|
|
От
|
IGA
|
|
|
К
|
И.Т.
|
|
|
Дата
|
23.03.2007 18:12:23
|
|
|
Рубрики
|
Прочее; Тексты;
|
|
Пузырь на рынке недвижимости лопнул или не лопнул?
http://www.rokf.ru/realty/2007/03/23/083321.html
<<<
23.03.2007, 08:33
Недвижимость
Закон помидора, или Сколько же на самом деле стоит жилье в Москве
Представьте себе ситуацию. Вы заходите на рынок. В первом ларьке помидоры стоят 100 руб. Во втором — столько же, и в третьем. И даже в четвертом. Но в пятом! В пятом вас ждет маленькое счастье — 80 руб. И вы покупаете, нисколько не задумываясь над тем, что все пять ларьков принадлежат одному хозяину. Вот примерно так обстоят дела и на рынке недвижимости.
Разница заключается в том, что торговцы помидорами устраивают этот цирк только для создания психологического эффекта, «средняя цена помидоров по рынку» — 96 руб. — для них скорее антиреклама. А вот продавцам недвижимости подобная «средняя температура» жизненно необходима — для благоприятной статистики.
Так уж у нас рассчитывается средняя цена 1 кв. м: простенькая программа банально делит все декларируемые цены предложений на все выставленные «квадраты». В лучшем случае цены и площади предварительно рассортируют либо по десяти группам — по округам столицы, либо по трем — эконом-, бизнес- и премиум-класс. В остальном методика расчетов остается прежней. Но здравый смысл подсказывает, что точную картину средних цен в состоянии дать только цены продажи. А они остаются за кадром. Причин тому несколько.
Право первой ночи
Бесполезно ориентироваться на стоимость «квадрата», которая указывается в договорах купли-продажи: здесь действуют вполне легальные способы оптимизации налогов. В странах, которые мы называем развитыми, государству удается предотвращать массовое декларирование занижения цен. Просто муниципалитету дано право в течение, скажем, двух недель после заключения сделки расторгнуть ее и купить такую дешевую квартиру для собственных нужд, например социальных.
Но представьте, что было бы, если бы у нас появился департамент, который устанавливал бы «рекомендуемую» цену продажи данной квартиры. Или того хуже — чиновник, который мог бы прийти к счастливому новоселу и сказать: «Что-то вы, батенька, дешево квартирку купили. Мы ее у вас, пожалуй, заберем». Что-то вроде средневекового права первой ночи в антикоррупционных целях.
Кроме того, узнать реальную цену продаж трудно ввиду так называемого «индивидуального подхода» к клиенту. Это хорошо заметно на первичном рынке, где есть «цена от...», которая для одного покупателя (извините, «лоха», «индейца», «пыжика» и т. п.) может значительно возрасти, какую бы квартиру он ни выбрал. Другой будет торговаться с застройщиком до хрипоты, хлопать дверью, возвращаться, рассказывать о сыне-олигофрене и безногой любимице-таксе и выбьет наконец квартиру на хорошем этаже, но по этой самой «цене от...». А третий после короткого разговора в нужное время в нужном месте «подвинет» эту цену на 10% и более в сторону уменьшения, и ему будут долго жать руку — «профи»! Разумеется, речь идет не о самом ходовом жилье и не в период сумасшедшего роста цен.
Некоторые застройщики (вернее, их дочерние управляющие компании) умудряются распространять «индивидуальный подход» и на дальнейшую эксплуатацию комплекса, когда владельцы одинаковых квартир платят разные платежи. Причем компания виртуозно избегает скандалов.
А уж как изощренно работает «индивидуальный подход» на вторичном рынке! Особенно если вы получили одобрение банка на ипотечный кредит, которое действует четыре месяца, и вас поджимают сроки.К тому же вообще не понятно, на какой правовой основе регистрирующие государственные органы стали бы поставлять данные всем желающим и какой степени подробности были бы эти данные. Можно порассуждать, но лучше не увлекаться.
Игра в «дурку»
Итак, инвестор продает сотню квартир. На 80 квартир средняя цена 1 кв. м назначается на уровне $4750, а на оставшиеся 20 — $4550 (именно по этой цене будет покупать квартиры большинство людей). Средняя цена для аналитических обзоров — $4710.
То есть статистический показатель завышен по сравнению с реальной продажной ценой ($4550) более чем на 3,5%. Остается только не забывать по мере продаж подносить в дешевый «киоск» новые «помидоры» из дорогих «киосков». Разные корпуса одного объекта и степень готовности, разные этажи и видовые характеристики, разные площади квартир и планировки также влияют на стоимость «квадрата». Умножьте все это на разные агентства, через которые ведутся продажи, возведите в степень «индивидуального подхода», учтите, что все это перемешано с предложениями других застройщиков — того же класса, но сильно различающимися по цене, и решите, легко ли проследить фокус с «помидорами».
Строго говоря, описанная методика позволяет даже повышать «среднюю цену» 1 кв. м, когда настоящая фактически падает. Ведь ничто не мешает назначить на те 80 квартир цену $4800 или $4850. Тоже мало? Тогда сократить долю «дешевых» квартир с 20 до 15 или 10: кому очень надо, те найдут наши объявления и будут счастливы. Ведь цены продолжают расти: «За минувшую неделю средняя стоимость 1 кв. м выросла еще на $1,5!», «Спешите! Новый рост цен не за горами!» и т. п.
Разве что должно сокращаться число тех, кто не желает ради экономии нескольких десятков тысяч долларов сидеть два часа за компьютером или с карандашом над газетами и тем более торговаться: «Милый, я запала на эту квартиру и ничего не хочу слышать!» Но что-то не уменьшается, и против этой маленькой риэлторской радости мы ничего не имеем.
Наконец, есть вариант, когда и «запавшая» дама выбирает квартиру по базе данных, где вообще не предусмотрено дешевых вариантов. В газете есть большой рекламный модуль, его довольно заманчивая, как правило, «цена от...» в аналитических расчетах не участвует, но его видят все читатели газеты. А за массу всяких строчных объявлений с более высокой ценой, да еще с другим телефонным номером, застройщик как бы и не отвечает.
Сколько стоит вид?
Когда неоправданно большой разброс цен на квартиры одного девелопера удается обнаружить, отдел продаж оказывается вполне подготовленным к соответствующим вопросам. Вам объяснят, что никаких дефектов в «дешевой» квартире нет, просто из «дорогой» видно больший сектор парка или к тому корпусу на 100 м ближе остановка. На недоумение: «Неужели кто-то заплатит лишние $25 тыс. за остановку?!» — уверенно отвечают: «А как же!» А ведь здесь разница в цене квартир составляла не 3,5, а почти 8%! Как видим, дело не только в статистике: 8% — это уже психологический «помидорный» эффект.
Отличие в стоимости квартир в зависимости от ее особенностей былo всегда. Просто сейчас оно становится все более явным, резким, «выпуклым». Характеристика квартиры, которая раньше меняла стоимость предложения на 3–4%, сегодня «тянет» на все 10% и более. А на все вопросы есть ответ: «Такова политика компании». Грубо говоря, такая игра в «дурку».
Понятно, что вечно прятать реальное снижение цен невозможно. К тому же здесь работает эффект пружины, а ударить она может весьма чувствительно. Так ведь и снижение не будет вечным. На весну риэлторы уже не надеются, но уж осенью-то рост должен возобновиться. Есть гипотеза, что люди покупают квартиры весной и осенью, а зимой и летом — нет. Хотя никто не способен объяснить, как $3 тыс., потраченные на Таиланд, помешают купить квартиру за $300 тыс. Непонятно также, почему потенциальные покупатели так глупы, что не хотят воспользоваться ситуацией и купить квартиру в «низкий» сезон, когда легче выбить дополнительные скидки. И тем самым свести на нет различие сезонов.
«Первичка» и «вторичка»: топ-модель и девочка-подросток
Да, доля «первички» едва достигает 15–20% столичного рынка недвижимости. Но продавцы-одиночки (не спекулянты) вторичного жилья ориентируются именно на цены «первички». Накинув определенный процент на готовое аналогичное жилье или сбавив — на жилье похуже. Некоторые аналитики отрицают определяющую роль рынка новостроек. Перефразируя известную пословицу, главный их аргумент формулируется так: семеро за одним не идут. А почему, собственно? И сто пойдут, и миллион. Особенно если речь идет о завышении цены.
Тех «вторичников», которые вынуждены срочно продавать квартиру, не слишком много. В период ажиотажного роста цен такие предложения, как правило, и до базы данных не доходят: их скупают агентства, чтобы тут же или попозже перепродать.
Сейчас, в «период равновесия и скорого нового роста», агентства почему-то не хотят рисковать. В каждом номере газет с большими базами данных по вторичной недвижимости есть десятки предложений без явных дефектов по ценам, значительно ниже среднерыночных.
То, что большинство сделок на вторичном рынке — альтернативные, никак не опровергает ведущей роли «первички» в ценообразовании, стремления опереться на ее «авторитет». В альтернативных сделках «все хотят одного и того же, причем именно для себя»: продать подороже, а купить... тут уж как получится.
Отсюда же следует, что никакого оформленного сговора застройщиков скорее всего нет. Люди занимаются одним бизнесом, а значит, могут вполне самостоятельно прийти к общим методам повышения его эффективности и устранения негативных тенденций. Наверное, нельзя уверенно говорить даже о некоем «обмене опытом»: прием нехитрый, каждый торговец помидорами его освоил. Но если даже кто-то докажет, что застройщики сговорились указывать завышенные цены на часть квартир, то — что?
В чем, собственно, состоит нарушение прав потребителей? То, что им предлагаются фактически одинаковые квартиры по разным ценам? Так ведь только фактически. А формально доказать разницу квартир легче, чем в случае с помидорами. И вообще, с чего вы взяли, что я на эти квартиры завысил, а не на те занизил? Может быть, это моя социальная ответственность так проявляется?
Обвинить в том, что такие действия искажают статистику? Нет, это уже ни в какие ворота... Мы же не статистику потребителю продаем, а конкретную квартиру. А то, что кто-то что-то там рассчитывает и потенциальным покупателям подсовывает, — это не наша вина.
Не сейчас врем — тогда ошибались
Тем не менее остается слабое звено — «вторичка». Людям безразлична статистика, да и нет у них способов на нее повлиять. Им нужно решить свою конкретную проблему. И на этот счет звучит немало честных оценок ситуации. Так, генеральный директор информационно-аналитического агентства RWAY Александр Крапин предполагает, что процесс плавного снижения цен сделок на вторичном рынке продлится минимум до осени 2007 года. К этому времени, по его мнению, средние цены снизятся не менее чем на 10–15% от пиковых значений сентября 2006 года. В последующие месяцы и до начала второго квартала 2008 года с большой степенью вероятности цены предложений продолжат плавное снижение.
То, что доказывает большинство других аналитиков, похоже на анекдот: «Во-первых, никакого снижения цен не было, а во-вторых, рынок это снижение уже отыграл назад». Небольшое уточнение. Цены на неликвидную «вторичку» уже упали на 10–15%. Не у каких-то хитрых кооперативов, а в базах данных солидных агентств есть предложения однокомнатных «хрущевок» в не самых престижных районах по $115–118 тыс. Обзвон подтверждает: покупателя ждут, торг уместен. Это те предложения, за которые в сентябре хотели $125–130 тыс. Самый «неликвидный неликвид» сдулся еще больше. Скажем, в Пушкине или Подольске цена той же «однушки» в пятиэтажке взлетала до $90–100 тыс. и более. Сегодня она стоит $75–80 тыс. То есть речь идет о 20%-ном падении.
А с учетом инфляции за полгода целесообразно говорить о снижении реальной цены на четверть. Что в иной стране дало бы повод сказать: «Пузырь лопнул, господа!» Нам, максималистам, верните «как было», а то не признаем. Хорошо бы произнести броскую фразу: «Пузырь лопнул, но мы этого не заметили», но воздержимся.
«Пузырь» на рынке недвижимости начинает надуваться с неликвида и с него же сдувается. Можно сказать, что рынок «дышит» неликвидом. Вопрос в том, произойдет ли на этот раз полный выдох, коснется ли снижение цен «вторички» более дорогой, нежели неликвид. Увы, бизнес-класс прочно удерживает ценовые позиции, и время работает на них. Дело не только в том, что инфляция понемногу «отгрызает» лишнее.
Величины постоянные и переменные
К новым ценам на хорошее жилье привыкают его потенциальные покупатели, привыкают, между прочим, работодатетели этих покупателей, перестраивается вся экономика города. Аналитики допускают, что цены на неликвид продолжат снижение, но относительно приличного жилья это не коснется. Несмотря ни на колебания цен на нефть, ни на «политические факторы» (ведь любые выборы — это кризис, хотя бы в медицинском смысле слова — «кульминация»). А если «пузырь» не лопнет, значит, его и не было.
Так или иначе, но сегодня привычное соотношение цен между первичным и вторичным рынком нарушено, застройщикам приходится строить хорошую мину при плохой игре. Удержатся ли они до осени, а то и до весны следующего года — большой вопрос, но то, что удалось отсечь падающий неликвид от остального рынка (перевязать сдувающуюся часть «пузыря», если можно так выразиться), свидетельствует о высоком профессионализме игроков.
Тут бы застройщикам и риэлторам самое время закрепить успех и громко задаться вопросом: «А был ли мальчик?» Была ли в Пушкине и Подольске цена $90–100 тыс. на панельную «хрущевку»? (Это удобнее, чем напрямую покушаться на фундаментальные ценности, т. е. на среднюю цену 1 кв. м в Москве свыше $4 тыс.) Что с того, что несколько десятков алчных пушкинцев и подольчан пару месяцев в августе–сентябре хотели получить за свои квартиры по $100 тыс., а то и $110 тыс.? Они (а также московские «неликвидчики») испортили статистику, ввели рынок в заблуждение.
Но не будем судить строго. Они осознали, раскаиваются, больше не повторится. Ах, да... Получается, что действительная средняя цена 1 кв. м раньше была не $4,3 тыс., а, скажем, $3,6 тыс. Надо же... Но теперь-то цены точно растут!
Прием «не сейчас врем — тогда ошибались» применяется аналитиками в самых разных сферах и достаточно широко. Да, он требует легкого самобичевания и обещаний улучшить методику расчетов в будущем. Но это все-таки лучше, чем отрицать очевидное.
<<<
http://www.bn.ru/pub/11313.html
<<<
Цены на жилье: рост или снижение
Рынок жилой недвижимости Петербурга постепенно преодолел постажиотажный синдром и начал входить в фазу плавного ценового роста. Ожидания, связанные со снижением цен, пока не оправдались.
Благодаря прошлогоднему ажиотажу и его последствиям ценовая тема стала, безусловно, самой интересной на рынке. Она и раньше не была обделена вниманием покупателей и продавцов, а теперь и вовсе бьет рекорды популярности. Причем налицо своеобразный парадокс: ничего сверхъестественного не происходит, а интерес усиливается. Он связан с теми самыми ожиданиями на снижение цен, которыми завершился период бурного роста.
Незыблемость аналогий
Опыт, который «сын ошибок трудных», дело наживное. Петербургский рынок недвижимости опыта ценового снижения накопил немного. Десятилетняя история (период максимального обзора для всех аналитиков) может похвастать только двумя примерами – 1998 год и 2005-й. Первый случай связан с беспрецедентным, к счастью, дефолтом. И аналогии здесь, опять же по счастью, неуместны.
В 2005 году действовал уже целый комплекс причин, главной из которых специалисты называют затоваривание. Рост предложения тогда привел к тому, что на вторичном рынке одновременно выставлялось на продажу около 17 тысяч объектов. Это и стало причиной затоваривания в определенных сегментах. А если в одном доме предлагаются к продаже несколько совершенно одинаковых квартир, никакие потребительские характеристики в расчет уже не принимаются, остается одно-единственно конкурентное преимущество – меньшая цена. Как следствие происходит и общее, среднестатистическое снижение цен.
Нынешняя ситуация близка к той, что была два года назад, но есть и существенное, системообразующее отличие – ипотека.
Кредитный насос
Существует насколько же избитая, настолько и неверная точка зрения, что цены резко и неоправданно выросли из-за развития ипотечного кредитования. Мы уже неоднократно говорили о том, что свою роль сыграл целый комплекс причин, в ряду которых ипотека, конечно, присутствует. Но повесить на нее всех собак - это слишком примитивно.
Дело в том, что кредитование вообще (не только ипотечное) стало существенным фактором состояния рынка недвижимости и, в первую очередь, его ценовой составляющей. В частности сейчас, в постажиотажный период, именно подпитка кредитными средствами не дает ценнику снижаться.
В прошлом году в Петербурге было выдано более 11 тысяч ипотечных кредитов. А число сделок купли-продажи, зарегистрированных Управлением Росрегистрации по Северо-Западному федеральному округу, осталось практически на уровне 2006 года – около 65 тысяч. Таким образом, не увеличив самого объема рынка, ипотека заняла на нем, ни много нимало, более 15%. При встречных сделках (продал старую квартиру – купил новую), на которых рынок, собственно говоря, и держится, существенную роль играет размер доплаты. В случае отсутствия кредитования клиент ограничен в выборе. Допустим, надо «поменять» двухкомнатную квартиру на трехкомнатную. В качестве доплаты каким-то образом накоплены $30 тыс., но немножко не хватает. Прежде это было проблемой. Теперь, что может быть проще: пошел в банк и взял кредит. Причем при малой сумме (до $5 тыс.) это может быть даже не ипотечный, а потребительский кредит. Ипотека же максимально расширяет выбор вариантов. В конце концов, нет большой разницы, сколько платить ежемесячно, $500 или $550, а прибавка к размеру кредита получается довольно существенная.
В итоге граждане начинают жить не совсем по средствам, выбирают квартиры получше. А продавцы перестают видеть смысл в снижении цен. Они стоят на своем и даже упираются: «Хочу вот столько и не меньше, а если тебе, уважаемый покупатель, денег не хватает, возьми кредит».
Психологическая грань, когда продавец был согласен продать дороже с ипотекой, нежели дешевле, но без нее, перейдена осенью – после того, как кончился ажиотаж.
Таков, в общих чертах, ответ на вопрос: почему не оправдались многочисленные прогнозы насчет падения цен – потому что эти цены поддерживаются кредитными средствами.
Фаза роста
Российский рынок недвижимости постепенно изменяется структурно. Появляется совершенно четкое разделение на рынки больших городов и рынки маленьких городов. Вряд ли нужно объяснять, к какой категории относится Петербург.
Понятие справедливой цены довольно туманное и расплывчатое. В приложении к первичному рынку, его обычно связывают с себестоимостью строительства – хотя и в данном случае это, конечно, благие пожелания. С рынком вторичным еще более запутанная ситуация. Единственный вменяемый показатель – доходы населения. При этом оценить, сколько должно стоить жилье с этой точки зрения, чрезвычайно трудно.
Все зависит от того, что за город. Если жилье не несет никакой инвестиционной привлекательности (покупка с точки зрения вложения средств) – тогда одно… В маленьком городке, типа Вышнего Волочка при среднем социальном составе, когда нет очень-очень богатых, нет очень-очень бедных – все просто среднероссийски бедны. Там чистый рынок жилья, никакой инвестиционной привлекательности квартир и даже ипотека не сильно толкает цены вверх. Ценообразование действительно привязано к доходам граждан, нет внешних факторов воздействия.
Совсем не то в Москве, Петербурге и других крупных городах. Накладываются миграционные процессы, бизнес-процессы, да мало ли что еще. Взять, к примеру, так называемые корпоративные покупки квартир. Безусловно, инвестиции – вложения средств. Факторов вливания денег, в основном, не «физиков» (физических лиц), а «юриков» (юридических), множество. Для владельца фирмы лично цена квартиры может быть запредельной, а для юрлица – всего лишь быстро восполнимая потеря доли прибыли.
В столице, например, согласно последним исследованиям только 5% жителей имеет доход свыше 1 тысячи евро на человека. Понятно, что о каком бы то ни было сопоставлении цен на квартиры и доходов граждан говорить не приходится.
Итак, рынок недвижимости вступил в новую фазу развития. Раньше он был, условно говоря, девственно чистым: цена определялась запросами продавцов и возможностями покупателей. Сегодня желания последних подкрепляются заемными средствами. Соответственно этому растут и запросы продавцов, тем более что во многих случаях и в роли продавца человек выступает только ради того, чтобы стать покупателем: продать одну квартиру, чтобы купить другую.
Но это только одна сторона медали – внутреннее влияние пробравшейся на рынок ипотеки. Внешние воздействия активнее проявляются в мегаполисах, но могут со временем дойти и до провинции.
Теория вероятностей
Надежда, как известно, умирает предпоследней, последним умирает надеющийся. Число оптимистов, продолжающих ожидать снижения цен, за первые месяцы 2007 года значительно сократилось. Протестные настроения (не будем покупать несмотря ни на что) сменились глухим ропотом (а что же делать, приходится). Вероятность незначительного удешевления цены квадратного метра остается, впрочем, и сейчас. Но чисто теоретическая.
Не будем забывать и о том, что неявное снижение цен все-таки произошло. На первичке оно приняло вид временных скидок, в рамках рекламных акций, которые продолжаются и сейчас. На вторичке за счет торга можно до сих пор отыграть до 5% по сравнению с заявленной продавцом стоимостью.
Человек ко всему привыкает, особенно если этот процесс имеет большую протяженность во времени. Последние надежды связываются с изменением структуры предложения и сокращением спроса. В частности, доля однокомнатных квартир ныне составляет почти четверть всего предложения, что, конечно, сулит надежды на затоваривание. В декабре общий объем предложения на «вторичке» равнялся 12 тысячам вариантов, сегодня достиг уже 14 тысяч. При этом покупательский спрос неуклонно падает. Количество обращений по поиску объектов на вторичном рынке за полтора месяца (со 2 февраля по 16 марта) сократилось примерно на треть – до 2817 единиц. Если не считать сезонных новогодних скачков вниз, то на таком уровне спрос последний раз находился в июле 2005 года, во время затоваривания.
Средняя цена предложения, согласно индексу БН, дает незначительный прирост – еженедельно не более 0,4%, иногда и намного меньше. Например, за последнюю неделю средняя температура по больнице на вторичном рынке выросла на 0,17%, а за предпоследнюю и вовсе лишь 0,09%. На первичном рынке фиксировались даже случаи отрицательной динамики – совсем незначительной, едва ли не в рамках статистической погрешности.
«Продолжающийся рост цен на квартиры объясняется тем, что продавцы квартир продолжают диктовать покупателям свои условия, - говорит руководитель информационно-аналитического отдела Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев. – Между тем, рынок успокаивается, продажи идут спокойно, ажиотажа никакого нет. Увеличивается количество предложений на вторичном рынке. Следует отметить, что растет доля в предложении квартир в современных домах. Обычно доля таких объектов на рынке не превышает 10-15%. Сейчас их число приблизилось к этому показателю и продолжает расти. Постепенно рынок жилья выравнивает и «перекосы», возникшие во время ажиотажного роста цен».
Все эти цифровые выкладки при наличии изрядного запаса оптимизма могли бы свидетельствовать о том, что желаемое многими снижение цен, пусть и не очень существенное, все-таки грядет. Но здесь совершенно неожиданно возникает препятствие в виде календаря. Меньше чем через два месяца начинается очередной дачный сезон – плановый, так сказать, застой на рынке, почти как новогодний. Так что и с этой стороны пока ничего утешительного.
Новые реалии на старый лад
Впрочем, и впадать в отчаяние - никаких особых поводов нет. Да, цены, конечно, высоки. Но, во-первых, это все-таки Петербург, а не Крыжопль. А во-вторых, для полноценных участников рынка, тех, что и продают, и покупают, ничего критичного не произошло. И покупать, и продавать стало одинаково дороже. Разве что несколько выросли транзакционные издержки, но здесь уж как кому повезет - с агентом и подбором варианта. С другой стороны, кто-то может выиграть на ценовом «перекосе», если вопрос месторасположения нового жилья не играет принципиальной роли.
Для входящих на рынок – приобретающих «первое» жилье – ситуация, конечно, усугубилась. Сколько не пересчитывай свои возможности исходя из новых реалий, средств от этого больше не станет, а аппетиты придется умерить. Либо, сохраняя старые запросы, обращаться к ипотечному кредитованию.
В остальном ничего не изменилось. Есть несколько вещей, которые не зависят от состояния рынка. Две основные: количество сделок и разница в цене между однокомнатной и двухкомнатной квартирами. Может быть, и не совсем уж константы (колебания в пределах нормы допустимы), но все-таки показатели стабильности.
«Вторичка» как была, так и осталась ценообразущим звеном. «Первичка» по-прежнему выполняет функцию замещения ликвидного предложения на вторичке. Сегодня это, в первую очередь, качественное жилье. Но качественное уже не с точки зрения толщины стен, высоты потолков и прочего – а, в первую очередь, с точки зрения технологий инженерной инфраструктуры. Понятно, что аналог старому фонду (до 1917 года) сложно придумать, вступает в силу, например, такой фактор как историчность: вид из окон, кто в этом доме жил из великих композиторов и проходило ли заседание какого-нибудь съезда ткачей. Короче, мемориальные доски и аналогичные объекты престижа. В этом плане «первичка» и «вторичка» никогда не будут конкурентами друг другу.
Говоря очень упрощенно, одному покупателю нужна современная инженерия, охрана и подземный паркинг, и он будет искать их на первичном рынке. Другой хочет встретить 90-летие Великого Октября с видом на «Аврору» и отправляется искать этот вид на «вторичке».
Разница в цене носит очень второстепенный характер. И дело даже не в том, что в новостройке нужно тратиться на ремонт. Он и в старой квартире будет необходим, а его стоимость в стиле «а ля Беларусь» составляет совсем ничтожную сумму, скажем $30 за квадратный метр.
Разница между «первичкой» и «вторичкой» связана, естественно, не с ремонтом. Это почти уникальный случай, когда старое жилье стоит дороже нового. В том числе и для России: в Москве оно стоит одинаково, есть города, где «первичка» стоит дороже, опять же выполняя функцию замещения того, чего нет на рынке готового жилья.
Почему, например, строящееся жилье в Петербурге может так дешево стоить относительно средних цен на «вторичке»? Потому что у нас есть достаточно много дорогой вторички в центре города, и спрос на нее относительно велик. Но вопрос еще и в площадях. Можно со всей уверенностью утверждать, в общем-то цена квартиры на «первичке» (если говорить не о квадратном метре, а именно о целой квартире), примерно такая же, как и на «вторичке». Потому что по площади строящихся квартир в среднем больше, а цена «квадрата» меньше. И в этом плане никаких изменений так же не предвидится.
Прогнозы не в моде
Прошлогодний опыт заставляет многих быть все осторожнее в прогнозах. Наиболее расхожие варианты имеют соответствующую редакцию: «если сохранится существующая тенденция…», «если не произойдет ничего экстраординарного…» и тому подобные оговорки. Эта осторожность, на самом деле, только выглядит неопределенностью. Обычные последствия постажиотажного синдрома, которые изживаются не так быстро, как хотелось бы.
Тем не менее: спрос хоть и слабенький, но есть. Квартиры все-таки покупаются и продаются, может быть, пока еще не так активно. Рынок успокаивается, переходя, очевидно,на новую стадию развития. Ипотека заявила себя как совершенно четкий и достаточно жесткий игрок на рынке.
А поскольку в условиях такого рынка мы еще не жили, то ставить себя второй год подряд в неловкое положение вчерашние оракулы не хотят.
Однако же совсем без ориентиров потребителя не оставят. Ожидания аналитиков в общем совпадают: нынешняя динамика обещает общий рост цен за год в районе 20-30%. Следить за его изменениями каждый вправе самостоятельно по индексу БН. Соответствующие комментарии в случае даже намеков на изменение «генеральной линии» будут даны.
Автор: Игорь Воронин
22.03.2007
<<<