Галина Валентиновна, мэр Москвы Юрий Лужков предлагает ограничить собственность ТСЖ и ЖСК исключительно периметром самого здания, или так называемым «пятном». Основной мотив – у города незаконно отнимают общественно-значимые территории, детские площадки и спортобъекты. При этом, если вспомнить, как формировалась идея ТСЖ, то на протяжении нескольких лет людям внушалось, что мы переходим к капитализму, теперь вы собственники и сами за все отвечаете. Теперь же вдруг оказывается, что люди вовсе не должны владеть землей и распоряжаться ей. Какова Ваша оценка происходящего?
Когда началась реализация реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации, основной акцент ее разработчики ставили на развитии самоуправления граждан в жилищной сфере. Начиная с 1999 года резко активизировалась политика по созданию товариществ собственников жилья – ТСЖ, которым и передавались полномочия по управлению жилым фондом, что одно временно влекло материальную ответственность. Была разработана Комплексная городская программа формирования кондоминиумов и создания условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья (приложение к постановлению Правительства Москвы от 29.08.2000г. №690). Несмотря на то, что сама идея программы имеет рациональное зерно, то есть логично, что собственников жилья должно заботить состояние их собственного имущества и что собственники имеют право сами распоряжаться своим имуществом, сама программа выглядела экономически мало привлекательной. С целью стимулирования процесса Правительством Москвы был предложен ряд мер.
Так, например, компании-застройщики обязывали создавать ТСЖ еще до сдачи дома в эксплуатацию. Были случаи, когда без созданного ТСЖ просто не подписывали акт приёмки дома. Таким образом создание ТСЖ не было осмысленным желанием собственников жилья, что впоследствии повлекло много «мертвых», формально созданных товариществ.
Вовлекая жителей в ТСЖ, им гарантировали некоторые льготы. В частности, льготы по налогообложению. Но странно, что например в подпункте 8 (он утратил силу в 2005г.) пункта 1 статьи 238, в перечне организаций, которым предоставлено право не уплачивать единый социальный налог с выплат, производимых за счет членских взносов наемным работникам, товариществ собственников жилья не оказалось. С принятием нового жилищного Кодекса, проблем у ТСЖ не убавилось, так Министерство финансов России и налоговые органы решили, что обязательные платежи, которые являются на самом деле целевыми взносами, должны облагаться налогами. На льготных условиях и вне конкурсов предлагалось выкупить или арендовать свободные от обязательств объекты нежилого фонда городской собственности, входящие в кондоминиум. На деле же оказывалось, что все нежилые помещения выкупались еще на начальной стадии строительства, и выкупать Товариществу уже нечего, а если и было что-то привлекательное, то выкупить это можно на общих условиях по комерческим ценам.
Согласно распоряжения премьера Правительства Москвы Юрия Лужкова от 26.03.1998г., в целях реализации программы при формировании бюджета г. Москвы предусматривались расходы на финансирование работ по капитальному ремонту и благоустройству территорий, прилегающих к домам ТСЖ на условиях и в порядке, действующих для государственного жилого фонда г.Москвы. Но с 2000г. бюджетные средства на благоустройство прилегающих территорий для домов, где созданы ТСЖ, не выделялись, и собственники жилья вынуждены за свой счет благоустраивать прилегающую территорию, устанавливать малые формы на детских площадках, обустраивать спортивные площадки;
Теперь что касается приобретения прав на земельные участки в кондоминиумах. Согласно статье 11 Федерального закона № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» и Земельного кодекса РФ , в существующей застройке земельные участки, на которых расположены жилые здания и иные объекты недвижимости, входящие в состав кондоминиума, передаются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в нормативных размерах бесплатно. Постановлением от 26.09.1997г. за № 1223, Правительство Российской Федерации обязало Государственный комитет РФ по жилищной и строительной политике и Государственный комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству в кратчайший срок разработать и утвердить методические документы по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах. То есть, законодательная база - есть, а исполнения - нет.
Эксперты говорят, что до сих пор очень мало ТСЖ оформляли землю в собственность. Возможно, потому что сложно, возможно, потому что не очень хотели.
Раньше это было практически не возможно. Когда в 2002 году, будучи председателем ТСЖ, я обратилась в московский земельный комитет с целью оформления земли в собственность, (кондоминиум был зарегистрирован в 2000г.) на меня, говоря мягко, странно посмотрели сообщив, что землю можно оформить только в аренду, «нет такого закона по которому можно получить землю в г.Москве в собственность». Когда я представила чиновникам вышеизложенные статьи Закона РФ, мне были даны объяснения, что оформить нельзя, так как нет районного межевания. Тогда не понятно с какой целью разрабатывалось градостроительное заключение, назначение которого - оформление имущественных и земельных отношений. Получается, зарегистрировать кондоминиум можно, а включающий земельный участок – нет? Абсурд. Ведь кондоминиум – это единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости.
Например, в районе Марьино, который активно застраивался на протяжении последних 10 лет (на мой взгляд, это показательный район, т. к. в нем создано большое кол-во ТСЖ в домах-новостройках), есть случаи, когда собственники жилья на свои средства провели межевание, оформление, но последния инстанция чиновников долгое время отказывала в оформлении земли в собственность.
Насколько я знаю, в 2006 году ТСЖ, расположенные в районе Марьино (в тех микрорайонах, где проведено межевание), могли оформить земельные отношения, оплатив ряд работ. Но не так просто собрать средства для этих целей. Даже если на общем собрании (высший орган управления ТСЖ) принимаются решения о целевом взносе. Это работа не для слабонервных людей, проще сделать любой бизнес «с нуля», чем привлечь средства нескольких сотен собственников жилья, не потеряв при этом существенную часть своего здоровья.
А должна ли прилегающая к дому территория быть в собственности ТСЖ?
Думаю да, по крайней мере в пределах нормативного размера. Нормативный размер земельного участка, передоваемого в общую долевую собственность домовладельцев, определяется в зависимости от площади участка, занятого непосредственно жилыми зданиями и иными объектами недвижимости, входящими в состав кондоминиума а также прилигающими к ним территориями, необходимыми для обеспечения их обслуживания, с учетом соблюдения требований противопожарной безопасности, градостроительных нормативов, санитарных разрывов между зданиями и иных норм, обеспечивающих нормальные условия проживания. И не надо забывать, что все расходы по содержанию и благоустройства прилегающей территории возложили на собственников жилья.
Московские власти как раз говорят о том, что очень часто происходит огораживание территории в случаях с ТСЖ. В результате детские и спортивные площадки оказываются вне доступа людей из других домов, и это властям не нравится.
Во-первых, в соответствии с утвержденным в 1997 г. правительством положением «Об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах» от 26.09.1997г., в соответствии с правилами застройки городов и других поселений по заявлению домовладельцев или товариществ собственников жилья органами архитектуры и градостроительства выдается в установленном порядке разрешение на ограждение земельного участка в кондоминиуме (декоративные ограды, живые изгороди и т.п.)
Во-вторых, если в одном из ТСЖ собственники жилья на собственные средства приобретают и устанавливают оборудование для спортивных площадок, малые формы – для детских площадок, благоустраивают территорию, несут расходы по содержанию территории, то почему люди из других домов не желают благоустраивать свой двор, а пользуются результатом чужого труда? Если московские власти считают, что все вокруг общее, тогда пускай позаботятся о благоустройстве детских и спортивных площадках в равной мере, как где имеется муниципальное жилье, так и где созданы товарищества собственников жилья.
Это возможный вариант – почему бы и нет?
Нет, потому что это противоречит реформе ЖКХ. Одной из приоритетной задач которой является снижение уровня бюджетного финансирования содержания жилищного фонда.
С вашей точки зрения, чем объясняется эта инициатива Лужкова? Это попытка загнать коммунальную реформу, частью которой было создание ТСЖ, в некоторый логический тупик с целью возврата к социалистической форме управления ЖКХ?
Я не знаю, что является целью московских властей. Но то, что они и федеральные власти фактически угробили жилищную реформу, можно говорить вполне определенно. Как уже говорилось, программой предусматривалось стимулирование хозяйственно-коммерческой деятельности путем предоставления широкого спектра льгот при использовании объектов общей долевой собственности и земельных участков, а на деле – пыль в глаза. Не забывайте, что в течение того периода, когда реализовывалась реформа ЖКХ, то есть, примерно 9 лет, недвижимость выросла в цене в 10 – 20 раз при резком сокращении свободных площадей под застройку и резкой монополизации строительной отрасли и сферы управления жилым фондом. Всем плевать на ТСЖ, всем интересен профит от строительства и торговли недвижимостью. Поэтому сейчас все, что связано с ТСЖ – это абсурд, на мой взгляд.
Это стало абсурдом сейчас, или это было абсурдом изначально?
В принципе идея ТСЖ базируется на доверительных отношениях – жители доверяют правлению товарищества управлять домом, представлять их интересы. Абсурд (помимо тех факторов, о которых я уже сказала) состоит на сегодняшний день в нежелании собственников делегировать доверие во-первых, и брать на себя ответственность, во-вторых. По-моему, это называется патернализм. Поймите, сама идея ТСЖ - хорошая, но у нас в России жители привыкли, что кто-то решает за них все проблемы. А ТСЖ – это и есть сами жители, они сами должны решать все проблемы, но они не готовы по большинству случаев. И когда что-то стало устаканиваться, стали понимать, у них забирают все, что можно, ту же землю забирают. Тогда каков смысл – заниматься только домом и оплачивать убытки, но не получать дохода, чтобы уменьшать эти расходы? Каким образом может ТСЖ уменьшить расход по управлению домом и содержанию, совершенно не понятно. То есть, возможность получать доход - отнимают, а расходы нести - заставляют
А может быть, дело в том, что чиновники испугались, что они потеряют контроль над землей?
Безусловно, свободной земли в городе практически не осталось, уже в Подмосковье активно ведут строительство, уже появилась спорная территория – принадлежит она Москве или Московской области. Конечно, они боятся потерять контроль. Чужую собственность контролировать сложнее, в случае же передачи в собственность или аренду землю ТСЖ проще, при условии соответствующих ограничений и сервитутов. Кроме того, для ТСЖ изменить целевое назначение земли невозможно, если по Ген. плану на прилегающей территории газон,детская или спортивная площадка, так то и будет, да и доход от сдачи в аренду некоммерческой организации, которой является ТСЖ, будет ниже чем от комерческой. Особенно актуальна проблема для центра, где земля очень высока в цене. А вот изъять чиновниками землю под предлогом для нужд города, и разместить торговый центр или построить коммерческое жилье выгоднее.
Я знаю о многих вопиющих случаях хамства власти, но это тема для отдельного разговора. Сейчас ситуация в стране такова, что полностью соответствует шизофреническому анамнезу.
ТСЖ - это такая же коллективизация без образования коллектива
Засранцы из минфИНА (т.е. с их подачи) каким-то образом имущество многоквартирных домов вдруг передали в совместную собственность жильцов, хотя до этого это был объект муниципальной собственности, поскольку приватизировались только помещения квратир (пространство между полом потолком и стенами). Как это вообще возможно? Я понимаю, есть случаи, когда у собственника помимо его воли изымают то или иное имущество. А как понимать такую махинацию, когда гражданина нагружают собственностью - балластом, за который ему придется платить? (может я не совсем все понял, этим вопросом профессионально не занимаюсь)
> А как понимать такую махинацию, когда гражданина нагружают собственностью - балластом, за который ему придется платить?
Вроде как наоборот собираются отнимать:
http://sob.ru/issue1216.html
Государство может обязать собственников ремонтировать, восстанавливать или же сносить находящиеся в аварийном состоянии объекты недвижимости, которые были получены при приватизации государственного или муниципального имущества. В противном случае недвижимость у владельца будет попросту изъята. Соответствующий законопроект на днях внесли на рассмотрение Госдумы. «Собственник» поинтересовался у экспертов, к чему может привести новый механизм и не ущемляет ли он права владельца.
...
Все возложенные обременения будут зафиксированы в специальном документе – охранном обязательстве.
...
«Разработанный законопроект вполне логичен, – считает Алексей Остробородов, директор по продажам Межрегиональной девелоперской компании. – Понятно, что государство хочет снять с себя обязательства по сохранению в надлежащем виде объектов недвижимости, которые уже находятся в плачевном состоянии, и переложить их на плечи владельцев. Конечно, собственники не обрадуются такому нововведению, но иначе аварийные здания к жизни уже не вернуть, поскольку само государство не в силах их реанимировать на бюджетные средства».
...
Любопытно, что чиновники Минэкономразвития выступили против предложенных поправок, заявив, что они нарушают права собственника. Некоторые эксперты же считают, что новый законопроект способен сотворить маленькую «революцию» в сфере приватизации. «Довольно трудно прогнозировать, как именно будет реализовываться данный законопроект и какие он будет иметь последствия для рынка. Тем не менее можно сказать, что фактически будет узаконен новый способ приватизации тех зданий или помещений, которым необходимы реконструкция или ремонт», – комментируют специалисты службы правовой аналитики и консалтинга ЗАО «Пересвет-Инвест».