От Дионис Ответить на сообщение
К Дионис
Дата 26.10.2007 23:04:15 Найти в дереве
Рубрики Прочее; Тексты; Версия для печати

Не пора ли реформировать... реформу?

Виктория РАБОТНОВА,
собкор “РФ сегодня”

Не пора ли реформировать... реформу?


http://www.russia-today.ru/2007/no_19/19_topic_4.htm

Слова “жилищно-коммунальная реформа” в Петербурге произносятся постоянно на протяжении последних десяти лет. В последние годы они все чаще и чаще связываются с призывами к гражданам создавать товарищества собственников жилья и становиться “хозяевами своего дома”. Что же, товарищества создаются — сейчас их в городе более 4,5 тысячи. И многие из них успешно работают, показывая, что граждане действительно начинают относиться к имуществу дома, как к “общему”, а не как к “ничейному”. Впрочем, по мере создания ТСЖ накапливается не только положительный опыт.

Капитальный недоремонт

Едва ли самое основное, что интересует людей, решающих создавать ТСЖ или нет, это проблема капитального ремонта дома. В ремонте нуждается около 60 процентов всего жилищного фонда страны и более половины жилищного фонда Петербурга. Кто заплатит за ремонт — вопрос интересный.

По Гражданскому кодексу, бремя содержания принадлежащего ему имущества несет собственник. И если речь идет о государственных домах, то с ними все ясно: собственник — город, и оплачивать капремонт (в отличие от текущего ремонта) надо из городского бюджета. Но городские власти на протяжении десятилетий, будучи собственником домов, не выполняли своих обязательств по капремонту. И дождались, когда в российском законодательстве отменили статью Закона “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”, где было записано: за бывшим владельцем жилья сохраняется обязанность производить капитальный ремонт своего дома.

Иначе говоря, если дом был государственным, а затем собственники приватизированных квартир создали ТСЖ, за государством все равно сохранялась обязанность проводить капитальный ремонт. Теперь же эту обязанность государство с себя сняло, сказав, по привычке, “кому должны — всем прощаем”. При этом понятно, что само ТСЖ (особенно если дом построен в 60—80-е годы) никак не справится с тяжестью затрат на капремонт. Правда, сейчас принят Закон о фонде содействия реформированию ЖКХ, и в масштабах всей страны планируется выделить 145 миллиардов рублей на капремонт многоквартирных домов, но когда-то еще придут эти деньги в Петербург. Да и получение их обставлено множеством трудновыполнимых условий, среди которых приватизация большей части организаций коммунального комплекса и отмена всех льгот по квартплате (с заменой их денежными компенсациями). К тому же 5 процентов стоимости ремонта все равно должны оплатить владельцы приватизированных квартир.

Немногим лучшая ситуация с питерскими жилищно-строительными кооперативами, в которых состоит около миллиона человек. Когда-то наша семья много лет жила в доме ЖСК, и хорошо помню, что квартплата была больше, чем для “государственных” квартир: в нее входили отчисления на будущий капремонт. Но настала гайдаровская “либерализация” цен — и все, что откладывалось на счету ЖСК для этих целей, “сгорело”, как и прочие вклады граждан. Надо ли объяснять, что государство и не подумало компенсировать потерянное. И теперь все надо начинать сначала: собирая деньги на то, что один раз уже практически оплатили...

Между тем, закрывая глаза на свои расходные обязательства по капремонту ранее принадлежавшей ему собственности, государство совсем иначе ведет себя, когда речь заходит об извлечении доходов из той собственности, которая ему уже не должна принадлежать! И в этом отношении Петербург являет множество ярких примеров.

Было ваше — стало наше?

По Гражданскому кодексу все общие помещения, находящиеся в многоквартирном доме, являются общей долевой собственностью владельцев всех приватизированных квартир, а при создании ТСЖ переходят в собственность товарищества, чтобы приносить ему прибыль. И, создавая ТСЖ, граждане с полным основанием рассчитывают, что, например, сдавая в аренду подвал или чердак, они (особенно если дом находится в центре города) смогут получить доходы, которые можно использовать на содержание дома.

Но это в теории. А на практике, как видим, все совсем иначе! Граждане вдруг выясняют, что привлекательная для потенциального использования собственность уже давно... им не принадлежит, потому что городские власти объявили ее своей. А когда жильцы начинают “качать права”, власти им отвечают: теперь это наше — и Конституция гарантирует нам, как собственникам, судебную защиту...

Скажете, не может быть? Очень даже может. Еще в 1999—2001 годах Комитет по управлению городским имуществом (КУГИ) Санкт-Петербурга “зарегистрировал” право собственности города на множество общих помещений жилых домов: на мансарды, чердаки, подвалы, иные нежилые помещения. В большинстве этих домов на тот момент уже были приватизированные квартиры, но КУГИ это не остановило. Более того, соответствующие решения были приняты в тайне от граждан — только через несколько лет и только путем специальных усилий удалось обнаружить тексты документов, которые не были опубликованы ни в каких СМИ.

Ну а в 2006 году, когда начались скандалы, — граждане выяснили, что их подвалы или мансарды давно уже кому-то сданы в аренду или проданы, — КУГИ издал специальное “разъяснение”, где черным по белому написано: все, что город объявил своей собственностью, — даже в том случае, если это были общие помещения жилого дома, где на тот момент уже были приватизированные квартиры, — ею и останется. Поскольку все эти дома ранее были государственными, то ни Гражданский, ни Жилищный кодексы не в счет. Мол, “никто (включая публичные образования) не может быть лишен своего имущества иначе чем по решению суда”.

Что же, Конституция действительно защищает права собственников. Но, во-первых, это относится к гражданам, а не к государству. А во-вторых, права тех, кто украл, на краденое имущество никакая Конституция защищать не может и не должна. Иначе все переворачивается с ног на голову, и каждый вор, вытащивший кошелек у прохожего и пойманный на месте преступления, будет иметь полное право взывать к Конституции и требовать защиты своего права собственности на только что украденное...

К сожалению, в описанной ситуации отстоять свое право на имущество крайне трудно. Ведь в 2005 году Госдума приняла закон, который сократил с десяти до трех лет срок, в течение которого жильцы могут обратиться по подобным вопросам в суд. И эти три года отсчитываются с момента совершения сделки, а не со времени, когда о ней стало известно жильцам.

Еще один момент, связанный с положенным объединениям собственников имуществом, а именно землей. О питерской “уплотнительной застройке” в городских газетах написаны горы статей. Попытки застройщиков “уплотнить” сложившиеся кварталы, построив очередное “элитное жилье” (другого в Петербурге, судя по рекламе, уже не строят), неизменно вызывают яростное сопротивление граждан. Но конфликтов было бы куда меньше, если существующие ЖСК или ТСЖ имели бы возможность, как это им положено по закону, оформить в собственность прилегающие к домам земельные участки. В этом случае их нельзя было бы передать никакому инвестору.

Но это понимают и питерские власти, где строительное лобби очень сильно, и потому стараются под любым предлогом отказать в оформлении земли. А если участки, со скрипом, и оформляют, то их стараются как можно сильнее “урезать”, так что объединения жильцов становятся владельцами разве что узкой полоски вокруг дома.

Море нерешенных проблем

Еще один блок проблем, касающийся ТСЖ, связан с налоговым законодательством. Если граждане создали ТСЖ и начали собирать деньги на капремонт дома, то тут же выяснится неприятнейшее обстоятельство: 24 процента этих денег придется... отдать государству в виде налогов, поскольку ТСЖ должно платить налог на прибыль, считаясь перепродавцом коммунальных услуг. Это “двойное налогообложение” абсолютно несправедливо, ведь со всех денег, которые граждане собрали на капремонт, они ранее уже заплатили налоги. Но государство не упускает случая взять налог еще раз.

Далее, решение общего собрания обязательно для всех собственников, независимо от того, являются они членами ТСЖ или нет. А теперь представим себе, что большинство в доме — это обеспеченные люди, которые создали ТСЖ и которым нужно, скажем, организовать около дома или под ним парковку. На эти цели они установят обязательный для всех собственников платеж и начнут его взимать. Если в доме есть “бедное” меньшинство, которое вообще в ТСЖ не состоит, но обязано будет платить эти деньги — конфликт интересов неизбежен. Ведь представители меньшинства, может быть, вообще машин не имеют, но их могут заставить платить за совершенно ненужную им парковку чужих машин. А откажутся — возможен судебный иск...

А еще есть проблема с субсидиями для льготников — никакая управляющая компания этим заниматься не будет, при этом только в одной трети регионов сегодня введены личные счета граждан, получающих субсидии на оплату коммунальных услуг. Отсутствует контроль со стороны государства за деятельностью частных управляющих компаний — услуги по управлению в сфере ЖКХ не подлежат лицензированию. При этом во многих домах гражданам предлагают услуги никому не известных структур, которые рекламируют себя как управляющие компании, но на самом деле, может быть, имеют уставный капитал в 10 тысяч рублей.

Но и для тех, кто хочет честно заниматься “управляющим” бизнесом, есть немало сложностей. Для того чтобы получить право обслуживать дом, управляющая компания должна выиграть конкурс. Но в Петербурге, например, на конкурсы выставляют лоты величиной примерно 300 тысяч квадратных метров. Это сразу отсекает от участия в конкурсах малый бизнес — он физически не в состоянии победить на таком конкурсе. И созданы условия лишь для того, чтобы “конкурсы” выигрывали исключительно “Жилкомсервисы”, являющиеся правопреемниками бывших жилищно-эксплуатационных служб...

Плата без услуги

При всем описанном, как и в случае с капитальным ремонтом, городские власти не упускают возможности переложить на плечи граждан все новые и новые расходы по содержанию жилых домов. Иногда, как это было в Петербурге в августе, доходит до полного абсурда.

В середине августа жители получили очередные квитанции на квартплату и с удивлением узнали, что теперь платить за лифт должны все. И те, кто живет на первых-вторых этажах и лифтом не пользуется, и жильцы подъездов, где лифта нет вообще (при том, что в других подъездах того же дома он есть). Раньше они за лифт не платили, а теперь с них потребовали плату, ссылаясь на Жилищный кодекс, относящий лифт к общедомовому имуществу, которое должны оплачивать все.

При этом председатель Жилищного комитета Юнис Лукманов разъяснял гражданам, что, мол, жильцы первых-вторых этажей на самом деле пользуются лифтами, например, поднимаясь к знакомым, живущим на более высоких этажах. “Может, вы к соседу ездите на восьмой этаж в шахматы играть”, — ответили одному из жалобщиков в администрации. Интересно: а если кто-то ходит играть в шахматы в соседний дом, где есть лифт, он тоже должен оплачивать его содержание? А также и пользование другим “общим имуществом”?

На самом деле Жилищный кодекс тут ни при чем. “Нет услуги — нет оплаты” — гласит общеизвестный принцип. С какой стати одни должны платить за других? Причем за других платят те, кто и так-то находится в худшем положении, в том числе старики и матери с маленькими детьми, которые должны подниматься к себе в квартиру пешком, не имея возможности воспользоваться лифтом...

На администрацию и депутатов Законодательного Собрания обрушился шквал звонков и писем, и реакция последовала относительно быстро. Губернатор Валентина Матвиенко заявила, что с тех, кто живет на первых и вторых этажах многоэтажных домов, деньги за пользование лифтом взиматься не будут и что “нужно восстановить социальную справедливость — люди, которые не пользуются лифтом, не должны за него платить, они не получают эту услугу”. Уже внесен проект городского закона, согласно ему, плата за лифт, которая обозначена в квитанциях жителям первых этажей, отменяется. Городское правительство намерено выйти с инициативой в Государственную Думу об изменении Жилищного кодекса, чтобы право жильцов первых этажей не платить за лифт было закреплено на федеральном уровне.

Что касается тех, у кого лифта нет вообще, то губернатор заявила, что “внесение дополнительных сумм в их квитанции было упущением”, и потребовала от Жилищного комитета “исправить эту техническую ошибку и сделать перерасчет платы жилищно-коммунальных услуг”.

Единственное, что осталось во всей этой ситуации неясным: почему же в июле, когда на заседании городского правительства обсуждался этот вопрос, о справедливости никто не вспомнил? Да и Жилищный кодекс был принят давно — в декабре 2004 года. С тех пор у городского правительства было много времени для того, чтобы внести в Госдуму соответствующие предложения об изменении кодекса. В том числе касающиеся лифтов и платы с жильцов первых-вторых этажей...

Санкт-Петербург