От IGA Ответить на сообщение
К И.Т. Ответить по почте
Дата 28.08.2007 22:08:53 Найти в дереве
Рубрики Ссылки; Тексты; Версия для печати

Московская недвижимость и мировая недвижимость: как развиваются кризисы

http://ammosov.livejournal.com/235908.html
<<<
Московская недвижимость и мировая недвижимость: как развиваются кризисы

По случаю понедельника набросаю записки на манжетах: все это я много раз повторял за последние месяцы в разговорах, надо б записать - пригодится. Кому многобукаф - считайте, что это мои долги за две недели, пишу я теперь очень редко, разок и потерпеть можно.

Америка находится на грани масштабного кризиса недвижимости. На грани - значит, кризис может случиться с большой долей вероятности. Вот свежая статья из Силиконовой долины, в которой описано пересыхание ликвидности в одном из местных городков Mountain House. Цены еще не упали, или упали на несколько процентов - но покупатели практически исчезли, и переезжающие на новое место жительства едва находят покупателей, тем более что еще не вся новая застройка распродана.

http://www.mercurynews.com/news/ci_6668123?nclick_check=1

http://extras.mnginteractive.com/live/media/site568/2007/0820/20070820_084811_mthouse_400.jpg



Что интересно в этой статье? Во-первых, это одна из самых зажиточных областей США, и раз там происходят такие вещи - можно предположить, что в менее зажиточных областях проблема пересыхания ликвидности еще острее. Во-вторых, это одни из самых дальних выселок Силиконовой долины. Туда в последние годы переезжали наиболее низкодоходные жители, которым было не по карману жить близко к месту работы. Как видите на карте, ехать оттуда на работу очень далеко, часа полтора минимум (основная часть работодателей сосредоточены на карте вокруг точек "San Jose" и "Palo Alto"), зато за те же деньги можно получить куда больший дом. При этом там велика доля т.н. "субпраймов".

Что такое субпрайм? Это пакет ипотеки для самых малоимущих. Ипотека обыкновенно дается на 70-80% стоимости дома, остальное покупатель должен накопить и уплатить сам. Но в последние годы, когда после кризиса не фондовом рынке Федеральная Резервная Система (центробанк США) резко опустила ставки, недвижимость стала куда более доступной покупкой, так как на тот же месячный доход стало возможным обслуживать более значительный ипотечный баланс.

http://www.moneycafe.com/library/ratecharts/ratecharts17.gif



Источник: http://www.moneycafe.com/library/prime.htm

Следствием этого стал рост цен на недвижимость по всей стране и как результат, первый взнос стал куда менее доступным. Еще одно следствие роста цен - жить рядом с работой стало роскошью, доступной только самым высокооплачиваемым работникам. Менее состоятельные люди стали выезжать дальше от деловых центров. Ездить дольше, зато жить дешевле. Нагрузка на транспортную инфраструктуру, разумеется, от этого растет: после переезда в выселки можно обнаружить, что дорога, отнимавшая несколько лет назад час, отнимает уже полтора: дороги забиты машинами, электрички - телами.

Для тех, у кого не было средств на первый взнос, была придумана схема из двух кредитов. Один, под низкий процент, давался на 70-80%. А 10-20% первоначального взноса выдавались под более высокий процент. Причем ради того, чтоб не отпугивать бедняков высокими процентными расходами, им предлагали еще более высокий процент, но с отсрочкой на 3 года. Агенты ростовщиков убеждали заемщиков - "вам не придется платить эти проценты, через 3 года цены вырастут, вы перефинансируетесь под низкий процент и будете платить по чуть-чуть".

Однако цены на недвижимость растут лишь потому, что на нее есть спрос. А поскольку бедняки, которые и были основным источником спроса на субпрайм (такие группы, как новые иммигранты, вчерашние студенты или черные, причем последние почти поголовно), были еще и последней массовой категорией, не охваченной волной покупки недвижимости, то неожиданно оказалось, что спроса-то больше нету! Цены остановились.

Миновало три года, бедняк сидит в своем доме, смотрит плазменный телевизор (купленный на кредитную карту, которые в период дешевых кредитов тоже едва ли не на улице раздавали), вдруг тук-тук в дверь "Мы из коллекторской компании, вы полгода счета за дом не платите..." Домовладелец делает круглые глаза - он давно и думать забыл, что за дом что-то платить надо, он сроду все письма сразу в мусор кидал, не читая, тем более что он с большой долей вероятности функционально неграмотен, да и счет втрое больше его текущего дохода. Дальше по деловой логике следует reposession - изьятие дома банков и foreclosure - продажа дома банком за долги.

Однако КОМУ вы продадите эту собственность, если у вас ВЕСЬ поселок куплен за субпраймы? В New York Times описывалась история такого поселка (извините, доступен только платный архив): половина еще не продана, половина заселена выселяемыми неграми и тоже продавать некому - эти дома никто и даром брать не хочет . В 1930 годы, кстати, в срединных штатах США была такая практика penny auctions (копеечных аукционов) - когда ферму продавали за долги, на аукцион сходились только местные фермеры, все с зачехленными по закону дробовиками, и в гробовой тишине цена падала до пенни, после чего ферму покупал ее же бывший владелец. Сегодня твой сосед выкупится, завтра тебе соседи выкупиться помогут. Фактически это был способ обнуления долгов. Надо думать, не за горами дни, когда и негры до нее додумаются.

В результате субпраймы остались без текущего обслуживания и без шанса вернуть хотя б несколько центов на доллар. И конечно, они посыпались. Кто сколько этих субпраймов нахватал, сейчас финансовый мир еще только разбирается, но центробанки мира явно (и госфонды Азии и других богатых стран с огромными золотовалютными резервами - тайно) - уже сейчас вливают в финансовую систему дешевые ссуды, поддержать одураченных (а точнее, облажавшихся) кредиторов. О влиянии на рынки кризиса субпраймов много пишет в ЖЖ uzhas_sovka, рекомендую читать его вместе в комментами.

А между тем, нам бы следовало извлечь из происходящего урок. В России ситуация весьма напоминает ту, что была в США несколько лет назад. Вот питерский застройщик, werter300, описывает бум на рынке подмосковской недвижимости. Смысл бума тот же: малооплачиваемые работники вымываются из города все дальше и дальше за МКАД, а внутри МКАД недвижимость могут себе позволить только высокооплачиваемые люди.

Площадки под застройку в Москве практически не выделяются,что делает любое жильё класса "Б"(не говоря уже о более высоких категориях)дефицитом. Монолит-кирпич "Б" - 6000 за кв.м.,панель - 4400(это за готовую квартиру),вторичка процентов на 12 ниже.Всё это плюс дороговизна жизни в Москве плюс дикие пробки породили интересную рыночную нишу:бедные начали продавать квартиры в Москве и перебираться в города Подмосковья.Явление пока не массовое,но уже совершенно заметное.Это не может не радовать:ликвидность подмосковного жилья прыгнула в разы за полгода(30-километровая зона - 3500 в среднем,50-километровая - 2000),ликвидность за тот же срок выросла с 30 до 50 процентов на стадии строительства,прибыль - с 15-17 до 25 процентов,инвесторы потирают лапки и молятся на Лужкова,создающего в Москве зону для обеспеченных людей.

Инвесторы постепенно поняли,что происходит и готовятся к подъёму цен на жильё в области.Площадки резко подорожали.Проявилась тенденция к укрупнению инвестиционных проектов(в среднем - 70 000 кв.м.).Дефицит предложения к спросу уверенно нарастает - сейчас,примерно,50 процентов против прошлогодних 30-ти.Риэлторы охотно(чего раньше не было)берут в реализацию подмосковные дома.

Всё это говорит о том,что точка невозврата пройдена и Москва готовится выдавить за МКАД массу, не способную поддержать уровень жизни мегаполиса. Москва, в отличие от быстро нищающего Петербурга, становится городом для богатых.



Я думаю, вы уже узнали в этом рассказе зачин истории злосчастного Mountain House из Силиконовой долины. Цены на фронте распространения московских тружеников будут расти какое-то время. Потом наступит точка равновесия: когда пригородные транспортные артерии не будут справляться с перевозкой масс народу туда-сюда, а работодатели не смогут более повышать зарплаты (за последние годы в Москве зарплаты "белых воротничков" выросли в несколько раз), не лишаясь конкурентоспособности и клиентов, прилив сменится отливом.

Поэтому первый удар кризиса может произойти именно в Подмосковье. Впрочем, кризис ликвидности может поразить одновременно и центр Москвы. Ведь чтоб продать вздорожавшее московское жилье, надо найти покупателя, а покупатель должен сам жить и работать в Москве. Вертер утверждает, что в области 90% покупателей покупают квартиры для жилья, но по Москве такой статистики у нас нет, а ведь московская жилплощадь рассчитана на несколько миллионов семей. Кем работают все эти люди? И сколько еще высокооплачиваемых вакансий должно возникнуть в Москве, чтоб спрос на переезды в Москву не падал?

Ситуация "пузыря" выглядит примерно одинаково всюду, и рассказы продавцов про то, что цены не упадут никогда, звучат похоже в Токио 1987 года, Нью-Йорке 2006 года и Москве 2007 года. Правда, мой большой опыт с пузырями говорит, что дату прорыва пузяря и темпы сдувания рассчитать нельзя - можно только угадать.

Кому повезет вовремя соскочить с карусели - озолотится, остальные - пойдут с сумой. Так всегда было и видимо, будет.


Нет
dikem
2007-08-27 06:50 pm (local) (link) Track This
Московский бум в подмосковье это не совсем subprime. По словам вертера
бедные начали продавать квартиры в Москве и перебираться в города Подмосковья.
>Люди вносят часть стоимости за счет продажи (опять же вопрос кому) более ликвидных московских квартир (либо получают нал на руки).

> Потом наступит точка равновесия: когда пригородные транспортные артерии не будут справляться с перевозкой масс народу туда-сюда, а работодатели не смогут более повышать зарплаты (за последние годы в Москве зарплаты "белых воротничков" выросли в несколько раз)
Вы давно были на Киевском вокзале в час пик? Таки уже, не справляются. Технически модернизация транспортной инфраструктуры в Москве возможна и ресурсы ее не исчерпаны, но дешевле новый город построить.

Насчет того что в сабпрайме сидят низкооплачиваемые негры с латиносами - по вашей же ссылке тоже нестыковка. В статье речь идет не о том что у них нет денег на первоначальный взнос, а о том что им в разы чаще отказывали в кредите чем белым и вынуждали брать дорогой сабпрайм.

In East Flatbush, a black neighborhood in Brooklyn with an average income of $60,010, banks rejected 33 percent of loan applications, and subprime lenders provided 46 percent of the loans. But in a white Brooklyn neighborhood, Sheepshead Bay, with an average income of $58,230, banks denied only 12 percent of the applications, and subprime lenders handled only 14 percent of the loans.


Структуры рынков недвижимости разные.
В Москве до скачка больше 30% первички уходило в "инвестиции".
Процентов 10-30 доля города в зависисмости от года.
Сравнивать московскую панель с калифорнийским домом тоже как-то не получается. Если уж искать аналогии тому что происходит на московском рынке на западе, то разумней смотреть в сторону Франции с Германией, или Польши с Чехией.
Ну и все то что приведено выше - что будет с налогом на недвижимость после президентских выборов, будет ли переоценка балансовой стоимости?
<<<