всех <чихать хотел>. Вырезаются и переносятся стояки горячей и холодной воды. Делаются утепленные полы в ванной
комнате и на кухне за счет отбора горячей воды. Меняется схема подсоединения радиаторов. Что это <дереву вредит>, квартировладельцу
либо невдомек, либо просто <начхать>. <ЛенСпецСМУ> при этом разводит руками и отсылает к ТСЖ. А ТСЖ (если переделки <достали> уже
всех соседей) делает хитрый ход. Не спеша, долго ищется причина или виновник. И если виновником окажется <партизан> - собственник,
сообщат потерпевшим и предложат... самим обратиться в суд. Как будто эксплуатационный договор, по которому оплачивается квартира,
был заключен с <передельщиком>.
При этом квартиры, которые требуют переделок и смены <начинки>, строители называют комфортными. На самом деле комфорт жилья не во
внешних формах зданий. Он в бесшумных и скоростных лифтах, в утепленных общих этажных помещениях с добротным и ровным половым и
стеновым покрытием, которое можно убирать, а не затирать грязью, в хорошей звукоизоляции и вентиляции квартир и во многих других
мелочах, с которыми человек сталкивается ежедневно.
В части тепла и воды - это не только 2-трубная система отопления и система горячего водоснабжения с независимым присоединением к
городским сетям, это еще и прокладка стояков не в квартирах, а в общих этажных помещениях или нишах. Такое решение позволяет
осуществить горизонтальную разводку по квартирам всех труб систем отопления, горячего и холодного водоснабжения и разместить приборы
измерения тепла и воды вне квартир, а также оснастить каждый отопительный прибор терморегулятором.
При таком конструктивном решении семья получает возможность поддерживать желаемую температуру в каждой комнате, оплачивая реальные
расходы тепла. А техническая служба дома имеет свободный доступ к приборам для снятия показаний и осуществления их проверки.
Например, в Эстонии на данный момент все дома еще советской постройки имеют приборы измерения потребленного тепла и воды, а
квартиры - водосчетчики. В летний период отопление не оплачивается. Несмотря на высокий тариф тепла (990 руб./гигокалория), имея
возможность регулировать его потребление, среднемесячная за год стоимость отопления квартиры площадью 66 кв. метров в 5-этажном доме
составляет 680 руб. (цена по курсу на конец 2003 г.). В С.-Петербурге - 406 руб. при тарифе 487 руб./гигокалория. Вдумайтесь,
господа депутаты, управляющие и другие, причастные к жилищно-коммунальному хозяйству лица, в эти цифры. В ТСЖ <ЛенСпецСМУ>,
например, уже <переплюнули> Эстонию и в расходах по содержанию дома без отопления, электроэнергии, воды, т. е. услуг монополистов.
За какое еще повышение оплаты услуг вы рвете веревки с колоколов?
Визитной карточкой дома выступают подъезды (парадные) и их входная дверь. Тяжелая стальная глухая дверь с приваренной ручкой из
стальной полосы, отрезанной на гильотине, приводит в ужас цивилизованного человека.
В общем, в построенных сегодня домах для среднего класса будущего, к сожалению, нет. Они <не тянут> даже на настоящее.
Изложенная выше масса проблем придумана не автором этих строк - она действительный продукт реального состояния жилищных отношений в
сфере нового строительства. В <ЛенСпецСМУ> мне говорили: <Вы зря обвиняете строительный холдинг. У нас ведь не так уж и плохо. У
других вообще <завал>. Вместо жилья люди получают фундамент>. В общем, мне и другим жильцам еще повезло. Другим бывает и хуже.
Так в чем же, на мой взгляд, <изначальные> проблемы всего жилищно-коммунальнного комплекса - от строительства до обслуживания?
Исторически, еще когда рабочих расселяли в барские покои, а потом и новые квартиры, у людей сложился заниженный уровень требований к
ЖКХ, мы всегда были благодарны, что получили жилье от государства - до жалоб ли тут. Да и сейчас расселение коммуналок, переселение
людей в мегаполисы из глубинки занижает уровень требований к качеству. Как решить эту проблему?
Сегодня в создаваемых <дочерних> кондоминиумах и ТСЖ не работает демократическая система управления. Изначально невыгодные жильцам
договоры подписываются административной верхушкой товарищества без учета интересов жильцов. Нас заставляют материально участвовать
во всех проектах и материально отвечать за все просчеты и нарушения строителей и особо рьяных <перестройщиков>. То же самое, надо
полагать, будет и в тех ТСЖ, что создаются при содействии городской власти в старом фонде. Как можно с этим бороться, как поставить
администраторов под контроль жильцов? Универсального рецепта я не знаю. Думаю, нужно обязать все товарищества, все кондоминиумы не
реже двух раз в год проводить общие собрания жильцов, желательно, с привлечением независимых юристов. Иначе мы по-прежнему будем
оплачивать не реальные работы, а все тех же бюрократов, которые просто пересядут из государственных кресел в частные.

Анатолий Кутай (С.-Петербург, Коломяжский проспект)