Форум С.Кара-Мурзы

	От	Георгий
	К	Георгий
	Дата	20.12.2004 23:08:19
	Рубрики	Тексты;

"В России формирование земельного рынка в силу исторических причин было искусственно задержано" (*+)

http://www.politjournal.ru/index.php?action=Articles&dirid=36&tek=2706&issue
=82

Владимир ГУРВИЧ

Земля без воли
<Минное поле> земельных отношений

В ноябре Совет Федерации отклонил закон, вводящий в Налоговый кодекс главу
<Земельный налог>, посчитав основные его пункты неприемлемыми. Сенаторы
приняли решение предложить Госдуме сформировать согласительную комиссию для
преодоления возникших разногласий по закону. Противоречие между
законодателями отражает как недостаток политической воли в урегулировании
земельных отношений в России, так и разновекторность экономических интересов
государственной власти и бизнеса (см. <ПЖ> ?43).

Почем квадратный метр?

В развитых странах земельный рынок является одним из основных. В России его
формирование в силу исторических причин было искусственно задержано. Однако
после принятия закона, разрешающего продажу сельхозугодий, начался его
бурный рост. Особенно активно формировались земельные рыночные отношения в
прошлом году. Общее количество различных сделок с землей составило в 2003 г.
более 1,1 млн, и они затронули 143 млн га различных земель (см. табл. 1).

Как считает председатель комитета по аграрным вопросам Государственной думы
РФ Геннадий Кулик, это очень важный показатель. Он свидетельствует о том,
что принятые законы начинают работать. Но при этом выявлено большое
количество недоработок в законодательстве и не меньше ошибок при применении
этих законов.

Однако, по мнению Кулика, одна из болезненных проблем заключается в том, что
не отработаны экономические показатели размера арендной платы, стоимости
земли, хотя законодательная база позволяет проводить эту работу (см. табл.
2). В соответствии с законом в городах, насчитывающих свыше 3 млн населения,
цена на землю устанавливается исходя из ставки налога. При этом
муниципалитет может принять решение увеличить при определении цены ставку
этого налога в 5-30 раз по сравнению с базовой величиной. В промышленных
центрах с населением от 500 до 3 млн человек налоговая ставка может быть
увеличена при определении цены в 5-17 раз.

Проблема состоит в том, что по состоянию на начало года не закончена
кадастровая оценка земли, занятой под промышленные предприятия, она
проведена только на 52% территории. В то же время для таких категорий, как
сельскохозяйственные земли, кадастровая оценка практически закончена, и
здесь нужно только дифференцировать ее уже внутри области по тем
методическим указаниям, которые разработаны, чтобы полностью учесть
почвенное плодородие и другие показатели, которые определяют стоимость.

Сегодня значительные площади пашни как самой дорогой части земли не защищены
законом. Чиновник может перевести ее в <сенокосы и пастбища>, понизив цену
надела в 5-10 раз, и продать такой земельный участок. А через некоторое
время он может быть уже продан под жилищную застройку. На этих операциях
зарабатываются огромные деньги. Поэтому в ГД готовится законопроект, который
будет строго определять порядок, как и кто может принять решение о том,
чтобы земельный участок перевести из одной категории в другую.

Лоскутное одеяло

Рынок сельхозугодий сталкивается с проблемами, порожденными не всегда
экономически обоснованными решениями прошлых лет. Как известно, в 1992 г.
были розданы бесплатно земельные паи крестьянам. Сделано это было исходя
больше из политической конъюнктуры, нежели из продуманных экономических
позиций. Эта ситуация завела страну в серьезный тупик. Сегодня, чтобы
получить землю в аренду, инвестор должен заключить контракт с каждым
пайщиком. А их может быть в зависимости от размера участка до нескольких
десятков или даже сотен. И это останавливает многих предпринимателей, не
желающих заниматься такой канителью. На эту проблему накладывается еще одна,
не менее сложная. По словам губернатора Самарской области Константина
Титова, сегодня в губернии не могут найти пайщиков практически на 150 тыс.
га земли. Кто-то умер, не оставив завещания, кто-то уехал. И с этими
бесхозными клиньями ничего нельзя сделать, так как закон запрещает
какие-либо финансовые операции с такими участками. В результате из
хозоборота выведены плодороднейшие черноземы. В целом же по стране более 70%
владельцев этих паев вообще никакого отношения сегодня к сельскому хозяйству
не имеют.

По мнению председателя комитета по предпринимательству в
аграрно-промышленной сфере ТПП РФ, депутата Государственной думы Виктора
Семенова, принятый закон об обороте сельхозземель очень сложный и его
следовало бы упростить. И прежде всего в отношении землеустройства. Сегодня
по норме землеустроитель должен выполнять шесть <земельных дел> в день.
Легко представить, сколько времени потребуется для получения инвестором
нормального участка в 5-6 тыс. га, если в среднем на один пай приходится 3-5
га. То есть только на оформление уйдет минимум 6-9 месяцев, и не факт, что
хватит этого срока.

Еще одна тема - перевод земли из одного назначения в другое. Зонирование
введено во всех рыночных странах. И цена земли везде зависит от того, в
какой зоне находится участок. То, что происходит у нас, особенно в крупных
городах, свидетельствует о том, что необходимо как можно быстрее провести
зонирование. Оно непременно должно быть открытым, с участием местных и
федеральных депутатов, а не только чиновников. Но воз и ныне там. Не сдвинем
эту <плиту> в ближайшее время - у многих испарится инвестиционный запал не
только по отношению к сельскому хозяйству, но и к другим секторам экономики,
говорит Виктор Семенов. Сегодня же многие под предлогом борьбы с коррупцией
предлагают вообще запретить перевод сельскохозяйственной земли в
промышленную зону. Если эта идея реализуется, то во многих регионах будет
положен предел развитию городов и целых отраслей экономики.

Подвешенный бизнес

По образному выражению одного из предпринимателей, сегодня весь крупный
промышленный бизнес в России <висит в сантиметре от земли>, поскольку земля
ему не принадлежит и выкупить ее он не в состоянии.

Совместная группа специалистов Министерства экономического развития и
торговли и РСПП подсчитала, во что обойдется выкуп земли по подготовленному
правительством закону, который сегодня рассматривается в ГД. Получилось, что
единовременная нагрузка на промышленность в случае его исполнения составит
100 млрд долл. Из чего сложилась такая сумма? Руководитель комитета по
реформе земельных отношений РСПП Олег Киселев объясняет: многие предприятия
занимают территории в центральных частях городов. Для экономики РФ 100 млрд
долл. - это почти 25% ВВП. Их изъятие приведет к краху российской
промышленности, считает Киселев. Ни одно предприятие несырьевой отрасли не в
состоянии одновременно выплатить такие деньги в бюджет. То есть либо закон
не будет выполняться, либо следует поставить крест на многих отраслях.
Правда, пока Дума отложила принятие этого закона до 2006 г.

Есть и еще один фактор, способный отрицательно повлиять на экономику.
Крупнейшими землепользователями у нас являются естественные монополии: РАО
<ЕЭС>, РЖД, <Транснефть> и <Газпром>. Если эти четыре организации выплатят
стоимость земель, находящихся под их объектами, то для компенсации потерь
они должны будут существенно поднять тарифы на свои услуги.

История выкупа земель под промышленными предприятиями берет начало в эпоху
приватизации. Тогда по политическим мотивам вместо продажи земли под
промобъектами ее предоставляли в бессрочное пользование. Если продавать эти
земли по рыночным расценкам, то может произойти общий коллапс, считает Олег
Киселев. Те же, кто уверяет, что у нас земля продается чуть ли не за
бесценок, лукавят. В Екатеринбурге средняя цена участка под предприятия
определена в 1860 долл. за сотку. Свободный участок земли в Эдинбурге стоит
1600 долл. То есть получается, что для российских бизнесменов выгоднее
организовать производство в Шотландии, чем на Урале.

Нужны новые законы

Урегулирование земельных отношений требует дальнейшего совершенствования
законодательства. Нужно принять ряд важных законодательных актов, и борьба
за их содержание будет не менее напряженной, чем в предыдущие годы. Так, в
МЭРТ разработан законопроект, регулирующий условия и порядок приобретения
прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной
собственности и на которых расположены объекты недвижимости. Далеко не со
всеми его положениями бизнес может согласиться.

По словам вице-президента ТПП РФ Бориса Пастухова, представляется
неприемлемым установление сбора за изменение перечня видов разрешаемого
использования земельных участков в размере от 5 до 30% их кадастровой
стоимости. Это сравнимо со стоимостью выкупа участка. Такая ситуация
неизбежно оттолкнет инвесторов и отрицательно отразится на
финансово-экономических показателях предприятий.

Как известно, весенняя сессия Государственной думы завершилась одобрением
концепции нового земельного налога, но и здесь существует несколько болевых
точек. Прежде всего отсутствует увязка кадастровой оценки с рыночной
стоимостью земли. Чиновники намерены сами принимать методику такой увязки,
сами ее использовать и выступать арбитрами при апелляции. На практике это
может привести к тому, что кадастровая оценка будет определяться
произвольно.

Положение ряда федеральных законов противоречит Земельному кодексу,
регулируя по-иному вопросы титульных прав на землю, норм предоставления
земельных участков. В компетенции органов государственной власти и органов
местного самоуправления и других содержатся дублирующие нормы и термины, не
соответствующие кодексу.

Решив многие принципиальные проблемы в земельных отношениях, мы, как это
обычно у нас бывает, не позаботились о частностях. О них сейчас и
спотыкаемся.