Эксперты снова не знают, что будет с ценами на недвижимость
Год назад аналитики рынка недвижимости прогнозировали рост цен в пределах 30%. Они немного не рассчитали: квадратный метр подорожал за год почти на 90%. Сегодня аналитики опять не знают, что будет с ценами. Они говорят о стабилизации рынка и называют вилку изменения стоимости квадратного метра от —10 до +10%. Большинство игроков строительного рынка отвергают возможность снижения цен, однако они уже начали уменьшать их окольными путями — с помощью новогодних и индивидуальных скидок.
На днях мэр Москвы Лужков заявил, что стоимость квадратного метра в следующем году расти не будет и столичные власти приложат к этому все усилия. Опрошенные РБК daily аналитики и участники рынка считают, что цены не будут стоять на месте, но их рост не выйдет за пределы разумного и будет сопоставим с инфляционным. На протяжении большей части прошлого года москвичи наблюдали обратное — небывалый рост цен, достигавший, по подсчетам первого вице-президента компании «БЕСТ-Недвижимость» Михаила Гороховского, 5 руб. в минуту. В результате стоимость квадратного метра с января по сентябрь подскочила почти вдвое, а в ряде случаев и больше чем в два раза.
Сейчас спрос на столичное жилье находится на критически низкой отметке. Участники рынка говорят о том, что платежеспособность покупателей иссякла, а цена дошла до своего потолка. Точных данных по общему количеству предложений по столице не существует, однако, по словам участников рынка, к началу зимы продажи у многих компаний снизились чуть ли не до нуля. По данным аналитического отдела компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», спрос сейчас в два раза меньше, чем был весной.
«Цены на рынке недвижимости имеют периоды бурного роста и стабилизации, это справедливо для всего мира, — объясняет аналитик рынка Геннадий Стерник. — Первый мы наблюдали почти весь прошедший год, теперь наступил спокойный период». По его мнению, изменения будут в пределах от —10 до +10%. С этой ценовой вилкой согласен и руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко. «По всем аналитическим прогнозам, следует ожидать снижение цен на жилую и коммерческую недвижимость в 2007 году», — считает руководитель отдела инвестиций компании «Пересвет-Девелопмент» Сергей Баранов. Он объясняет это тем, что девелоперы планируют вывести на рынок много новых проектов.
Однако все остальные опрошенные РБК daily участники строительного рынка, а также риэлторы не допускают возможности снижения цен. «Девелоперы не будут снижать цены на своих объектах», — утверждает начальник отдела маркетинга компании «Квартал» Павел Епихин. «В первую половину года продолжится стабилизация цен, а со второй половины начнется повышение спроса и умеренный рост цен, который к концу года достигнет 15%», — прогнозирует Владислав Луцков, руководитель аналитического консалтингового центра компании «МИЭЛЬ-Недвижимость».
Цифру 15—20% называют вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев, первый заместитель генерального директора ДСК-1 Андрей Паньковский, руководитель группы экономики и маркетигна «Велес Капитал Девелопмент» Роман Большаков, а по мнению генерального директора компании «Новая площадь» Дениса Семыкина, этот показатель может достигнуть 30%.
Аналитики отмечают, что строители никогда не признают возможность уменьшения цен и при необходимости снизить стоимость квадратного метра будут делать это окольными путями, а не в открытую. Сейчас большинство компаний, включая самые крупные (среди которых, например, ПИК, ДСК-1), объявили о новогодних скидках. «Это, по сути, и есть снижение цен, только завуалированное, в условиях растущего рынка такое было невозможно», — поясняет г-н Репченко.
Тем не менее все специалисты в области недвижимости сходятся во мнении, что чуда ждать не стоит — обвала цен на жилье не произойдет. Г-н Стерник называет наиболее вероятной «незначительную коррекцию цен вниз». Олег Репченко отмечает, что «снижение возможно в рамках дифференциации предложений». По его мнению, в период роста рынка появилось множество переоцененных объектов. «Скоро они займут свою законную ценовую нишу», — отмечает аналитик. «Вторичка, вполне вероятно, несколько опустится в цене», — соглашается Павел Епихин из «Квартала». — Сейчас она переоценена: собственники квартир, видя ажиотажный спрос, накручивали цены, к тому же, оценивая свои квартиры, они ориентировались по стоимости на новые дома. Это привело к тому, что стоимость заведомо низкокачественных квартир (старая «панель», пятиэтажки и т.п.) оказалась сильно завышенной».
При подготовке материалов, посвященных рынку столичной недвижимости, редакция обращается к признанным авторитетам и экспертам в этой области. Однако зачастую не менее интересные мнения высказывают и читатели "Газеты.Ru" (см. форумы "письма читателей" при каждой заметке).
Мы решили объединить некоторые читательские высказывания в один "коллективный прогноз" на актуальную тему "что будет с рынком жилья в Москве в 2007 году". По традиции, сохраняем читательскую орфографию и пунктуацию. – ред.
"Я думаю, что все эти ажиотажи, рост цен, впрыск нефтяных денег и т.д. и т.п. – организованы банками. Весь РН (рынок недвижимости - ред.) – это банковский инструмент. Никакие черные деньги торгашей и премии топ-менеджеров не позволят скупать квартиры домами. Самые мощные инвесторы в РН – это банки, все деньги там лежат! И им выгоден любой исход на РН!
Цель банков – закабалить как можно больше людей на максимально длительный срок. Поэтому такое быстрое развитие получила ипотека, для многих это единственный шанс купить жильё, но многолетним рабством на банки!
Видя, что строительство развивается и скоро выйдет на оптимальный уровень (с нормальными рыночными законами), была проведена скупка квартир и создан ажиотаж. Таким образом, РН был подорван, покупатели затянуты в кабалу, строители будут задушены стагнацией и зверскими ценами на землю, взятками для чиновников, и тп", – считает читатель Антц.
"Я постоянно пишу о том, что именно банки и долбанная халява в виде ипотечных кредитов подорвала рынок напрочь. То ли еще будет? – говорит читатель Илья.
-- Судя по всему, денег у банков много – хватит на всех страждущих, а это значит, что цены на недвижимость падать вряд ли будут. По крайней мере, я к этому даже не готовлюсь.
Более того, судя по всему, будет продолжена конкуренция между банками за право быть первым среди тех, кто "запихивает наше бедное население в кабалу, – считает он. – Деваться-то некуда, жить то где-то надобно".
"Мне кажется, ситуацию нельзя оценивать как белое и черное... Перегретость рынка есть? Есть... Цены не отвечают платежеспособному спросу. Что будет дальше? Цены рухнут в разы? Нет. И вот почему...", – рассуждает постоянный читатель "Газеты.Ru" с ником Tabloid, по мнению которого ценовую политику на рынке задают застройщики, выстроившие "пирамиды".
"Т.е. застройщики оплачивают строительство дома деньгами инвесторов, купивших уже следующий дом. Но, допустим, цены упадут. До определенного момента строители будут продавать по более низким ценам, но потом они просто бросят это дело и замечательно заживут на тропических островах. Только дома останутся недостроенными, а, следовательно, жить в них будет невозможно... Поэтому нас ожидает коррекция цен в 15-20% максимум", – делает свой прогноз Tabloid. По его мнению, цены могут существенно пойти вниз, только если будут создаваться комплексы инфраструктуры в пригородах, которые разгрузят города, и будет развиваться малоэтажное строительство.
"Не надо быть Нострадамусом, чтобы предсказать, когда начнется падение цен на жилье в Москве: 15-го января 2007 года. Oно не будет обвальным. Цены будут падать примерно с той же скоростью, как и росли", – уверен читатель DarkFire.
Читатель Николай убеждает окружающих, что жилье в Москве надо срочно покупать, пока оно не стало еще дороже.
"Господа! – пишет Николай. – Если у Вас нет денег на покупку, это не значит, что их нет у других. Более того, человек без квартиры совсем – будет это жилье покупать, даже страшную развалюху и даже голодая.
Теперь о рынке: Отсутствие новостроек – не есть рынок. Рынок – это спрос и предложение, и не важно за счет чего он живет. Останется в Москве 2 однокомнатные квартиры и их будут друг другу с наценкой перепродавать, и это будет тоже рынок.
ГОСПОДА! Не тешьте себя иллюзиями. Это Россия! Хрушевка на 1 этаже уже стоит 200 тысяч. В стране жилья не хватает, и люди будут голодать, но покупать. Вот вам и СПРОС, хоть и искусственный. Это гос. политика, т. к государство не заинтересовано в развитии класса собственника и будет делать все, что бы не дать гражданам получить жилье. Потому что – станут неуправляемы, и появится свое мнение. Поэтому дефецит жилья будет только развиваться.
Второе: жилье (недвижимость) используется сотнями чиновников для отмывания криминальных денег (читай взяток), т.е. легализацией преступных доходов перед отправкой их за кордон. Там, как правило, в последнее время интересуются, откуда деньги.
Третье: Вложение денег в недвижимость позволяет сохранить деньги, а нам известно, что доходность жилья выше, чем вложить в банк, аж на 50% (8% – банк, 60-80% – доход от недвижимости – что лучше?), а поддерживая искусственный спрос административными мерами, деньги можно сохранить, и еще налоги не платить.
Так, что еще раз совет. Берите, берите пока не поздно. Дальше будет просто хуже и намного. Даже если дождетесь стагнации рынка, то она будет вместе со стагнацией экономики, а значит, тоже купить ничего не сможете".
Читатель Трофим, анализируя ситуацию, предлагает сразу 2 точки зрения на будущее рынка столичной недвижимости, особо подчеркивая роль военных (возможно, Трофим – военный человек?):
"1-я точка: РЫНОК ПРОСЯДЕТ в течение 2007 года на 25-30%. Данная точка зрения обусловлена тем, что все прекрасно видят, что пузырь, раздутый риэлтерами, строителями и ко всему прочему подогреваемый прошлогодней ажиаотажной скупкой всего подряд, привели к коллапсу цен.
Цены перестали расти, а значит в ближайшие месяцы пойдут вниз, т.к. в Москве никто более покупать квартиры по 4200 уе не хочет.
ВАЖНО понимать, что росту цен поспособствовали не столько люди из провинции типа Сургута и Нефтеуганска, а в большей мере например Министерство обороны, которое последние 1,5 года АКТИВНО и в ОГРОМНЫХ ОБЪЕМАХ скупает самые дешевые новостройки в Московском регионе!!!! Это очень важно! Следите за новостями - Иванов прикупил военным жилье здесь, потом там, все кричат УРА, все прекрасно. Однако это "рвение" решить социальные вопросы военнослужащих привело в результате к резкому снижению количества новых дешевых квартир в Москве и Московской области, на что тут же отреагировали риэлтеры и строители. Первые - подняли цены, а вторые, видя рост цен, еще больше сократили предложение новостроек для того, чтобы впоследствии еще больше заработать.
Поэтому, из последнего тезиса проистекает 2-я точка зрения: В 2007 года цены продолжат свой рост далее, но уже не такими активными темпами, как в 2005-2006 гг.
В пользу этой точки зрения говорят следующие очевидные факты - государство все еще имеет и будет иметь в ближайший год много халявных нефтедолларов, которыми оно попытается решать социальные проблемы. Следовательно Минобороны вновь получит гигантские суммы на скупку жилья по России, что будет подогревать дефицит дешевого жилья в стране в целом и в московском регионе в частности.
Как следствие - дальнейший рост цен. И люди продолжат покупать квартиры, но уже не так активно, т.к.:
1- ипотека у нас невыгодна для населения; 2 - те, кто хотят заработать уже давно думают как бы "слить" перезревшие активы, чтобы не погореть, когда пузырь моксковской недвижимости лопнет, так что они новых квартир покупать не будут. Из-за этого те, кто остается - просто люди, решающие свой квартирный вопрос, но их при таких ценах как 4500-5500 уе будет еще меньше, чем сейчас, так что ВЗРЫВ ПУЗЫРЯ - вопрос если не 2007, то 2008 года - 300% вероятности!
Всем пока. Подумайте. Крах близок и неменуем!"
Наша читательница Анна уверена, что в данный момент покупать квартиру в Москве – глупо. "Средняя двушка в панельном доме, на окраине Москвы стоит 220- 250 тыс. Если покупать такую квартиру в ипотеку, – рассуждает Анна, – придется платить 2300 в месяц в течении 25 лет. Я хотела бы спросить у всех. Кто-нибудь верит, что будет получать столько же, сколько получает сегодня, в течении этого периода? При этом банку в первые 10 лет вы будете платить от 2200 до 1900 в мес. Аренда же такой квартиры в продажном состоянии составляет 650 долл., а с хорошим ремонтом, мебелью и бытовой техникой – 1000 долл. в мес.
С 1993 по 2005 год рублевые цены на недвижимость росли на величину инфляции. С учетом этой зависимости нормальная цена на 1 кв.м сегодня 50-60 тыс. руб., а при сохраняющихся темпах инфляции через 10 лет стоимость 1 кв.м. составит порядка 120 тыс. руб. (не сегодняшних, а рублей 2016 года). Я уверена, что в течение ближайших 10 лет обязательно будет обвал рынка и, чем дольше продлится рост, тем серьезнее будет обвал. И это будет не 20-30%, а 200-300%.
Имея доход даже 10000 в мес. покупать сейчас квартиру в Москве, на мой взгляд, просто глупо".
"Цены будут расти, пока квартиры покупают, – уверяет Александр. – Но людей в нашей стране, способных купить квартиру по такой цене, конечное количество. И динамика увеличения количества таких людей куда меньше динамики роста цен. Отсюда вывод - рано или поздно они скупят все квартиры, и когда покупать их больше никто не сможет, они начнут их сдавать. Цена на съемное жилье начнет падать. Тогда рост цен встанет", - предполагает он.
По его прогнозу, однажды кому-либо из владельцев таких квартир очень потребуются живые деньги, и у него будет один выход – продать квартиру. "А чтобы сделать это – придется снизить цену. Несколько таких продаж – и все. Начнется цепная реакция... цены обвалятся", – предлагает свой сценарий Александр.
Читатель с ником Алексей А. предлагает средства борьбы с высокими ценами на жилье, которые встречаются и в письмах других читателей: по его мнению, нужно поднять налог на недвижимость до "нормального уровня" и сделать его прогрессивным. Алексей А. называет это тактической мерой.
В качестве "стратегической меры", по его мнению, нужно ослабить бюрократические барьеры в строительстве.
"Все "писатели" забыли о самом главном – в Москве вообще нет недвижимости
-- заявляет читатель andy. – Так как владельцы квартир и домов имеют прав не больше, чем хозяева временных торговых павильонов. Им не принадлежит земля. Вместо покупки квартиры с таким же успехом можно купить право на 49 лет проживания в гостинице (вопрос только в соотношении цен). И если учесть стоимость земли, я думаю, Москва уже обогнала по цене бетонных коробок и Лондон, и Нью-Йорк. Смотрели фильм "Начальник Чукотки"? Не покупайте трубу отдельно от граммофона! Качество самой трубы – вторично".
Наконец – с мудрым и все объясняющим словом обращается к читателям Мишка 2 процента:
"Вообще в споре о том "упадут ли в Москве цены на жильё", люди просто делятся на тех, у кого есть достаточно жилья, и тех, у кого нет. Те, у кого есть – совершенно искренне считают, что их квартира должна стоить немерянного бабла, те, у кого нет - считают, что цены задраны до небес. И у тех и у других есть полно вполне разумных аргументов. Ну, а эмоций..."
Мишка 2 процента прав как минимум в одном: у большинства из тех, кто говорит о ценах на жилье, эмоции перехлестывают через край:
"Короче, не в ту сторону смотрите, господа. Не там врагов ищете. Хотя, судя по всему, наш президент взял правильный курс. С чего начнем? С дела врачей? Интеллигентов, нацепивших очки? Владельцев целых 2 (!!!) квартир? Расстрелять! А народ поддержит, не сомневаюсь!
Бред Деда Мазая комментировать не буду. Ему в больницу надо, а не в газету.ру"
-- пишет известная всем, кто следит за приложением "Жилплощадь", постоянная читательница mimosa.
Эмоции Мимозы можно понять: "Послушайте, Мими! Меня, как и БОЛЬШИНСТВО здесь присутствующих, интересуют именно цены. Поскольку, в отличии от Вас, Мими, у нас ЕСТЬ деньги. И мы умеем их считать, – обращается к ней известный своим ехидством Дед Мазай. – А таким сладкоголосым, как Вы, - ( котороым плевать на интересы покупателя) я гроша ломаного не переплачу! Будь там какая угодно очередь за «горячими пирожками», я в неё не ходок. Саентология, камлание, сетевой маркетинг, – это Вы не не по адресу, Мими!"
"Газета.Ru" продолжит следить за обсуждением читателями животрепещущих вопросов современной жизни. Ждем ваших писем!
Неконтролируемое увеличение объема предложения жилья может обвалить цены на столичном рынке жилья –
По данным риэлторов, в Москве началась коррекция цен на недвижимость. Как поясняют эксперты, цены реальных сделок уже на 5–10% ниже цен предложения, что вызвано сокращением спроса и резким увеличением объема предложения квартир — как на первичном, так и на вторичном рынке жилья.
По оценкам компании «ИНКОМ-недвижимость», за три осенних месяца количество квартир, выставленных на продажу, выросло на 75%. При этом, по словам гендиректора компании «МИАН-агентство недвижимости» Нины Кузнецовой, покупательская активность существенно снизилась, что привело к сокращению объема сделок примерно на 20%.
Эксперты отмечают, что предложение выросло не только на вторичном, но и на первичном рынке. «Известно, что многие компании предпочитали придерживать квартиры, чтобы продать их на пике цен», — поясняет г-жа Кузнецова. Сейчас застройщики вынуждены распродавать запасы, поскольку не видят никаких предпосылок для возобновления прежних темпов роста цен и восстановления спроса.
Сюрпризом для многих участников рынка стало снижение объемов ипотечных сделок. Казалось бы, штиль на рынке значительно облегчил поиск квартир и последующую процедуру оформления ипотечных сделок. Однако, по оценке генерального директора брокерского дома «Золотые ворота» Романа Мурадяна, желающих купить квартиру с помощью ипотечного кредита стало меньше примерно на 20%. В начале осени многие потенциальные заемщики заняли выжидательную позицию, ожидая коррекции цен.
В начале декабря у продавцов не выдержали нервы. «По некоторым объектам на вторичном рынке начался торг с последующим снижением изначально заявленной цены примерно на 5%», — говорит г-н Мурадян. По данным г-жи Кузнецовой, периодически на рынке новостроек появляются предложения от оптовых инвесторов по ценам примерно на 10% ниже среднерыночных. «Впрочем, - делает она оговорку, - пока это показательные эпизоды, но еще не тенденция».
По данным риэлторов, в преддверии новогодних праздников с продажи на вторичном рынке было снято значительное количество квартир (объем предложения резко сократился — с 25 тыс. до примерно 19 тыс. объектов). «Ушедшие» квартиры, в случае своего «возвращения» с новогодних каникул, способны если не обвалить, то существенно поколебать нестабильный столичный рынок.
По словам г-на Мурадян, многие покупатели решили воздержаться от приобретения недвижимости до февраля. Он полагает, что стагнация на рынке продлится около полугода, после чего цены опять пойдут вверх. Руководитель отдела инвестиций компании «Пересвет-Девелопмент» Сергей Баранов ожидает в следующем году существенного увеличения объема предложения квартир, а снижение цен кажется ему неизбежностью. По материалам Эксперт Online.