От IGA Ответить на сообщение
К И.Т. Ответить по почте
Дата 30.01.2007 09:15:31 Найти в дереве
Рубрики Ссылки; Тексты; Версия для печати

Снижение цен на рынке жилья

http://www.expert.ru/printissues/expert/2006/48/uvelichenie_obemov_zhilya_mozhet_obvalit_ceny/
<<<
Перегрелись. Теперь остываем

Илья Ступин
Неконтролируемое увеличение объема предложения жилья может обвалить цены на столичном рынке недвижимости. Небольшое снижение уже зафиксировано

ВМоскве началась пока еще незначительная коррекция цен на недвижимость. Она вызвана сокращением спроса и резким увеличением объема предложения квартир — как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. Некоторые риэлтеры утверждают, что цены реальных сделок уже на 5–10% ниже цен предложения. Из-за кризиса продаж в некоторых агентствах недвижимости грядут массовые увольнения персонала. В январе кризисные явления могут обостриться.
Продавцов много, покупателей мало

По данным риэлтерских фирм, в этом году цены на московскую недвижимость выросли вдвое. Аналитический центр IRN.RU сообщает, что сейчас средняя стоимость жилья в Москве превышает 4,2 тыс. долларов за квадратный метр. Особенно бурный рост был отмечен весной — ежемесячно квартиры дорожали на 9–11%. Осенью операторы рынка ожидали замедления темпов до 3–4% в месяц. Однако в сентябре цены и вовсе встали. Одновременно началось стремительное увеличение объема предложения. По оценкам компании «ИНКОМ-недвижимость», за три осенних месяца количество квартир, выставленных на продажу, выросло на 75%. Сначала увеличились сроки их экспозиции, а в ноябре рынок окончательно вошел в полосу стагнации. По словам гендиректора компании «МИАН-агентство недвижимости» Нины Кузнецовой, существенно снизилась покупательская активность, а объем сделок сократился примерно на 20%.

Примечательно, что предложение выросло не только на вторичном, но и на первичном рынке. «У нас есть подразделение, которое занимается формированием объемов новостроек для последующей реализации. В этом квартале оно уже перевыполнило план процентов на двадцать. Увеличение объема предложения — это естественная реакция застройщиков на рыночные тенденции. Известно, что многие компании предпочитали придерживать квартиры, чтобы продать их на пике цен», — поясняет г-жа Кузнецова. Сейчас застройщики вынуждены распродавать запасы, поскольку не видят никаких предпосылок для возобновления прежних темпов роста цен и восстановления спроса. Что, впрочем, неудивительно. Так, по оценке представителей компании «Пересвет-Девелопмент», объемы продаж в октябре снизились процентов на пятьдесят по сравнению с майскими показателями.

Сюрпризом для многих участников рынка стало снижение объемов ипотечных сделок. Казалось бы, штиль на рынке значительно облегчил поиск квартир и последующую процедуру оформления ипотечных сделок. Однако, по оценке генерального директора брокерского дома «Золотые ворота» Романа Мурадяна, желающих купить квартиру с помощью ипотечного кредита стало меньше процентов на двадцать. «Ситуация парадоксальная. Летом, когда цены росли на семь процентов в месяц, желающих купить квартиру с помощью ипотеки было гораздо больше, чем сейчас, когда цены замерли», — констатирует один из наших собеседников. Еще в сентябре многие потенциальные заемщики заняли выжидательную позицию, ожидая коррекции цен. И, судя по всему, они не прогадали.
Эпизодическая нервозность

В начале декабря у продавцов не выдержали нервы. «По некоторым объектам на вторичном рынке начался торг с последующим снижением изначально заявленной цены примерно на пять процентов», — говорит г-н Мурадян из брокерского дома «Золотые ворота». Такие же данные приводит г-жа Кузнецова из компании «МИАН-агентство недвижимости». Снижение цен в отдельных сегментах рынка зафиксировано аналитиками компании RWAY. Специалисты предполагают, что часть объектов была сильно переоценена собственниками или их представителями, и теперь продавцы спешат исправить ошибку. Следует отметить, что формально средние цены предложения, вычисленные на основании риэлтерских баз данных, в последние два месяца остаются стабильными и даже немного растут. «Однако на практике участники рынка активно предлагают жилье с различными видами скидок, данные о которых не попадают в базы. Вполне естественно, что обработка баз данных, которые не содержат этой информации, дает не совсем корректные, смещенные результаты о процессах, идущих на рынке», — поясняют аналитики RWAY.

Гибкую ценовую политику проводят строительные компании, озабоченные низкими темпами продаж. Помимо скидок (встречаются предложения с дисконтом порядка, опять же, 5%) они заманивают покупателей бонусами и подарками. «Мы тоже предпринимаем ряд шагов, направленных на стимулирование спроса», — признается и. о. начальника отдела маркетинга и рекламы компании «Пересвет-Девелопмент» Игорь Ростовцев. По данным г-жи Кузнецовой, периодически на рынке новостроек появляются предложения от оптовых инвесторов по ценам примерно на 10% ниже среднерыночных. «Впрочем, пока это показательные эпизоды, но еще не тенденция», — оговаривается она.
Пора дешеветь

Что же будет дальше? «Ситуация на рынке сложная. Многие покупатели решили воздержаться от приобретения недвижимости до февраля», — говорит г-н Мурадян. Он полагает, что стагнация на рынке продлится около полугода, после чего цены опять пойдут вверх.

Не ожидает существенной коррекции рынка и гендиректор компании RRG Денис Колокольников. «По моим оценкам, за последние три года было приобретено порядка ста тысяч инвестиционных квартир — это пятимесячный объем предложения. Однако вряд ли все эти объекты будут разом выставлены на продажу, поскольку инвесторам будет просто некуда разместить вырученные средства. Скорее всего, это жилье просто будет сдаваться в аренду в ожидании очередного витка цен либо до появления альтернативных недвижимости инвестиционных инструментов», — говорит он. По мнению г-на Колокольникова, стагнация затянется примерно на шесть-восемь месяцев, с незначительной корректировкой цен вниз, после чего рост возобновится и будет сопоставимым с показателями инфляции и девальвации доллара.

Руководитель отдела инвестиций компании «Пересвет-Девелопмент» Сергей Баранов ожидает в следующем году существенного увеличения объема предложения квартир, а снижение цен кажется ему неизбежностью. Некоторые эксперты напоминают, что в преддверии новогодних праздников с продажи на вторичном рынке было снято значительное количество квартир (объем предложения резко сократился — с 25 тыс. до примерно 19 тыс. объектов). «Ушедшие» квартиры, в случае своего «возвращения» с новогодних каникул, способны если не обвалить, то существенно поколебать нестабильный столичный рынок.
<<<