Форум С.Кара-Мурзы

	От	IGA
	К	И.Т.
	Дата	30.11.2006 18:41:53
	Рубрики	Прочее; Россия-СССР;

Реформа ЖКХ и вопрос о земле

http://ikd.ru/Campaign/Housing/Article.2006-11-29.4231
<<<
Об опасности переноса срока выбора форм управления домом. Письмо московского пешехода

Как известно, 22-го ноября Государственная Дума в первом чтении приняла законопроект о переносе срока, предоставленного собственникам помещений в многоквартирных домах для выбора способа управления, еще на один год, до 2008 г. Необходимость новой отсрочки мотивировалась, в частности, недостаточной информированностью населения по данному вопросу. Мы не будем спорить с этим доводом. Несомненно, что большая часть населения весьма смутно представляет себе, какие обязанности возложил на них Жилищный кодекс. Однако представляется, что в отсрочке в первую очередь заинтересованы не рядовые граждане, а государственные ДЕЗы и городские чиновники.

Начнем с ДЕЗов. В соответствии с Жилищным кодексом, в договоре управления, заключаемым между собственником помещения и управляющей организацией (в большинстве случаев читай - ДЕЗ) должны быть указаны, помимо прочего, состав общего имущества многоквартирного дома и порядок определения цены договора. Первое означает, что ДЕЗы должны совместно с жителями произвести полную инвентаризацию имущества, пересчитать все двери, светильники, лестницы и пр. в местах общего пользования, деревья, кустарники, качели и песочницы на дворовой территории, описать все механическое, электротехническое и прочее оборудование. Начав согласовывать и заполнять договор управления вы, скорее всего, обнаружите, что в вашей ДЕЗ нет полной и достоверной информации по этому вопросу, и сотрудники ДЕЗ отнюдь не горят желанием этот пробел восполнить.

Далее. Знакома ли вам фигура дворника, уныло подметающего двор, и на просьбу подобрать с газона брошенную неделю назад бутылку отвечающего "Сами подбирайте за такую зарплату"? И вот здесь мы подходим к определению цены договора. Говоря привычным языком, договор управления должен содержать смету расходов на предстоящий год. Не удивляйтесь, если ДЕЗ будет всячески уходить от указания конкретных сумм, предусмотренных на те или иные виды работ. Весьма вероятно, что если бы все деньги, выделяемые на оплату дворника, доходили до адресата, то его зарплата была бы сравнима с зарплатой менеджера в фирме среднего размера. Если мы учтем, что расходы по уборке дворовой территории являются не единственной и не основной статьей расходов на содержание дома, становится очевидным, что на данном этапе ДЕЗ совершенно не заинтересованы в том, чтобы превращаться в "управляющие организации" и раскрывать перед собственниками помещений секреты собственной "кухни".

Если бы государственные ДЕЗ были единственной стороной, заинтересованной в отсрочке, можно было бы особенно не переживать, по крайней мере до тех пор, пока не произошел переход на стопроцентную оплату услуг ЖКХ. Однако в игре есть еще один, значительно более могущественный, чем ДЕЗы, и значительно более заинтересованный в результате игрок. Имя ему - Город.

Как известно, статья 36 Жилищного кодекса определяет перечень общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах. К сожалению, для некоторых случаев этот перечень недостаточно точен. Например, входит ли бойлерная, обслуживающая два стоящих рядом дома в перечень общего имущества или нет? Логично было бы предположить, что да, поскольку и бойлерная, и обслуживаемые ею дома находятся на балансе ДЕЗ, которая получает соответствующее финансирование, содержит слесарей, закупает необходимое оборудование и т.д. Однако Постановление Правительства Москвы N113 от 01.03.05 передает бойлерные (вернее, ЦТП) с баланса ДЕЗ на баланс "специализированных организаций". На первый взгляд, ничего страшного. Однако 1) уменьшается финансирование и сокращается штат ДЕЗ; 2) жители теряют возможность непосредственного контроля за работой ЦТП; 3) непонятно, кто вообще будет владельцем "специализированной организации", и на какой основе будут складываться отношения между этой организацией и собственниками помещений. Наконец, мы подходим к самому главному: бойлерные, вероятно, более не будут входить в границы дворовых территорий обслуживаемых ими домов. Нам известен случай, когда ДЕЗ, снимаемая с баланса государственной ДЕЗ, оказалась на территории, отводимой под строительство нового, элитного жилого дома. И вот здесь мы подходим к самому главному вопросу - вопросу о земле.

Напомним, что Жилищный кодекс зафиксировал, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, входит в состав общего имущества собственников помещений этого дома. Однако размеры этого участка в Кодексе не определены. Естественно было бы предположить, что собственникам будут принадлежать те участки, которые закреплены за домом в плане БТИ. Однако в условиях, когда строительный бизнес является одной из самых прибыльных отраслей экономики, такая логика абсолютно не устраивает городские власти. Поэтому они, с одной стороны, всячески тормозят процесс оформления границ дворовых территорий, а с другой стараются вывести за ее пределы все, что только возможно.

Только этим можно объяснить появление на свет Постановления Правительства Москвы N864 от 31.10.06, в соответствии с которым срочно - за 2 месяца - все дворовые спортивные площадки должны быть переданы в безвозмездное пользование муниципалитетам. (Напомним, что ровно 2 месяца отделяли момент появления данного постановления от первоначально объявленной даты обязательного перехода на новые взаимоотношения между собственниками помещений и ДЕЗ.) Зачем?

На поверхности лежит только одно объяснение - чтобы спортивные площадки "случайно" не оказались на территории, передаваемой в собственность жителей. Трудно поверить, что муниципалитеты будут лучше следить за состоянием спортплощадок, чем собственники. Но более важно то, что при согласовании разрешений на новые строительства местным органам власти будет легче распоряжаться территорией, занятой "своими" спортплощадки, нежели территорией, находящийся в собственности граждан.

Хотелось бы думать, что я ошибаюсь, однако, на мой взгляд, очередная отсрочка ввода в действие Жилищного кодекса на руку в первую очередь городским чиновникам и подотчетным им ДЕЗ. Рядовым гражданам она не сулит ничего, кроме новых, больших проблем.

Выводы (от «ИКД»): Необходимо срочно действовать для того, чтобы отстаивать общее имущество. Надо организовать домкомы и инициативные группы, начать борьбу за управление домом, или хотя бы контроль над управлением. О механизмах этой борьбы эксперты «ИКД» много раз писали.
<<<

http://ikd.ru/Campaign/Housing/Article.2006-11-28.2508
<<<
Cмогу ли я остаться собственником своей квартиры?
Размышления одного московского жителя

Живу на Ленинском проспекте дом 62. Рыночная цена квадратного метра в моем доме в настоящее время -$6000. Примем, что физический срок жизни дома составляет 50 лет. Чтобы дом оставался пригодным для жилья, в него нужно в течение 50 лет вложить эти самые $6000/кв.м. При площади квартиры 100 кв.м. получается ежегодная сумма амортизационных отчислений - $12000, или $1000 в месяц. И это не считая коммунальных платежей и платы за обслуживание, которые неизменно растут.

Доходы мои (преподаватель ВУЗа) и большинства моих соседей ниже $1000 в месяц. И, если государство не возьмет на себя обязательства по капитальному ремонту дома с гарантией качества на десятилетия и сохранением на этот период посильных платежей для большинства сегодняшних собственников, то большинству придется расстаться со своим жильем. Замечу, что приведенная арифметика верна при любой форме управления домом.

Поскольку основная задача нового ЖК - сбросить с государства заботы о ЖКХ, то следует признать, что мы уже в капкане. Остается только ждать, когда Президент&Ko решаться сжать его окончательно.

Уместно задать вопрос, а на какие доходы рассчитано московское жилье после полного введения в действие ЖК? Если исходить из мировой практики, когда нормальными тратами на жилье считаются 30% дохода, то я своем доме смогу оплачивать около 10 кв.м., где-нибудь в районе Капотни - 20-25!

И.В.Новобранцев, Ленинский 62/1, кв. 476
<<<