От Георгий
К Администрация (Дмитрий Кропотов)
Дата 02.09.2004 21:09:27
Рубрики Тексты;

Недвижимость, ЖКХ (-)
От Георгий
К Георгий (02.09.2004 21:09:27)
Дата 17.09.2004 21:46:38

"Наши чиновники на словах - самые передовые, а на деле?" (*+)

http://www.spbvedomosti.ru/2004/09/17/egfweggwe.shtml

Просвещенный бюрократизм





<Государство никогда не являлось эффективным собственником, на любом уровне. Поэтому чем меньше у государства собственности, тем
лучше для общества>, - эти слова, под которыми могли бы подписаться все либеральные экономисты - от Адама Смита до Чубайса с
Явлинским, на самом деле принадлежат <экономическому> вице-губернатору Петербурга Михаилу Осеевскому.

Наши чиновники, особенно представители экономического блока, - люди самых широких и прогрессивных взглядов. Они знают, куда идти и
что делать. Но почему-то наукой никак не объяснен такой парадокс: высказывая самые правильные мысли, те же чиновники совершают
действия, прямо противоречащие их убеждениям. Утверждая, что государство - самый неэффективный собственник (и это ежедневно
подтверждается работой большинства петербургских ГУПов - государственных унитарных предприятий), бюрократы продолжают создавать эти
ГУПы и накачивать их бюджетными деньгами.

Очередной пример - решение создать ГУП <Продовольственный фонд>. Задача у него самая благородная: закупить на городские бюджетные
деньги зерно и зимой по мере необходимости выбрасывать его на рынок, сбивая спекулятивные цены. Сильный план. И недостаток он имеет
всего один: несколько лет назад уже был создан ГУП с точно такими же задачами - продовольственная безопасность, государственное
регулирование рынка... Назывался он <Продовольственная корпорация С.-Петербурга>. Ему были выделены сотни миллионов рублей из
городского бюджета. Куда делись эти деньги - даже милиция не смогла разобраться. Как говорит один ответственный чиновник, корпорация
накапливала не зерно, а долги. Вопрос городские власти решили радикально: ГУП <Продовольственная корпорация> решено упразднить, а
взамен создать ГУП <Продовольственный фонд> и теперь уже ему выделить немалые деньги - как минимум 200 миллионов рублей. Это только
на закупку зерна. А ведь нужно фирму еще и офисами обеспечить, и компьютерами, и служебными машинами, дать сотрудникам хорошие
оклады. ГУП своих элеваторов не имеет, так что придется ему арендовать их у частных фирм.

Может, проще было с самого начала заключить с частной компанией договор о закупке и хранении зерна за счет бюджетных средств? Ведь
коммерсант в отличие от чиновника денег не украдет - своим имуществом отвечает. Это все так, но ведь тогда ни новых рабочих мест не
будет, ни командировочных, ни столь приятной возможности распоряжаться деньгами, не отвечая за результат.

Как известно, острой критике с самых верхов подвергалась государственная система жилищного хозяйства - ленивая, прожорливая,
безответственная. Главный лозунг начатой в городе жилищно-коммунальной реформы: заменим ГУЖА частными компаниями. Двух месяцев не
прошло - и сами авторы лозунга заявляют, что роль частных фирм будут выполнять все те же ГУЖА. Их разделят надвое: одна часть
останется госконторой, которая будет <рулить> деньгами, выполняя функции заказчика и контролера, другая станет как бы акционерным
обществом, выполняющим порученные работы. Как бы - потому что город будет в этих компаниях единственным акционером. Штаты, наверное,
увеличатся: был в ГУЖА один директор, одна бухгалтерия, одна канцелярия - сейчас все как минимум удвоится. Правда, дворников больше
не станет. К тому же останутся новые жилищные ОАО теми же монополистами, что и сейчас, - ведь все работы именно им передаются. Как
говорится: найдите хотя бы какое-то отличие по сравнению с действующей системой.

В общем, нынешний бюрократ, как образованный русский помещик: взгляды у него самые либеральные, передовые, и в гостиных он готов их
отстаивать насмерть. Но что касается введения либеральных порядков в своем имении - ни за что на свете, рано, люди еще не готовы,
помрут, если мы о них заботиться не будем.

Что ж, наверное, мы действительно еще не готовы - если соглашаемся еще неизвестно сколько месяцев ждать хоть каких-то результатов
жилищно-коммунальной реформы, мириться с мизерными денежными компенсациями взамен утраченных льгот и давать бюрократам, которые сами
признают свою неэффективность в хозяйственных вопросах, все больше прав и бюджетных денег.

Владимир НОВИКОВ



От Георгий
К Георгий (02.09.2004 21:09:27)
Дата 17.09.2004 21:37:20

Коммуналки в России или Как нам не хватает навыков доктора Ватсона в общении с Шерлоком Холмсом (*+)

http://www.spbvedomosti.ru/2004/09/17/regwegweg.shtml

В нашем доме появился замечательный сосед...



Коммунальная драма: акт следующий, и не последний

Историю коммуналок многие возводят к декабрьскому 1917 года декрету ВЦИК, который назывался <О реквизиции теплых вещей для солдат>.
Интересно, что в ту зиму, судя по названию, жилищному вопросу вообще придавали значение второстепенное, однако помимо теплых вещей в
декрете предписывалось реквизировать и теплые помещения, то есть части квартир у <буржуев>.
Однако, строго говоря, коммуналки в Питере существовали чуть ли не с самого его основания. Рабочие бараки, предоставляемые
заводчиками выходцам из деревень, чаще всего даже не предусматривали выделение отдельных комнат для семей - каждая семья занимала
<угол>. И в историческом центре люди жили далеко не только во дворцах и отдельных квартирах. Квартиры во вторых дворах и даже
квартиры фасадных этажей занимали мелкие служащие, кустари, прислуга и <бедные студенты> наподобие Раскольникова. Эти квартиры
сдавались <покомнатно>, так что тоже были коммуналками в своем роде.
Не был чужд такой практики и Запад. Почитайте западную литературу позапрошлого века - ведь именно комнаты, а не квартиры снимают там
не очень богатые и одинокие люди. Причем вполне интеллигентных профессий. Кстати, если уж присмотреться, кем был для доктора Ватсона
Шерлок Холмс? Не больше и не меньше как коммунальным соседом! Помните страхи несчастного доктора, который подозревал своего соседа в
связях с криминальным миром, пока не убедился в том, что мистер Холмс - сыщик?
И все-таки советская коммуналка всегда была чем-то особым, а уж коммуналка питерская и подавно. В 1990 году в Ленинграде 45% семей,
или 34% населения, проживали в коммунальных квартирах - это было неизмеримо больше, чем в любом другом городе страны. Сейчас этот
процент меньше, однако риэлтеры отмечают, что активность на рынке <малой недвижимости> не идет на спад, так что вряд ли в скором
времени феномен коммунальной квартиры исчезнет. Что и дало право некоторым специалистам по вопросам недвижимости назвать
Санкт-Петербург <коммунальной столицей России>.

На днях сосед мой Леша остановил меня в коридоре с такой речью:

- Я тут живу полгода, и у меня сложилось впечатление, что вы тут все козлы.

Я ответила ему честно:

- Знаешь, у меня тоже.

Касалось это в том числе и самого Леши, и он это прекрасно понял, с негодованием провозгласив в пространство абстрактную жалобу:

- Ну что за отношения здесь, я просто обалдеваю!

С этим тоже пришлось согласиться: отношения никудышные, хотя, с моей точки зрения, сам Леша приложил к этому усилия просто
титанические. Вероятно, с его точки зрения все выглядело иначе: наверное, он считал, что именно он-то все старается исправить...

Мы - коммуналка <нового разлива>: не та классическая питерская коммуналка, расположенная в аварийном доме с высокими потолками,
украшенными лепниной, в грязи и запущенности которой все еще продолжает витать дух дореволюционного Петрограда. Некогда в такие вот
бывшие барские покои въезжали <подселенцы> - робкие и грубые одновременно, - усвоившие от большевистских агитаторов, что отныне все
равны, и кухарка по закону социальной справедливости должна вселиться в комнаты господ. Нет, у нас с Лешей ситуация иная: нас свели
в одной квартире малогабаритной <хрущобы> не беспощадные большевистские декреты, а не менее беспощадные законы рыночной экономики.
Все было очень просто: дикий рост цен на недвижимость к концу прошлого года отнял как у меня, так и у Лешиной мамы надежду на
приобретение однокомнатной квартиры, и мы, не зная друг друга, но руководствуясь одними и теми же соображениями, не раздумывая,
вложили имевшиеся средства в то, что подвернулось под руку. А комната в малонаселенной квартире недалеко от метро - это уже кое-что.
Лишь позже обнаружилось, насколько жутко не подходят для коммуналок эти несчастные хрущевские пятиэтажки, в которых стены будто из
картона - даже чих за стеной слышен...
И тоже только потом выяснилось, что, совершая свою полюбовную сделку, Лешина мама и Тамара, продавшая ей одну из своих двух комнат,
имели в виду совершенно разные вещи. Тамара обещала, что уйдет жить к новому мужу, а в комнате останется только ее дочь -
восемнадцатилетний ангел во плоти Леночка. Однако оказалось, что при этом Тамара весь рабочий день с десяти до семи собирается
проводить на Леночкиной жилплощади, так как здесь у нее по совместительству офис. Своим малым бизнесом Тамара и ее новый муж
пытаются заработать наконец на квартиру. Что ж, флаг бы в руки, если бы не хамский характер дражайшей Томы...
В свою очередь Тома никак не ожидала, что в проданную ею комнату Валя въедет не сама, а поселит взрослого сына, инвалида первой
чеченской кампании, да еще с девушкой. Так что за истекшие полгода все переругались вусмерть, а Леше разбили личную жизнь, потому
что между молотом и наковальней оказалась именно Лешина Наташа, студентка последнего курса, готовившаяся получить диплом по
специальности <социальный психолог>.
Уж не знаю, хороший ли у нее получился диплом в теории, но на практике как социальный психолог Наташа явно не состоялась. На ее
робкий лепет: <Но мы же настроены позитивно...> Тамара, уперев руки в боки, изрыгала потоки грязи. Ученые слова на нее действовали
как красная тряпка на быка. Так что, получив диплом, Наташа предпочла уехать к родителям в свой родной сибирский город и
возвращаться, судя по всему, не собирается.
Дело, наверное, было не только в кознях Тамары - ведь настоящая любовь победила бы все препятствия! Но сам Леша в отличие от своей
подружки предпочитал в выражениях не церемониться и объяснялся преимущественно при помощи ненормативной лексики. Причем зачастую
очень громко и очень поздно ночью... Все это было бы смешно, когда бы не было так грустно.
Специалисты по торговле недвижимостью не обнадеживают. По их данным, количество коммуналок снова начнет расти. В середине 1990-х был
бум расселения <перспективных> коммунальных квартир в центре города, однако считается, что он уже идет к концу. Потому что самые
хорошие квартиры из числа бывших барских покоев уже разобраны состоятельными людьми, а от оставшихся подобных квартир <тугие
кошельки> сейчас отвлекает бурное строительство элитных домов. Так что старые дома в центре перестали представлять для них
исключительный интерес - пришла мода на элитные окраины. Расселиться самим для большинства остающихся почти нереально: легальных
путей заработать на квартиру немного, все они узки и тернисты, и пройти по ним дано лишь самым сильным.
Кстати, мне в этой склоке тоже не повезло. Мне досталась комната, которая в нашей <трешке> в предыдущие три года принадлежала семье
переселенцев с Урала. И Тамара предпочла выплеснуть на меня все свои действительные и мнимые обиды, скопившиеся в ней против
предыдущих хозяев.
Кроме того, в сумятице выяснения отношений между <кланом Вали> и <кланом Томы> я почему-то оказывалась ответственной за горы грязи,
принесенные табунами бесцеремонных друзей ангела во плоти Леночки. Нет, я, конечно, понимаю, что Леночка таким образом защищалась от
табунов не менее бесцеремонных друзей Леши...
Самым неприятным, однако, было то, что в пылу войны <кланы> стали таскать друг у друга продукты из шкафов и холодильников
(исключительно из вредности, ибо проблем с пропитанием нет ни у тех, ни у других), а поскольку я-то лично предпочитаю шкафов и
холодильников на кухне не держать, то подозрения какое-то время упорно падали на меня. Не обошлось и без подозрений в связях с
криминальным миром...
Ах, именно в эти дни довелось мне выслушивать рассказ правнука нашего национального гения, его единственного прямого потомка по
мужской линии Дмитрия Андреевича Достоевского, выросшего в послевоенной питерской коммуналке и прожившего в ней до двадцати пяти
лет! И с какой же завистью слушала я его рассказ.
Некогда квартира, в которой вырос Дмитрий, принадлежала племяннику писателя Андрею Андреевичу Достоевскому, ушедшему из жизни еще в
1930-х годах после полутора лет каторжных работ на Беломорканале. Шестикомнатная старая квартира ученого была, разумеется, в свое
время <уплотнена>, но вспоминая свое детство, Дмитрий Андреевич считает, что им бесконечно повезло с соседями. Когда в 1970 году
Достоевским все же дали отдельную квартиру, то соседи искренне плакали, прощаясь с ними. Позже он понял, откуда в этих людях была
природная порядочность и искренняя душевность: они были выходцами из староверческой деревни.
Конечно, не всем так везло. Приходилось мне бывать и в таких коммуналках, интриги и дрязги в которых стократно превышали их
дилетантский уровень в нашей несчастной хрущевской <трешке>. А в Интернете можно раскопать леденящие душу истории о том, как люди
пробиваются к месту своего проживания лишь в сопровождении участкового милиционера и даже продать свою комнату без помощи
участкового не в состоянии - их с потенциальными покупателями попросту не пускают в квартиру.
Там же можно найти утверждение специалистов, что в Питере нынче вообще развивается изощренная психологическая система <выживания
слабых> из квартир (в основном это касается пожилых одиноких людей). Так что наш вариант еще не худший - каждый может постоять за
себя, хотя каждый делает это в меру своей испорченности.
И сейчас я понимаю, что, похоже, нет ничего более постоянного, чем временное. Мы все будем принуждены к сосуществованию в этом мире,
который <придуман не нами>. Утешить тут может разве что туманный постулат мистиков насчет того, что все жизненные передряги даются
нам для того, чтобы мы чему-то научились. Так что, вероятно, нам следует научиться джентльменской корректности Шерлока Холмса и
доктора Ватсона, чтобы разобраться наконец, кто есть кто и как должен вести себя с соседом истинный джентльмен...

Впрочем, сейчас я вновь слышу в коридоре раздраженный голос Тамары, а вечером в пятницу всенепременно за стеной до глубокой ночи
будет раздаваться чистейший русский мат в Лешином исполнении. И у меня возникают тоскливые сомнения в том, что высшим силам дано
научить нас чему-то доброму и светлому именно таким образом.

Светлана ХВОСТЕНКО


От Георгий
К Георгий (02.09.2004 21:09:27)
Дата 16.09.2004 20:43:06

"В 2010 году выйдем на рекордный уровень строительства жилья - 80 миллионов кв. метров. Советский..." (*+)

http://lgz.ru/1390

ПРАВО И БЕСПРАВИЕ

Шалаш раздора

Похоже, поговорка о милом, с коим рай и в шалаше, безнадёжно устарела
Ура, господа-товарищи! Наконец-то догоним и перегоним. Нет, не Америку. Самих себя. К 2010 году выйдем на рекордный уровень
строительства жилья - 80 миллионов квадратных метров. Почти столько же вводилось у нас ежегодно в середине восьмидесятых.

СПАЛЬНЯ НА ТРОИХ

Не помню таких времён, когда жилищный вопрос не портил бы россиян. Большие надежды были на перестройку: раскрутится рынок, цены на
жильё упадут, а мы все, наоборот, разбогатеем и будем жить-почивать в таких же хоромах, как европейцы. Увы. В Стокгольме, например,
на человека приходится 40 квадратных метров жилой площади, в Лондоне - 32, в Болгарии - 30, у нас - около 20. И при этом вводится в
эксплуатацию там ежегодно 1 квадратный метр на каждого жителя, у нас - 0,26.
Ветхого и аварийного жилья, в котором уже и жить-то нельзя, более 100 миллионов квадратных метров, строим же пока в три раза меньше.
Да и въезжают в новые квартиры в основном те, кто может за них заплатить, а не те, кто ютился в клетушках с трухлявыми потолками.
В прошлом году улучшили свои жилищные условия 230 тысяч семей. Много? Менее одного процента от всех желающих. Наверное, среди
желающих есть и те, кто ещё может потерпеть, но 4,5 миллиона стоящих в очереди терпеть уже не могут. Собственно говоря, других в
очередь и не ставят.
Моя подруга Ирина всю жизнь прожила в коммуналке. Долго отказывали в постановке на учёт то потому, что они с дочерью однополые, то
потому, что комната огромная. Не важно, что одна и на две её никак не перегородить. Впрочем, они городили - стенку из шкафов. На
пятом курсе дочь вышла замуж, а поскольку у мужа условия были не лучше, они прописали его к себе. Более унизительной ситуации, чем
два поколения в одной спальне, трудно себе представить. Молодые в конце концов сняли комнату, но через год вернулись обратно -
родилась внучка. Ирина не работала, а зарплаты молодого папы едва хватало на жизнь.
Конечно, надо было сначала встать на ноги, а уж потом заводить семью и детей. Но ведь в наших реалиях так можно и старой девой
остаться. Очередь почти не движется, а зарплата педагогов (все трое - учителя) растёт гораздо медленнее цен на жильё. Сергей сейчас
ищет другую работу, хотя всегда мечтал работать именно в школе, моя подруга начала репетиторствовать, хочет взять кредит. Но дадут
ли, учитывая их мизерные доходы?
Двухкомнатная квартира в Москве стоит не менее 50 тысяч долларов. При 10% годовых с рассрочкой на 15 лет поначалу только процентов
будет ежемесячно набегать на 417 долларов. Плюс основной платёж - ещё 278 долларов. Итого - 695. Как раз столько они пока
зарабатывают. А жить на что?
Конечно, есть надежда, что будут расти не только цены, но и зарплаты, однако могут ведь возникнуть и непредвиденные траты. Болезнь,
например, пожар, ну, мало ли? Что тогда? Суд, отъём квартиры, в которую вложили все свои силы, и переезд в социальное жильё. Если
оно, конечно, появится.
В июне Госдума приняла в первом чтении пакет из 27 законопроектов. Как было объявлено, направленных на формирование рынка доступного
жилья. Законы прошли тихо и незаметно. Все тогда шумели по поводу монетизации льгот. Льготников у нас действительно много, но
настоящая революция на самом деле впереди. Новый Жилищный кодекс и поправки в целый ряд других законов так или иначе затронут
интересы всех без исключения. А готовы ли мы к жизни в жёстких рыночных условиях?
Вот пришедшее недавно в редакцию письмо.

<В 1999 году я был приглашён на работу в гимназию ? 4, соучредителем которой является ООО <Оренбурггазпром>. Основным мотивом моего
перехода из школы, где я проработал 27 лет, послужило то, что было обещано жильё, а мы с женой и двадцатидевятилетним сыном жили в
<хрущёвке> размером 33 кв. м.
И вот теперь <Оренбурггазпром> выселяет нашу семью из предоставленной квартиры без объяснения причин. За свою работу я был награждён
знаком <Отличник народного просвещения> и удостоен почётного звания <Заслуженный учитель школы РСФСР>, такое же звание присвоено и
моей жене (она тоже учитель). Никаких нареканий и замечаний ко мне как учителю со стороны администрации гимназии нет.
Виктор ПОПКОВ>.

Виктор Васильевич прислал нам характеристику, данную ему в гимназии. Он действительно хороший учитель. Но, увы, сегодня это не имеет
абсолютно никакого значения. Собственником квартиры, из которой Виктора Васильевича теперь выселяют, является <Оренбурггазпром>.
Конечно, мы можем постыдить руководителей этого ООО. Но это единственное, что можно сделать. Срок заключённого с Попковым договора
коммерческого найма квартиры истёк, и, увы, собственник имеет по закону полное право его не продлевать.
Наивны мы и всё ещё живём по старым социалистическим представлениям. Ну, как можно было потерять старое жильё, если новое оформлено
как коммерческий найм? Обещали дать его навечно?
У нас есть города, где чуть ли не пятая часть населения живёт в общежитиях. Нашли когда-то работу, приехали, поселились, да так и
доживают. Разработчики новых законов искореняют на корню общежития как постоянное место жительства. Теперь, прежде чем срываться из
дома, надо всё очень хорошо обдумать. Кончится контракт или выйдете на пенсию - из общежития вас тут же попросят. Во главу угла
ставятся интересы собственника. А регистрация, пусть и постоянная, никаких прав на квадратные метры больше давать не будет.

А КВАРТИРА ВРОЗЬ

По новым нормам, если они будут приняты, с переходом права собственности владельца права всех с ним проживающих исчезают. То есть ни
дети, ни жёны, ни папы с мамами расторгнуть сделку под предлогом того, что они там прописаны, уже не смогут. Институт прописки и
регистрации от вопросов собственности отделяется, что, безусловно, плюс.
Сейчас банк сто раз подумает, прежде чем дать деньги человеку, обременённому большой семьёй. Наложить взыскание на заложенную
недвижимость, в которой, пусть и без прав собственности, прописан кто-то ещё, практически невозможно. Как в этой ситуации будут
защищены права детей, жён (мужей) и родителей? Вот тут-то и загвоздка.
Пока все сделки с жильём, в котором прописаны несовершеннолетние дети, совершаются с разрешения органов опеки и попечительства. По
новым нормам презумпция виновности всех поголовно родителей отменяется. Согласие органов опеки придётся спрашивать только тем, кто
лишён родительских прав. В остальные сделки опека сможет вмешиваться только в случае, если будет информация, что права детей
ущемляются.
Наверное, это нормальная ситуация для Европы, где достаточно и участковых, и соцработников. У нас те и другие, как известно, в
дефиците, и как органы опеки узнают, что ассоциальные родители решили продать жильё, абсолютно непонятно.
Есть проблема и с другими членами семьи. Сейчас, если прописал к себе жену (мужа), значит, всё, вовек от неё (него) не избавишься.
На часть квартиры, в смысле собственности, у твоей половины прав нет, а вот на положенные по норме квадратные метры - есть. В
результате многие развалившиеся семьи продолжают жить вместе, изводя и себя, и детей. Если будет принят новый кодекс, прописка (или
как теперь она называется - регистрация) никаких прав на квадратные метры давать не будет. И это правильно. Но:
На Западе все вопросы, связанные с собственностью и материальным обеспечением разведённых супругов, решаются через брачный контракт.
Или перед разводом через договор о разделе имущества, основанном опять-таки на брачном контракте. У нас контракты заключают только
молодые. Да и то не все, а лишь очень <продвинутые>. Неудобно, клянясь перед алтарём в вечной любви и верности, тут же оговорить
условия раздела имущества. Не тот пока ещё у нас менталитет.

ГДЕ ГОЛОВУ ПРЕКЛОНИТЬ

По Конституции все мы имеем право на жильё. Куда же девать бывшую жену, не имеющую прав на собственность, но приписанную?
Неплательщика, коего теперь можно по суду лишить жилья? Что делать с родителями, если они приватизировали квартиру на сына, а сын
оказался, простите, свиньёй? Поселить их в доме престарелых? А много ли у нас этих домов?
Проект нового Жилищного кодекса предусматривает создание специализированного фонда для отселения утративших жильё. Например, взяли
кредит в банке, но не смогли по каким-то причинам его выплатить. Квартира, приобретённая на этот кредит, отходит банку, который её
продаёт, гасит долги, а оставшуюся сумму возвращает вам. Вы с семьёй в это время живёте в том самом спецфонде, а получив деньги,
решаете, что делать: купить другую квартиру, подешевле, взять другой займ и т.д. Если остатка ни на что не хватит, можно получить
статус нуждающегося (малоимущего) и, постояв некоторое время в очереди, получить квартиру по договору социального найма.
Теоретически никаких безвыходных ситуаций быть не может. Практически:
В начале девяностых мы покупали квартиру для выходящей замуж дочери. Когда нашёлся наконец приемлемый вариант, пошли сплошные
странности. Квартира стоила
56 тысяч долларов, но в договоре купли-продажи почему-то стояло 56 тысяч рублей. Чтобы, объяснили нам, снизить платёж за
нотариальное оформление сделки, который составляет 1,5% от стоимости недвижимости. Кроме того, квартира принадлежала банку, но
прописан в ней, естественно, был не банк, а его работник - доверенное лицо. А мебель, стоящая в квартире, принадлежала её бывшей
хозяйке, с которой, если она вдруг где-нибудь нам встретится, мы ни в коем случае не должны вступать в разговоры.
Сначала от такой квартиры хотели отказаться, но риелторская фирма была крупной, с хорошей репутацией, и мы рискнули. Всё
действительно прошло гладко. Уже когда дочь с зятем там прописались, появилась бывшая хозяйка. Оказалось, что она, взяв под квартиру
кредит, отправилась в Турцию, накупила там всякого добра, а продать его так и не смогла. Вместе с процентами осталась должна банку
примерно 20 тысяч долларов. Хотела сама продать квартиру - банк не позволил, обещая соблюсти и её интересы, реализовав жильё по
самой выгодной цене. Надо сказать, что она действительно была выгодной. Для банка. 20 тысяч долларов пошло в счёт долга, бывшей
хозяйке отдали только 16 тысяч. Куда подевались ещё 20 тысяч, знают только банкиры.
Так вот. Кто будет продавать квартиры должников? Кредиторы? А им можно доверять? Насколько открытыми будут такие торги? И будет ли к
ним допущен представитель должника?

БЕСПЛАТНЫЙ СЫР ОТМЕНЯЕТСЯ

Сегодня неприватизированными остаются 644 миллиона квадратных метров жилья, или почти 30% жилищного фонда. По мнению разработчиков
пакета законов, в этих квартирах живут только те, кто не хочет брать на себя ответственность за своё жильё.
Позвольте не согласиться. Лично я пыталась приватизировать свою квартиру дважды. Первый раз вскоре после начала этого процесса. Даже
собрала тогда все необходимые документы и дошла до Мосжилрегистрации. Там был полный бедлам. Ладно, успокоила я себя. Квартира у
меня кооперативная, пай за неё выплачен, когда-нибудь примут закон, по которому бумажку о праве собственности выдадут автоматически.
Увы, никто автоматически выдавать бумажки на квартиры уже, по сути дела, являющиеся собственностью, не собирается. Мало того, если
не успею, квартира отойдёт другому хозяину - муниципалитету.
Когда в июне прошла информация об отмене с 1 января бесплатной приватизации, я вновь понеслась к регистраторам. Таких, как я, <не
желающих отвечать за свою недвижимость>, оказались десятки. Опять писали списки и опять дежурили по ночам. Ну почему, скажите, у нас
самое благое дело всегда с доброй ложкой унижений?!
Напуганные атакой домовладельцев законодатели объявили, что приватизация будет продлена на два года. Слава Богу. Но все ли успеют?
Ведь число заветных окошечек можно и уменьшить:
На Западе, убеждают нас, 20-30% населения живёт не в собственных домах и квартирах, а по договору найма. Замечательно. Только у них
ведь вся эта система складывалась не в один день, и наём большинству по карману. У нас же, наоборот, не по карману. Многие бабушки и
дедушки потому никак и не решат, что им делать - приватизировать квартиры или нет, что одинаково боятся и налога на недвижимость, и
квартплаты за социальное жильё.
На самом деле отмена приватизации - единственный способ быстро создать фонд для того самого социального жилья, который будут
предоставлять неимущим, военнослужащим и прочим, перед кем государство несёт ответственность. Новое, конечно, тоже будет строиться,
но его темпы, как известно, оставляют желать лучшего.
Коммерческий найм? Иллюзии, что некие коммерсанты начнут возводить специальные дома под найм, так и остались иллюзиями. В Москве,
например, был построен только один доходный дом. Не в смысле дома для бедных, как было в начале века. А в смысле дом, приносящий
доход. Цена съёма там планировалась от 900 до 1500 долларов. Проект, естественно, прогорел. Бедные снять там квартиру не могли, а
богатые очень хорошо умеют считать деньги. Поснимал три года такую квартиру - лишился суммы, на которую можно купить пусть не
шикарную, но всё же собственную.
Пакет документов по жилью планируется принять до конца года. Конечно, пора привести оставшиеся во многом социалистическими жилищные
отношения в соответствие с принципами рыночной экономики. Единственное, что пугает - наша неготовность к этим новым отношениям.
Разработчики законов утверждают, что новые нормы откроют рынок как минимум для 30% населения. Каким образом? Спрос и без того
значительно превышает предложение.
Сегодня цена квартиры в два раза превышает её себестоимость. Может быть, строители и инвесторы вдруг откажутся от части своей
прибыли или пустят на рынок конкурентов? Как только будет прикрыта очередь и все начнут приобретать жильё за деньги, жилищная
проблема, считают законодатели, сразу же потеряет свою остроту. С какой стати? Да, число желающих купить квартиру увеличится. А
предложение увеличится? А доступным, в смысле цены, жильё станет? Ответов на эти вопросы в проекте Жилищного кодекса я не нашла.

Людмила МАЗУРОВА


От Георгий
К Георгий (02.09.2004 21:09:27)
Дата 16.09.2004 20:42:14

Председатель ЖСК - отмирающая профессия? (*+)

http://www.spbvedomosti.ru/2004/09/15/egwegwe.shtml

Председатель ЖСК - отмирающая профессия. Кто придет ему на смену?





<Нынешняя система управления кооперативными домами и ТСЖ - социалистический атавизм, так как в ней не может быть эффективного
руководителя. Председатели по своей сути не способны справиться с поставленными задачами, да они в этом и не заинтересованы.
Отвечать за обслуживание дома должна профессиональная управляющая компания>. Как ни странно, это говорит председатель ЖСК, который
за три года привел свой обычный панельный дом в такой идеальный порядок, которому могут позавидовать жильцы элитных новостроек. По
его мнению, быть эффективными управленцами жилищным хозяйством при сложившейся системе ЖКХ могут только отдельные инициативные
личности, но их количество на общую ситуацию не влияет.

Впрочем, начнем с предыстории. Дом на Малой Балканской, 46, во Фрунзенском районе три года назад практически ничем не отличался от
соседних. 9-этажная панелька 1977 года постройки, 6 подъездов, 223 квартиры, 580 жильцов. Правда, ничем не отличался, сказать будет
не совсем правильно. Дом изначально был кооперативом, сменились несколько председателей, при последнем, проработавшем лет 10, дом
пришел в такое состояние, что многие жильцы стали его покидать. Подвал был затоплен круглый год. Причем как из-за протечек труб
холодного водоснабжения, так из-за разрывов канализационной трубы, которую никто не ремонтировал. Можно представить, какой стоял
запах. Казалось бы, кооператив в этой ситуации должен вызывать сантехников, аварийные бригады. Но руководство действовало вяло,
сантехники под различными предлогами лезть в подвал отказывались, аварийщики также не приезжали.

Чтобы получить полную картину, нужно прибавить к этому протечки кровли, частые аварии стояков в квартирах, приводившие к затоплению
соседей, отсутствие дверей в нескольких подъездах, разбитые стекла, аварии электропроводки. Конечно же, были долги по коммунальным
платежам. Надо полагать, терпение жильцов достигло какой-то критической точки, после которой они стали принимать действия, чтобы к
власти пришел инициативный человек. Смена правления кооператива, по закону, решается на собрании. Но его фактически не было. Просто
несколько десятков возмущенных жильцов примерно три года назад назначили нового председателя.

Нашего героя зовут Борис Зверев, он военный пенсионер, еще довольно молодой - ему нет и 60, причем по специальности инженер-механик,
что для роли председателя весьма кстати.

Новый председатель сразу же отказался от услуг ЖЭСа и заключил договор с управляющей компанией, с которой составили план работ на 10
лет.

Первое, что сделали предприниматели, - поставили узел учета тепловой энергии. Жильцы потратили на него 120 тысяч рублей, но он
окупился за 8 месяцев, а затем стал приносить экономию примерно по 400 тысяч рублей в год. Сэкономленные деньги стали вкладывать в
ремонт, причем финансовая отчетность было полностью прозрачная. Жильцам особенно импонировала экономия. Например, в прошлом году
ремонт сделали на миллион двести пятьдесят тысяч, а с жильцов собрали... 460 тысяч рублей. Не секрет, что во многих кооперативах
ситуация обратная. Экономия получалась за счет того же узла учета тепловой энергии, счетчика холодной воды, двухтарифного счетчика
электроэнергии (день - ночь). К тому же правление дома контролировало закупки материалов управляющей компанией, проверяло ход
выполнения работ. Видя результаты благоустройства, жильцы не отказывались платить деньги.

В доме не за 10 лет, как планировалось, а менее чем за 3 года проведена огромная работа. Осушили подвал, отремонтировали
канализацию, заменили во всем доме железные стояки холодной воды на современные полипропиленовые. Причем в подвале поставили фильтр
очистки воды на весь дом. Это предмет особой гордости (рассказывают, что приезжавшие в гости немцы говорили, что вода из-под крана
чище, чем у них). Отремонтировали протекающую кровлю, по-новому заделали швы между панелями домов, раньше из них дуло - теперь зимой
в квартирах намного теплее, что также обеспечивает экономию средств. В подъездах сделали косметический ремонт. Поставили видеофоны,
и по домашнему телевизору по специальному каналу можно смотреть, что делается у подъезда. Монтаж видеофонов совместили с установкой
кабельного телевидения, на чем тоже сэкономили: просто подключили к видеокамере у подъезда дополнительный канал, за который плата не
берется. Электросеть полностью поменяли, причем алюминиевые провода на медные. По сравнению с такими крупными видами ремонтов
линолеум в подъездах, красивые почтовые ящики, зеркала и дезодоранты в лифтах кажутся мелочью.

Чтобы жильцы могли оценить перемены не только на глазок, но и в деньгах, председатель каждый год с помощью специалистов по
недвижимости оценивает рыночную стоимость квартир, которая возрастает за счет ремонтов. Известно, что риэлтерские компании смотрят
не только на метраж квартиры, но и на состояние дома. Поэтому, например, трехкомнатная квартира за последний год подорожала на
полторы тысячи долларов - без учета общего роста стоимости жилья.

Нельзя сказать, что все шло идеально.

<Например, были проблемы с дворниками, они халтурили из-за известного дефицита этой профессии. Управляющая компания по просьбе
правления дома их часто меняла. Теперь нашли простой выход: желающие подзаработать жильцы кооператива сами трудятся дворниками в
доме и на прилегающей территории. К качеству их работы ни у кого нет претензий>, - рассказывает председатель.

Как видно, председатель из этого дома - специалист в своем деле.

Однако обобщенный портрет деловых качеств председателя кооператива или ТСЖ, по мнению Бориса Зверева, не вызывает особых симпатий.
Такое мнение у него создалось в результате многочисленных контактов с коллегами. Обычно председатель - это мужчина или женщина в
основном пенсионного возраста, редко с высшим образованием. Их зарплата составляет сейчас 3, редко 5 - 6 тысяч рублей, но это более
чем в 2 раза больше пенсии, поэтому они в большинстве своем не хотят ссориться с жильцами и проводить работы, для которых нужно
собирать дополнительные деньги. Их цель - сохранить свое место. <Хороших председателей мало. Некоторые инициативные люди, конечно,
могут наладить работу. Но в целом нельзя рассчитывать на личностей. Поэтому ТСЖ и ЖСК - абсолютно бесперспективная форма
управления>, - таково мнение председателя кооператива, выведшего дом из бардака.

Какой же выход из создавшегося положения? Борис Зверев считает, что руководить управлением дома должен не председатель, который, по
сути, обычный жилец, а профессионалы. Профессионалами же у нас пока являются управляющие компании. Например, не любой председатель
может разобраться в технических и финансовых вопросах содержания дома. Это должны делать специалисты. Причем Борис Зверев считает,
что эти компании могут не только проводить и предлагать определенные виды работ, но и осуществлять сбор денег у жильцов.
Председатели и правление должны только контролировать их работу и проверять финансовую отчетность.

Конечно, мы не хотим принизить всех руководителей ЖСК и ТСЖ. Но в то же время никто не станет отрицать некомпетентность многих
председателей, неразумное использование средств, да и обычное воровство также не редкость. Теоретически каждый дом может найти
компетентного председателя. Но, может быть, прав Борис Зверев, что многие руководящие функции стоит передать управляющим компаниям.
Дешевле будет.

Игорь КУРНЫГИН


От Георгий
К Георгий (02.09.2004 21:09:27)
Дата 04.09.2004 22:53:50

Утром - зарплата, вечером - реформа. Первые перемены в ЖКХ. (*+)

http://www.spbvedomosti.ru/2004/09/03/utrom.shtml

Утром - зарплата, вечером - реформа



Первые перемены в ЖКХ.

Если не обычные жители города, то хотя бы работники жилищно-коммунального хозяйства почувствовали, что реформа действительно
началась. Как нам заявил заместитель председателя жилищного комитета Александр Олтяну, заработная плата в их ведомстве наконец-то
увеличилась. В прошлый раз работникам ЖКХ ее пересматривали в 2002 году. Теперь уже за июль служащие ГУЖА получат примерно на 25 -
30 процентов больше. Например, дворники, которые имели раньше 4100 - 4300 рублей, заработают 5300 - 5590. Мусорщикам, получавшим
3900 - 4000, теперь заплатят 5070 - 5200, оклады механизаторов (проще говоря, местных трактористов) увеличатся с 6,5 до 8,4 тысячи,
а сантехников с 7,0 до 9,1 тысячи рублей. Для последних, по городским меркам, это вполне достойная зарплата.

Население на новые тарифы, которые и обеспечили повышение оплаты труда, отреагировало, в общем, конструктивно. По словам Александра
Олтяну, процент сборов коммунальных платежей в муниципальных домах в июне этого года не отличался от прошлого - около 80 процентов.
Чиновник связывает недоплату как с дачным фактором, так и с тем, что примерно треть граждан регулярно задерживают платежи на месяц,
то есть платят в июле за июнь.

Однако повышение зарплаты работникам ЖКХ не единственный результат реформ. С новыми окладами изменилось и отношение к работе.
<Нагрузка в последний месяц резко возросла, и количество выполняемых заказов увеличилось процентов на 20. Нет, текущих кранов в
квартирах больше не стало, просто мы раньше часть заявок попросту игнорировали, мол, не разорваться же. Теперь как-то неудобно>, -
рассказал мне один из сантехников ГУЖА Кировского района.

Иная ситуация в кооперативных домах. По словам председателя ЖСК 157 Евы Нахимовской, недобор платежей по сравнению с прошлым годом
составил 15 процентов. А вот это уже объясняется ростом тарифов и, главное, неясностью некоторых вопросов. Дело в том, что в
кооперативных квартирах квадратных метров на человека традиционно больше, чем в муниципальных, следовательно, и платежи <за
превышение социальной нормы> выше. К тому же часть горожан, к примеру научные работники со степенями, до сих пор не знают, как
оплачивать свои превышения. В советские времена они имели право на получение дополнительной комнаты - под рабочий кабинет.

В новом городском законе впрямую не сказано, <плюсуется> ли эта льготная комната к социальной норме или идет как обычная жилплощадь
и может быть включена в <излишки>. Придется творческих людей огорчить: как объяснили нам в жилищном комитете, теперь эта площадь не
считается льготной и учитывается в общем метраже. Но пока не все об этом знают, задолженность может еще вырасти.

Несмотря на финансовые трудности, ЖСК тоже собирается повышать зарплату своим дворникам и сантехникам. Правда, с сентября. Она будет
не меньше, чем у работников ГУЖА, ведь люди раньше соглашались на меньшую зарплату, потому что была меньшая нагрузка, но ради денег
многие согласятся и работать больше, так что конкуренция на рынке труда обострится.

Вообще зарплата работников ЖКХ могла возрасти еще больше - на 50 процентов, и на этом настаивали профсоюзы. Однако, по расчетам
жилищного комитета, даже новых денег для этого недостаточно. Как обычно, они пойдут на текущий ремонт и подготовку к зиме. Правда
тем, кого привлекут к специальным предзимним работам, обещают доплачивать.

Намечены и новые проекты. По поручению губернатора комитет совместно с районными администрациями к сентябрю должен разработать
адресную программу по благоустройству дворовых территорий. В следующем году предполагается отремонтировать более 500 дворов (всего в
городе, напомним, 22.000 жилых зданий), а в течение ближайших 5 лет - половину всех придомовых территорий.

Все эти планы городу нужны, без сомнения, нужно было и повышение зарплаты жилищникам. Правда, не оставляет пока горожан
беспокойство: не сведется ли вся реформа только к пересмотру окладов, чуть лучшему качеству работ и новым проектам благоустройства,
в общем, изменениям количественным, а не качественным? Ведь в рамках реформы как таковой пока ничего не сделано.

Игорь Курныгин


От Георгий
К Георгий (02.09.2004 21:09:27)
Дата 02.09.2004 21:23:38

Журавль в небе или Почему не работают ипотечные схемы (*+)

Русский Журнал / Обзоры /
http://www.russ.ru/culture/20040901.html

Журавль в небе
Почему не работают ипотечные схемы

Павел Пряников

Дата публикации: 1 Сентября 2004

От редакции. Статья "Русская мечта" открыла тему критики ипотеки как магистральной идеи экономического роста в России и явилась
поводом к довольно бурной дискуссии как в РЖ, так и вне его. В данной статье, посвящённой основным проблемам реализации ипотечных
схем в современных российских условиях, мы продолжаем эту тему.

Ипотека - это сегодня, считай, мейнстрим. Ипотеке посвящены большая часть пресловутых "27 законов Шувалова", с громкими речами о ней
выступает президент Путин (в послании Федеральному собранию). Складывается впечатление, что национальная идея, которую поручил
искать своим приближенным еще Борис Ельцин, а потом продолжил изыскания в этой области Владимир Путин, наконец-то найдена - это
жилье в рассрочку.

Но ипотеки как не было в России, так и нет. И это при том, что данные как социологов, так и Госстроя (сейчас это Агентство по ЖКХ и
строительству) показывают желание примерно 80% населения России как-то разрешить пресловутый квартирный вопрос.

В качестве эксперта я наблюдаю за рождением и трудным ростом ипотеки с 1997 года. С того времени жилье в рассрочку, безусловно,
стало доступнее - если еще в 2000 году в среднем по России по ипотеке приобреталось 0,5% жилья, то в середине 2004 года - уже 4%
(данные АИЖК). Рост в 8 раз - такие "скачки показателей" очень любят правительственные чиновники. Но сравните эти цифры с 80% в США
и даже 60% в среднем по Восточной Европе, вступившей на путь реставрации капитализма одновременно с Россией.

Нет смысла распространяться о законодательной базе ипотечного кредитования, банковских процентах и прочей "калькулятористике". Обо
всем этом, например, можно почитать здесь. Зададимся другим вопросом - почему до сих пор уровень проникновения ипотеки в массы столь
мал? И это при том, что на сегодняшний день вся необходимая законодательная база по жилищному кредитованию есть, наличествует спрос
на эту услугу, а также вроде бы консолидирована воля всех ветвей власти не внедрение в жизнь столь благого дела.

Трудность первая. Невозможность документального доказательства дохода.

Именно на этом этапе - первом визите в банк - и "срубается" среднестатистический заемщик. Официальной статистики на сей счет нет, но
в приватных беседах банкиры признаются, что вынуждены отказывать 80% посетителей, приходящих за ипотечным кредитом. В банках, где
наиболее строг отбор (Сбербанк, Внешторгбанк, Банк Москвы) в отказники попадает до 90% просителей.

Так рассыпается и первая легенда - о дороговизне займа, высоких процентов по нему: в той же Москве сотни тысяч семей готовы
подписать на ипотеку. Любой толковый экономист, да что специалист, просто наблюдательный человек увидит - при растущем рынке
недвижимости ипотека очень выгодна. Возьмем квартирный рынок Москвы. В прошлый год рост цен на нем составил 45%(!). Как я завидую
людям, купившим жилье по ипотеке в 2003 году! Это супервыгодное вложение средств! Смотрите сами - даже наиболее высокие проценты по
кредиту в прошлом году были 18% (сегодня - 15%). Если бы эти люди положили деньги в банк даже под 12% годовых в валюте (в тот же
"Содбизнесбанк" - шутка), то цены с учетом процентов все равно убежали бы на 33%.

В текущем году прогноз роста цен на московские квартиры - 20-25%. Самые высокие проценты по кредиту сегодня - 15%. Опять получается
выгодное, пусть и не в такой мере, как в 2003 году, вложение. На следующий год прогноз удорожания цен - минимум 15%, а самые высокие
ставки по ипотечному кредитованию видятся на уровне 12-13%. То есть объективно ипотечные проценты "съедаются" удорожанием жилья, и
замщик все равно остается в плюсе.

При этом мы не учитываем, что многие люди, вступающие в ипотеку, снимали жилье, и переехав в новую квартиру, они получают
дополнительную скрытую прибыль. Кроме того, "отбить" проценты по кредиту можно сдавая новую квартиру в наем (это приносит где-то
8-10% ежегодно от цены жилья).

Важны даже не эти экономические выкладки - важно, что система трудовых отношений в стране находится на дичайшем уровне (друг,
работающий в Международной организации труда, утверждает, что наш КЗОТ копирует подобные Кодексы европейских стран 20-30-х годов; но
даже и такой КЗОТ для большинства работодателей - филькина грамота). И не видно никаких предпосылок, что эти "отношения" в ближайшее
время выйдут из тени. Пример травли ЮКОСа, а также усилившееся бегство капитала только подтверждают эти догадки. Работодатели часто
любят повторять, что "зарплата в конверте" - это выгодно всем нам, "вы получаете экономию в 13%". На поверку оказывается, что "тень"
всегда остается "тенью" во всех смыслах этого слова: выигрывает только "теневой деятель", а не фигурки второго плана (работодатель
экономит еще и на ЕСН, и на прочих отчислениях). "Тень" выгодна ТОЛЬКО предпринимателю, а не наемным работникам. Это, к слову, о
социальной ответственности бизнеса, о чем кричит сегодня РСПП.

Можно смело утверждать, что в той же Москве 80% клерков никогда не получат в банке ипотечный кредит. Кто-то может возразить, что ряд
банков сегодня учитывает и "серые" доходы. Это так, но попробуйте в таком банке получить ипотечный кредит - все, что они вам выдают,
называется потребительским кредитом, либо псевдоипотечным кредитом. Ни один банк не рискнет выдать займ если уж не под его
обеспечение (той же недвижимостью или антиквариатом), так под "серый" доход. Подсознательно банкир понимает несерьезность той
организации, где работнику платят "в конверте". "Сегодня есть, а завтра нет". Кстати, белые зарплатные схемы практикуют в России
либо западные компании, либо полугосударственные структуры (РАО ЕЭС, Газпром, Аэрофлот), либо олигархические (прежний ЮКОС, ТНК-ВР).
К слову, под "серые" зарплаты банки выдают кредиты обычно на 5-7 лет и под более высокий процент, тогда как под "белые" - на 10 лет.

Трудность вторая. Примитивный рынок жилья.

Рынок недвижимости в классическом его понимании - товар-деньги-товар - отсутствует даже в Москве. Правильно было бы его обозначить -
воздух-деньги-воздух. Так, около 90% квартир в московских новостройках продается на стадии "забора", "котлована" или, в лучшем
случае, "первого этажа" (в регионах - 60-70%). Застройщики, словно в издевку, называют это безобразие "инвестированием". То есть за
деньги вы покупаете право в будущем приобрести квартиру у конкретного застройщика в конкретном доме. Де-юре вы на этом этапе не
являетесь собственником недвижимости (как правило, ожидание новой квартиры растягивается от 1 года до 2,5 лет). Не будем в очередной
раз говорить о, мягко говоря, минусах этой системы. Важно другое - ни один нормальный банк не выдаст ипотечный кредит под вот такую
"собственность". То есть рынок новостроек практически закрыт для ипотечного кредитования (исключение - многокомнатные квартиры в
домах бизнес-класса, от 2 до 3 тыс. долларов за метр; к моменту приема таких домов Госкомиссией в них свободными остаются до 15%
квартир).

Но и на вторичном рынке недвижимости царят доисторические отношения между продавцами и покупателями. И дело тут даже не дефекте
титула собственника у значительного процента квартир (когда сделки с такой недвижимостью проходили с нарушением законодательства -
например, "забывали" о прописанных там несовершеннолетних; даже сегодня, как признаются риэлторы около 5% сделок на "вторичке" можно
признать ущербными). Все проще - ни продавец, ни покупатель, во-первых, не хотят показывать в документах истинную сумму сделки,
во-вторых, желают получить деньги наличными, а не на банковский счет. Понятно, что при легализации такого рынка налоги придется
платить и продавцу, и риэлтору, а покупатель до сих пор боится, что "органы" придут трясти его, интересуясь источниками доходов.

Конечно, банки и такая ситуация не устраивает - у них все должно быть задокументировано, запротоколировано: кредит дается
безналичными и, в отличие от деятелей вторичного рынка недвижимости, "органы" как раз именно их и трясут. Безусловно, определенный
процент "честных и открытых" риэлторов и продавцов квартир есть, но он мал и, соответственно, спрос на него, в том числе и среди
заемщиков, опережает предложение.

Трудность третья. Нежелание местных властей развивать ипотеку.

Еще этой весной мэр Москвы Юрий Лужков заявил, что внедрение ипотеки в нынешних условиях приведет только к повышению цен на жилье.
Его поддержали и эксперты. Так, директор Института экономики города Надежда Косарева заявила: "Если мы будем очень быстрыми темпами
повышать только платежеспособность населения через развитие кредитной системы и не позаботимся об увеличении жилищного
строительства, то доступность жилья не увеличится, возрастет только цена на жилье". А директор Института народнохозяйственного
прогнозирования РАН академик Виктор Ивантер добавил: "Если жилья нет, вы можете издать все указы про ипотеку - ничего не будет. Опыт
зарубежных стран подтверждает, что там ипотека заработала только тогда, когда на рынке образовался переизбыток квадратных метров".

Расчеты экспертов показывают, что приход на московский рынок недвижимости "дополнительных" 10% покупателей увеличивает цены на
18-20%. При этом, понятно, что от денег "ипотечников" физически квадратных метров больше не будет - таков уж рынок недвижимости что
Москвы, что Питера, что других крупных российских городов.

Для разъяснения вопроса придется дать краткую справку о московском рынке жилья. В 2003 году из 4,5 млн. кв. м жилья, построенного в
Москве, 1087 тыс. кв. м были использованы для переселения жителей столицы из сносимых ветхих домов, более 400 тыс. кв. м - для
предоставления жилья очередникам и примерно 260 тыс. кв. м - для предоставления квартир в рамках программы "Молодой семье -
доступное жилье" (в общей сложности все три программы - это 1,65 млн. кв. м). На практике получается, что примерно 40% строящегося
жилого фонда находится вне рыночного оборота.

В этом году "внерыночная доля" квартир не только не уменьшится, но еще и вырастет на 150 тыс. кв. м - до 1,8 млн. кв. м. Кроме того,
в последний год (начиная с осени 2003 г.) наблюдается перенос сроков сдачи жилья крупнейшими застройщиками. Несмотря на рекламные
предложения тысяч квартир от крупных уважаемых строительных компаний, фактическая сдача квартир происходит позже на 3-6 месяцев
заявленного срока.

Все это заставляет покупателей увеличивать давление на рынок, покупая в ускоренном темпе реально движущиеся проекты, которые
составляют за вычетом муниципального жилья и отдача доли городу едва ли 30% от 4,5 млн. кв. м. Если продолжить расчеты, то 1,5 млн.
кв. м, выходящих на свободный рынок, это всего 1 500 000 : 75 (площадь среднестатистической квартиры в кв. м.) = 20 000 квартир.
Получается, что реально только 20 000 семей в год сможет купить новое высококачественное жилье.

И больше 4,5 млн. кв. м жилья в год московские власти не строят и в ближайшем будущем строить не собираются! (Почему - отдельная
тема. Если кратко - земли в Москве под строительство практически не осталось; а та, что есть - обходится инвесторам очень дорого,
так как на участках "висят" различные обременения - расселение жителей, подвод коммуникаций, муниципальные поборы и т. п.)

Чтобы не "сорвать" рынок недвижимости в Москве окончательно, и одновременно потрафить одному из любимых детищ президента - ипотеке,
московские власти все же имитируют активность в этой области. Но - в очень ограниченном масштабе. Например, вице-мэр Шанцев заявил,
что в следующем году под ипотеку в Москве выделят 200 тыс. кв. м жилья.

От 2,7 млн. кв. м это примерно 4%. Кстати, именно такие цифры и называют эксперты естественным пределом для ипотеки в среднесрочной
перспективе. Это в Москве. В регионах "дают" максимум 10%. Например, именно такие цифры приводит вице-президент Российской гильдии
риэлторов Константин Апрелев.

Кроме того, у ипотеки есть и другие ограничения - низкие доходы населения, высокий первый взнос (от 30% стоимости квартиры),
короткий срок кредитования (максимум 10-12 лет против 20-25 в Европе и США). Но все же эти цифры и факты констатируют скорее
тактические недостатки российской ипотеки. Стратегические ограничители, о которых шла речь выше, являются на порядок более важными.
Не устранив их, мы рискуем, как обычно, увязнуть в "поправках", "доработках", которые, как показала практика, не решают ровным
счетом ничего.