От Георгий Ответить на сообщение
К Георгий Ответить по почте
Дата 20.08.2004 21:36:40 Найти в дереве
Рубрики Тексты; Версия для печати

Русская мечта или Почему ипотека может стать лохотроном (*+)

Русский Журнал / Обзоры /
http://www.russ.ru/culture/20040819.html

Русская мечта
Почему ипотека может стать лохотроном

Алексей Чадаев

Дата публикации: 19 Августа 2004

Одна из тем последних недель в печатных СМИ - ипотека, к тонкостям которой постепенно приучаются все потенциальные игроки: банки,
страховщики, чиновники и собственно "ответственные квартиросъемщики" (в смысле, будущие приобретатели жилья по ипотечным схемам).
Банкиры жалуются прессе на неразвитость страхования рисков по ипотеке. Страховщики сделали стойку в ожидании нового золотого дождя
(после введения "автогражданки" у них явно появился вкус к такого рода климатическим явлениям). Чиновники рапортуют о том, как
ипотечные программы помогут решить задачу удвоения ВВП. "Квартиросъемщики" же изо всех сил копят в консервных банках кэш на будущее
жилье, охая по поводу того, что цены на метр квадратный растут быстрее, чем наполняется содержимое банок.

При этом ни одна из сторон, кажется, не сомневается в абсолютной благотворности идеи ипотечного кредита. Дискуссия идет лишь о том,
как его правильнее организовать, чтобы не ограбили, не выселили, не обманули и не оставили без денег. Но тезис о том, что если и
бывает какой-то локомотив экономического развития, то это массовое доступное жилье по ипотечной схеме, никто, кажется, не
оспаривает.

Ипотека же между тем - штука весьма коварная, особенно если брать ее не саму по себе, а в более широком хозяйственном контексте.
Одним из главных ее недостатков, который почему-то проходит мимо широкого общественного обсуждения, являются сложные отношения
собственности на жилье. Те же страховщики, к примеру, уже вовсю приучают нас к таким экзотическим формам страхования, как
"страхование титула" - когда страховым случаем является утрата статуса собственника вследствие судебного решения. Но это - лишь
самый очевидный из подводных камней.

Есть более незаметные - и более значимые. К примеру, тот факт, что до тех пор, пока вся сумма ипотечного кредита не выплачена, жилье
де-факто остается в собственности кредитной организации, т.е. банка, приводит к тому, что такое жилье очень трудно сменить. И,
значит, человек, купивший такую квартиру, в течение многих лет оказывается привязан к тому району и тому городу, где эта квартира
находится. А, значит, придется "сделать ручкой" идеям повышения трудовой мобильности, освоения новых территорий, перераспределения
общестрановой географии трудовых ресурсов, всякой там "восточной Сибири" и новых городов, и т.д., и т.п. Люди окажутся намертво
привязаны к старым индустриальным центрам с их острым дисбалансом по рынку труда, неприспособленностью к современным стандартам
жизни, убогой инфраструктурой и экологией. И вдобавок - обременены необходимостью зарабатывать на отдачу кредита.

А деньги немаленькие - ибо цены на новое жилье в целом по России сильно завышены. Но цены еще полбеды - главное, что неоправданно
высокой оказывается сама себестоимость строительства. И не только из-за дороговизны "хардвера" - стройматериалов, коммуникаций,
кадров и т.д.; все это как раз более-менее решаемые проблемы. Гораздо более высокими оказываются разные косвенные издержки.

Москва, конечно, наособицу - но здесь, по сути, это просто наиболее рельефно. Собственно на взятки, откаты и всякую доп.нагрузку с
одного кв.м. любого объекта в Москве уходит в среднем по 150-300 долларов - просто для того, чтобы собрать все необходимые
разрешения. В общем масштабе, при ежегодных объемах в 7 млн. метров вводимых площадей, получается рынок в 2 млрд. долларов. Кроме
этого, застройщиков жилого фонда обязывают каждый третий сдаваемый метр отдавать в муниципальный фонд недвижимости - что увеличивает
цену квартир ровно на 30%. Также их обязывают обустраивать прилегающие территории за свой счет. Это обустройство - тоже вещь
фактически монопольная, с поистине фантастическим ценообразованием. Так, посадка одного пятилетнего саженца в Москве обходится в
2200 рублей - это официальная цена. И за все это платят в конечном счете приобретатели жилья.

Что же получается? В юных годах, создав молодую семью, заняв немного денег у родителей и друзей, человек делает первый взнос и
получает новую квартиру по ипотечной схеме - имея в виду тот факт, что все эти откаты, взятки и саженцы тоже входят в финальную
цену, как и банковский процент. И едва ли не всю свою активную жизнь он выплачивает цену этой квартиры вместе с процентами и личным
долгом. И в итоге, ближе к концу жизни, он получает счастье - становится полноправным собственником квартиры в доме, которому уже
15-20 лет и цена метра в котором значительно ниже, чем была 15 лет назад. В небольшом выигрыше банк, наваривший свой законный
процент. В большом выигрыше чиновники, все эти проверяльщики, разрешители, снабжатели и озеленители. В выигрыше страховщики, которым
создали целый ряд новых рынков административным произволом. В проигрыше только один - сам "ответственный квартиросъемщик".

Мавроди и создатели лохотронов отдыхают. Более изощренную и жестокую схему закрепощения людей трудно даже придумать - ведь тут
придется работать на дядю целую жизнь. Причем люди, как водится, идут на это сами, добровольно и с песней. Еще бы: "латентный спрос"
на новое жилье, по некоторым оценкам, - это 80% от всего городского населения России.

Для того, чтобы ипотечная схема сработала на то, для чего ее пропагандируют, т.е. на повышение благосостояния людей, обойтись
экономическими мерами оказывается невозможным. Необходима масштабная "зачистка" Лужковых и лужковщины как явления. В этом смысле,
когда говорят, что у нас низкие налоги, нас обманывают: в России - самая высокая административная нагрузка на хозяйство. Только
несут эту "нагрузку" не в налоговую инспекцию, а на "саженцы", и не отдельные предприниматели, а - опосредованно, через те же
высокие цены на жилье - каждый из нас.

Но даже и в том случае, если удастся тем или иным способом добиться снижения налогов "на саженцы", проблему трудовой мобильности это
не решит. А потому делать базовую ставку на ипотеку как на способ решить жилищный вопрос вряд ли оправданно. Параллельно с ипотекой
должен возникнуть рынок дешевого съемного жилья, универсальный и простой в использовании, везде одинаковый - чтобы человек, переехав
из Воркуты во Владивосток, не ощутил особой разницы.

В этом случае жизненная схема "юноши, обдумывающего житье" выглядит совершенно по-другому. В молодости, используя преимущество в
мобильности, он может быстро менять местожительство, зарабатывая деньги там, где это наиболее удобно. При этом бюджет его семьи
должен быть построен так, чтобы оплачивать найм жилья, делать текущие расходы и откладывать деньги, готовясь к тому моменту, когда в
более старшем возрасте, достигнув определенного положения в обществе и желая осесть там, где ему больше нравится, он сможет сам
купить себе квартиру. Или - построить дом.

Такая вот "русская мечта".