Форум С.Кара-Мурзы : Ветка : ЖКХ, недвижимость (-)

От	Георгий
К	Администрация (Дмитрий Кропотов)
Дата	02.12.2004 18:00:56
Рубрики	Тексты;

ЖКХ, недвижимость (-)

От	Георгий
К	Георгий (02.12.2004 18:00:56)
Дата	02.12.2004 18:01:36

ЖКХ. Нас не ждет н и ч е г о хорошего (*+)

Русский Журнал / Обзоры /
http://www.russ.ru/culture/20041130_ovs.html

Будни калабуховского дома
Зачем нужны ТСЖ и какова цена свободы от жэка

Дмитрий Овсянников

Дата публикации: 30 Ноября 2004

От редакции. Пока на Украине бушуют революционные страсти, в России тихо и со скрипом продолжают идти различные реформы, запущенные властью в предыдущие годы. Одна из них, многими признаваемая как узловая - это реформа ЖКХ. На самом деле, почти все начальственные инициативы последнего времени - будь то кампания по борьбе с бедностью или "монетизация льгот" - в конечном счете упираются именно в эту системную проблему страны. Все, что пытается делать здесь власть, имеет целью предоставить абсолютному большинству населения физическую возможность платить за коммунальные услуги цену, которая хоть сколько-нибудь сравнима с их реальной стоимостью. Иными словами, это выход на программу монетизации коммунальной инфраструктуры России - то, без чего невозможна ни какая-либо ее модернизация, ни оценка реальной стоимости активов, ни даже само ее сохранение в сколько-нибудь долгосрочной перспективе.

Об этом - текст Дмитрия Овсянникова.

-------------

Новая аббревиатура

"Знаете, что такое самоуправление? Это очень просто: если раньше ЖЭК вам в подъезде перегоревшие лампочки вкручивал, то теперь вы их сами будете вкручивать. И это у вас, а не у меня будет голова болеть, что в подъезде темно" - так один чиновник муниципалитета прокомментировал вопрос о приближающейся реформе ЖКХ. Для него все просто: самоуправление означает лишение его огромной сферы ответственности - того, что касается обслуживания жилого фонда. И, шантажируя нас новой головной болью, он на самом деле проговаривается о своем страхе потери. Страшно ему, и потому должно быть страшно и нам...

Должно быть страшно не потому, что чиновник такой грозный, а потому, что смысл в его словах все-таки есть. Действительно, малопродуктивная деятельность ЖЭКов приводит к тому, что некоторые жильцы, уставшие от ненавязчивого жэковского сервиса, организуются в ТСЖ - товарищества собственников жилья. Грубо говоря, "начинают вкручивать лампочки в подъездах самостоятельно". Вернее, не самостоятельно - за них это делает обслуживающая компания, с которой ТСЖ заключает договор. Целесообразность такой организации не совсем очевидна: кому-то все равно, есть свет в подъезде или нет, кому-то просто лень ходить на собрания жильцов... В этой статье речь пойдет о трудностях, с которыми столкнулись ТСЖ в России, а также об их будущем.

Напомню, что ТСЖ, или товарищество собственников жилья, - это форма организации жильцов дома с целью повышения качества коммунального обслуживания, снижения тарифов и учета всех пожеланий жильцов относительно стоимости и качества путем участия всех жильцов в решении проблем дома.

------------
Внедрение ТСЖ

Жилищно-коммунальное хозяйство - одна из последних крупных дотационных отраслей, оставшихся после распада СССР. Вот уже 10 лет наше правительство проводит жилищно-коммунальную реформу, целями которой является передача функций обслуживания домов частным компаниям, создание конкуренции между ними и, как следствие, улучшение качества обслуживания жилищного фонда. На Западе, к примеру, деятельность таких компаний приносит неплохую прибыль, да и качество обслуживания домов остается на высоком уровне.

При проведении этой реформы перед государством встал вопрос: а кто будет тот собственник, который заключил бы договор с обслуживающей компанией? "Приватизация у нас пошла именно по пути поквартирному, вслед за приватизацией квартир Гражданский кодекс утвердил общую долевую собственность собственников квартир на места общего пользования. Таким образом, у нас так получилось, что сейчас по факту каждый дом является кондоминиумом, то есть это дом, в котором есть больше чем два собственника. И единственный нормальный и законный способ согласования интересов собственников - это общее собрание и организация ТСЖ. Фактически получается, что у нас нет других путей", - объясняет Татьяна Лыкова, руководитель сектора "Социальные проблемы жилищного сектора" Института экономики города.

Более того: по новому Жилищному кодексу, вступающему в силу 1 января 2006 года, у муниципалитетов не должно остаться абсолютно никакого жилья. Точнее, если в жилом доме есть несколько собственников, все вопросы, касающиеся этого дома, перестают быть вопросами муниципалитета и становятся проблемой самих собственников. Как рассказывают люди из некоторых отдаленных городов, их городская власть в срочном порядке раздает и распродает весь свой жилищный фонд. Правильно это или нет - вопрос спорный. К примеру, профессор ВШЭ Е.С.Шомина считает это решение ошибочным: "Нельзя считать ТСЖ единственной формой существования многоквартирного дома. На Западе никогда так не делают: при приватизации жилья у муниципалитета всегда остается часть фонда. В первую очередь речь идет о жилье, предназначенном для менее состоятельных жителей, и ни один город не собирается от него отказываться".

Кроме ТСЖ существуют и другие способы передачи дома в полное владение жильцов. Они могут принимать совместные решения по поводу проблем своего дома, собирая общие собрания, выбирая управляющую компанию, заключая с нею коллективный договор. Однако, по мнению Т.Б. Лыковой, "существующая практика показывает, что если жильцы дошли уже до того, что они способны, и у них есть желание собираться и проводить общее собрание, что им мешает создать товарищество, выбрать правление, которое дальше будет от их имени заниматься всеми этими вопросами, чтоб было меньше головной боли?".

В России государство стремится полностью избавиться от ответственности за обслуживание жилищно-коммунального сектора. К примеру, сейчас, если новый свежепостроенный дом переходит в частную собственность - значит, муниципалитету передать его уже нельзя, и единственный способ - это передать его вот этим самим будущим жильцам. Но проблема здесь заключается в том, что создание ТСЖ должно происходить одновременно с продажей квартир и быть составной частью нормальной клиентской работы риэлтеров. Тот, кто продает квартиру, должен позаботиться о том, чтобы люди покупали не только квартиры, но и долю управления домом, и понимали, какая ответственность потом на них будет возложена, и какие права они будут иметь по управлению этим домом.

На данный момент застройщики делают так, как проще. По старой сложившейся традиции продают дом поквартирно - то есть продают именно квартиру, с планировкой, с адресом, - доказывая, как прекрасно вселиться в этот дом. А о том, с чем они столкнутся, вселяясь в этот дом, люди узнают только тогда, когда получат ордер или свидетельство о собственности, и когда с людей начнут брать плату за управление и за обслуживание вот этой самой новостройки. Только в этот момент у них появляется желание собраться вместе с соседями, что-то организовать, что-то опротестовать, что-то отменить, кого-то выгнать, кого-то переизбрать. И эта работа несколько отстает от того, как она должна была бы идти на практике.

Относительно внедрения ТСЖ остается добавить, что все опрошенные мною эксперты сошлись во мнении: товарищество выгодно для богатых и невыгодно для бедных. Дело в том, что в большинстве случаев тарифы для ТСЖ выше, чем для обычных муниципальных домов. Но богатые жители действительно получают желаемое качество обслуживания, только платят за это немного больше обычных жильцов.

--------------
На что опираются ТСЖ сегодня

Казалось бы, на руку ТСЖ играют:

Солидная законодательная база. Деятельность ТСЖ достаточно подробно отражена в государственном законе (Закон о ТСЖ от 1996 г.). "Законодательная база абсолютно полноценна. Все положения, касающиеся и ревизионной комиссии, и полномочий правления и председателя, - все это остается в силе, все это совершенствуется, и ничего практически не выпадает (в новом Жилищном кодексе)" - Т.Б.Лыкова.
Невозможность обслуживающих компаний завышать тарифы на коммунальные услуги, т.к. они очень жестко устанавливаются муниципалитетами, поскольку эти поставщики являются совершенно очевидными монополиями.
Снижение тарифов благодаря конкуренции между обслуживающими фирмами - благая цель реформы ЖКХ. По закону должен проводиться конкурс между фирмами - поставщиками услуг, по результатам которого подписывается контракт с муниципалитетом или ТСЖ.
Теперь поговорим об оборотных сторонах этих условий.

Солидная законодательная база... То, что она солидная, вовсе не означает того, что она хорошо работает. "Я думаю, что законодательства достаточно,... но оно мало где работает. И в частности, это связано с еще очень сильной массовой жилищной неграмотностью - с одной стороны, людей, владеющих жилищным фондом, и, с другой стороны, работников муниципалитетов", - говорит Е.С.Шомина, имеющая огромный опыт работы с жителями в больших и малых городах России.

Второе - невозможность завышать тарифы на коммунальные услуги. Да, это так. Но ведь кроме тарифов на коммунальные услуги существуют еще тарифы на управление и обслуживание жилья, которые компания устанавливает по своему разумению. Конкуренция, скажите вы?

Конкуренция обслуживающих компаний - еще одно слабое звено ТСЖ. Е.С.Шомина: "На бумаге конкуренция есть, потому что конкурсы проходят, и, как правило, для участия в конкурсе регистрируют больше, чем одну компанию. Однако это, хотя бы чисто символически, существует, наверное, только в Москве. А в небольших городах это даже не стоит на повестке дня".

Однако главная проблема ТСЖ далеко за рамками собственно коммунальной специфики - скорее, это часть более общей, общероссийской проблемы коммуникации. "Главное - нехватка умения у людей находить инструменты согласования интересов друг с другом. Это недостаток не самих товариществ... Сейчас, за исключением самых дорогих и элитных домов, в большинстве домов живут люди с различным уровнем дохода, различным отношением к дому, в котором живут, с различными интересами в плане того, какие именно услуги они хотят получить и что они хотят видеть в своем доме. Если раньше, в советские годы, хотя бы через систему субботников жители подъезда и даже дома, знали друг друга, то сейчас навык общения и понимания соседа утрачен, и мы только-только начинаем раскрывать свои души и глаза перед соседями", - сожалеет Т.Б.Лыкова. К этому хочется добавить, что есть и вторая "составляющая" этого недостатка - неумение жильцов и городских властей работать с обслуживающими компаниями: искать, договариваться, контролировать их деятельность. В основном, конечно, это проблема жильцов.

И, тем не менее, ТСЖ - основной и действенный механизм согласования интересов всех собственников жилья в доме и возможность получить те услуги, которые хотят жильцы. "Как мы решили, так и будет". Это право самостоятельно принимать решения о том, какие цели ставить перед собой и перед управляющей компанией, право не зависеть от государства, самостоятельно определять и контролировать качество предоставляемых услуг.

------------------
Что будет дальше?

Как уже было сказано, с 2006 года у муниципалитетов не останется жилищного фонда. Соответственно, в обязательном порядке дома будут переданы жильцам. И каждый конкретный дом будет обслуживаться частными или муниципальными компаниями. Казалось бы, в чем разница, ведь дома и сейчас обслуживаются этими компаниями? А разница достаточно существенная: сейчас, контракты с компаниями (и частными и государственными) заключают муниципалитеты. Они и несут ответственность за состояние жилищного фонда перед городом, но не перед жильцами. В этом и заключается главный недостаток существующей системы. Новый жилищный кодекс убивает двух зайцев: муниципалитеты снимают с себя ответственность за состояние домов, жители получают возможность контролировать качество предоставляемых услуг "вкручивать лампочки самим при первой необходимости". Идея действительно хорошая, но на практике может получиться примерно следующее.

Контракты будут заключаться жильцами с теми же самыми обслуживающими компаниями, однако состояние жилищного фонда резко ухудшится. Дело в том, что существующая политика в отношении частных обслуживающих компаний не способствует их численному быстрому росту. Вероятнее всего, эти компании не смогут конкурировать с государственными, которые не уйдут с рынка. Даже не важно, смогут ли частные компании конкурировать с государственными - в любом случае, на рынке обслуживания домов сохранится олигополия или даже монополия обслуживающей компании. Это приведет к существенному завышению тарифов.

Это отнюдь не единственная проблема. Здесь важны не только тарифы, но и качество предоставляемых услуг. Когда контроль над ними станет обязанностью жильцов, фактически обслуживающие компании станут неконтролируемыми. В отличие от муниципалитетов, профессионально контролирующих эти компании, люди не умеют (и не хотят) осуществлять этот контроль. Сейчас эта проблема стоит только перед ТСЖ, но скоро будет стоять и перед всеми нами.

Итак, две главных проблемы - проблема коммуникации между жильцами и неумение пользоваться своими достаточно обширными правами. Что касается первой - то для ее решения не хватит ни одного десятилетия и не двух. А ведь есть в мире такое полезное явление, как политика общинного развития (community development policy)...

Что касается второй - то это пока поправимо. Необходимо, чтобы государство (раз уж реформа идет сверху) активно проводило и стимулировало программы обучения инициативных людей, желающих взять на себя управление жилыми домами. Только благодаря ним наши дома будут достойно обслуживаться.

А нам самим надо учиться договариваться друг с другом и отстаивать свои права.

==========Десакрализаторам - бой!=======

От	Руслан
К	Георгий (02.12.2004 18:01:36)
Дата	04.12.2004 02:25:01

Надо расчитывать на худшее.

Люди и так квартплату не платят - нечем. Вот основной вопрос. А не то кто будет лампы менять. Ты хоть американскую компанию подряди, а без денег не будет света.

Лампочки я и сам уже давно заворачиваю.
Теперь буду стекла вставлять, мусор вывозить и т.п. Все это по повышеному тарифу.
"Президентом" ТСЖ будет какой нить шустрый малый. Будут опять революции в стакане.

Может правители и хотят чего по настоящему улучшить. Но только расчитывать надо не на самое лучшее развитие событий, а на самое худшее. Нам расчитывать.

От	Кудинов Игорь
К	Руслан (04.12.2004 02:25:01)
Дата	04.12.2004 12:21:48

иллюстрации

-------------------------------------------
, 06.07.2004 13:10
Вроде как мы и собственники, но произвол будет твориться до тех пор, пока у руля не встанут те, кто живет в нашем дворе. За подключение лифтов мы платили еще при
получении ключей. Сколько еще раз будут подключать лифты - непонятно. За техобслуживание с нас берут примерно 1 млн.(довольно приблизительный подсчет) руб. в
месяц.(с 4-х домов). А то, что делают (ремонт, обустройство и т.д.) не тянет и на 200 тыс. Детская площадка одна из самых убогих в округе, непонятны функции охраны
и т.д. В общем, собираться надо ОБЯЗАТЕЛЬНО! [ответить]

-----------------------------------------------

Газоны все изъезжены машинами-нужен маленький забор.Дальше, эта огромная стоимость ТО. Отвечают мы убираем и чиним ваш дом. Ага как же! У меня потек стояк-они даже
не притронулись--чините сами, у вас врезка в стояк.Т.е. если у вас рабочие что то со стояками в тулете делали , то как они говорят зовите их и пусть они устроняют
течь.Здорово!Еще, появилась какая то разовая плата за лифт,причем исчесляется исходя из кв.метров жилья.Не знают как еще с людей деньги выудить.

От	Руслан
К	Кудинов Игорь (04.12.2004 12:21:48)
Дата	06.12.2004 19:06:38

Re: иллюстрации

>Газоны все изъезжены машинами-нужен маленький забор.Дальше, эта огромная стоимость ТО. Отвечают мы убираем и чиним ваш дом. Ага как же! У меня потек стояк-они даже
>не притронулись--чините сами, у вас врезка в стояк.Т.е. если у вас рабочие что то со стояками в тулете делали , то как они говорят зовите их и пусть они устроняют
>течь.Здорово!Еще, появилась какая то разовая плата за лифт,причем исчесляется исходя из кв.метров жилья.Не знают как еще с людей деньги выудить.

Да, варианты разные бывают.

- Воруют везде по разному
- Добросовестность разная
- Возможности оплаты разные

Я раньше жил в кооперативе - Председатель шустрил помаленьку. Прищучить пытались - он "свой" выборный. Налоговую насылали, на собрании накатывали. После собрания маленько зашевелился, но не в том направлении.

Не вдаваясь в глобальности скажу что сейчас очень многие считают допустимым и нормальным свое и чужое воровство.

А по крупному, государство сбрасывает с себя функции и оставляет их на произвол низовых организаций/людей. При этом вроде эти деньги должны бы пойти к нам в карманы за счет снизжения налогов. Но они пойдут дяде. А расценки на все увеличатса за счет накладных расходов. Но воровать меньше не станут - это уж точно.

Американизация. Я тут с местными говорил. У них такие же кооперативы, уставы.

В кооперативе у меня чинил рвач водопроводчик.
Сейчас я в "муниципальном" доме. Чинили бесплатно. Квартплату и там и здесь часть не платила. Алкаши или денег нет.

Короче можно представить себе правление (с оплатой) и комиссию по контролю. Выборные. И то можно себе представить, что будут воровать.

От	Георгий
К	Георгий (02.12.2004 18:01:36)
Дата	03.12.2004 11:45:25

Отклики! Отклики! Отклики! Отклики! Это всех касается! (-)