Давно собирался восстановить свою старую работу. Даже Сергею Георгиевичу пообещал года три назад. Да все рутина заедала, да и опасался, честно говоря. И вот в конце прошлого года созрел и написал. Однако в то время шли жаркие баталии по другим вопросам и я решил отложить на более благоприятный момент. Сейчас, в связи с обсуждением налога на жильё, думаю моя статья будет актуальной. Прошу прочитать внимательно и подвергнуть конструктивной критике.
КВАРТИРНЫЙ ВОПРОС ПРИ СОЦИАЛИЗМЕ.
Эту статью я написал еще в 1988 или 89 г. и отправил в редакцию «Известий», письмо мое не опубликовали (я, собственно говоря, и не очень надеялся - много писем писали тогда, все не опубликуешь) и даже, что в то время было нетипично, не прислали ответа-отписки: «Благодарим за письмо». Копии я себе, к сожалению, не сделал, остался только набросок в блокноте. Восстанавливаю по памяти, глядя на свои заметки. Цифры привожу те, что были доступны мне тогда.
Квартирный вопрос в то время широко обсуждался в прессе и в народе. Была принята программа «Каждой семье отдельная квартира к 2000 г». Но и так много жилья строилось в СССР, особенно с 1960 г. Почти по 0,5 кв. м в год на человека, т. е. за 30 лет почти 15 кв. м общей площади на человека (на самом деле несколько меньше). На человека приходилось в среднем 15 кв. м общей или 9,3 – жилой площади. Почему так получилось понятно. Шел снос ветхого жилья, а в Москве уже начали сносить и «хрущевки». Казалось бы, вполне приличный уровень и очереди на жилье уже должны были заканчиваться. Ведь минимальное количество метров на человека для постановки в очередь было в среднем 7-8, а в Москве даже – 5 (жилой площади)! Однако очереди на жилье становились с каждым годом все длиннее! Парадокс! Сторонники рынка и тогда и сейчас утверждают, что неспособность решить квартирный вопрос – органический порок социализма и вопрос в принципе не разрешим в условиях плановой экономики.
Давайте разберемся, почему жилья строили очень много по сегодняшним меркам, средняя обеспеченность жильем росла и давно намного обогнала норму постановки на очередь, а очереди стремительно увеличивались.
Во-первых, поясню для молодых людей что такое «жилая» и «общая» площадь. Жилая площадь это - площадь жилых комнат в отдельной квартире, общежитии или коммунальной квартире. Что такое жилая комната? Это все, что не кухня, не прихожая, не коридор, не ванная, не туалет, не лоджия, не балкон. Но и это еще не все. Если комната не имела окна на улицу, она тоже не считалась жилой. Встроенные шкафчики и кладовки, если они были изначально заложены в проект квартиры, тоже исключались из жилой площади. В общую площадь квартиры включались жилые комнаты плюс всё вышеперечисленное за исключением балконов и лоджий. Почему я так подробно описываю что такое «жилая площадь»? Дело в том, что в СССР квартплата взималась только за жилую площадь и при постановке на учет и при получении квартиры считалась опять-таки только жилая площадь! Например, 3-х комнатная квартира в доме 1987 г. постройки имела жилую площадь 39 кв. м, общую – 63, плюс две лоджии общей площадью 10 кв.м. Да еще пригороженный на пару с соседней квартирой тамбур на 2-3 кв. м. А в «брежневке» 1967 года постройки 3-х комнатная квартира имела жилую площадь 44 кв.м, общую -56, плюс балкон не больше 3 кв. м. Если в обеих квартирах жили семьи по 5 человек, а в городе норма постановки на учет была 8 метров на человека, то жильцы первой квартиры вставали в очередь за новой квартирой, а второй – нет! Мало того, жильцы «брежневки» еще и за квартиру платили больше. (Правда квартплата была так мала, что разница была практически не ощутима). В коммунальной квартире все было аналогично. Каждый квартиросъемщик платил только за свою комнату, и учитывалась только площадь его комнаты (комнат). То же самое в семейных общежитиях. Сплошь и рядом возникали парадоксальные ситуации. Мы с женой и маленькой дочкой жили в семейном общежитии в комнате площадью 11 кв.м. Кухня и прачечная были на 12 семей, душ и туалет на 4 семьи и еще 2 умывальника на 4 семьи. А сестра жены с мужем жили в доме для молодых семей в однокомнатной квартире жилой площадью тоже 11 кв. м, но у них еще была кухня 8 кв. м, прихожая 6, раздельные ванна и туалет, большая кладовка (метра два). Общая площадь квартиры была метров 30 или больше плюс балкон и лоджия.
Формально же считалось, что мы живем в одинаковых квартирах и платили одинаковую квартплату. Мы даже побольше, т.к. часть услуг оплачивается из расчета с человека. И у нас и у них жилье считалось временным, и мы одинаково стояли в очереди на получение жилья. Я, разумеется, никак не виню родственников в такой ситуации, мы жили в разных городах и работали в разных организациях.
Почему в СССР сложилась такая ситуация? Система оплаты была введена еще в 1928 г. В то время отдельная государственная квартира была редкостью, большинство жило в коммунальных квартирах на много хозяев, в бараках, в частных домах. И квартплата была еще достаточно ощутима для семейного бюджета. Видимо поэтому решили не «заморачиваться» вычислением доли общей площади, приходящейся на каждого жильца, и ограничились учетом жилой. Начиная с 60-х годов, большая часть жителей переселилась в отдельные квартиры, однако система учета жилья не менялся. Пока строили скромные хрущевки ситуация была еще терпимой, но когда появились квартиры «улучшенной планировки», несправедливость стала вопиющей. Почему-то никому не приходила в голову очевидная мысль, что как минимум, отдельные квартиры надо учитывать по общей площади. Очевидное отличие в площади маскировалась словами «улучшенная планировка», хотя реально главное преимущество этой планировки заключалась в большей площади, к тому же неоплачиваемой. Появилось огромное поле для манипуляций жильем. Одному можно было дать хрущевку общей площадью 56 кв. м, а другому сталинку общей площадью 70 кв. м, формально же люди въезжали в одинаковые квартиры. Почему чиновники не хотели изменить существующий порядок понятно, а простые люди либо не задумывались над проблемой, либо тоже надеялись получить квартиру побольше и платить за нее поменьше, а при случае снова встать в очередь на улучшение жилищных условий.
Но и это еще не все. Если у семьи было больше, чем одна квартира то выгодно было так распределиться по квартирам, чтоб в большей квартире было прописано мало людей, а в меньшей – много. Тогда обитатели маленькой квартиры вставали в очередь на улучшение жилищных условий и вскоре (или не вскоре – кому как повезет) получали новую большую квартиру. Причем, чем «теснее» жили в меньшей квартире, тем больше у них было шансов быстро получить новую квартиру. «Как же! – ведь они живут в такой тесноте». Зачастую такое распределение внутри семьи было чисто формальным, а жили совсем не в соответствии с пропиской. Существовало много других способов встать в очередь и получить новую квартиру, имея фактически площадь на человека значительно больше нормы постановки на учет. Например, формально прописывали близких родственников, проживающих в селе. Или супруги формально разводились и претендовали на отдельное жилье. Дети родителей имеющих большие квартиры прописывались в общежитиях и получали квартиры как не имеющие жилья.
Мало того, были пустые квартиры, которые сдавались внаем и приносили их «хозяевам» вполне ощутимый доход.
Вот тут-то сторонники рынка жилья и воскликнут: «Вот она – халява! Пока люди не будут платить свои кровные за жилье, сколько ни строй – все равно не хватит!» Не буду тут разбирать пороки рыночного распределения жилья. Я изложу свои соображения как можно и нужно, было решить квартирный вопрос при социализме.
Во-первых, давно нужно было перейти на учет жилой, а не общей площади. Жилую площадь учитывать только в бараках, общежитиях и коммунальных квартирах с количеством квартиросъемщиков более, скажем, четырех (или 5-ти). Соответственно оплата квадратного метра при учете по общей площади должна быть меньше оплаты при учете по жилой площади во столько, во сколько в данном городе общая площадь больше жилой (в среднем по стране это соотношение было тогда 15/9,3=1,62).
Далее - (это, конечно, мелочь) учитывать с уменьшающим коэффициентом площади балконов и лоджий. Этим мы слегка уменьшим ущерб для обитателей нелюбимого первого этажа.
Еще существенный момент - иметь излишки жилья должно быть не выгодно. Формально в СССР излишки жилья накладывали дополнительные расходы, но фактически они были мизерны. Например, один человек, проживавший в 3-х комнатной квартире жилой площадью 40 кв. м, переплачивал в месяц 2,43 коп. по сравнению с семьей живущей в такой же квартире и не имеющей излишков. (Напомню, что минимальная зарплата в середине 80-х была порядка 80 руб./мес. (уборщица, дворник), большинство пенсионеров получали 100-120 руб.) Фактически же он платил даже меньше, чем семья, за счет платежей исчисляемых с человека. В любом случае финансовое бремя оплаты такой квартиры мог позволить себе почти любой человек. В крайнем случае, одна комната сдавалась в наем, что с лихвой покрывало всю квартплату. Переплата за излишки должна быть прогрессивной. Чем больше у человека излишней площади, тем больше он должен за каждый излишний метр переплачивать. Переплата должна быть сравнима по величине со стоимостью сдачи в наем. Если человек официально уезжал в длительную командировку или на работу в район Крайнего Севера, квартира за ним сохранялась и пустовала, зачастую сдавалась в наем. Это неправильно. Пустая квартира должна оплачиваться полностью как излишняя площадь. Тогда никакая сдача внаем не покроет убытков. В качестве альтернативы, квартиросъемщику должно быть предоставлено право официально поселить в его квартиру близких родственников на указанный срок, с тем, чтоб они платили за эту квартиру на общих основаниях. Либо освободить квартиру на указанный срок, государство в этом случае использует квартиру в качестве временного жилья для граждан, оплачивает расходы по перевозке вещей, предоставляет помещение для хранения вещей или использует одну из комнат квартиры для хранения вещей хозяина. Либо отъезжающий освобождает квартиру насовсем. А по возвращении в указанный срок немедленно получает равноценную квартиру в заранее оговоренном месте.
Да, надо пояснить, что считалось «излишками жилплощади». Санитарная норма на 1 человека в 80-х была 12 кв.м жилой площади. Плюс на квартиросъемщика полагалось 6 кв. м дополнительно. (Это, к стати, тоже не верно. Добавка должна приходится не на абстрактного квартиросъемщика, а на условную семью, например, до 3-х или 4-х человек. Иначе было выгодно фиктивно, через развод и раздел с детьми превращать квартиру в коммуналку. Т.е. жили муж и жена в квартире, и у них был излишек площади в 6 кв.м. А как только они развелись и завели отдельные расчетные счета, квартира сразу стала считаться коммунальной и без излишков жилплощади. Хотя фактически они как были семьей, так и остались). Т. о. семья из 3-х человек не имела излишков жилья при жилой площади до 42 кв. м, из 2-х – до 30, одинокий человек – до 18 кв. м не зависимо, напоминаю, от общей площади. Кроме того, имелось много льготников. Например, кандидат или доктор наук имел право на дополнительную комнату (кабинет) или дополнительных 10 метров сверх обычного учета. Льготы имели ветераны, инвалиды и еще какие-то категории.
Оппоненты сейчас же воскликнут: « Какие излишки? Вы хотите, чтоб человек всю жизнь ютился в 18 метрах? А если он жил с большой семьей и остался под конец жизни один? Его за это наказывать?» Нет. Не хочу.
Санитарные нормы должны время от времени пересматриваться по мере ликвидации очередей. Они и так пересматривались, только не дожидаясь окончания очереди. И на равных основаниях вставали в очередь, имеющие 4 м на человека и 8. Что не верно.
Льготные категории должны остаться.
Кроме того, государство должно финансово поощрить людей, меняющих квартиру на меньшую. Эта сумма должна зависеть от разницы в площади, быть существенно меньше рыночной цены жилья, но достаточно солидной (ну, например, с коэффициентом 0,5 или 0,25 от рыночной стоимости).
Государство должно организовать специальный фонд жилья для желающих уменьшить площадь своего жилья. Квартиры должны предоставляться примерно равного качества и района.
Государство должно предоставить возможность гражданам, уменьшающим свое жилье, передать излишки своим ближайшим родственникам, разумеется, компенсации в таком случае не должны выплачиваться
Были в том письме и еще некоторые расчеты, показывающие эффективность предлагаемых мер, но не буду утомлять читателей математикой.
Для чего я так подробно пересказываю свои идеи двадцатилетней давности? Ведь ни СССР, ни социализма, ни бесплатной раздачи квартир давно нет. Я хочу показать, что альтернативы рынку жилья были и если дело, в конце концов, дойдет до СССР-2, то совсем не нужно тащить в него ошибки СССР-1 в жилищной политике.
По поводу самого строительства жилья у меня тоже есть соображения, но это уже тема для другой статьи.
