Форум С.Кара-Мурзы

	От	Георгий
	К	Георгий
	Дата	08.05.2005 21:02:12
	Рубрики	Тексты;

Жилищный скачок... в пропасть? (*+)

http://www.rosbalt.ru/2005/05/08/207407.html

Жилищный скачок... в пропасть?

Принятие Госдумой нового Жилищного Кодекса ознаменовало начало <большого
скачка> в реализации очередной, теперь уже жилищной, реформы. Инициаторы
реформы делают ставку на <активность самих жильцов>. По крайней мере,
планируется, что организовавшие ТСЖ (товарищества собственников жилья)
граждане осознают необходимость собственной инициативы по обустройству жилья
и прилегающих территорий. И начнут либо сами (через выбранное ими же
руководство ТСЖ), либо через управляющую компанию приводить в порядок всё,
относящееся к их домам.
Дескать, люди сами лучше видят: что им нужно, что не нужно, кто может
сделать это лучше и кого следует нанимать в подрядчики. Поскольку -
подразумевается авторами <реформы> - люди <сами будут всё решать>, они
смогут выбирать <наиболее достойных> сантехников, электриков, дворников,
штукатуров и пр. Или делать централизованный выбор, доверяя свой дом
управляющей компании. А если она будет плохо управлять - её в следующий раз
не пригласят и, в соответствии с законом рынка, эта компания вынуждена будет
либо разориться, либо повысить качество и снизить цены.
В планах всё смотрится прекрасно, прямо-таки <майский день, именины сердца>.
Но как всё это будет выглядеть на самом деле? Попробуем разобраться.
Допустим, ТСЖ выбирает управляющую компанию. Или её назначают городские
власти: в 2006 году во всех домах, где жильцы не объединятся в ТСЖ
добровольно, управляющие компании будут назначены <приказом сверху> (а
отбираться они будут официально - <на конкурсной основе>, а в реальности -
исходя из <предпочтений> конкретных чиновников). Итак, управляющая компания
начинает <управлять>. Однако стоит помнить о том, что это - коммерческая
структура, и её цель - получение прибыли. Сделать это можно как минимум
двумя путями.
Первый - это, как называют его сами <управленцы>, <энергосберегающие
технологии>. Выглядит он примерно так. Сейчас тепло, поставленное в дома
производителем-монополистом, не считает никто, кроме самого монополиста.
Только он знает, сколько именно от него ушло тепла. Сколько его дошло до
потребителя, сколько потерялось <по дороге>, никто учесть не в состоянии по
причине того, что у конечного потребителя (ТСЖ или конкретного жильца) нет
механизма учёта тепла. Поэтому все накладные расходы (те же потери тепла
ввиду изношенности труб и других коммуникаций) монополист <забивает> в
стоимость, оплачиваемую потребителем. Проверить-то его, монополиста, всё
равно нельзя. И поставить счётчики тепла жильцы не могут. Счётчик на тепло -
вещь дорогостоящая, одному человеку ставить его невыгодно и сложно.
Но вот приходит управляющая компания и ставит общий счётчик на весь дом. И
выясняется: реально жильцы потребляют не 100% тепла, которые они оплачивают,
а примерно половину (для ровного счёта возьмём 50%). Например, не 1 Гкал
стоимостью 100 рублей (цена условна), а 0,5 Гкал.
Управляющая компания продолжает брать с жильцов по тарифу 100 руб., однако
монополисту она теперь может платить строго по счётчику - то есть 50 рублей
за реально поставленные калории. Итак, 50 рублей - чистая прибыль
управляющей компании>, полученная на <энергосберегающих технологиях>.
Дальше начинается самое интересное. Что сделает монополист, у которого, при
широком распространении этой схемы, ополовинятся доходы? Смирится, скажет
<рынок есть рынок, будем изыскивать внутренние резервы или разоримся, как
завещал великий Адам Смит>? Как бы не так! Он же монополист! Ему просто
нужно поднять тарифы, пролоббировав этот процесс <где надо>. Например - в
администрации города или региона.
Он может поднять тарифы так, чтобы за ту же 1 Гкал получить уже 150 рублей -
если управляющая компания согласится не увеличивать свою норму прибыли. Но
она, скорее всего, в соответствии с принципами той же рыночной экономики, на
такую филантропию не пойдёт, и норму прибыли увеличит. Значит, и стоить для
жильцов тот же 1 Гкал будет уже не 100, и не 150, а все 200 рублей. И
тепловой монополист, и управляющая компания в накладе не останутся...
Не стоит думать, что там, где прибор учета будет стоять в квартире жильца -
например, счетчики воды - ситуация будет сильно отличаться от описываемой
выше в лучшую сторону. Повсеместная установка счётчиков в квартирах приведёт
к уменьшению потребления и к снижению оплаты - почувствовав это, монополист
опять поднимет тарифы, чтобы <получить своё законное>. И потребитель
заплатит в итоге столько же плюс оплата покупки, установки и обслуживания
счётчика. И, разумеется, оплата управляющей компании. Кроме того, любое
<повышение тарифов> и для монополиста, и для <управляющих> - удобная
возможность ещё больше увеличить свою норму прибыли.
Второй <золотой телёнок> для управляющей компании - само жильё. Сейчас, как
известно, имеется два статуса жилых помещений: частная (приватизированная)
собственность и <социальный найм> (неприватизированная). По действующему
законодательству, выселять за неуплату квартплаты и счетов коммунальных
служб жильца квартиры <социального найма> можно уже через 6 месяцев после
появления задолженности. А типовой договор ТСЖ с управляющей компанией
заключается на 12 месяцев. То есть, у последней всегда есть временная фора
для того, чтобы через суд выселить неплательщика в <6 квадратов на человека
по социальной норме>. В лучшем случае, в <общагу>, со всеми чадами и
домочадцами.
Освободившееся жильё, принадлежащее муниципалитету, по идее, должны
распределять городские власти в лице КУГИ или аналогичного органа. Но всем
объёмом социального жилья КУГИ заниматься не станет - просто не хватит
чиновников. Кроме того, это для КУГИ - дополнительные и лишние хлопоты.
Намного удобнее управление этим жилым фондом передать той же управляющей
компании, благо она как раз эксплуатацией этого дома и занимается.
Что получается в итоге? Управляющая компания получает право распределять
жильё <нуждающимся>, предварительно согласовав список последних с городскими
властями или получив его от последних. Причём, нуждающихся будет много. И
жилья на всех, конечно же, не хватит. Следовательно, власти и управляющие
компании станут заселять в освободившееся муниципальное жильё того, кто
сможет либо доказать им, что он нуждается более остальных, либо... Либо
того, кто с ними <договорится к обоюдному удовлетворению>.
Почему бы, например, не признать <особо нуждающимися> многодетную семью
<беженцев> с Кавказа или из Средней Азии? Или прибывших в Россию на поиски
счастья представителей великого Китая? Никто ведь не станет разбираться, что
они ведут бойкую и весьма прибыльную торговлю на ближайшем рынке... Деньги у
них есть - вот они-то и <договорятся> и с чиновниками, и с управляющей
компанией. В отличие от местных обитателей <коммуналок> и аварийных домов.
Допустим, новая квартира стоит 100 тысяч долларов. Заплатив <кому надо>
всего 10 тысяч и не получая квартиры в собственность, можно жить в ней
столько, сколько захочется - <социальный найм"!
В 2006-й год подавляющее большинство домов войдёт без юридически оформленных
ТСЖ. - хотя бы просто в силу несобранности и неорганизованности жильцов. Как
уже говорилось, в этом случае вместо ТСЖ в <неактивные> дома <сверху> будет
назначена управляющая компания.
Возможны разные варианты взаимоотношений в треугольнике <местная власть -
управляющие компании - жильцы>. Однако всех их объединяет одно: первые два
субъекта взаимоотношений будут, по традиции, решать свои вопросы
исключительно за счёт последнего. Разумеется, объясняя свои действия самыми
благими намерениями.
И всё бы ничего, можно было бы потерпеть и рост тарифов, и выселения
неплательщиков - если бы не один прискорбный момент. Всё это будет
происходить на фоне разрушающейся инфраструктуры ЖКХ. В первую очередь -
трубопроводов и канализации. На их восстановление потребуется столько денег,
что никакой <частный инвестор> в здравом уме и трезвой памяти ни при каких
условиях не пойдёт на такие затраты. Его вложения в инфраструктуру жилья
просто не окупятся - у населения не будет достаточно денег, чтобы вернуть
инвестору вложенные средства (не говоря уже о прибыли) на рыночных условиях.
А государство тем временем уходит от ответственности за обеспечение людей
жильём и поддержание его хотя бы в удовлетворительном состоянии.
Катастрофический сценарий таков: при невероятно высоких ценах за
обслуживание многие дома останутся зимой без отопления и воды (и, как
следствие - с замёрзшей канализационной системой). Управляющие компании
будут <тянуть до последнего>, рассказывая обществу о скором преодолении
трудностей, а потом просто массово откажутся соблюдать свои обязательства по
поддержанию жилого фонда в функционирующем состоянии, сославшись на
монополистов и действия местных властей.
Чтобы не платить по суду за отказ от взятых в рамках договоров обязательств,
произойдет череда банкротств управляющих компаний, после которых судебным
приставам будут доставаться пустые офисы и старые компьютеры... В этом
случае государство скажет жильцам: а что вы от меня-то хотите? У нас же
рынок! Обанкротилась компания? Так подавайте заявление в прокуратуру, пусть
она разбирается...
Возможно, какого-то <Мавроди от ЖКХ> и поймают. Но людям, в очередной раз
обманутым и поставленным на грань гибели, от этого будет не легче. В
результате возможны социальные потрясения, по сравнению с которыми уличные
выступления января 2005 года против монетизации покажутся невинными
забавами...
Есть ли выход из сложившейся ситуации?
Первое, что необходимо сделать - это реально оценить всю жилищную и, в
широком смысле - социальную политику российской власти, перестать
забалтывать острейшую проблему деградации и разрушения того же ЖКХ. Нужно
назвать болезни своими именами и на основе этого выработать реальные пути их
лечения.
Необходимы централизованные и осмысленные действия власти по преодолению
сложившейся ситуации. Следует создавать реальные, а не
либерально-утопические проекты решения жилищной проблемы и претворять их в
жизнь на основе государственных программ.
Только такой подход - его, кстати, демонстрируют все <цивилизованные
страны>, на которые так любят ссылаться авторы всевозможных российских
<реформ> - позволит исправить ситуацию, не доводя её до
социально-политического взрыва.

Сергей Смирнов. Санкт-Петербург