От Георгий
К Георгий
Дата 27.02.2006 23:22:40
Рубрики Прочее;

Александр Кривов. Зреет градостроительная революция (*+)

http://www.russ.ru/docs/110981117

Зреет градостроительная революция

Тема: Национальные проекты
Письма русской смуты

------------------------------------------------------------------------
--------

20 Февраль 2006
Александр Кривов

Жилье и механизмы его доступности - одна из наиболее болезненных
проблем, затрагивающих большинство населения РФ. Соответствующий
национальный проект объявлен и начал действовать. При этом хотелось бы
инициировать его именно "национальное" обсуждение, которое и будет
отличать его от проектов просто государственных. Предоставляем слово
Александру Кривову, директору Национального градостроительного
института, лауреату Государственной премии России, одному из
руководителей Госстроя в 90-е годы.

Комментарий к национальному проекту

Ниже сопрягаются, перемежаясь, два разных текста. Один из них -
"служебная записка", переданная (среди многих других подобных) в адреса
инстанций и лиц, инстанциями руководящих. Второй текст - комментарий,
который просится быть написанным и обращенным к публике вообще,
поскольку ушедшая к адресату записка теряется, как правило, из виду.
Соединенные вместе, они - записка и комментарий - просуществуют,
возможно, какое-то время в виде открытой всем речи и смогут дать
представление об одной из логик подхода к проблеме, задача решения
которой стала национальным проектом.

Итак, жилье. Доступное и комфортное - гражданам России.

Последние полвека проблема эта в явном ли, неявном ли виде не выпадала
из числа важнейших национальных приоритетов, приобретая время от времени
статус дела государственной важности.

"Первая жилищная революция" называли период 1956-1957 годов, когда
задача увеличения вдвое объемов жилищного строительства решалась
посредством ударных по объемам государственных капитальных вложений в
развитие массового крупнопанельного жилого домостроения. Тогда объемы
строительства были увеличены со 145 млн. кв. м за 1951-55 гг. до 281
млн. кв. м за 1956-60 гг. (данные по РСФСР в составе СССР). "Вторая
жилищная революция" принадлежит времени 1992-1993 гг., когда был принят
Федеральный закон "Об основах федеральной жилищной политики", впервые
распространивший на жилье (с вновь введенным словом "недвижимость")
право собственности и возможные после этого законы о приватизации жилого
фонда и другие подобные. Закон об основах федеральной жилищной политики
изначально задумывался как своего рода "Билль о правах на жилище" и
вложил я тогда немало усилий в то, чтобы придумать его и затем провести
с помощью своих коллег (сам я был тогда первым заместителем председателя
Госстроя России).

Особенностью первой революции - старта массового крупнопанельного
домостроения и адекватного ему микрорайонного градостроительства с
централизованными системами ЖКХ - стал, в общем-то,
технологически-индустриальный подход при предельном упрощении
социального начала. Грамотно технологизированная программа
предусматривала параллельное развитие базы стройиндустрии,
промышленности стройматериалов, производство инженерного оборудования и
строительных машин, освобождение и инженерную подготовку территорий,
проектирование жилых домов и объектов соцкультбыта при сквозной увязке
этих процессов через отнесение к конвейеру непрерывного ("поточного")
домостроения одинаковых домов, микрорайонов, районов, городов. Все,
сооруженное тогда, стоит и по сию пору, потихоньку, а теперь уже и
окончательно, ветшая без предусматривавшихся, но не случившихся,
капитальных ремонтов.

Но речь здесь о другом. Речь идет о технологической сбалансированности и
увязке некоторого числа обязательных, непременных элементов большой
технической системы массового конвейерного производства. И не важно,
насколько извилист или прям будет путь ресурсов к соответствующему
элементу этой технической системы. В плановой централизованной экономике
и путь этот недолог, а во Франции или Англии, например, где подобные
массовые системы домостроения были в ходу пару послевоенных десятилетий,
путь ресурса, здесь - инвестиций, пролегал через кредиты, банки,
соседское и государственное участие, но технологически системы все же
состояли из жестко, но гармонично притертых элементов.

Что сегодня у нас? Меня больше всего беспокоит именно гармоничность,
сбалансированность национального начинания. Оно государственное в
инициации, в определенной поддержке некоторых шагов и элементов. Но
каких именно? Казалось бы: если программа национальная, а не просто
государственная, то уровни обсуждения должны быть раздвинуты хотя бы до
горизонта технических специалистов. Жилищное строительство реализуется
только в форме градостроительства, то есть понимания и проектирования
того, где, какие и сколько домов можно строить. Именно эти параметры
задаются через градостроительную документацию - схемы планирования,
генеральные планы и базирующиеся на них правила землепользования и
застройки, включая градостроительные регламенты. А уж градостроительство
и само выступает как технический инструмент того типа урбанизации,
который слагается стихийно-социально.

Социалистическая урбанизация сменилась иной, постсоциалистической или
докапиталистической, но явно социально недружественной.
Дисциплинированные, социально осмысленные формы новая урбанизация может
получить лишь из градостроительства, его схем, генеральных планов,
проектов, регламентов.

Но схемами и генеральными планами сегодня почти никто не занимается. До
градостроительных регламентов просто еще не дошли. Вот в результате и
строят в пустотах и лакунах сложившейся застройки, подключаясь к тем же
старым и изношенным сетям. Даже если сменятся сети, то впереди главное -
головные источники водоснабжения, очистные сооружения,
энергопроизводящие мощности. В градостроительстве все связано со всем.
Почти по Гермесу Трисмегисту.

Далее - "Записка" с необходимыми для публики комментариями:

К вопросу о национальном проекте доступного жилья

Национальный проект создания доступного и комфортного жилья предполагает
необходимость постоянной проработки и коррекции стратегического уровня
управления проектом, исходя из системной оценки влияющих на него
факторов.

Таково обязательное вступление. Жанр - записка.

Исходная ситуация характеризуется сегодня значительным накоплением
неблагоприятных тенденций в жилищной сфере, к главным из которых
относятся:

- нарастающее старение жилого фонда страны и обеспечивающих систем
коммунальной инфраструктуры, в массе своей (более 50%) перешедших рубеж
ремонтопригодности и подлежащих выбытию из эксплуатации в течение
ближайшего десятилетия;

- крайне низкие показатели объемов жилищного строительства - менее 0,3
кв. м /чел. в год (около 40 млн. кв. м в 2005 г.) и концентрация большей
части этих объемов в весьма высокой ценовой нише около 20 тыс. руб./кв.
м при опережающем росте цены продаж над ростом цены строительства;

- значительное превышение числа семей, состоящих в очереди на улучшение
жилищных условий над числом семей, эти условия улучшивших;

- доля населения, отвечающего условиям платежеспособного спроса на жилье
в сложившемся ценовом уровне с учетом максимально быстрого развития
ипотечного кредитования граждан увеличится до 10% при доле населения,
желающего улучшить жилищные условия - 77% .

Эти данные принадлежат множеству документов, в том числе вполне
официальным. В данном случае - экспозиция проблемы, показывающая (в
интенции), что новое жилье - это одна сторона дела. А каково с выбытием
фонда? систем ЖКХ? Не выйдет ли из строя по причине ветхости жилой фонд
и системы ЖКХ в большей мере, чем привнесет новое строительство? Тем
более что коммерческая "некредитная" его часть будет жить своей жизнью,
забирая все лучшее.

Принятая линия всемерного содействия ипотеке направлена на решение
весьма важной задачи расширения сегмента платежеспособного спроса,
однако при этом необходимо принять во внимание, что в настоящее время
цену на рынке жилья диктуют производитель и продавец. При этом положение
отчасти спасает то, что основные объемы долгосрочного кредитования на
приобретение жилья приходятся на вторичный рынок - около 90%. На
первичном же рынке получатели кредитов фактически насильственно
помещаются в ценовую нишу дорогого многоэтажного жилья с применением
тяжелого железобетона, доля которого в общих объемах строительства
составляют сегодня около 70%.

Россия - одна из очень немногих стран, продолжающих употреблять тяжелый
железобетон (не важно- сборный или монолитный) в качестве основного
строительного материала. В условиях энергосберегающих экономик и
просвещенности потребителя по части вредоносности железобетонных
ограждений для человека - от этого материала давно отказались. Дороги,
производственные объекты, офисы даже - пожалуйста. Но не жилье. Там -
дерево, ячеистые бетоны и т.д. и т. п.

С полной уверенностью можно утверждать, что последовательно должна быть
продолжена линия содействия ипотечному кредитованию граждан. Но
необходимо обеспечивать встречное движение - расширять платежеспособный
спрос не только за счет механизмов кредитования потребителей и ипотеки,
но также и за счет создания массового доступного и комфортного жилья в
ценовой нише 8-10 тыс. руб./кв. м, что технически и экономически вполне
достижимо.

Вот как раз дружественные человеку материалы и типы домов - малоэтажных,
блокированных или усадебных, не приводящих к скученности и транспортным
заторам, позволят войти в эту ценовую нишу. Во многих развитых странах
массовое пригородное жилье находится именно в ней.

Ключевым, первостепенным по важности фактором, реализующим задачи
национального проекта жилищного строительства, является его развитие на
рыночных принципах конкуренции производителей. Цель ежегодного
наращивания объемов строительства не менее чем на 5-7 млн. кв. м в
ценовой нише до 10 тыс. руб./кв. м требует переноса в текущем периоде
центра тяжести на стимулирование и налоговое регулирование
производителя, его кредитование и поддержку в противовес приоритету
кредитования потребителя. Иначе потребитель будет и дальше вынужденно
поощрять рост стоимости жилья, поддерживаемый собственниками
строительного бизнеса, пользующихся абсолютной отсталостью современного
российского градостроительства. Самый явный тому признак - доля земель
поселений, а в их составе - земель застройки, составляет в России менее
0,5 % в общей структуре земель, что в десятки раз уступает показателям
стран с аналогичным уровнем урбанизации.

Здесь вообще-то нужен развернутый комментарий. Важно понять, что строить
сегодня - негде. Нет площадок, участков, не проектируются новые районы,
поселения. Непристойные цены на жилье в Москве, например, можно понять -
Москва мала. Москва богата. В ней нет площадок для строительства иного,
нежели чем максимально интенсивное и дорогое. Правда транспортная
закупорка коммуникаций досаждает. Это и есть игра сил. Но и где-нибудь в
Перми или Красноярске стоимость сотки земли может доходить до многих
тысяч долларов. Почему? - Нет земель под застройку! Но там-то ее сколько
угодно. В Москве, кстати, тоже. Требуется лишь начать решать проблемы
одновременно с Московской областью. Могу утверждать, что сегодня можно
начать отводить под развитие многие и многие территории. Здесь хорошо
так называемым городским округам. Они включают и город, и окружающий его
район. Строй! Землю - застройщикам!

На основе документов территориального планирования - схем и генеральных
планов необходимо провести активное вовлечение новых земель в жилищное
строительство. Так, под объемы ежегодного строительства около 80 млн.
кв. м при возведении по объективным условиям не менее двух третей от
этого объема на новых территориях, потребность в землях застройки
составляет в год (при средней плотности застройки около 1-2 тыс. кв. м
на 1 га селитебной зоны) 300-400 кв. км. И так из года в год,
непрерываемым конвейером. Эти территории должны быть заблаговременно
запланированы под перевод в земли застройки, проведены все правовые
процедуры, связанные с изменением категории либо назначения земель,
подготовлены и приняты правила землепользования и застройки,
устанавливающие градостроительное зонирование и регламенты, проведены
аукционы, осуществлена инженерная подготовка, сформированы участки, и
только в результате выполнения длинной цепочки проектных, правовых,
инвестиционных и технических действий сформированные участки станут
площадками строительства. Этот цикл имеет технологически обусловленную
продолжительность в несколько лет и потому так важно незамедлительно
приступить к подготовке схем территориального планирования субъектов РФ,
их частей и генеральных планов территорий муниципальных образований.

Поскольку в большинстве мест такая работа не начата, то и столкновение
трендов произойдет нешуточное. Кто-то уже сообразил, что схема
территориального планирования есть вполне легальный и уважаемый
документ, позволяющий перевести земли сельхозназначения в категорию
земель поселений. И на уровне местного самоуправления решить вопрос
закрепления за ними статуса земель застройки (для этого нужен уже
генеральный план). Но кто-то этого не делает, а инвесторы землю уже
приобрели, она - сельхозназначения, строить на ней нельзя. Почему же вы,
руководитель публичной власти, не озаботились этим заранее? Плохо
справляетесь!

В этой ситуации меняется сложившийся тип урбанизации. Переход основных
объемов строительства в ценовой интервал до 10 тыс. руб. за 1 кв. м
станет принципиальной инновацией для России, переходящей к постсоветской
урбанизации - новые поселения массового усадебного индивидуального жилья
в пригородных зонах больших городов, развитие малых городов, агломераций
сочетания больших, малых городов и сельских поселений; новые
строительные материалы на основе дерева и ячеистых бетонов, местные
строительные материалы, эффективные утеплители, композиты; малые и
автономные системы инженерного оборудования. Кроме того, предлагаемый
"избыток" земель и участков для застройки радикально изменит ситуацию с
нарастанием монополизации строительства, открыв широкие возможности
развития для множества инвесторов и застройщиков.

Этого, последнего, ждать нужно с особым нетерпением. Повторяем: землю -
застройщикам! Больше земли - больше застройщиков, больше домов и усадеб.
В конце концов семья может стать основным застройщиком, получившим,
приобретшим по невысокой цене участок для строительства своего дома. Но
земли должно быть много. А то представьте: в городке у Черного
(Балтийского) моря на аукцион выставлен один участок. Сколько он будет
стоить? А если тысяча участков?

Предлагаемыми мерами являются следующие:

- переход к новому поколению градостроительных и технологических
методов, что потребует определенных усилий и ресурсов на их разработку,
апробирование, последующее стимулируемое распространение;

- осуществление ряда пилотных проектов и программ жилищного
строительства, приняв за целевую задачу, например, полное решение в
течение 4-5 лет вопросов строительства жилья для военнослужащих и лиц,
уволенных (увольняемых) в запас, на землях, территориальное планирование
которых должно осуществляться совместно РФ, субъектами РФ и
муниципальными образованиями;

- проведение решительной модернизации проектно-градостроительной сферы,
всей системы обеспечения территориального планирования регионов и
поселений России при осознании того, что именно здесь находится поле
основных стратегических решений в жилищной политике и
жилищно-коммунальном хозяйстве;

- создание и апробирование на практике нескольких работоспособных схем
реализации масштабных инвестиционно-строительных проектов на основе
кредитных и кооперированных (партнерских) источников финансирования,
формирование примеров (образцов) организационных, менеджеральных,
инвестиционных и правовых механизмов осуществления проектов в русле
стратегии, способной придать системность набору фирменно-корпоративных и
частных предложений.

Уменьшающееся народонаселение России в значительной своей части
расселено сегодня в плотно застроенных и продолжающих теми же методами
застраиваться городах, жилищно-коммунальное хозяйство которых близко к
завершению амортизационных сроков эксплуатации. Назрела острая
необходимость решительных качественных перемен в градостроительстве и
жилищной политике. По сути необходима градостроительная революция,
имеющая общенациональное и политическое значение: нужно в 2-3 раза
увеличить территории земель поселений; гармонизировать систему
расселения Центр - Юг - Сибирь - Дальний Восток; сменить привычные формы
многоэтажного железобетонного строительства на образцы усадебного
индивидуального жилища, отвечающего требованиям энергосбережения,
энергоэффективной коммунальной инфраструктуры и уровню автомобилизации
200-300 а/м на тысячу жителей; строить в год по меньшей мере 70-80 млн.
кв. м жилья и в течение ближайшего десятилетия восполнить выбытие сотен
миллионов квадратных метров жилья первых поколений массового
крупнопанельного домостроения.

Для подобных целенаправленных мер имеются определенные предпосылки,
активизируемые Национальным проектом развития доступного и комфортного
жилья. Нужно воспользоваться тем, что в рыночной экономике правовое и
налоговое регулирование государства позволяет выходить на эффект
"засеянного поля", где всходы - повсеместны и их рост идет как бы сам по
себе. Это много более продуктивно в сравнении с централизованной
"высадкой клумбы", имеющей строго размеченную сортировку и гнезда по
усмотрению здешнего садовника.

Новое градостроительство России может базироваться только на методах
конкурентной рыночной экономики и правового регулирования развития.

Очевидно, что нужна "машина" проекта: конструирование и проектирование
искомого. Семь раз отмерь, один - отрежь. И вообще лучше выстраивать
картину действий заранее и с правильными предпосылками жизненной
плодотворности.