От IGA
К И.Т.
Дата 20.01.2007 13:17:23
Рубрики Тексты;

Ипотека: откуда нам такое счастье (*)

Правдопободная статья.

http://www.stagirit.info/forum/viewtopic.php?p=12831&highlight=#12831
<<<
Ипотека: откуда нам такое счастье

Неотвеченные вопросы

О том, что такое ипотека и зачем она нужна – сказано много и всё, казалось бы, с ней понятно: нет на покупку жилья денег сейчас – возьми в банке кредит и живи, расплачивайся. Однако, некоторые обстоятельства появления, развития и внедрения в массовое сознание этого, без сомнения, социально важного инструмента обеспечения жильём нуждающихся, оставляли ощущение некоторой недосказанности – не только у меня, но и у многих других, в том числе и профессионально занимающихся кредитованием людей, кто пытался сопоставить теорию с практикой.

Например, одной из очевидных “несуразностей” ипотеки является постоянно возникающий и постоянно повисающий в воздухе без ответа общеизвестный вопрос – ну как можно в условиях роста цен стимулировать (с помощью ипотеки) спрос на жильё, не подкрепляя его увеличением предложения? Вот, например, декабрьский вариант этого вопроса:
Цитата:
…эксперты отмечают, что процентная ставка – важный, но не самый актуальный момент, на который правительству надо ориентироваться сегодня. «Если увеличивать спрос путем снижения процентной ставки, то это может увеличивать количество желающих купить квартиру. И только», - уверена Ирина Радченко, вице-президент Международного ипотечного клуба, - Поскольку жилья строится сейчас мало, будет спровоцирован новый виток цен. Как следствие – о доступности жилья снова придется забыть". «Гораздо эффективнее со стороны государства было бы увеличивать предложение, а не спрос, то есть увеличивать объемы строительства», - резюмирует эксперт.

И стандартный ответ оттуда же в духе “Мы им – про Фому, а они нам – про Ерёму”
Цитата:
…ипотечные кредиты остаются достаточно дорогими, и цель правительства - снизить процентную ставку по ним. По мнению А.Жукова, снижение процентной ставки позволит россиянам с невысоким уровнем дохода воспользоваться ипотечными кредитами.

- вновь оставляет ощущение того, что эксперты и правительство разговаривают на разных языках и заставляет в очередной раз строить различные теории о недееспособности государства и его правительства, не понимающего, что делает его правая рука в отрыве от левой.

Постоянно обсуждается и абсурдность ситуации с соотношением арендных и ипотечных платежей. Много копий сломано по поводу ипотеки и на форуме. В основном, речь идёт о неразумности взваливания на себя ипотечного бремени – и касающегося неадекватной качеству жизни стоимости самого жилья, и ежемесячных неподъёмных выплат, и повышенных рисков обесценения в перспективе этого жилья. И снова возникал вопрос – зачем нам такая ипотека?

Задавались и другие вопросы – например, про арендное жильё:

Цитата:
Полностью отсутствуют такие разделы, как обеспечение жильем малоимущих категорий граждан за счет бюджетных средств. И абсолютно игнорируется опыт, в том числе и российский, по формированию сектора арендного жилья. Весь упор сделан на приобретение.

С учётом того, что эти вопросы задаёт не последний в строительстве (но, видимо, также не имеющий на них ответов) человек - на минуточку, вице-президент Ассоциации Строителей России, Владимир Пономарев, - видимо, пришло время более подробно остановиться на теме ипотеки - как новой объективной реальности нашей жизни, которая окажет в обозримой перспективе существенное влияние на всё наше мировосприятие. Ипотеки как явления, на которое государством возложено значительно больше надежд, чем может показаться на первый взгляд.

Сразу скажу, что все ответы лежат на поверхности. И ответы эти, как обычно, являются и как совершенно логичными, так и вполне очевидными (да власти их особо и не скрывают и никаких секретов из них не делают). Другое дело, что желания добраться до истинных причин того или иного явления большинство участников рынка традиционно не испытывают, деньги идут – ну и славненько, а думать мы не хотим – пускай лошадь думает, у неё голова большая. А то, что большинство обзоров с выводами и прогнозами, в том числе и хорошо распиаренных профессоров-аналитиков чаще попадают в “молоко” – ну, бывает и хуже невезуха (предлагаю всем форумом обратиться к Стернику с Кирпиченко с предложением исполнить этот шедевр дуэтом и считать его гимном этих и некоторых других аналитиков рынка недвижимости). Действительно, ведь, на первый взгляд всё при них. Один – профессор из Плешки, вторая – директор чего-то там в Миэле – типа, солидно, уважаемые такие люди. А вот как рот откроют – ну хоть святых выноси, право слово, и как не стесняются говорить такое! Ведь даже если бы вместо них с подобными обзорами рынка недвижимости в камеру на РБК просто бы ж..у показали – и то меньшим вышел бы конфуз.

А по поводу выстрелов “в молоко“ напомню старый анекдот:
Цитата:
Идут занятия на военной кафедре. Полкан что-то объясняет про зенитный комплекс ПВО то ли Тунгуска, то ли С-200 и произносится такая фраза:
"Вероятность попадания ракеты по цели составляет 40 процентов". И тут из аудитории вопрос (кто-то спал, а потом проснулся): "Скажите, а при запуске ракеты по цели целятся?"
Полкан, естественно, отвечает утвердительно. А затем, внимание !!!, реплика:
"А вот если мимо целиться, то вероятность попадания составит 60 процентов..."
Полкан в шоке. Аудитория проснулась. После продолжительной паузы СТРОГИМ ТОНОМ выдается ответ: "По УСТАВУ мимо цели стрелять НЕ ПОЛОЖЕНО"

Так и в прогнозах некоторых аналитиков, касающихся рынка недвижимости, вполне целесообразно делать поправку на стрельбу мимо цели: получается более достоверный результат. А то ведь на все претензии по качеству анализа, предложения сделать себе харакири за потерю лица, или просто пожелания заткнуться, если уже очевидно не попадают в ноты, они обычно говорят - ну кому какое дело: нам дали – мы и спели. Никто почему-то не хочет признаться в том, что давно стал таким вот экс-отличником, а попросту – балаболом, словам которого – грош цена.

Конечно, шутки - шутками, но ничего неожиданного в отсутствии желания (а может, и возможности) размышлять, к сожалению, нет. Хотя, лично для меня достаточно удивительным был весьма широкий резонанс, который получили мои размышления о маржинальном характере сделок на рынке городского жилья – ведь ничего нового, по сути, сказано не было – просто совокупность общеизвестных фактов была сведена в единую картину. Возможно, что сведение в единую картину также неоднократно озвучивавшихся фактов, связанных с ипотечными планами правительства, также позволит кому-то взглянуть на всё происходящее немного с другой стороны. Не думаю, что взгляд этот получится настолько же сенсационным или скандальным, но знать ответ на вопрос “Зачем в России ипотека” необходимо – и для того, чтобы рассеять очевидно имеющиеся заблуждения, и для того, чтобы не принимать неверных инвестиционных решений, возводя ипотеку в абсолют и пытаясь доказать недоказуемое – чему пример мы все здесь, на форуме, наблюдали под Новый Год.

А что касается дееспособности правительства – оно вполне дееспособно, только вот с помощью ипотеки оно собирается решать (и решает) совершенно другие задачи, нежели, чем обеспечение граждан жильём. Это стратегические задачи сохранения, модификации и долгосрочного развития государства.


“Второе дно” ипотеки

Начну с того, что лично меня особенно пристально посмотреть на ипотеку и призадуматься о том, что у неё в нашей стране есть “второе дно”, заставил всё тот же, уже неоднократно упоминавшийся здесь, майский диалог ВВП с президентом ВТБ А. Костиным – уж очень резким была реакция Путина на безобидное, в общем-то, и весьма логичное высказывание Костина в духе того, что мы-то постараемся ипотеку развивать, и проценты снижать будем – но Вы посмотрите, цены-то лом, и от нас здесь мало чего зависит, ведь доступным жильё при таких ценах всё равно не будет, невзирая ни на какие банковские придумки – только если деньги просто дарить – но кредиты-то ведь и возвращать нужно! На это Путин ответил просто – не Ваше дело думать, сказали – исполнять, так исполняйте! Эта резкость настолько диссонировала с вполне логичным возражением, что сразу как-то зацепило – что-то здесь не так, диалог явно не завершён, и Путину явно есть чего в него добавить.

Незавершённость этого диалога заставила меня сделать некоторые предположения о том, чего тогда не было сказано. Одним из обязательных условий при выдвижении тех или иных версий были: критерий наличия внутренней логики в действиях представителей государства, а также критерий непротиворечивости - как при взгляде с позиции любого представителя государства, занимающегося этой проблемой, так и с позиции стороннего наблюдателя. А, посмотрев на летние акции – ипотека без первоначального взноса - некоторых немаленьких (и неглупых) банков (мы это обсуждали на форуме в июне и вместе недоумевали – с чего такая безрассудность), и поговорив со знакомыми банкирами (они говорили о сильном давлении на них с требованием развивать ипотеку), я уже более-менее определился с основной версией, и начал понемногу подбирать доказательства в её пользу. Пары месяцев вполне хватило (к сожалению, как раз тогда свободное время практически закончилось, и свести их воедино и оформить всё в более-менее связный текст получилось только сейчас). Напомню, о чём говорилось - вот осенний саммари по теме:

14 сентября: http://stagirit.info/forum/viewtopic.php?p=8583#8583

arior писал(а):
Кстати, многие постоянно задают себе и другим один и тот же вопрос: неужели государство не понимает, что стимулируя ипотеку, оно тем самым снижает доступность жилья, стимулируя спрос и не подкрепляя его адекватным предложением? Ответ на него достаточно прост - понимает, но просто цели у него в ипотеке другие, нежели чем декларируемое обеспечение всех желающих доступным жильём.


1 сентября: http://stagirit.info/forum/viewtopic.php?p=8256#8256

arior писал(а):
У тотального внедрения в мозги обывателя слова "ипотека" тоже совершенно другая задача, к нацпроекту "Доступное жильё" имеющая лишь косвенное отношение, всходы сознания мы тоже увидим только через несколько лет, после 2010 года. Причём основные противники при решении этой задачи - Лужков и Ресин, их и будут мочить не по-детски, квартирами в Солнцево не откупятся, и дело не только и не столько в их варках на этом рынке, на это закрыли бы глаза, а в том, что методы этих варок перешли дорогу генеральной государственной линии (при всём неверии в неё она существует, может, и в Антарктиду не верить по причине того, что не довелось там побывать), а отказаться от них они по причине преклонного возраста оказались не в состоянии. Вон, Костин только чуть заступил за эту генеральную линию - тут же получил от ВВП по самое некуда, а эти красавцы просто тупо едут по встречной полосе - и что, смотреть на них и счастливого пути желать?


Говорил я и о программе раздачи социального жилья (и неиссякаемого источника обогащения всех так или иначе причастных к этому питательному процессу чиновников). Всё бы ничего, но подобный механизм являлся (и пока является) типичной управленческой ошибкой – осознания чего пока не наблюдается. Напомню, что на соцпрограммы в Москве изымается бОльшая часть жилья, что, в свою очередь, делает приобретение остатков на свободном рынке очень накладным. Причина этого – в отсутствии элементарных управленческих познаний у строителей:

27 сентября: http://stagirit.info/forum/viewtopic.php?p=8915#8915

arior писал(а):
О социальной политике. Обращаю внимание на то, что в ситуации на рынке жилья Москвы очевидны два состояния равновесия - первое, неустойчивое, наблюдается сейчас - при рыночной продаже по остаточному принципу, когда из 5 млн. метров после выполнения соцпрограмм в свободную продажу поступает менее 2 млн.

Налицо признаки положительной обратной связи, приводящей к саморазрушению системы: чем меньше жилья поступает на открытый рынок, тем выше на него цена, тем меньшему количеству покупателей оно доступно, и тем больше на него социальная очередь из бездельников, тем больше жилья уходит на эти цели, и тем меньше его поступает на открытый рынок. В соответствии с этой моделью в пределе количество квартир на открытом рынке стремится к нулю, а цены - к бесконечности. Повторю, что Москвой управляют не управленцы, а строители, не понимающие того, что ни развития рынка, ни их собственных перспектив в рамках подобной модели не будет.

Второе, устойчивое, состояние равновесия может быть достигнуто при свободной продаже всех 5 млн. метров: при отказе от соцпрограмм увеличение объёма предложения в 2,5 раза и прекращение абсолютно нерыночной практики взимания доли города очевидно явилось бы мощнейшим медвежьим фактором. При этом состоянии равновесия ценовые уровни стоимости жилья находились бы значительно ниже текущих, что позволило бы решить жилищную проблему очередников рыночными способами, т.е. не раздачей им в собственность социального жилья за счёт тех, кто покупает его на собственные средства, а путём вовлечения их в процесс зарабатывания денег и приобретения его в собственность (по ипотеке, с помощью субвенций, за детей) по сравнительно невысоким, но несомненно рыночным ценам. Это вопрос внеэкономический и как раз совершенно политический, однако вероятность такого развития событий постоянно увеличивается. Очень показателен законопроект "Об автономных организациях" - развитие РЖН и ипотеки нужно рассматривать как средство решения важнейших стратегических задач государства, и как раз под этим же углом зрения.


С некоторым запозданием последовало подтверждение: http://www.sia.ru/news/free/immov/061214113122.html
Цитата:
Д.Медведев подчеркнул, что социальные программы строительства жилья в чистом виде сегодня в условиях рынка не работают. Эти программы, полагает он, "могут касаться только очень узкого слоя малообеспеченных людей. Остальные должны ориентироваться на ипотеку".

Непонятно, правда, почему это высказывание Медведева от 13 декабря не попало в поле зрения уже упоминавшегося здесь вице-президента АСР Владимира Пономарева и его выступления от 26 декабря – хотя, конечно – сытая жизнь строителя не располагает к немедленной реакции, да и критиковать всегда легче (хотя критика начальства – занятие, как минимум, двусмысленное, а обычно – просто опасное).

Об этом же говорили и другие, вполне авторитетные источники: http://www.postroim.com/news_restr/text.asp?NewsId=12274

Между тем, говоря об ипотеке, не забывали мы и об аренде, поскольку включение арендного механизма как фундаментально важного для экономики фактора – это тоже стратегическая цель власти. Я уже приводил весной оценочный анализ рынка, Sonne выложил своё видение – с привязкой через некоторый эмпирически найденный коэффициент соотношения стоимости аренды и покупки. Опрос на форуме также показал явную переоцененность ипотечного варианта по сравнению с арендным. Очевидно было одно: взаимосвязь очевидно существует, но стоимость аренды никак не успевает за стоимостью покупки, а значит – из двух вариантов – подрастания стоимости аренды и уменьшения стоимости покупки – более вероятен второй, поскольку на первый вариант при текущем развитии рынков труда и зарплат на нём дополнительных денег нет и не ожидается. Нормализация ситуации в виде приведения соотношения этих стоимостей, пусть даже и к эмпирически выведенному коэффициенту, а также увеличение уровня доходности для арендодателя хотя бы до уровня инфляции – это объективная экономическая реальность и необходимость.

19 октября: http://stagirit.info/forum/viewtopic.php?p=9619#9619

arior писал(а):
“я исповедую вполне либеральные взгляды, которые здесь полностью совпадают с позицией государства: чем шире будет слой ответственных собственников, тем более стабильной будет жизнь.
…
Разница между равновесным и сбалансированным состоянием рынка значительно сильнее, чем может показаться на первый взгляд, и это не просто игра терминами: равновесное состояние рынка, так же, как и разбалансированное, делает арендный бизнес невозможным – что также является нонсенсом в нормальной экономике. Сбалансированное же состояние рынка позволяет включить этот фундаментально важный для экономики и социальных взаимоотношений бизнес, причём не только как механизм обеспечения мобильности трудовых ресурсов и дополнительного сверхпенсионного обеспечения владельцев недвижимости преклонного возраста, для проживания которых она является избыточной, но и как механизм, обеспечивающий поддержание недвижимости как собственности в надлежащем состоянии, что, в свою очередь, ведет и к ответственному поведению собственников, и к большей стабильности в обществе. А более выгодный по сравнению с арендой ипотечный механизм обеспечивает при этом приумножение класса ответственных собственников – с теми же последствиями. ”


А вот что говорит Медведев 13 декабря: http://www.sia.ru/news/free/immov/061214113122.html

Цитата:
По-государственному, по-крупному, для нас лучше строить отдельные дома, за которыми люди смогут ухаживать, улучшать и надстраивать их", - считает вице-премьер.


Добавлю – и без разных там ТСЖ и скандалов, которых в будущем году будет немало. Сейчас интенсивно идёт процесс расслоения собственников, и тот безумно замешанный в наших домах винегрет из социально разнородных собственников вперемешку с социальными нанимателями и умеющими считать арендаторами, особенно заметный в центре (с него и начнётся), являющийся следствием всё той же бесплатной приватизации, начнёт-таки размешиваться обратно.


Небольшое отступление от темы: новые города и борьба со стереотипами

Немного отвлекаясь от темы ипотеки, обращу внимание на то, что власти не только говорят, но и делают: процесс утаптывания снега, наконец-то, под Новый Год привёл к закладке первого камня нового областного города-спутника Санкт-Петербурга: http://www.newspb.ru/allnews/760375

Цитата:
C конца 2008 года первые жители смогут въехать в новые дома на территории Кудрово. Как сообщает корреспондент ИА REGNUM, об этом сегодня, 25 декабря, заявил председатель Государственной думы РФ Борис Грызлов на церемонии символической закладки первого камня областного города Кудрово.

Как заявил губернатор Ленинградской области Валерий Сердюков, "это знаковое событие, это будет новый город Ленинградской области - спутник Санкт-Петербурга". По словам Грызлова, правительство области приняло важное решение перевести земли сельскохозяйственного назначения в земли для строительства. "Пришло время строить и строить много", - заявил Грызлов и подчеркнул, что важно, чтобы строительство "было честным". ... Как отметил Грызлов, "уже 1 января 2007 года на площадку придут строители и начнут строить".

Напомним, "Кудрово" - это инвестиционный проект по застройке многофункциональной территории, прилегающей к деревне Кудрово во Всеволожском районе Ленинградской области у пересечения Кольцевой автодороги и Мурманского шоссе. Проект предусматривает комплексное развитие земельного участка общей площадью 495 гектар, строительство около 1,6 миллионов квадратных метров жилья для 50 тысяч жителей и около 220 тысяч квадратных метров коммерческой недвижимости. Предполагается, что общий объем инвестиций в проект составит более 45 миллиардов рублей. Завершить основную часть проекта планируется к 2015 году.


Отмечу, что ждать заселения до 2015 году никто не собирается – поэтому все разговоры о длительной неустроенности быта во вновь создаваемых поселениях – это всего лишь проявление стереотипов мышления. Эволюционное развитие населённых пунктов – процесс бесконечный, Москва вообще с 1147 года всё строится и строится – и почему-то никто не ждёт окончания процесса для принятия решения о заселении. Так почему же нужно дожидаться окончания строительства, например, того же Домодедова и того момента, пока там на центральной площади не будет воздвигнута тарелочка с какой-то каёмочкой с жильём на ней – непонятно.

А вот зачем это делается – как раз понятно: если власти всерьёз хотят получить прорыв в демографии – без просторного и экологичного загорода не обойтись.

Ссылки на то, что ещё Горбачёв обещал каждой семье отдельную квартиру, и ничего из этого не получилось - и не получится и сейчас, - в свете сказанного выше явно не к месту: тогда финансирование жилья должно было производиться государством, а сейчас – самими жильцами. А это две большие разницы – даже при тогдашних пустых полках в магазинах у каждого дома холодильник отнюдь не пустовал. Да и хорошо знакомое многим соседство убитого подъезда с евроотремонтированными квартирами в нём наглядно показывает разницу между восприятием общественного и личного.

И вообще, иначе, чем довлеющими стереотипами не объяснить почему многие:

- без сомнений покупают квартиры в Королёве, Красногорске или Дмитрове (потому, что дешевле) – но в то же время безапелляционно рассуждают о теоретической невозможности доехать до работы из собственного дома, который может находиться в десяти минутах ходьбы от этой квартиры – не говоря уже о том, что проехать Москву насквозь днём зачастую получается за время, достаточное для совершения примерно половины путешествия из Петербурга в Москву;
- говорят о сложности строительства собственного дома (ну как же я в этом разберусь, я ведь никогда этим не занимался) – и в то же время без сомнений покупают голые бетонные стены и затевают многолетние ремонты (ремонт нового – это чисто отечественное изобретение) в свежекупленных квартирах. Этим ведь тоже мало кто занимался – а приходится, набивая при этом множество шишек и выгоняя за это время не одну бригаду гастарбайтеров, - и становясь за это время вполне квалифицированным строителем-ремонтником – вместо того, чтобы сразу сделать себе свой собственный дом, - таким, каким хотелось бы его видеть;
- говорят о длительности строительства собственного дома – и при этом спокойно отдают деньги и ждут после этого по два-три года строительства многоквартирного дома с котлована, затем ждут ещё года два оформления права собственности, и ещё года три терпят соседские ремонты;
- говорят и непонятном и рискованном новом деле – строительстве дома, но без сомнений и мыслей о будущей нервотрёпке отдают деньги просто под обещание (векселя или предварительные договора) когда-нибудь расплатиться за эти обещания квартирой. Конечно, бывает так, что не обманывают – но случаются и голодовки за компанию с такими же доверчивыми покупателями. Или же покупают квартиру с непонятной историей – главное, чтобы подешевле – а затем обивают пороги в судах, пытаясь отстоять приобретение;
- говорят о дороговизне содержания дома – хотя содержание нового и нормально построенного дом стоит примерно только же, сколько уже стоит постоянно дорожающий пакет коммунальных услуг за квартиру, не говоря даже о будущих налогах за неё. А уж за единицу площади дом точно обходится значительно дешевле – ведь при обслуживании собственного дома никто не ворует.
- считают, что пятнадцатилетнее проживание молодой семьи в ипотечной однушке вполне сочетается с желанием иметь хоть сколько-нибудь детей – вместо того, чтобы в собственном просторном доме на свежем воздухе без проблем растить своё будущее - и двух, и трёх, и даже больше – на радость и себе, и их дедушкам-бабушкам.

Почему же мы так подвержены воздействию стереотипов? Я уже говорил об этом – мы живём в перегруженном информацией мире, где у неподготовленного к её восприятию человека просто происходит переключение сознания на подсознательное подражание толпе: http://stagirit.info/forum/viewtopic.php?p=9456#9456

arior писал(а):
… теория обломов, или теория познавательного диссонанса существует уже почти пятьдесят лет, и она, на мой взгляд, значительно лучше описывает поведение человека при необходимости принятия решения о выборе, нежели, чем теория рационального поведения, которая работает только в случае, когда выбор осуществляется по единственному и очевидному критерию. При наличии нескольких существенных и взаимоисключающих критериев (типичный пример - борьба страха с жадностью в мозгу инвестора) внутренний ментальный конфликт в большинстве случаев приводит к отключению подсознанием эволюционно молодых механизмов рационального выбора и заставляет принимать решение с помощью эволюционно более древних механизмов принятия решений, обеспечивавших статистическое выживание популяции и основанных на поведенческом подражании. Их и называют стереотипами, а основной из них - "все так делают". Именно они во многом и объясняют поведение рынков и поведение участников этих рынков (не только рынка недвижимости) - эволюционные изменения человека просто не успевает за темпами изменения окружающей среды, которая из природной всё более явно превращается в информационную. Замечу, что многие участники рынка недвижимости обладают лишь зачатками механизма рационального выбора, поэтому они изначально ориентированы на использование стереотипа "все так делают" при принятии решений.


Однако, в текущей ситуации подражание – это не лучшая стратегия поведения. Сейчас тот, кто первым откажется от зашоренного взгляда на привычные, казалось бы, вещи – тот и получит отличный шанс завоевать достойное место под солнцем для комфортной жизни. Иначе из всех имеющихся шансов может остаться один-единственный - встретить одинокую старость в бирюлёвской однушке.


Возвращаясь к разговору об ипотеке

Попутно с подбором доказательств основной версии, я дождался и окончательного прояснения картины с программой развития рынка жилья:

10 октября: http://stagirit.info/forum/viewtopic.php?p=9344#9344

Вкратце:

Цитата:
Планируется целый комплекс мер: антимонопольное регулирование на рынке жилищного строительства, принятие административных процедур, которые упростят ввод земель, разработка комплексного планирования застройки, возможность предоставления земельных участков муниципалитетам в залоговое обращение.
[…]
Д.Медведев отметил также важность создания современной инфраструктуры. В частности, он считает необходимым для всех заинтересованных сторон уже сейчас предпринимать меры для того, чтобы избежать возможного дефицита мощностей, в частности, в электроэнергетике.
[…]
Перспективы точечной застройки в нашей стране, особенно в крупных центрах, практически полностью исчерпаны.
[…]
Необходимо переходить к комплексному строительству, к освоению больших земельных массивов. В ближайшие два года нужно создать такой механизм жилищного кредитования, условия которого будут подъемными и понятными для значительной части людей.
[…]
Главные задачи регионов: привести в порядок законодательство и увеличить объемы строительства.
[…]
Человек, выложивший за квартиру собственные деньги, вправе рассчитывать, что вокруг будет создана нормальная социальная среда. Учет всех перспектив социального обустройства приведет к росту себестоимости застройки на 15-20 процентов против заложенной сегодня цены
[…]
Отвечая на вопрос журналистов, что делать с чиновниками на местах, тормозящими реализацию "Доступного жилья", зампред правительства подчеркнул: "Сначала будем объяснять, а потом увольнять, если они не понимают".
[…]
По его словам, в течение ближайших двух лет правительство должно подготовить и запустить в действие набор механизмов, которые позволят решить жилищную проблему. Многие из этих инструментов действуют уже сегодня, в частности ипотека, однако, по словам Д.Медведева, "надо расширить возможности людей воспользоваться этими инструментами".
[…]
20 сентября Госдума приняла в первом чтении законопроект, упрощающий порядок предоставления участков под жилищное строительство. Соответствующие поправки вносятся в Градостроительный и Земельный кодексы РФ и ряд других законодательных актов.
[…]
Кроме того упрощается процедура расширения границ населенных пунктов. В настоящее время она определяется каждым субъектом РФ индивидуально. Согласно законопроекту, эти полномочия передаются представительным органам самоуправления, при этом уточняется, что для изменения границ населенного пункта достаточно документов территориального планирования.


Каждый тезис из высказываний Медведева является очень важным и вполне заслуживает подробного анализа. Например, тезис об инфраструктурном обустройстве и его цене – плюс 15-20 процентов к себестоимости – зримо показывает разницу с, например, московскими реалиями, когда инфраструктурные и прочие обременения застройщика оплачивает покупатель квартиры - и непосредственно инфраструктуру, и квартиру переселяемого к нему в дом алкоголика из снесённой рядом пятиэтажки, и взятки за согласования строительства, и откаты “просто так”, просто за то, что дают работать. Размер их давно перевалил за 100 процентов от стоимости приобретаемого в Москве жилья.

arior писал(а):
В этих высказываниях сказано практически всё, что необходимо для понимания перспектив развития рынка жилья в стране на достаточно длительную перспективу.

Медведев совершенно не надорвался с проектом ДЖ по одной простой причине: цели, которые ставило государство, объявляя этот проект, практически достигнуты - а магические слова "доступное жильё" были всего лишь аппетитной морковкой, за которой послушно потянулся доверчиво развесивший уши ослик. Конечно, в настоящее время население не обеспечено доступным жильём, до этого момента должны пройти ещё годы и годы, и наивно было бы предполагать, что всё может измениться за считанные месяцы. Однако, глядя на то, как интенсивно за последнее время населению были прочищены мозги словом "ипотека" и насколько прочно связались в массовом сознании (да и в сознании многих профучастников этого рынка тоже) термины "ипотека" и "доступное жильё", должен признать, что ситуация в целом переломлена и развивается в нужном направлении. А это, в свою очередь, в перспективе позволит, наконец-то нивелировать последствия того самого проклятья приватизации, о котором я высказывался ранее, в том числе и привести цены на жильё в соответствии с экономически обоснованными уровнями.


Это действительно так, и думаю, что после приведённой подборки цели и задачи ипотеки в нашей стране стали более или менее понятными.

Все башни Кремля безмерно утомило и просто достало социальное попрошайничество вполне дееспособного населения, его привычка к халяве. Власти сейчас делают (и сделают) всё, чтобы понятие “получить квартиру” стало рудиментом ушедшей эпохи развитого социализма, и чтобы факт получения бесплатной квартиры не был признаком некоей доблести, пронырливости, или наличия нужных связей. Чтобы получение такой квартиры стало редким исключением, признаком неполноценности или ущербности, типа очереди за бесплатным супом, чтобы факта получения такой квартиры люди просто стыдились – как стыдятся сейчас езды на “Москвиче” или неухоженных зубов. И власти добьются этого – в том числе и за счёт потребительских качеств таких, специально построенных для этих целей, квартир.

Более того, разваливающийся ЖКХ тоже требует новых подходов – ведь восстанавливать за свой счёт ветшающие на глазах здания 50-60-х годов постройки граждане, являющиеся собственниками квартир в них, явно не собираются (и сейчас они по-прежнему надеются на то, что этим по-прежнему за свой счёт будет заниматься государство – попутно продолжая разбивать лампочки в подъездах, корёжить лифты и украшать их стены высокохудожественными надписями).

Да и с налогами что-то пора придумывать – расчёты кэшем мимо госказны уже давно не дают покоя МинФину – ведь деньги должны идти к деньгам, а тут многомиллиардный рынок по привычке сиротствует где-то в сторонке со своими справочками БТИ.

Для реализации этих своих целей власти не стали в очередной раз бросаться лозунгами в толпу – “Выполним пятилетку за четыре года” или (посвежее) “Удвоим ВВП за десять лет” – ну не ведётся уже народ на это, всё, отмитинговались - нельзя же всю жизнь жить в состоянии готовности к очередному подвигу в штыковой атаке. К тому же и лозунг “Купи квартиру, вместо того, чтобы получить её бесплатно” явно не претендовал бы на широкую поддержку трудящихся. Объяснять, что собственность – это серьёзная ответственность, что подарков от государства больше не будет – было и сложно, и долго, и могло к тому же привести к волнениям, похожим на волнения, вызванные монетизацией льгот.

Да и вообще, в стране, где до сих пор даже банковские работники (например Сбера) употребляют обобщающий термин “коммерческий банк” (в смысле – банк алчных коммерсантов) как антоним самому Сберу-благотворителю (ОАО), объяснять что-то кому-то – занятие многотрудное и малоэффективное.

Поэтому поступили проще: насущную проблему многих – жильё – обернули в красивую бумажку “доступного жилья”, связали со словом “ипотека”, и запустили в массы, популярно объяснив при этом банкам, что от развития ипотечных программ во многом зависит их счастливое банковское будущее. По сути, банки сделали агентами влияния, внедряющими в массы идею доступности жилья через ипотеку – а на самом деле – через приобретение жилья как единственной возможности улучшения жилищных условий. Напомню, что в ипотечное приобретение жилья затащили даже военных. А из приобретателей этого жилья должен в среднесрочной перспективе сформироваться настоящий, не бутафорский, как сейчас, средний класс – как основа политической и финансовой стабильности и залог существования любого государства. Это и есть основная цель – как ипотеки, так и принятия разнообразных земельных законов, включая и закон о дачной амнистии, и планируемый к принятию в 2007 году закон о малоэтажном строительстве.

При этом власти достаточно технично и к месту использовали как слегка теплившуюся на тот момент в некоторых банках идею ипотечного кредитования (напомню, что совсем ещё недавно ипотека являлась, по сути, инструментом краткосрочного кредитования по принципу – взял на полгодика, деньги капнули – отдал, с максимальным сроком 3-5- лет и под немалые проценты), так и имеющиеся всеобщие заблуждения относительно чарующего обаяния собственности (сколько было разговоров о вечной ценности недвижимости, о том, что щупать её – неописуемое удовольствие, о том, что рухнет мир – а квартира останется).

Была выстроена простейшая понятийная цепочка, каждый последующий элемент которой весьма незначительно отличался от предыдущего, но на концах цепочки уже находились совершенно разные понятия. Цепочка была примерно следующая: жильё - вожделенное жильё – доступное вожделенное жильё – ипотека, как средство получения доступного вожделенного жилья – доступная ипотека как средство получения жилья – сверхдоступная (с минимальным взносом) ипотека как средство получения какого-нибудь жилья – массовая (с минимальным взносом и под низкий процент) ипотека для получения любого жилья – для всех нуждающихся в улучшении жилищных условий, в том числе и для тех, кто ранее считал единственным способом для этого стояние в очереди на бесплатное жильё. То есть для всех (и для очередников-бесплатников тоже) была изящно проведена подмена понятий – вместо доступного жилья всем была предложена доступная ипотека, намертво за это время сросшаяся с понятием “доступное и комфортное жильё”. И многие ведь до сих пор почему-то продолжают считать, что если ипотека доступна – значит доступно и жильё, считают, что если они путём невероятного напряжения и затягивания пояса на последнюю дырочку как-то умудрились получить ипотечный кредит и купить нечто с перекошенными дверями и окнами с видом на помойку – то это и есть то самое вожделенное доступное и комфортное жильё.

Не скажу, что осуждаю эту подмену понятий. Если говорить о конечных целях – они благие, и я повторю, что однозначно выступаю “ЗА” – за создание класса ответственных собственников, которые как в состоянии приобрести жильё в собственность, так и содержать его за свой счёт в надлежащем состоянии. Сказанное выше - это просто констатация фактов: манипулирование было, с благими целями, но было - хотя известно, куда ведёт дорога, вымощенная благими намерениями. Будут (и уже есть) пострадавшие – взявшие кредит и купившие на пике:

1 сентября: http://stagirit.info/forum/viewtopic.php?p=8256#8256

arior писал(а):
А проблема ипотечников вылезет года через два-три, у кого есть мозги - с ней и сейчас не связывается (50% отказов - хорошее подтверждение этому), о ней здесь я тоже говорил, и пути её решения тоже вполне очевидны - списание долга, в частности, как премирование за посильный вклад в решение демографической проблемы, - то есть, если не силён головой - работай чем можешь.


Но, думаю, с ними постараются разобраться полюбовно, без голодовок - с этим согласен и Грызлов: http://grani.ru/Economy/m.116589.html

Многие участники рынка тоже повелись на эту подмену понятий (в том числе и на этом форуме) и всерьёз считали и считают, что ипотека послужит значимым драйвером продолжения роста цен на городское жильё (в том числе и московское). На это рассчитывают и многие обленившиеся операторы рынка, считающие, что народ будет поддерживать рост цен, массово набирая обременительные ипотечные кредиты если и не на приобретение целой квартиры, то хотя бы на финансирование плеча обмена. И в самом деле: при кредите в 100К и докупаемой комнатке в 10 метров расчётная цена метра может быть и 10К – внушает, ещё есть куда расти! К счастью для народа, здравый смысл его, похоже, пока не покинул, и вопрос – а нафига мне это нужно? – задаётся всё чаще.

Возникает вопрос - почему всё было так сложно, и неужели нельзя было просто объяснить, в чём дело, - у нас граждане сознательные, поймут. Может, кто-то и поймёт, но только большинство пропустит все объяснения мимо ушей и по-прежнему будет сидеть у моря и ждать погоды – в смысле, ждать, пока мудрое государство о них позаботится и не предоставит каждому отдельные и, естественно, бесплатные, хоромы, желательно с видом на Кремль. А кто-то и не будет ждать, а будет тупо требовать, тряся различными справками.

А если говорить о Москве, то лавочку с бесплатным жильём и с коррупцегенной долей города пора закрывать – и чем раньше, тем лучше (выше я говорил о жилищной социальной политике Лужкова и Ко – в частности, о последствиях отказа от социальных программ, которые должны при тех же объёмах строительства привести к установлению на рынке нового ценового равновесия на значительно более низком уровне). Да и коррупционная кормушка в этом случае если и не прикроется, то станет значительно более постной.


Наследники Византии

Подобная подмена понятий и сокрытие истинных целей за декларируемыми лозунгами вообще характерна для нашей страны. Самая громкая и заметная подмена была сделана после событий в Беслане – когда в качестве первоочередной меры для предотвращения подобных случаев было решено отказаться от выборов губернаторов и перейти к их назначению. После бурной реакции с многочисленными обвинениями в передёргивании власти стали действовать более тонко. Достаточно вспомнить недавние гонения на рынки – за лозунгом о защите прав коренного населения отчётливо просматривается совершенно другая цель – борьба с коррупцией и теневыми потоками чёрных денег, одним из значимых источников которых и являются рынки. Как уже неоднократно говорилось, коррупция поддерживается не только теми, кто берёт, но и теми, кто даёт – так вот рынки с их нынешним коренным населением дают не просто охотно – они считают эти деньги индульгенцией от всяческих проверок и платой за освобождение от любых налогов. Начав зажим рынков, государство одномоментно решает несколько задач: снижает развращающую накачку чиновничества чёрными деньгами, нормализует криминогенную обстановку рядом с этими шанхаями, и заставляет хоть как-то платить налоги – если и не тех, кто торгует на рынках, то хотя бы управляющие компании рынков, которые теперь обязаны отвечать за всех тех, кто работает на их территории.

А в сфере недвижимости очень интересен был осенний плавный перевод стрелок с производственной деятельности строительных компаний (которые, как и ожидалось, особо трогать и не должны были – всё-таки дело делают, кое-как, но строят) на финансовую сторону их деятельности – уплату налогов со сверхприбылей при продаже жилья себестоимостью в 1К по 3-4К. Прижмут, конечно, паре-тройке особо быкующих или совсем уж бестолковых хвосты, как Юкосу – а остальные сразу же всё поймут и возьмут под козырёк, как мы уже видели. Планируемый в 2007 году пристрастный поиск мест, где оседают эти 2-3К, а также неуплаченных налогов с этих сумм, также приводит к выводу о том, что к выборам нас ждёт серия громких разоблачений погрязших в коррупции высоких чинов.

Словом, современную Россию так же, как Россию средневековую, характеризует одно слово – Византия, где никто никому ничего не забывает и никто никому ничего не прощает, а истинные намерения традиционно тщательно скрываются до момента накидывания удавки на шею. А если вспомнить, что кто-то возжелал когда-то сменить свою кепку на шапку Мономаха и даже пытался тогда хмурить взгляд на нынешнего хозяина Кремля, то просматривается и ответ на вопрос, который задал Monach:

Monakh писал(а):
Уважаемые господа - у кого какие мнения ?

Путин - Лужков:
http://www.polit.ru/news/2006/12/28/obrazec.html

Быть может, это классическое "...перед тем, как окончательно...", далее - как следует из всемирной истории ?
– иначе и не стоит расценивать слова ВВП о Москве как об образце внимания к людям (с её-то Бутовскими жлобами, голодающими дольщиками-крысами, ставшими уже ночными пробками, и ценами, замешанными на жирных откатах). Как-то давно Путин, поздравляя Лужкова с чем-то, сказал, что все мы любим Москву, независимо от того, кто ею управляет. Думаю, что старая любовь не угасла, и все его последние высказывания просто творчески развивают эту мысль, а также мысль о товарище волке, который кушает и никого не слушает – в переложении на наши внутрироссийские проблемы. Видимо, улыбаться друг другу заклятые друзья будут до самого момента предъявления одному из них обвинения.


Завершение диалога

Завершая данный обильный материал (спасибо Деду Морозу), попробую на основании сказанного в нём завершить и тот, на первый взгляд достаточно странный и неполный диалог между Путиным и Костиным. Почему Путин не сказал чего-то подобного – другой вопрос. Ну, во-первых, может и сказал, да нам не показали. Во-вторых, всё-таки, не царское это дело - перед боярами ответ держать. А в-третьих, византийские традиции сказываются – с какой радости что-то кому-то рассказывать, ещё услышит кто не надо, концы прятать начнёт – ну зачем всё это. В-общем, пока время “Ч” не пришло – будет на одних хмуриться, а другим улыбаться. И действовать будет потом тоже по-византийски: на кого хмурился – шубу пожалует, а кому улыбался – на кол посадит: и народу потеха будет перед выборами, и другим неповадно будет.

Так вот что в начале мая 2006 года мог ответить Путин на высказанные возражения:

“А Вы, господин Костин, не лезьте не в своё дело, а вместе с другими банками давайте-ка по быстрому развивайте ипотеку. Так, чтобы к намеченному времени - 2010 году - была полностью создана и обкатана инфраструктура в виде разнообразных и конкурирующих между собой банковских ипотечных программ, рассчитанных на любого заёмщика, чтобы были отработаны все процедуры – обслуживать-то намечается выдачу до 1 миллиона кредитов в год. А про всё остальное – не морочьтесь, это уже наше дело.

Если где достигнуть этого показателя мешают высокие цены – то снизим их там, знаем волшебное слово, и кому какую козу показать, тоже знаем. Если строится мало – простимулируем, чтобы строили больше, своих вот привлечём - есть и свои спецы в бизнесе, они уже в теме, сейчас разгребают всю эту бодягу. Земли под строительство нет – найдём, не в Японии живём. В городах всё разваливается и постоянные пробки – построим другие, удобные для жизни и работы. Там и будете кредитовать. Всё, идите, работайте.”

За всё прошедшее с тех пор время никаких существенных расхождений или противоречий между [возможно] сказанным тогда и делаемым (или уже сделанным) сейчас я не увидел. А это значит, что подобный ответ вполне вероятно мог бы послужить и весомым фактором для начала формирования на рынке городского жилья долгосрочного нисходящего тренда. И основным препятствием для формирования такого тренда я вижу пока только возможное обвальное падение этого рынка в 2007 году.


Что же будет с ипотекой?

А с ней всё будет нормально. Ипотека будет активно развиваться, и поставленные перед ней задачи - задачи изменения массового сознания и перехода к качественно новой организации общественной жизни в государстве - полностью выполнит.
_________________
arior
<<<

http://www.stagirit.info/forum/viewtopic.php?t=609&postdays=0&postorder=asc&start=40
<<<
внесу серьёзную корректировку в первоначальный материал - термин "халявщики" признаю неточным. Он вызвал самое большое количество возражений, поэтому его нужно заменить на термин "социально инфантильные (или наивные) люди". Хотя "наивные" - это не совсем верно. Это люди, не умеющие принимать существенные для своей собственной жизни решения и не умеющие и не желающие нести за принятые решения ответственность. Это великовозрастные младенцы, привыкшие к государственной соске - и от этой соски их пришло время отлучать.

Ведь иначе, чем социальным инфантилизмом, не объяснить:
- почему люди подписывают документы, не читая их;
- почему они с готовностью отдают деньги явным мошенникам по ничтожным договорам, а затем требуют от государства ответа за свои ошибки;
- почему они наивно считают, что восстанавливать их собственное жильё (деньги от продажи которого они считают своими кровными) обязано государство за свой счёт (упоминавшиеся здесь погорелые дома в Сивцевом Вражке и на Привольной);
- почему они готовы проголосовать за Петросяна, пообещавшего им водку по 20 рублей за бутылку - но митингуют потом против ухудшившейся в результате этого голосования жизни.

Ярлык нелюбителей врачей и учителей на меня вешать не нужно - у них всё не так уж плохо. Если человек является грамотным специалистом, то живёт сейчас он сейчас вполне нормально, работая там, где его квалификация адекватно оценивается. Квартиру, конечно, он купить сейчас не может - но чем он в этом отличается от других, негуманитарных, специалистов с зарплатой в 1,5-2К?

[...]
Кстати , "Словарь синонимов русского языка дает два варианта значения слова "доступный".
Во-первых, "дешевый, грошовый, по божеской цене, за бесценок, задаром, дешевле пареной репы". А во втором значении - "внятный, вразумительный, доходчивый, понятный, популярный".
<<<